房訊網訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產業地產的白銀時代”，第九屆中國產業園商務區發展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯房地產商會、房訊網（www.xyjnpx.cn）聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。
全聯房地產商會副秘書長王玉清女士應邀出席并發表主題演講。
全聯房地產商會副秘書長 王玉清
這是我第二次在房訊網的論壇上發布房地產企業家信心指數，編制全聯房地產商會企業家信心指數，是全聯房地產商會為房地產企業服務的重要舉措，2005年開始到現在第三個年頭了。下面簡單給大家匯報一下。
因為搞這項工作，有些概念要明白，什么是房地產企業家信心指數，從百度上查，信心指數是從債券市場數據計算出來的，最早是由巴隆來做的，巴隆是誰？我從百度上查，一個是搞藝術的，再一個說是特朗普的小兒子，第三個是說搞債券市場的。這個人詳細的介紹不是很多，但是信心指數對企業、業界行業研究還是有影響的。
我們用十個頂級的公司債券盈利率和終極公司債券盈利率，用兩個比值來計算，如果中值比率希望小，上面的值就會大，反過來就越小，如果比值越大，信心指數越強，說明債券市場牛市就來了，基于這個領域一直把研究工作。
各個行業都有信心指數，有制造業、銀行家、消費者、企業、企業家、股市、股票投資者信心指數都有，30個國家，從供給側、需求側搞信心指數的調查。信心指數調查主要都有什么內容呢？找了一個與房地產業相關的，比如說美國的建筑商協會，也搞了這么一個信心指數。它是搞什么的，對協會四百名建筑商會員進行調查，依據他們對市場的經驗和實際接觸，然后對房地產的現在和未來的情況進行評估，調查內容主要有組成組成部分，進行加全平均得出，當前的房地產銷售狀況，未來的六個月的一些銷售情況，以及潛在的購買情況。
從這個圖表上可以看，金融危機以后，他們的房地產市場是逐年上升的，根據這個，有的房地產企業走出海外，到美國投資，在復蘇的時候。
咱們國家比較影響的信心指數，就是中國人民銀行發布的信心指數，主要調查的內容是什么？ 產品的銷售價格，原材料價格，出口訂單，國內訂單，資金周轉，銷貸款回籠，經營景氣與盈利指標，二季度企業家信心指數65.4%。
這個不太樂觀，國家統計局和他們發布的中國制造業采購經理指數，從2016年開始，一直在50左右，到5月份，有51.2%，跟上個月持平。但是因為50是景氣、非景氣的分界線，在低水平情況下比較擔憂。房地產企業指數，這就是我們的指數。這個指數，我們信心指數是62.1%，跟51點多，差距還是比較大的。我們進行的調查指標是什么？有16個指標，比如行業運營，企業經營與業務，盈利，就業投資，庫存等等，然后經過計算，得到的信心指數。發布單位，怎么發布？國家層面上，就有國家統計局發布，比方說國防景氣指數，中國人民銀行發布中國企業家信心指數，在行業組織有沒有發布，行業組織也有發布。比如中國物流與采購聯合會，跟國家統計局聯合發布，中國制業企業經理人信心指數，咱們的房地產企業信心指數，由全聯房地產商會行業組織發布的，企業研究力量也有發布。
比如比較有名的是中指研究院、克而瑞研究院，最近國家進行管理，不讓他們發布了，可能覺得各個機構都在發布指數比較亂。大專院校根據自己的研究成果發布信心指數。
房地產發布這個指數，基于什么原因？這張圖是商會市場追蹤研究小組，做的圖。看整個房地產的基本趨勢，1-5月份，這個指標全是下行的，只有商品房的平均指數稍微上漲，這種下行房地產的投資同比增長8.8%，增速比上個月，1-4個月回落0.5個百分點，土地購置面積，同比雖然增長了5.3%，但是也是增速回落了2.8個百分點。歐陽總搞的大曲線，2016年整個土地購置是負增長。
這個坑爬到岸邊以后，帶來了房地產價格保障，所以土地是市場的一個很重要的指標。銷售面積、銷售額都回落，只有房地產市場價格稍微上漲。造成整個曲線的下降，什么原因造成的？房地產的調控政策是不可忽視的，是很重要的因素。我分了分，主要分為宏觀國家層面的政策和地方政策，國家的政策根據黨中央的精神，一直致力于長效機制的設立，所以不知道大家關注過沒有，最近的媒體住房部在征求和銷售管理條例，剛才歐陽總也說到這了，在座有什么意見可以提，還有土地管理法的修改意見。至于專項的，比如存款準備金率，稅收政策，土地政策，針對庫存量是增大還是減少，都有陸續出臺。但是最近比較亮眼的是什么呢？地方政策的出臺，根據我國立法法的規定，只有社區的城市才能出現地方性法規，但是現在出臺的法規比較混亂，就連縣級市，連一個小縣也出地方性法規，合適不合適反正現在比較亂，但是歸納起來，大概是有這樣四種，限購、限貸、限價、限轉售。一般在咱們的城市普遍是這樣，對購房資格、貸款資格都有設定相應的門檻。限價，有的地方性法規，超過30%不能再售了。限轉售是最近大家比較關心的，可能這一條對投資房地產的限制更多一些。比如有的是最低買了房子以后，拿到房產證兩年之內不能賣房，保定拿到房產證起十年不能轉售，出臺比較厲害，時間長短問題，這些地方性法規，都是不會延續時間太長。
房地產企業做的信心指數到底是多少呢？從2015年起，我們就調查，樣本量是536家。2017年第二季度，我們的房地產信心指數是62.1%，總體與一季度持平，波動比較平穩。具體表現，房地產行業總體購置面積、購置價格都是回落的，企業的融資難度有所增加，商品房代售面積下降，企業綜合盈利水平、融資難度分化現象還是比較明顯的。房地產行業總體運營比較平穩，企業土地購置面積稍微回落，商品房銷售合銷售價格，企業盈利水平和經營水平持續得到改善，企業融資難度還是增加的，地區差異化情況比較明顯。
指數就缺少不了預測，根據房地產市場調控政策，整個大的宏觀經濟形勢，企業可能土地購置面積還會有所下降，銷售價格既不會是大增，也不會大減，對于我們房地產企業在大大好于制造業的同時，還是有一個平穩發展的趨勢，各位企業家在這里，我覺得信心還是有的。
來源：房訊網