房訊網訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產業地產的白銀時代”，第九屆中國產業園商務區發展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯房地產商會、房訊網（www.xyjnpx.cn）聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。
北京天洋基業投資有限公司副總經理郗龍飛先生應邀出席當天下午進行的圓桌對話環節，就"無邊界服務——產業地產招商與運營"的主題進行了熱烈討論和觀點交鋒。以下是郗龍飛先生發言實錄：
北京天洋基業投資有限公司副總經理 郗龍飛
大家下午好。我是天洋基業投資有限公司的郗龍飛，我主要負責房山超級蜂巢項目的招商與運營。
我首先介紹一下我們公司的大致情況。天洋集團創立于1993年，目前已發展成為橫跨文化、科技、消費品、金融投資和其他產業的大型控股集團，目前有兩家上市公司，一家A股上市公司沱牌舍得，一家在香港上市的天洋國際；天洋基業投資有限公司是隸屬H股，目前在開發的是房山超級蜂巢項目。啟動區整體占地222畝，43萬平方米，其中商業配套9萬平方米，商務辦公24萬平方米。目前北區12萬平米的寫字樓已于五一全部交付，目前正在招商過程中。這次也是非常感謝主辦方組織這個活動能有一個機會跟大家交流、分享。
回歸到今天的主題"產業地產的招商和運營"。實際我本人有十多年商辦項目招商經驗尤其是在為企業做選址方面，產業地產這個課題實事求是的說比較大，難度也比較大，今天上午聽到好租曲總做了一個分享，讓我感覺壓力很大，很吃驚。曲總的數據和信息是中國的產業園區的GDP占到全國整體GDP的23%，第二個數據，目前產業園區的空置率達到了43.2%，其中上海的空置率達到了20%以上。這個讓我感覺產業招商難度有多么嚴峻。
下午聽北科建郭總演講，受益匪淺，產業地產招商確實在我的理解當中應該分兩個維度，第一個維度，核心應該是前期開發商拿地的時候就應該考慮到項目定位、產業定位與規劃、客群定位是什么？后期的招商實際是要延續前期拿地或者是前期產業規劃怎么有效的根據市場化的變化或判斷去落實和執行。你是做項目招商還是做招商項目，項目招商具體就是根據項目客戶方向去落地執行，招商項目涵蓋的面與涉及的范圍就非常大了。
天洋一直是做精品住宅開發，去年開始轉型，成立了產業事業部，往產業轉型，目前我們也是產業領域的新兵。
我想從兩個角度說，去年了成立事業部以后，走訪了中關村和總部基地近200多家企業，了解企業選址需求，最關心的問題是什么，后來歸納總結有四點：
第一點企業搬遷到新的區域是否可以存活，是否有市場。現在大的企業去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和訂單，尤其上市公司，大企業去就是要地，什么PPP的模式或者政府購買服務的形式等。
第二點，一個新的企業搬到一個新的陌生的區域，成本是否會大幅度降低，比如說房租、裝修、能耗，運營模式等等方面，包括政策，一個新的企業到陌生的區域肯定關心是否有配套和相關政策，房租中關村十塊錢，到房山可能是三塊錢，為什么還不來？
第三點，結合第二點來說，人員是否可以有效補充，人員招聘、培訓，企業到一個陌生區域要解決人員流失和人員招聘問題；我們看到很多企業搬遷員工流失率達到15%，甚至20%以上。
有一個亦莊的企業搬到中關村，員工流失率達到了25%以上，因為他們基礎員工的生活圈全都在亦莊，搬過來以后面臨著人員招聘和培訓的問題，人才培養的問題。還有一個企業搬到房山后直接面臨著招人招不上來的問題，半年后被迫又搬回中關村；還有一個做IT的企業，他們上班時間早上十點至晚上十點，他們需要員工宿舍、員工餐廳，但是高管生活圈都在北邊，望京、天通苑這些區域，不愿意搬遷等等。
第四點，交通和配套的問題，一個園區做的再好，招商再成功，如果運營跟不上，這個園區不是一個成功的園區，從這塊來講，一個園區的交通、位置、生活配套，商務配套，比如說超市、餐廳，便利店，商務配套像咖啡廳，中餐、簡餐等等是否可以滿足企業員工的基本需求。這是我對我們走訪200近家總結跟大家分享的企業選址的核心。
翻回來再說產業招商，我經歷過兩個比較成功的案例，我們看到像劉總所說的國家主導的開發區，像大連軟件園，億達集團和東軟戰略合作，在廈門、武漢、成都模式，都非常成功。同樣旭天模式，以定制化、服務化的模式去招商，以行業標桿、龍頭企業建立戰略合作伙伴，帶企入園打造上下游產業鏈，軟通動力的創始人之一瞿嘉東先生，是以軟通為核心，軟通往哪一個城市去拓展業務，旭天就去跟著去開疆辟土。
比如在上海是以軟通動力和中芯微合作，在無錫是以軟通動力，IBM，卡耐基商學院為龍頭拿地200畝；也就是說在與政府簽訂拿地協議時已經有30%企業入園；剩下的70%靠龍頭企業帶動上下游或市場化正常的去化，這是目前我認為比較成功的模式。
我去當當做交流溝通時了解到一個案例，某招商局想讓當當將客戶中心建在濰坊，給了很好的政策支持，他們覺得各方面都很好，但是去了以后面臨很大的問題，招不到人，沒辦法就跑到旁邊的城市去招人，十個月以后，員工流失率是110%，聽到這個數據是非常可怕的。不了解實際情況很貿然的去一個城市，都沒有搞清楚做這個呼叫中心的實際情況，只看到了優惠的政策。
還有一個好的案例，我們在重慶永川做的園區，永川一共有23所高校，中專高職，我的一位朋友在做整體園區招商和運營，他很明確的說這個園區就適合做呼叫中心，因為有23個高校，從北京拉了7家企業，其中有3家是中關村企業，永川給了很優厚的政策，招人因為有高校，很容易解決了，可以實行定制委培的形式，大四的時候跟學校建立聯系，你適合做呼叫中心的，客服還是做市場，我認為這種模式實際上是比較成熟的或者比較成功的，產業定位、客戶方向很清晰，所以我覺得做招商最核心是了解企業的真實需求。
反過來再說運營，招商再成功，如果運營跟不上，也不叫成功，失敗案例很多。我們目前房山超級蜂巢項目雖說是個商辦項目，但產業運營平臺的情況剛才王總已經說了，有六大產業平臺。我們想打造的是以物聯網、互聯網為思維方式，構建一個產業的生態鏈，在這個平臺中，比如說企業發展服務平臺，前面的三位劉總，袁總都已經說到了，我們要解決企業入園一系列跟企業共同成長的問題，企業來了人力外包的問題，解決人招聘的問題，還有工商注冊，跟企業共同成長的過程中牽涉到法務問題，稅收稅籌問題，知識產權問題，融資難的問題，我們都會考慮進去。
另外一個板塊是智慧基礎設施平臺，我們項目已經拿到了LEED認證，智能樓宇中的門禁系統，人臉識別系統，中庭采光井設計、VRV中央空調并配有新風海爾的除霾機、智能泊車系統，都有綜合的體現。
在我的理解中，我們是要做是運營商、服務商，是通過運營平臺來做好企業與政府之間的橋梁紐帶，增加企業與企業之間的黏性。比如通過第三方解決幫助企業做一些政策申請申報，同時解決企業和企業之間相互黏性的問題，大家都在一個園區里面工作，怎么解決企業和企業的黏性的問題，剛剛劉總他們說了有企業的聯誼會，運動會，俱樂部等活動。
天洋從住宅開發領域向產業轉型，現在還是一個新兵，希望跟各位多多交流和學習。
產業地產的核心應該是我們對產業規劃、定位與招商落地保持敬畏的心，真實的了解企業的需求，為打造產業上下游生態圈做好平臺與服務。希望房訊網越辦越好。
來源：房訊網