房訊網訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產業地產的白銀時代”，第九屆中國產業園商務區發展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯房地產商會、房訊網（www.xyjnpx.cn）聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。
億翰智庫董事長陳嘯天先生應邀出席并發表主題演講。
億翰智庫董事長 陳嘯天
很高興有這個機會給大家做匯報。億翰股份去年5月18號在新三板掛牌了，主業是偏戰略、企業層面的。
今天更多的是從戰略的角度跟大家談一談我們所理解的房地產行業為什么到今天已經出現了一個我稱之為群體性的或者趨勢性的機會。因為剛才聽到王總和郭總介紹了很多內容，很受益。我這邊更多是從行業發展演變的角度給大家做匯報，匯報的核心內容比較簡單。房地產行業發展到今天已經開啟了一個大幕就是B2G。
第一類是B2C，商業、文旅、養老都是B2C，偏運營。B2G，主要是政府端的。我們這些年看的比較多的特色小鎮、古鎮、產城、產業園、PPP，都稱之為B2G的模型，都屬于政府端的模型。
房地產到今天已經工具化了，當前房地產行業已經非常明顯的進入了政府控盤。今天前30強的房企加上所有的國企、央企，政府可以輕易的控制整個房地產行業接近60%以上的成交量。B2G模型接下來所發展的路徑，今天主要是產業論壇，我認為產業更多的是服從于政府的需求，就是正在啟動B2G的模型。
房地產工具作用被賦予新使命：應對大國博弈的重要工具、分稅制改革背景下實現轉移支付的重要載體、經濟脫虛入實。
為什么在2015年的330那天晚上放開了限購限貸政策，我們限購限貸是2011年1月26日溫總理推出了限購八條，整個打壓了房地產四年之久，中高端需求全部壓制，壓了四年，2015年3月30號晚上為什么會突然放開？
第二，2015年6月份開始全方面放開了已經停了八年之久的房地產公司債的競爭，2015到2016年全年放了將近一萬億的資金。為什么在這個時間節點上會做這個動作呢？其實這個背景跟美國所有東西有關。大家都是從業很多年了，如果大家仔細回顧應該知道，房地產從2000到2007年之間是一路往上爬，整個房地產行業第一個分水嶺在2008年，美國次貸危機把制造業等等全部打趴下，從2008到2015年期間整個房地產行業進入了新的周期，我稱之為就是一個供過于求的階段，這是第一輪。美國這樣的次貸危機影響了整個中國房地產行業的第一波，把我們這樣一個上升的通道完全給扭轉了，進入了供求關系逆轉的階段。
第二波，為什么說2015年330開始救房地產呢？2015年6月給房地產放公司債，放了這么多非常便宜的錢？我認為是更多來自于美國的換屆，總統選舉。美國在全球的權重比較高，所以包括中國在內，應該是這么一個邏輯，因為美國權重高，我們必須事先設想到底是誰有可能是下一任總統，這位總統對中國采取的政策是什么措施、什么方向，我們應該提前應對。所以在2013、2014年的時候，美國黨內選舉的時候，特朗普發表了對中國很多不友好的言論。而且與此同時，我們猜不到這一輪是誰，到底是希拉里還是特朗普會接替總統的位置。如果特朗普一上臺，給我們發動貿易戰怎么辦呢？我們2008年經歷過。因為我們和美國貿易順差太大，一旦有貿易戰，就意味著我們中國和國際的貿易環境一夜之間惡化。
與此同時，中國自身的報表有個窟窿。截止到2015年，中國地方債有個非常大的窟窿，16萬億。當我們猜不透美國到底誰當總統，也不知道他會采取什么樣的政治舉措，我們只有一點，就是修復我們的地方債。所以我們2015年做各種救市動作，而不是2016年。2015年3月30號開始，把限購限貸放進來，把中高端需求放進來。所以我們幾家核心的典型的企業，比如仁恒，仁恒地產在2011到2014年之間，由于限購限貸，它的規模始終維持在100到130億，但2015年限購限貸一放開之后，馬上當年業績跳到150億。
所以我們整個過程的邏輯，中央放水，貨幣政策放開，給了企業大量便宜的資金，另外不算民間杠桿。同時我們把去庫存名義，把限購限貸政策解除了，幫助企業去庫存，實現資金回籠。有了錢，房企去庫存去得特別好，到2016年三季度的時候，大多數房企開始錢很多，但是貨量不足，結果就是地王一塊塊出來，2016年930，習大大也開始抑制房地產企業，原因就是因為房企有錢了，就去搶地，中央資金轉移支付到了地方政府，地方債解決了。更多是這樣一個邏輯關系。所以這是第二輪。為什么2016年整個房地產行業會突然出現一波天量行情，歷史最高點15.7億平方。
第三，目前美國對我們的沖擊，這輪沖擊跟在座各位高度相關。我們都是做產業的，我稱之為B2G，包括各位轟轟烈烈的推動特色小鎮、古鎮的開發，跟這個相關，美國這一輪減稅有很大的關聯性。為什么呢？因為前一陣子香港有一個經濟學家張五常先生一直在批判大陸的新《勞動法》，為什么呢？他認為新《勞動法》增加了企業的成本，衍生的結果是很多制造業統統都搬到東南亞去了。低端制造業都往外搬，通過《勞動法》把人工成本提升，所以低端制造業都搬出去了。高端制造業是產業鏈的，很難輕易撥動。
這一輪美國的減稅，美國明確喊出來，歡迎高端制造業回流。所以我們國內2015年開始放了這么多資金到房地產行業，包括現在開始調房地產，但是調房地產的時候我們發現對資金兩個走向，第一，所有資金不許往一線和核心二線走。第二，外匯管制。現在資金只有兩個流動方向。第一，最近大家看到為什么這么多三四線城市會一夜之間起來，為什么這么多以前根本就活不下來的三四線城市現在也被帶動著房價開始往上漲，開始集中去庫存。是因為現在的錢開始圍追堵截，相當一部分去了三四線。另外，如果你不愿意去三四線，可以去做實體，這就是當前脫虛入實最大的背景。如果還是按照以往的做法，東南亞抽我們的低端的，美國抽我們的高端產業，那我們很自然就進入了產業的空心化。
前一陣子我特意拜訪了很多金融業朋友，華南一帶產業發展勢不可擋，原來勞動力成本太高，現在通過一些補貼和支持政策，讓我們可以對抗東南亞對我們低端制造業的抽。同時我們通過外匯管制，把高端制造業回流速度在往下壓，我們更多是利用這個時間差推動我們整個產業的脫虛入實。
下面想跟大家再介紹一下分稅制的問題。當我們脫虛入實已經成為一個趨勢，房地產企業上百億在中國也只能排到150名，意味著什么呢？房地產在整個中國經濟領域占有大量的人才、信息、技術、資金的情況下面，政府是不可能做戰略的，政府只可能引導企業來做戰略，那怎么引導？政府的引導無非就是政策支持、稅收、財政支持。
我們今年年初在國內在微信上有四個字，很敏感，曾經在網上討論得很熱烈，哪四個字呢？“死亡稅率”，這四個字以前是不會出來的，但今年在網上討論得很熱烈。
另外，美國當前減稅力度之大，已經產生很大的影響。它變相推動了中國的稅收這方面的變化和新的改革。
第三，我們當前稅制結構是一個國家非常重要的組織結構的建設，一個國家的稅制結構更多是完成這個國家的二次分配，要把富裕的地方富裕的人所收納下來的稅轉移到貧困的地方或者窮人身上，通過這個來實現國家財富分配的均勻化，降低我們的基尼系數。但是我們當前稅收結構，1994年分稅制出發點特別對，當時的目的是為了實現中央集權，就是大的重要的地方的好的稅進國稅，同時新成立地稅部門。分稅制的結果是中央話語權大幅提升。但是地方政府考核還是GDP，地方政府沒有直接的稅收來源，考核的還是城市建設、還是GDP的話，就進入了困境，我們地方政府很自然的把手從經濟領域伸向社會領域，社會領域有三項，住房、金融、改革。我們醫療改革、教育改革為什么始終成本有點高，是因為地方政府需要GDP、需要稅收來做業績。
所以分稅制到了今年23年，當年是集權模式，未來一定會進入分權模式，為什么當前各個地方特色小鎮、古鎮開發轟轟烈烈，集群和分權之間會形成一個稅收的剪刀差，這是B2G模型很大的政策的資金引導的基礎。
第三點。國家在實現脫虛入實，按照之前的邏輯很容易空心化。但國家在脫虛入實的時候，房地產一百億在全國只能排150名。這么多的產業，房企怎么可能不碰呢？最重要的一點，在今年前三強最低的業績會是五千億，我最近跟碧桂園碰了好幾次，也跟萬科交流過，也跟恒大時刻在碰撞。另外再匯報給大家，大家每個月看到微信上面發的排行榜，是我們億翰發的。從這個角度來看，前些年我們中央要調房地產是很難的，但是現在可以很輕易的控制整個房地產行業。更重要一點，2016年整個中國房地產的增量市場已經進入歷史最高位，未來會進入存量階段。進入存量階段，房地產行業自身需要開辟一個新的根據地、新的領域，我認為房企今天切入到B2G這個領域，不是你愿不愿意，而是你必須要做。同時也是中央的國策，你不做不可能，因為你知道占用了這么多社會的資源。
房地產行業基本上已經見頂了，原來只是做開發銷售的，現在開始注重做持續經營。原來只是做地產開發，現在開始關注到城市運營。原來只是做獨立企業的運作，開始在功能、在性質上面主動去靠攏、分擔政府職能。當前在座的諸位已經非常了不起了，因為大家已經在幫政府解決問題了。
另外，跟大家談一個理論，是我們億翰智庫提出來的。去年我們對整個行業發布了年度性的研究成果，整個中國房地產行業在2016年已經出現一個階段性趨勢，就是中國房企的終極模型已經出來了，我稱之為“資源的殼，市場的心”，土地、資金、人，土地、資金是最基本的生產要素，而人是市場的分量。
我們從2000年發展到2016年，所有房地產企業已經看明白了應該怎么做，就是終極模型是資源的殼、市場的心，必須能獲取到資源，同時必須在專業化、在能力端有明顯的強項。
2000年開始到現在，2000到2007年之間整個中國房地產行業處于資源主導，為什么說處于資源主導呢？有這樣的理由。因為我是研究戰略的，但凡不管是一個國家還是一個行業，小到一個企業，甚至我們在座的每一個人，如果你的發展方向或者戰略路徑沒有發生重大偏差的情況下，能決定你的發展空間、未來成長的空間取決于兩個東西，一個是資源，一個是能力。我用資源和能力把整個房地產行業進行拆分，所以2006到2007年定義為資源主導階段。在這個階段里面只有你能拿到地、賺到錢，絕大多數都應該感受得到。相對需求來說，供應是遠遠不夠的。消費者沒有認知能力，所以房價一直往上走。2000到2007年，企業只要獲取到資源，關起門來就可以賺錢。
2008年開始就不是了，2008年美國次貸危機一擋，我們的供需關系一夜之間變化了。2007年之前各個企業各干各的，2008年大家會發現房地產行業大量論壇出來了，為什么房企突然發現關起門來干房地產不行，必須走出來。另外，大量論壇上面有很多經濟學家出來了，大家發現美國次貸危機可以影響到我們的房地產。所以分為三個階段，進入了能力主導，從野蠻生長進入專業主導的過程里面，2008到2010年是第一個小波段，我稱之為產品能力的提升階段。次貸危機的時候，把需求打趴下，消費者發現可以選擇的供應多了，自然就關注產品。在這個時間點上，綠城、仁恒、星河灣，隨著四萬億，一夜之間爆棚。在這個波段上面供應遠遠大于需求，在服務能力和產品能力方面它有相對的優勢。
但是2011年整個房地產行業，溫總理推出新國八條，再次打壓需求，到2014年之間，成長比較快的是誰呢？萬科、恒大、碧桂園、藍光、旭輝、星城等等企業，做高周轉、做總價控制。高周轉是什么意思呢？其實就是講管理能力。2014、2015年我們提的更多的是彩生活、藍城、大數據、社區服務，這個邏輯在這八年里面房企補了什么能力了？第一個波段是在向個人、向職業經理人要他的專業能力、專業價值。第二個波段2011到2013年之間，我們向管理、向組織要效益。2014、2015年向創新要效益。
過去你拿到了地，能力不行，活不下來。但到今天開啟了新的階段，能力再強，沒有地，也沒轍。所以2016年開始，整個房地產行業開啟了新一輪的八年，就是新一輪的資源主導，但這個資源跟前一階段的資源不一樣。前一階段的資源我稱之為原生性資源，土地、資金。這之間是派生性資源，來自于產業、資本、社會資源等等。所以在這個波段里面大家可以回顧一下，我們這些年房企是不是這么走過來的。我們定義在今天整個房地產行業已經進入了新一輪資源主導，在新一輪資源主導里我們發展模型也發生了重大變化。
當前房地產行業我個人認為如果簡單劃分，可以把所有細分市場拆分為三個領域。第一是B2C，商業、文旅、養老、社區等等，都稱之為B2C模型，偏重于運營的。第二，特色小鎮、古鎮、產城、產業園、PPP，都稱之為B2G，都跟政府有關，稱之為資源主導的模型。在中國95%的資源都屬于政府。那么住宅呢？為什么這些年住宅市場這么火、這么好，為什么大家都想進入住宅市場？是因為住宅既有B2C也有B2G的功能。B2C是賣給消費者的，B2G呢？因為中國政治體制比較特別，中國是全世界惟有的四個有戶籍政策的國家，我們中國的戶口是放在住宅里面的，我們住宅客觀來說承擔了社會優質資源的分配使用權，比如說我們買了住房，可以就近入學，就是因為你住房有戶籍政策，戶籍政策具備社會優質資源的分配使用權，所以為什么這些年中國的住宅市場始終居高不下，中國核心一線和二線城市始終一路往上走，為什么在大城市里面學區房，不管外面怎么波動，始終是不會下來，就在于我們的資源是有限的，尤其是優質資源。
所以我把中國當前所有的房地產細分市場就拆分為這三大類，住宅肯定很好，不用擔心，尤其是大城市，住宅意味著資源分配權。但B2C呢？商業、文旅、養老，為什么很難、很累？要做好有兩個環節需要解決。第一，我們的融資成本能不能實質性下來，因為要運營，融資成本下不來，就是一個虛擬的命題。我們經常聽到一句話，香港的企業蓋寫字樓、蓋一個城市綜合體，八年磨一劍，太古里也好都是八年蓋一個。為什么它可以八年呢？因為融資成本是1.5到2%，我們當年房企融資成本動不動12以上，一年融資成本頂了八年。運營成本下不來，所有都是虛擬的概念。
B2G，開發商跟政府之間各自的定位、各自的磨合非常好，這里面有一個第三者的關系叫做消費者的需求，大家看是不是這么一回事，當消費者很強大的時候，需求很旺的時候，會發現這個時候政府很強勢。政府可以再掉，這么多年住宅市場里面行政三者的邏輯關系，開發商跟政府之間有巨大的需求，中國需求每年十幾億平方米，這三者利益結構非常穩定，政府跟開發商之間各自通過消費者需求的強跟弱來調整自己的占位。但產業里面我感覺目前很多產業的占位是不是有可能值得探討。我感覺大家在無意中已經形成了兩維的關系。企業跟政府在談的時候就是我就是產業，但你跟政府說我就是產業的時候，政府跟你之間是直接的二元關系，意味著你們倆之間是零和博弈，政府往前走一點，你覺得你虧，你多賺一點，政府會覺得你太黑。這個關系里面我們認為這是很容易出現問題的。
B2G的模式在中國才開始，我能看到五年內，整個B2G的模型仍然是野蠻生長，2000到2017年之間，我們所有房企并不知道開發商怎么做，大部分開發商都是包工頭洗腳上岸了。慢慢發現原來社區可以這樣做，原來園林可以這樣做，原來健康的概念可以這樣糅進去，是我們今年才明白的。B2G的模型仍然是起步階段，往后面走有兩種路徑可以走出來。
第一種類似于華夏幸福這種橫向的，在資源端不斷控制資源，不斷開發各種園區。國企、央企更具有政策優勢，可以獲得更多資源。
第二種是垂直領域，IP化非常清晰的，比如只做機器人產業園、大數據產業園、生命科技產業園等等這一系列的。我認為未來可能只有這兩類。
B2G模式將是房地產行業自我的救贖，為什么呢？房地產行業這些年來，從一開始政府扶持房地產，到前些年我們喊房地產不道德，到了這些年，我們干脆把房地產基本當成一個工具。這些年房地產的形象，在國家政策中經常是背黑鍋，負面的報道越來越多。我為什么說這一輪B2G有可能是房地產業最后一輪自我的救贖呢？因為B2G改變了我們房地產行業的利益結構，簡單表述可以這樣來理解。我做住宅，我跟政府是面對面談判的角色。但我做B2G，是幫政府在分憂，跟政府肩并肩一起做事，很大程度上改變了整個行業的利益結構，改變了房地產整個行業的角色定位。唯有這樣，房地產主動的、積極的承擔政府的責任，融入國家新一輪脫虛入實大的機構里面，房地產才可能得到永生，而且持續健康的發展。這是我們億翰智庫最近思考的觀點。
謝謝大家。
來源：房訊網