房訊網訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業創新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業、保利發展、中糧廣場、首創深圳、哇棒傳媒、中海商業、華潤置地等合作伙伴的支持。
當天下午進行的第二場領袖圓桌討論環節，以"資管新時代--資產運營與資產管理之道"為主題。嘉銘投資（集團）有限公司副總裁孫鵬陽出席論壇，與參會嘉賓就資產管理進行熱烈討論，并切實分享了自己多年在資產管理過程中的經驗。
孫鵬陽表示，對資產管理來講，核心就是要管理價值，價值的含義到底是什么，從我自己的實驗當中，我覺得其實是現金流。投資人買一個資產，其實就是相當于買了一個現金流，管理這個資產，其實就是要管理好這個現金流。
以下是孫鵬陽在領袖圓桌討論環節發言實錄：
孫鵬陽：在資產管理，在地產這個行業，我們會跨越整個地產的生命周期，從拿地、規劃，甚至建造、運營，到后期包括翻新、維修、維護、出租等等，在這些各個環節當中，我們的目標是要提高這些資產的價值和效益。其實每一個環節都有很多核心的指標，比如說利潤、投資回報率、投資回收期等等。對資產管理來講，核心就是要管理價值，價值的含義到底是什么，就是這個價值的核心是什么東西呢？我們如何去管理這個價值，最基本的一點是說，我個人的體會是要明確這個價值是什么來衡量的。
這個價值從我自己的實驗當中，我覺得其實是現金流，你買一個資產其實就是相當于買了一個現金流。現金流不同的層面有不同的定義。比如運營的層面，可能我們就會有NOR，看運營過程當中的現金流。如果是你負責整塊資產，可能要看資產融資，會看融資以后的現金流。總之，你管理這個資產，其實就是要管理好這個現金流。
第二，在諸多的環節當中，其實我們應該在每一個環節都能夠站到現金流的角度去看待。在這個過程當中有拿地、有規劃、有建造、有運營，包括整個后面的翻新、物業的管理。這個過程當中，其實我們每一條業務線的同事，都有自己專業的角度，他的意見其實在匯總當中，大家的角度是不同的。比如我們在做租賃的時候，我們可能就會想我們要把整個租約做好規劃，這個租約可能就是不要分在某一個時期到期，可能分兩年。這樣的話在整個運營當中，租約集中到期的風險會減少。或者我們也有遇到這樣的情況，比如我們有一個很大的租戶，他未來可能有擴租的可能。為了留住這個租戶，我們可能會留一層層面，說留著給他，萬一他到時候擴租沒有地方就會搬走。這是從租賃業務線的角度，我們認為應該是專業意見，沒有問題。但是如果站到現金流的角度，可能這里的判斷就會做一些調整。
比如說這個大的客戶，當然這個大的客戶是我們應該留住的，是很好的生意的保障。但是我們如果空了一層等他，那么現金流就會受很大的影響。其實客戶不是唯一的，我們可以再換另外一個客戶。但是現金流是最重要的。在這個時候一般我們可以看到，基金下面的這些物業，他們都會保持很高的出租率，這就是換作現金流的角度去看待這些事情的時候，可能在做判斷的時候就會做一些調整和專門再站到業務線去看，會有一些不同。這是我的第二個體會。
第三，如果能夠把所有的這些環節都站到現金流的角度去看，我其實需要一個整個的流程和體系去支持，其實你做資產管理是一個機構的行為，是一個組織的行為，不是個人的行為。每個人都能夠在這個組織里面按照現金流的角度，按照資產價值的角度去工作、去選擇，這個時候最后的結果會是達到這個資產的增值。
舉一個具體的例子，比如還是剛才租賃的那個角度。租賃我們如果要確保你每一單租賃的case都能夠站到資產增值的角度去做，比如說我們有一層或者一個單元，有三個客戶都來看這個單元，是不是給到哪家客戶，我們談的條件是什么。那么就有很多點，比如這個客戶的收益怎么樣，是不是會給這個樓帶來很好的形象，它的信譽度如何，能不能夠給我們帶來一些延期付款或者有一些訴訟等情況，這都是我們要評估的。但是還有一個點，如果做了資產管理，有一種手段去評估這三個case，哪一個case對整個樓的資產價值增值是最多的。所以有一個工具算出來、評估出來，有一個合同的價值，再判斷到底選哪一個合同。
在整個流程判斷完之后，在整個公司的審批流當中也需要有一個流程的點，有一個工具。這個租賃合同到底能不能通過整個機構的審批，這里面就要有一個價值增值的審批，有一個計算的表，這個表要通過所有人的認可。從所有角度都可以看到這個租賃合同對整個物業價值增值是正向的，就通過審批。所以如果能夠實現幾個組織做資產管理、做資產增值和保值，很重要的基礎工作就是整個機構要有一個流程和體系來確保每個環節、每個角度都要能夠站在資產價值的角度去工作、去做動作。
來源：房訊網