房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”，第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)（www.xyjnpx.cn）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生應(yīng)邀出席并發(fā)表主旨演講。
新城控股高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷
尊敬各位嘉賓，感謝全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)邀請(qǐng)來(lái)跟大家分享一些研究心得。剛才李鐵主任講到了，先有產(chǎn)業(yè)還是先有人，有人就要有房子，因此，我們無(wú)論中國(guó)未來(lái)怎么發(fā)展，房地產(chǎn)依然是非常重要的產(chǎn)業(yè)，特別是現(xiàn)在目前住宅市場(chǎng)依然占到了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的90%以上，所以我們要是談房地產(chǎn)不談住宅顯然是不行的。
這次我?guī)?lái)的題目是“未來(lái)三年的住房市場(chǎng)的預(yù)判”，很多機(jī)構(gòu)在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是看過(guò)去多，看未來(lái)少，看未來(lái)三年可能更少。未來(lái)三年很難預(yù)判，當(dāng)時(shí)接到這個(gè)題目的時(shí)候在想，未來(lái)三年到底什么樣的變化，我們現(xiàn)在是空口說(shuō)白話。更重要的是需要找出背后的邏輯關(guān)系，未來(lái)發(fā)展到底什么樣的邏輯，如果找出這樣的邏輯，未來(lái)三年預(yù)判不是非常重要的事。
我們這次分享三個(gè)方面：當(dāng)前形勢(shì)、未來(lái)預(yù)判、房企策略。
這張圖非常明確可以看到，房地產(chǎn)拉動(dòng)作用在弱化，房地產(chǎn)2014、2015年都是在下面，現(xiàn)在已經(jīng)翻到上面，在粗的綠線的上方，粗的綠線是GDP，但是逐步下降，接近于GDP增加值，意味著什么呢？意味著房地產(chǎn)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)正在減弱，當(dāng)然我們看到工業(yè)增加值還在下方，這條上竄下跳的紅線是金融業(yè)，金融業(yè)在2015年股災(zāi)前后的時(shí)候，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)非常大。但是現(xiàn)在已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)了。
為什么我們會(huì)是減弱呢？從這張圖上可以看到，三個(gè)箭頭都是往下，包括住宅、商業(yè)、辦公，全部增速都在下降。意味著我們未來(lái)增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，這個(gè)不可持續(xù)從2016年5月份開(kāi)始持續(xù)往下走了。
為什么說(shuō)不可持續(xù)？我們?cè)谌ツ曜隽祟A(yù)判，去年年底和今年年初的時(shí)候，我們?cè)?jīng)發(fā)了兩篇文章，我的個(gè)人微信“歐陽(yáng)先聲”發(fā)的。當(dāng)時(shí)預(yù)判今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“量平價(jià)穩(wěn)、略有增長(zhǎng)”，為什么得出這樣一個(gè)結(jié)論，為什么我們說(shuō)未來(lái)的熱點(diǎn)城市無(wú)地可建、無(wú)房可售、無(wú)房可買(mǎi)。北京基本上無(wú)房可買(mǎi)。
一二線城市目前整個(gè)成交量明顯下降，出現(xiàn)一個(gè)什么情況？今年1-4月份，銷(xiāo)售面積比去年同期下降20%，是什么原因?qū)е碌哪兀績(jī)蓚�(gè)原因：第一，調(diào)控見(jiàn)效了，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸，導(dǎo)致有資格的購(gòu)房人變得少了。第二，供應(yīng)減少，因?yàn)橛匈Y格的需求在下降，同時(shí)供應(yīng)再壓低，導(dǎo)致供應(yīng)減少之后，市場(chǎng)上能推出來(lái)的可售房源當(dāng)然逐步減少了。這里面，還不排除另外的問(wèn)題，一方面土地供應(yīng)逐漸減少，另外一方面高價(jià)地越來(lái)越多，使得限價(jià)令下難以開(kāi)盤(pán)，延遲入市，最后捂盤(pán)惜售，導(dǎo)致供應(yīng)在減少。
一線城市1-5月份供應(yīng)量，基本上相當(dāng)于去年全年一半左右，這個(gè)供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)來(lái)講還是基本合理的，但是二線城市整個(gè)供應(yīng)量是去年、前年1/3，今年有沒(méi)有可能超過(guò)去年，甚至更大幅度接近2015年，我們相信絕無(wú)可能。
有沒(méi)有可能一二線城市增加土地供應(yīng)呢？非常難。雖然我們?cè)?月1日看到了一個(gè)非常重大的信息。在前面貴賓室的時(shí)候，我們?cè)谟懻摚郯残聟^(qū)到底給大家?guī)?lái)什么，那個(gè)時(shí)候雄安新區(qū)橫空出世，把所有人目光吸引過(guò)去了，忽略了同一篇發(fā)布的重要的文件，住建部和國(guó)土資源部發(fā)布的通知，通知上明確提出了，低于12個(gè)月的區(qū)劃周期的城市，要增加土地供應(yīng)，直至大幅度顯著增加。另外高于12個(gè)月甚至更多的，區(qū)劃量更高的城市，要減少土地供應(yīng)，甚至斷供。
但是一二線城市在4月1月以后，多少城市增加了土地供應(yīng)，多少城市公布了連續(xù)三年的土地滾動(dòng)計(jì)劃？其實(shí)是非常少的。4月1日以后，其實(shí)只有三個(gè)城市公布了連續(xù)三年的土地供應(yīng)計(jì)劃，而這三個(gè)城市都沒(méi)有增加土地供應(yīng)。
我們把去年公布了連續(xù)三年土地供應(yīng)計(jì)劃的城市加在一起，我們發(fā)現(xiàn)總共16個(gè)城市，包括幾個(gè)三線城市，其中有八個(gè)是下降的，有五個(gè)是持平的，只有三個(gè)在過(guò)程當(dāng)中有微幅增加，為什么大家不愿意增加土地供應(yīng)？一二線城市核心區(qū)無(wú)地可供，如果要供地要拆遷，要進(jìn)行城市更新，這個(gè)時(shí)候大幅度提高拿地成本。當(dāng)然我們現(xiàn)在城市里面可拆遷的地方也越來(lái)越少。
另外一個(gè)方面，我們過(guò)去在外圍郊區(qū)攤大餅的建設(shè)方式，已經(jīng)漸漸被拋棄了，所以我們現(xiàn)在大城市在建新區(qū)的模式，現(xiàn)在越來(lái)越少，為什么我們會(huì)減少這些呢？實(shí)際上我們都在未來(lái)所有的二線城市，都會(huì)走上海這條路，這條路叫做什么總量控制、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量提效。土地供應(yīng)越來(lái)越少，要集約利用，要提高土地的單位產(chǎn)值，提高土地的利用效率。最近有一篇網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣的文章，原來(lái)重慶市的市長(zhǎng)黃市長(zhǎng)在復(fù)旦大學(xué)做的一個(gè)演講，演講當(dāng)中講了非常多的事情，一個(gè)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)城市土地供應(yīng)方面的想法、看法，很重要的是規(guī)劃浦東新區(qū)中間的金橋工業(yè)區(qū)的時(shí)候，規(guī)劃每平方公里產(chǎn)值要達(dá)到一百億，那個(gè)時(shí)候上海大概十幾個(gè)億，現(xiàn)在是1200億，如果有這么高的產(chǎn)值，我們相應(yīng)土地出讓?zhuān)鲎尩膬r(jià)格會(huì)比較低嗎？顯然是不現(xiàn)實(shí)的。所以為了得到更高的產(chǎn)值，一定要集約利用土地，土地供應(yīng)就會(huì)逐步減少。今年一二線城市土地供應(yīng)逐漸減少。包括重慶在內(nèi)。
去年曾經(jīng)在吉林大學(xué)校園招聘，有學(xué)生問(wèn)我，重慶什么時(shí)候可以買(mǎi)房，我想回家買(mǎi)房，重慶房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)漲，我說(shuō)黃市長(zhǎng)走了，重慶房?jī)r(jià)就漲了。不是黃市長(zhǎng)在重慶推動(dòng)大量的土地，推出大量的土地，推出大量的公租房建設(shè)，把重慶房?jī)r(jià)壓低，更重要的是2016年土地供應(yīng)量比2015年下降30%，2015年比2014年下降，2014年比2013年下降，土地供應(yīng)逐漸下降，未來(lái)供應(yīng)就會(huì)慢慢短缺。
最近還有典型城市，在安徽，當(dāng)時(shí)去年10月份的時(shí)候發(fā)布了政策，企業(yè)在搶地的時(shí)候，推出很多地王，怎么辦？不能穿馬甲。一塊地只能一個(gè)企業(yè)報(bào)名拿地，造成土地拍賣(mài)市場(chǎng)上的企業(yè)數(shù)量減少，土地?zé)岫染蜁?huì)減少，地王概率就會(huì)降低。今年5月份，新文件發(fā)布了，取消了這條政策，可以披任何馬甲上陣，來(lái)的越多越好，因?yàn)榍懊嫱恋刭u(mài)的便宜了。所以這個(gè)邏輯告訴了我們，未來(lái)的土地價(jià)格會(huì)持續(xù)一直上漲。剛才李鐵主任講了一句話，未來(lái)北京房?jī)r(jià)一直上漲，很多人提出一個(gè)觀點(diǎn)，沒(méi)有一直上漲的東西，其實(shí)我們恰恰相反，我們是全世界人口在不斷地增長(zhǎng)，霍金預(yù)測(cè)全世界人口75億增加到110億人口，但是地球表面沒(méi)有增加，人口往大城市流動(dòng)，全世界所有一百萬(wàn)以上人口大城市數(shù)量在不斷地增加，全世界各個(gè)國(guó)家的最大城市的人口數(shù)量也幾乎都是增加的。包括日本、東京、紐約。
所以人都是在往大城市走，大城市土地價(jià)格、人均用地面積就會(huì)減少，意味著土地單價(jià)在提高。大城市土地價(jià)格上漲，全世界所有城市無(wú)一例外。只能抑制需求，匹配更低、更少的土地供應(yīng)。這是調(diào)控的邏輯，延后改善，限制剛需，匹配土地供應(yīng)越來(lái)越少局面。未來(lái)一二線城市土地供應(yīng)不會(huì)大幅度增加，未來(lái)住房供應(yīng)難以大幅度增加。
出現(xiàn)扭曲現(xiàn)象，比如限價(jià)令，導(dǎo)致房?jī)r(jià)扭曲，我們擔(dān)心房?jī)r(jià)放開(kāi)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)失控，越扭曲房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)郊比近郊盤(pán)貴，毛坯比精裝房貴，二手房比一手房貴，北京二手房房?jī)r(jià)下降了，市場(chǎng)拐點(diǎn)到了嗎？真的這樣嗎？二手房比一手房貴，人們不買(mǎi)二手房，房?jī)r(jià)下降了，既然賣(mài)的價(jià)格不高，就租房子，租房子量增加了，導(dǎo)致房租下降。調(diào)整幅度很小。因此導(dǎo)致高端捂盤(pán)。
去年上還有一個(gè)央企在賣(mài)房子的時(shí)候，政府說(shuō)，現(xiàn)在87500，可以房子價(jià)格批給你，說(shuō)不能賣(mài)，國(guó)有資產(chǎn)不能流失，賣(mài)到9萬(wàn)。等到今年之后，政府告訴他，只能85000，只好再放。所以現(xiàn)在出現(xiàn)高端捂盤(pán)，是被動(dòng)的。我們出現(xiàn)毛坯入市，產(chǎn)品趨同，價(jià)格限死了，價(jià)格不能超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，所幸做毛坯、低端。我們推動(dòng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)升級(jí)、裝配式住宅、節(jié)能環(huán)保綠色都通通放到一邊去了。
當(dāng)然這個(gè)過(guò)程中間，還有關(guān)系戶(hù)成為巨大的受益群體，北京有很多很好的樓盤(pán)，性?xún)r(jià)比非常高，不敢推，一旦推起來(lái)之后，部長(zhǎng)、司長(zhǎng)的條子都是一片。前段時(shí)間碰到一個(gè)企業(yè)，農(nóng)業(yè)部司長(zhǎng)遞了條子，想買(mǎi)房子，我說(shuō)農(nóng)業(yè)部跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系。自助很難入市，關(guān)系戶(hù)首先獲得信息，上海提出搖號(hào)，只要登記客戶(hù)數(shù)量高于推出樓盤(pán)套數(shù)，必須公開(kāi)搖號(hào)，由公證機(jī)關(guān)統(tǒng)一組織搖號(hào)，開(kāi)發(fā)商怎么辦，關(guān)系戶(hù)怎么辦。沒(méi)辦法，不迅速了。我不公開(kāi)開(kāi)盤(pán)，不公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，客戶(hù)量就很少。關(guān)系戶(hù)就來(lái)了，趕快來(lái)買(mǎi)吧，告訴你，現(xiàn)在政府限價(jià)，周邊賣(mài)9萬(wàn)，我賣(mài)85000萬(wàn)。上海采取措施，所有樓盤(pán)只要開(kāi)賣(mài)，必須搖號(hào)。
限價(jià)令能不能放開(kāi)？遲早要放開(kāi)的，現(xiàn)在不敢。可以給一個(gè)辦法，漸進(jìn)式放開(kāi)，比如今年中央要求，房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲，明年上漲1%，后年上漲2%，再后年上漲3%，2022年上漲5%，保持人均收入水平平均保持8%，上海房?jī)r(jià)收入比，去年最高點(diǎn)的時(shí)候，25.7%下降到19.6%，雖然19.6%房?jī)r(jià)收入比還會(huì)很高，但是畢竟是下降的。所以泡沫風(fēng)險(xiǎn)降低了。
當(dāng)然現(xiàn)在看一二線城市房?jī)r(jià)反彈壓力依然很大，這種情況下，如果把限購(gòu)、限貸、限價(jià)全部放開(kāi)，必然失控，導(dǎo)致泡沫風(fēng)險(xiǎn)必然爆發(fā)。調(diào)控仍將持續(xù)。一二線城市看完之后，看三四線城市怎么樣。也在分化，2015年提出一個(gè)觀點(diǎn)，四大分化，城市、板塊、樓盤(pán)、企業(yè)分化，城市分化非常嚴(yán)重，板塊分化更不用說(shuō)了。
這些城市過(guò)去庫(kù)存消化掉，現(xiàn)在供不應(yīng)求，研究這些城市全部限價(jià)、限貸，供應(yīng)、需求、房?jī)r(jià)受限，因此未來(lái)很可能被控制。我們提出一個(gè)觀點(diǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)可能進(jìn)入一個(gè)新概念。這些都市圈未來(lái)會(huì)不會(huì)有大發(fā)展，很難說(shuō)。未來(lái)都市圈周邊三四線城市發(fā)展有一個(gè)重要課題，都市圈所有周邊三四線城市，不會(huì)自動(dòng)成為都市圈會(huì)員。因?yàn)槿绻覀冘壍澜煌ā⒖焖俾肪W(wǎng)通不過(guò)去的話，到固安要一個(gè)小時(shí)，甚至一個(gè)小時(shí)更多時(shí)間，還不如在北京。因此通過(guò)軌道交通打通了之后，才能把產(chǎn)業(yè)倒過(guò)去，人口才能過(guò)去。這些城市才逐步發(fā)展出來(lái)。北京、上海這些城市，都不愿意把這個(gè)軌道交通打開(kāi)，不愿意把高速公路打通，因?yàn)榈胤秸骊P(guān)系，現(xiàn)在其實(shí)不是放開(kāi)、打通，建都市圈把周邊城市，包括不是北京的河北城市變成衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn)，而是現(xiàn)在在做一條護(hù)城河，你們要進(jìn)京，我還要收費(fèi)，所以這個(gè)是未來(lái)都市圈三四線城市發(fā)展的一個(gè)很大的問(wèn)題。如果像成都一樣，軌道交通全部打開(kāi)，未來(lái)整個(gè)大城市發(fā)展會(huì)超過(guò)我們的想象。我們現(xiàn)在上海的軌道交通，現(xiàn)在是690公里全長(zhǎng)。僅僅通到了上海昆山，其他地方都不通，但是成都未來(lái)的規(guī)劃是1000公里，而東京都市圈是2500公里，因此我們可以看到東京都市圈的概念，為什么會(huì)有那么多的小城鎮(zhèn)，而上海周邊做不出來(lái)。
去年春節(jié)部分三四線城市比去年增長(zhǎng)300%、100%、200%，可能是回鄉(xiāng)置業(yè)，追溯一下，去年5月份這些城市的成交量，已經(jīng)出現(xiàn)35%以上的普遍性增長(zhǎng)，為什么？全國(guó)大概40個(gè)左右城市，恰恰跟一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲時(shí)間吻合，這些人在大城市里生活，購(gòu)房無(wú)望，因此回鄉(xiāng)置業(yè)、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，離開(kāi)了大城市。他們回去之后，導(dǎo)致這些城市成交量去年明顯大幅度上漲，仔細(xì)研究的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這些城市的房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有變化，因此這些人就是剛需客戶(hù)，因?yàn)闆](méi)有錢(qián)，不能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，雖然成交量上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度上漲。
當(dāng)然還有一批更多三四線城市，仍然在自然的去庫(kù)存路上，因此整個(gè)銷(xiāo)售面積，雖然有一定的增長(zhǎng)，但是增速在慢慢下滑，而房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有上漲。所有三四線城市的住房供應(yīng)、土地供應(yīng)什么情況，今年1-5月份土地供應(yīng)相當(dāng)于去年的1/3，這幾年的趨勢(shì)是在往下走的，意味著未來(lái)三四線城市土地供應(yīng)不可持續(xù)。
我們?cè)?jīng)到了安徽地級(jí)市，我們看了以后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)城市里面的潛在供應(yīng)非常高，將近一千萬(wàn)平方米，每年銷(xiāo)售面積只有180萬(wàn)平方米，潛在供應(yīng)可以供應(yīng)將近五年時(shí)間，政府還在每年增加土地供應(yīng)，這個(gè)庫(kù)存怎么去的掉呢？仔細(xì)看了之后，我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)新區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度很快，而且一房難求。最后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里面出現(xiàn)一個(gè)重大反差。這個(gè)反差怎么回事呢？后來(lái)我們覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題，整個(gè)城市轉(zhuǎn)了一圈，將近一千萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)，絕大部分都是爛尾樓。很多中小房企已經(jīng)死了，所以只有一個(gè)樓盤(pán)，在去年這么好的形勢(shì)下緩過(guò)勁來(lái)，繼續(xù)開(kāi)工，所有樓盤(pán)處在停工狀態(tài)，所以在更多的三四線城市，其實(shí)我們看到的不是未來(lái)能夠把這些庫(kù)存去化掉，而是在艱難的去庫(kù)存當(dāng)中，未來(lái)不會(huì)有更高的增長(zhǎng)。
三四線城市增長(zhǎng)逐漸乏力，去年大水漫灌效力，去年不可持續(xù)，最多延續(xù)到明年，明年之后慢慢就會(huì)沒(méi)了，三四線城市出現(xiàn)人口梯度轉(zhuǎn)移過(guò)程，還在持續(xù)。曾經(jīng)到安徽大別山深處做公益活動(dòng)，給他里的小學(xué)送去圖書(shū)館，到那去之后問(wèn)那的小孩，你們上了高中、讀了大學(xué)之后還會(huì)回來(lái)嗎？所有人告訴我，不會(huì)回去。意味著他們爺爺奶奶、爸爸媽媽砸鍋賣(mài)鐵，都會(huì)幫助他們留在大城市里，這是人口流動(dòng)背后的資本流動(dòng)，錢(qián)跟人流到大城市。
另外一個(gè)現(xiàn)象，農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)移出來(lái)，數(shù)量在逐步減少。去年之前的五年時(shí)間，年均農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移出來(lái)的數(shù)量，1360萬(wàn)人，再往前的五年時(shí)間，年均轉(zhuǎn)移出來(lái)數(shù)量1500萬(wàn)，逐漸減少，以后越來(lái)越少，一定往大城市去。未來(lái)這些城市的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，過(guò)去一直在提城鎮(zhèn)化，對(duì)這個(gè)問(wèn)題一直有爭(zhēng)議，但是現(xiàn)在可以非常明確地提出這個(gè)觀點(diǎn)，城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲了，未來(lái)可能更大的城鎮(zhèn)在都市圈的三四線。
浙江很富裕的縣城看了一下，這個(gè)城市非常典型，每年銷(xiāo)售面積大概30萬(wàn)平方米，三千套左右的住房，但是整個(gè)縣級(jí)市，每年新婚五千對(duì)，換句話說(shuō)，城鎮(zhèn)里面的新婚人口基本上消化掉了城鎮(zhèn)的新增加的供應(yīng)量，這個(gè)時(shí)候沒(méi)有新增的需求怎么辦，地方政府就拆遷。
去年拆了150萬(wàn)平方，今年拆兩百萬(wàn)平方，拆遷的時(shí)候怎么來(lái)做呢？拆遷的時(shí)候，政府不造安置房，發(fā)房票，拆遷戶(hù)拿掉整個(gè)房票，買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子，通過(guò)拆遷制造需求、GDP、政績(jī)。但是這個(gè)時(shí)候，他買(mǎi)開(kāi)發(fā)商房子，政府貼錢(qián)給房票，政府沒(méi)有錢(qián)，賣(mài)地，所以去年賣(mài)了170萬(wàn)平方米土地，今年大量賣(mài)地，否則沒(méi)法支撐兩百萬(wàn)平方米拆遷，加起來(lái)350萬(wàn)平方米，相當(dāng)于整個(gè)全市農(nóng)村+城鎮(zhèn)，所有住房10%，如果按照這個(gè)邏輯滾十年時(shí)間，可以把城鄉(xiāng)所有住房全部拆遷完，煥然一新，有這個(gè)必要嗎？當(dāng)然沒(méi)有。因?yàn)檗r(nóng)村人均住房面積達(dá)到78平方米，城鎮(zhèn)住房達(dá)到54平方米，這個(gè)房子有必要拆嗎？所以數(shù)量的改善與需求，已經(jīng)基本上結(jié)束，質(zhì)量改善需求也不多了。因?yàn)樗麄兂擎?zhèn)自己建的好的房子，別墅的房子，加上商品住房的占比，已經(jīng)超過(guò)了80%，所來(lái)未來(lái)能拆遷的余量已經(jīng)非常少了，所以這些城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本結(jié)束了。當(dāng)然我們也看到，有些城鎮(zhèn)提出了一個(gè)限售概念，限售三年確實(shí)有一定道理，短期投資炒買(mǎi)炒賣(mài)，限售十年有道理嗎？既不合情，也不合法、合理，二手房市場(chǎng)未來(lái)交易一定會(huì)大幅度萎縮，而且新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，導(dǎo)致我們整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生變形。因此這種政策，我們覺(jué)得過(guò)猶不及，未來(lái)一定會(huì)提前調(diào)整。
未來(lái)預(yù)判定非常清楚，未來(lái)幾個(gè)大趨勢(shì)不會(huì)改變。
第一，基本面不會(huì)改變，城市化趨勢(shì)不會(huì)改變，都市圈將成為城市化的新引擎。
第二，大城市土地供應(yīng)逐年減少，不會(huì)改變，供求關(guān)系維持長(zhǎng)期失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期失衡。
第三，很多中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲了，小城鎮(zhèn)的土地供應(yīng)規(guī)模難以持續(xù)增加。
第四，城市居民住房改善居住條件意愿不會(huì)改變，大城市住房商品房占比只有30%，北京到底有多少，到長(zhǎng)沙，到武漢，到很多地方，我們會(huì)看到，我們的住房面積其實(shí)成套的商品住宅面積占的很偏低，當(dāng)然投資者買(mǎi)房保值意愿不會(huì)改變。所以現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)下，限購(gòu)、限價(jià)、限貸形勢(shì)下，政府既然限價(jià)了，意味著房產(chǎn)具有更大的投資價(jià)值，什么地方還可以買(mǎi)房，一線不行二線，二線不行就三四線，所以關(guān)鍵問(wèn)題還是貨幣太多，地方政府地價(jià)、開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)意愿不會(huì)改變，當(dāng)然提高產(chǎn)品品質(zhì)，意味著推高房?jī)r(jià)。
未來(lái)房地產(chǎn)依然取決于政策面，政策面取決于一二線城市，仍然嚴(yán)調(diào)控，三四線城市必須繼續(xù)去庫(kù)存，房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)首先取決于政策面。我們做一個(gè)戰(zhàn)略假設(shè)，我們看到海外智庫(kù)都在討論，未來(lái)可能怎么樣，我們先做假設(shè)，看未來(lái)戰(zhàn)略怎么定，如果假設(shè)成立，戰(zhàn)略可能會(huì)成立。
經(jīng)濟(jì)下滑，出現(xiàn)繼續(xù)下滑或者出現(xiàn)W危險(xiǎn)，繼續(xù)重啟房地產(chǎn)按紐，放松調(diào)控，提升經(jīng)濟(jì)。都市圈需求會(huì)強(qiáng)烈反彈，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，泡沫膨脹。不可能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，不可能放棄控制大城市人口規(guī)模邏輯，因?yàn)橐种菩枨螅豢赡艽罅酷尫磐恋兀豢赡芊艞壱种瀑Y產(chǎn)泡沫。我們相信這一屆延續(xù)下一屆政府，不會(huì)放棄抑制資產(chǎn)泡沫邏輯，還會(huì)延續(xù)五年時(shí)間。如果真正突破供給側(cè)改革，解決房地產(chǎn)供給側(cè)改革問(wèn)題，有可能逐步放松。相信三年時(shí)間，房地產(chǎn)供給側(cè)改革不可能完全突破，我們過(guò)去曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)關(guān)于供給側(cè)改革的四梁八柱文章。我們認(rèn)為三年時(shí)間絕對(duì)做不到。
我們認(rèn)為一二線城市調(diào)控還會(huì)繼續(xù)持續(xù)，所以調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變，將長(zhǎng)期執(zhí)行，調(diào)控執(zhí)行時(shí)間越久，意味著住房市場(chǎng)發(fā)展周期會(huì)被拉長(zhǎng)，就慢慢發(fā)展吧。
調(diào)控延續(xù)，局部微調(diào)，沿著上一個(gè)邏輯走下來(lái)之后，發(fā)現(xiàn)第一種情況自然走到第二種邏輯，這種情況下，我們經(jīng)濟(jì)可能會(huì)企穩(wěn)向好，經(jīng)濟(jì)不好不會(huì)重啟，經(jīng)濟(jì)好當(dāng)然不會(huì)重啟，貨幣繼續(xù)收緊，金融繼續(xù)去杠桿，因此會(huì)出現(xiàn)一方面抑制資產(chǎn)泡沫，一方面同時(shí)去庫(kù)存。少數(shù)城市嘗試做一些微調(diào)，釋放一些需求，或者突破限購(gòu)限價(jià)的政策。
但是有底限，不能突破房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的底限，這種情況會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，有些城市已經(jīng)在放松，放松邏輯是什么，吸引高端人口進(jìn)來(lái)，把低端人口產(chǎn)業(yè)擠出去，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的騰籠換鳥(niǎo)，這些已經(jīng)在做了。未來(lái)這樣城市會(huì)越來(lái)越多。
提出一個(gè)新概念，房地產(chǎn)進(jìn)入一種限制性發(fā)展，新一屆政府開(kāi)啟新的經(jīng)濟(jì)周期，與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，一線城市限制人口、土地供應(yīng)，三四線城市限制土地供應(yīng)，包括農(nóng)村應(yīng)該限制土地供應(yīng)。城鎮(zhèn)每年人均住房面積增加1.2平方米，農(nóng)村人均住房面積增加1平方米，這個(gè)邏輯本身是錯(cuò)的，因此導(dǎo)致未來(lái)三四線城市限制土地供應(yīng)，房地產(chǎn)限制金融改革。
如果房地產(chǎn)限制金融過(guò)渡，我們會(huì)怎么辦？因此，我們金融加杠桿，導(dǎo)致錢(qián)少且貴，去年年底一直講錢(qián)多且廉，所以大家都買(mǎi)房地產(chǎn)。去年11月份，我們說(shuō)貨幣政策反轉(zhuǎn)，今年的錢(qián)一定變得更加貴，而且少了，現(xiàn)在看錢(qián)確實(shí)減少，M2增速跌到10%以下，未來(lái)我們認(rèn)為M2的增速可能就在10%左右，不會(huì)高于11%，不會(huì)低于9%，大概10%左右。
有人說(shuō)今年大放水，MLF放了4980億元。我們不這么看，MLF到期回收1400多億，注水800億不會(huì)算什么，一次逆回購(gòu)就兩千多億。今年4月份M2出現(xiàn)負(fù)增量，這是非常重要的信號(hào)。未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)某個(gè)月份，M2增量變負(fù)的，增量會(huì)變得更少。
房企到位的資金，不管按揭貸款，還是定金增速都在下降，產(chǎn)生一個(gè)情況，房地產(chǎn)企業(yè)資金減少了，怎么辦？大型房企想辦法增加貸款，因此看到這條藍(lán)線，就是銀行的開(kāi)發(fā)貸在增加，是不是意味著普遍性的錢(qián)多了呢？因?yàn)殂y行的錢(qián)只會(huì)給大企業(yè)，2013年的時(shí)候，我們?cè)?jīng)提出房企分化，中小房企90%退出地產(chǎn)江湖，2014年我們碰到工商銀行總行，他們跟我講，只做百?gòu)?qiáng)房企貸款，其他房企只收不貸。2015年基金說(shuō)只做百?gòu)?qiáng)，其他房企開(kāi)始不做，2016年年終，我們碰到供應(yīng)商，做玻璃幕墻的膠，他說(shuō)他的合作伙伴當(dāng)中，70%是50強(qiáng)的房企，剩下百?gòu)?qiáng)附近，中小房企被銀行和供應(yīng)商拋棄了。大的房企從銀行拿到貸款，今年擴(kuò)張速度非常快，房地產(chǎn)增加貸款非常多。
按揭貸款增速下降速度非常快，今年可能收窄到個(gè)位數(shù)，三個(gè)重要級(jí)人物講了這個(gè)話，信號(hào)非常有意思，周小川行長(zhǎng)去年說(shuō)，居民部門(mén)加杠桿邏輯是對(duì)的，但是今年他的口風(fēng)發(fā)生了一些微妙變化，這個(gè)變化就是開(kāi)發(fā)貸款在今年還會(huì)以相對(duì)較快的速度增長(zhǎng)，但是會(huì)估計(jì)適當(dāng)放慢。郭樹(shù)清主席講，居民部門(mén)銀行貸款杠桿率并不算太高，但是值得警惕。王照星（音）副主席講，我們希望房地產(chǎn)不能大起更不能大落，因此未來(lái)銀行貸款保持相對(duì)平穩(wěn)增速，我們認(rèn)為是個(gè)位數(shù)。房企到位資金增速下降，但是如果房地產(chǎn)到位資金在下降，意味著什么？未來(lái)銷(xiāo)售額增速也不會(huì)大幅度增加，消費(fèi)增長(zhǎng)持續(xù)下降，因此導(dǎo)致量平價(jià)穩(wěn)，消費(fèi)面積基本持平，房?jī)r(jià)上漲，銷(xiāo)售額略有增加。
我們預(yù)計(jì)今年保持正增長(zhǎng)，但是明年或者后年，如果進(jìn)入限制性發(fā)展階段，我們可能變成負(fù)增長(zhǎng)。如果這種情況下，房企現(xiàn)金流會(huì)不會(huì)枯竭，我們認(rèn)為很可能會(huì)出現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了一個(gè)通知，非常重要。去抵押貸款的時(shí)候，哪怕有資產(chǎn)抵押也不行，必須有現(xiàn)金流，能夠還本付息，如果不能還本付息，有資產(chǎn)抵押，也不給你貸款。因此，很多房企可能就會(huì)面臨這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)金流可能不夠。因此大家必須搶現(xiàn)金流，意味著我們搶客戶(hù)，搶客戶(hù)的時(shí)候，我們看到，當(dāng)然市場(chǎng)蛋糕不會(huì)變得更大的時(shí)候，客戶(hù)資源就會(huì)變得越來(lái)越少。這個(gè)時(shí)候，我們可以看到，我們未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？未來(lái)出現(xiàn)搶購(gòu)大戰(zhàn)一觸即發(fā)。
因?yàn)橄拶?gòu)、限貸之后，有資格的購(gòu)房者越來(lái)越少，三四線城市有資格的人很多，但是沒(méi)有人買(mǎi)。因此今年很可能出現(xiàn)小房企斷尾求生的情況。今年到了一個(gè)二線城市，當(dāng)時(shí)問(wèn)了原理的同事，在這個(gè)城市里面，有沒(méi)有房企想降價(jià)，他說(shuō)我們房企想降價(jià)，去年賣(mài)六千，今年預(yù)計(jì)賣(mài)五千，我八千賣(mài)，客戶(hù)流失80%，必須降。明升暗降，今年會(huì)大量出現(xiàn)。下半年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)真假，沒(méi)有看到，未來(lái)不排除。這個(gè)房企銷(xiāo)售額30億左右。大房企率先降價(jià)有可能，市場(chǎng)拉回來(lái)，低價(jià)拿地，這是過(guò)去的邏輯。
因此可以看到大房企未來(lái)邏輯加速跑，通過(guò)降價(jià)搶奪更多的市場(chǎng)份額。降價(jià)不期而至，房?jī)r(jià)下降10%，成交量下降10%，土地購(gòu)置面積下降，新開(kāi)工面積下降，投資下降，聯(lián)動(dòng)上下游下降，拖累整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，房大落變成新重點(diǎn)，其實(shí)也調(diào)控。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落。現(xiàn)在調(diào)控雙限制，既不穿透上限，也不突破下限，因此未來(lái)調(diào)控是要漸進(jìn)邏輯，維持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。過(guò)去房地產(chǎn)操作模式就是我們通過(guò)限房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)也會(huì)限房?jī)r(jià)下跌。
最近廣東有一個(gè)地方出臺(tái)政策，限制房?jī)r(jià)上漲超過(guò)5%，限制房?jī)r(jià)下跌超過(guò)15%，過(guò)去2015年房?jī)r(jià)下跌，杭州政府也出臺(tái)類(lèi)似政策，限制房?jī)r(jià)的上漲和下跌，因此過(guò)去的邏輯，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)放松、刺激、膨脹、打壓周期邏輯，三年一輪換。所以一定要警惕未來(lái)市場(chǎng)邏輯。
當(dāng)然我們現(xiàn)在調(diào)控在慢慢地在暫停，我們覺(jué)得是非常有道理的，因?yàn)槲覀兺七t了上山難，拽住流坡的車(chē)更難，再起來(lái)，難上加難。把握時(shí)機(jī)和尺度。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資面出現(xiàn)新?tīng)顩r，就是我們的房地產(chǎn)的土地購(gòu)置面積，同比出現(xiàn)下降。未來(lái)增速不會(huì)保持，一二線城市土地供應(yīng)減少，今年雖然正增長(zhǎng)，明年負(fù)增長(zhǎng)。三四線城市難以為繼。前年土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)，因?yàn)榍澳昊鶖?shù)低，今年正增長(zhǎng)，明后年不會(huì)了。土地購(gòu)置面積下降，新開(kāi)工面積自然下降，投資當(dāng)然往下走，所以今年投資到明后年投資，可能維持正負(fù)零上下，未來(lái)不可能大幅度增加。
房企策略是什么，大企業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，對(duì)于大企業(yè)首先要研判大勢(shì)，必須有危機(jī)意識(shí)，防患于未然，對(duì)城市做深度解剖和分析，不同城市有不同的邏輯，現(xiàn)金為王，進(jìn)行資金流測(cè)試，現(xiàn)金流盤(pán)點(diǎn)，現(xiàn)在拿現(xiàn)金最好，不是分紅，作為財(cái)務(wù)投資者參股別人，也不對(duì)。同時(shí)不能搶地，控制投資節(jié)奏，手上保持一定的現(xiàn)金流。
深耕擴(kuò)圍，一二線城市未來(lái)長(zhǎng)期肯定是看好的，必須深耕，三四線城市一定是擴(kuò)圍搶規(guī)模，像割韭菜，三年之后撤出來(lái)，再轉(zhuǎn)一個(gè)大城市。同時(shí)加速奔跑，跑的快，市場(chǎng)好的時(shí)候快速啟動(dòng)，市場(chǎng)不好的時(shí)候，搶先剎車(chē)。節(jié)奏控制、速度控制非常重要，對(duì)于大企業(yè)來(lái)講。緊跟市場(chǎng)，合作共贏，減少競(jìng)爭(zhēng)。準(zhǔn)備預(yù)案，看看市場(chǎng)，如果市場(chǎng)一旦出現(xiàn)下行，必須手上有預(yù)案，怎么做，不能被動(dòng)。對(duì)于中小房企來(lái)講，小而美的企業(yè)其實(shí)還是能夠存在的，不是完全死掉，但是只有極少數(shù)的小而美的企業(yè)，一個(gè)有核心資源，比如有土地，有核心產(chǎn)品，你的產(chǎn)品別人不具備復(fù)制。前段時(shí)間上海房企跟我講，他們有農(nóng)業(yè)技術(shù)，無(wú)土栽培技術(shù)，放到陽(yáng)臺(tái)上，跟住宅放到一起，可以在家里里面種各種各樣的東西吃，這個(gè)時(shí)候房子就會(huì)帶來(lái)更好的附加值，而且獨(dú)一無(wú)二，有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。如果都沒(méi)有，跟大企業(yè)合作，求包養(yǎng)，投私募，通過(guò)基金控制，然后走海外，一些發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)雖然不大，但是很成熟，而且很穩(wěn)定。
新城控股1-5月份增長(zhǎng)接近2/3，2020年達(dá)到一千億，目前節(jié)奏來(lái)看，很有可能提前達(dá)到一千億，穩(wěn)健前行前提下，還是加速奔跑，必須跑的更快，如果跑不快，今后市場(chǎng)沒(méi)有地位，有地位才有話語(yǔ)權(quán)，有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)，所以沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，就在這個(gè)市場(chǎng)上今后沒(méi)有對(duì)供應(yīng)商、客戶(hù)溢價(jià)能力。
謝謝大家！
來(lái)源：房訊網(wǎng)