房訊網訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產業地產的白銀時代”，第九屆中國產業園商務區發展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯房地產商會、房訊網（www.xyjnpx.cn）聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。
遠創資本控股集團董事長袁紅兵先生應邀出席當天下午進行的圓桌對話環節，就"無邊界服務——產業地產招商與運營"的主題進行了熱烈討論和觀點交鋒。以下是袁紅兵先生發言實錄：
遠創資本控股集團董事長袁紅兵
非常高興有這樣的機會跟大家分享一下產業地產的招商方面的心得和想法。
我是遠創資本的袁紅兵。我們自己最大的一塊產業定位是產業的運營商，今天這個主題是產業地產，大家都是來尋找產業地產發展過程中遇到的問題，怎么解決。產業地產發展最大的問題就是“招商”這兩個字。怎么樣解決這個難題，我想說的就是產業生態招商能夠有效的解決產業地產的招商和運營的難題。
產業園的核心是在于招商和運營，怎么樣破解招商難題，我想從三個問題來切入。
第一，產業在哪里，這是任何一個招商人員所面臨的產業在哪里或者企業在哪里的問題。
第二，產業或者企業為什么要進到你的園區。
第三，如何留住產業、留住企業。
第一個問題，產業在哪里。現在一說到招商，下午郭瑩輝郭總說了，大家都想一下子抓一個大塊頭、抓一個大佬企業，一下子就把幾棟物業消化掉。我覺得這種事情是很多人的急功近利想做成的想法，因為對大的企業而言，它自己本身是有能力來自己拿一塊地或者自己蓋一個樓的。這是第一。第二，關于從外地拉企業，做招商運營的同志會知道，這不是一個難字能解決的，而是太難了，你想把一個北京的企業拉到河北或者拉到山西去，太難了。我們的做法是，產業就在本地，兩類是我們招商的目標。一，本地現有的企業。二，本地新創的企業。還有一個問題沒有拋出來，本地的企業和新創企業為什么能夠把它們引入進來，我待會兒會講。
第二個問題，產業或者企業為什么會進入你的園區呢？我們現在打造的產業生態，是在一個專業領域里面的，這個專業領域還挺棒，我們做的園區叫跨境電商與貿易產業園。跨境電商與貿易的范疇特別大，可以囊括到各個行業里，所以有足夠多的企業在園區里，如果你選擇的比較小，比如我們在江蘇那邊調研的時候，人家說我做一個機器人產業園，我就問他你當地有多少機器人的企業，數一數不到十家，包括創新型的、小型的。我說你把十家都裝進去，能做一個產業園嗎？只是租幾套房子而已。另外，從外地去拉，這件事情是你想的。首先每個地方都在拉，無非就是條件的比較。第二，如果有規模的企業，有稅收的企業，真的那么容易拉走嗎？它原來所在的城市肯定是想方設法不讓它走的。
所以我們在電商與貿易產業生態里面，構建了一個生態鏈，我們花了三年時間。我們為什么要做生態鏈？我原來是做投資行業的，老分析一些產業。電商產業也好，貿易產業也好，本質是貿易企業。貿易企業有四個核心要素，這四個核心要素就決定了電商與貿易產業發展好不好。哪四個要素呢？第一，所有電商與貿易企業都希望能夠拿到源頭的商品或者靠近源頭的商品。第二，有了商品資源之后，希望有更多分銷渠道區分銷它的商品。第三，所有電商和貿易企業一個共同的硬需求就是倉儲物流服務。第四，所有電商和貿易產業無論做得多大，永遠需要周轉資金。這是它的四個核心要素，商品、分銷渠道、標準的倉儲物流服務以及供應鏈金融服務。
我們就在這四塊花了三年多的時間，包括跟一些商協會合作，我們現在手上有全中國最大的境外商品資源庫以及營運通道。第二，我們整合了國內一些分銷平臺。第三，我們在過去做園區的時候，倉儲物流服務是標配。第四，我們可以為園區里每一家企業提供供應鏈金融服務。因為我們在園區里才能做到這一點。我們手上比如說有境外的一些商品，如果進到這個園區里來，這個商品代理權我會給你，而且不收你錢。如果你有商品了，我們把分銷通道給你用，也不收你錢。我們境外12個國家的采購服務中心，在國外收了很多商品進來，給到這些電商和貿易企業，是源頭商品。然后是倉促物流服務是標配。供應鏈金融服務。
供應鏈金融大家都提到了，也能做，但你們做得跟我做得還真不一樣。為什么呢？因為如果你沒有深入到這個產業鏈的鏈條里面去，比如一個園區里的企業，怎么樣給它做供應鏈金融，一定像原來銀行或者小貸公司一樣，用非常安全的方式，比如我們知道現在阿里巴巴也在做供應鏈金融，是針對他們平臺上的中小企業給到一個額度，比如50萬、100萬，是基于經營數據，不敢往多了做，為什么？因為這個企業沒見過面，也不知道企業經營情況，風險控制上面有一些問題只是基于數據。而我們不一樣，我們園區里的企業，你的員工、你的固定資產、你的倉儲物流都在我園區里，供應鏈金融我通過大數據可以了解到。所以這一類企業，我們敢給它提供資金周轉，讓它把業務做好。同時它有些商品是我們供應給它的，它有些分銷渠道是我們提供給它的。所以對企業本身運營情況和經濟情況我們能掌握得非常好。所以在這樣的情況下，我們能夠真的給它做供應鏈金融的業務。這是我們在園區里面運作，怎么樣把企業引進來的核心要素。
我們看到地方政府文件里面，各地政府都在做產業集中區，電商產業尤其特殊，很明顯，因為電商產業發展這十幾年來沒有規劃，政府都不知道會發展到今天。沒有規劃就導致這個產業發展很亂，大小不一，分布在城市各個角落里，夫妻倆開個網點，一年做一千多萬很輕松，但是他們在家里。這樣的企業政府沒有辦法管理，沒有辦法進行扶持。政府想把地方的產業進行合并同類項，放在一起，叫產業集中區。政府能夠有什么手段呢？無非是跟企業說，你進到我這里來，我給你稅收減免或者給你一點補貼，那都是很少的，打動不了企業。對園區而言，無非是服務提供好一點，租金便宜一點，或者免租。有的地方免租會出現這樣的情況，有的園區運營是面組兩年，兩年之后你要走了，或者免租兩年人家也不來，為什么？因為企業本身關注的不是房子貴不貴，地方好不好，而是我的生意能不能做好，這才是它的核心。
所以我們從企業本身所需要的去給他提供支持，深入到產業園里面，再加上和政府的要素一起為他們服務，真正做產業鏈的服務。
我們在上海松江新潮鎮，非常偏，已經到農村了，這是我們試點的項目，我們從上海弄了一百多家企業給它填滿了。這時候不是企業來選地方，而是它看到我們能給他們的好處，他們跟著我們走，你到哪里，他們跟到哪里。這就是抓住企業的核心。
第三個問題，產業怎么留住。原來地方政府或者園區做產業，沒有考慮到運營問題。現在從住宅市場里面看到，招拍掛的時候招什么？自持率。自持就是要去運營這個產業，不僅僅靠租金掙錢，因為租售比很低，根本沒有辦法回收。我調查了很多園區租金的回報率大概是2%到4%之間，還有比2%更差的，2%以下的回報率，那就是將近100年才能夠回本，真是沒法做。我們對產業運營的概念是什么呢？一個產業園區怎么樣運營好，首先想的是，你怎么樣讓產業園里的企業活得好，企業活得好，產業園才能運營得好。我們從產業鏈上面去幫助它，因為我們現在做的試點情況來看，一個園區運營得好，運營收益可以是租金收益的兩到五倍之間，有一些運營商知道哪些收益。
我舉幾個例子，比如電商企業一年500單，不算大，可能一年就一千多萬。電商和貿易企業如果一年做不到一千多萬，活不下來的。一年500單就意味著500個包裹。一百家企業就是五萬個定單，意味著五萬個包裹，每個包裹最少十塊錢。我們跟物流談，這個產業有很大利潤空間。
我們有兩個條件，第一，園區里的企業每一單要比市場價格便宜五毛錢，如果做不到就換一家，反正現在是買方市場。第二，你每一單給我五毛錢。因為這個園區是我封閉的，一天五萬單，就是兩萬五千塊錢，這沒有成本的。
第二，供應鏈金融。因為我們園區是全封閉管理，拿一臺電腦出去，都要經過我保安簽字的，它的貨都在我倉庫里，它的資產，它還給我交了押金。我給它做供應鏈金融，我做到年化18%，大家認為很高，因為他每年至少周轉5次，18除以5，年化3.6%，很低了。我給他年化18%，利潤10%。每年可以賺幾千萬。
第三，政府補貼，每年一個園區拿幾百萬是很輕松的。
第四，租金收益。
我們就能夠從后端掙錢的時候，可以想到把園區運營好，掙持久的錢，而不只是掙租金。
這是我們做的產業招商和運營的核心，未來掌握這個產業生態我們花了三年多的時間，從商品采購源頭到分銷渠道建設，到供應鏈金融，搭建了產業生態。所以現在招商相對容易一點，比如我搞一個會議，一百個商品代理權免費的，大家搶。但是有條件的，進到我的園區，這些企業就很好搞定了。這就是我們產業生態招商的一個分享。
最后我想講，產業地產是地產商與產業運營商的兩方攜手的雙人舞的舞臺，不能夠以地產的心態來做，一定要是產業跟地產結合的心態來做。地產公司把硬件做好，把園區做漂亮，產業運營方不僅僅是保安+保潔，那樣是做不了產業園的。要真正做產業運營商，要深入到產業鏈的內部，產業地產深入到產業鏈條里面去，擁抱產業，你才能夠實現產業和地產的融合，才能夠實現產融共贏。謝謝大家。
感謝房訊網劉凱董事長給這樣的機會。我們是做產業的，為地產公司接駁服務的，我們未來有20到30個園區的計劃，包括北科建也是我們的合作方，你們做大園區，我們在里面做產業。產業地產，地產是基礎，產業是靈魂。做一個有靈魂的地產，方能百年常青。
來源：房訊網