房訊網訊 12月5日-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業創新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業、保利發展、中糧廣場、首創深圳、哇棒傳媒、中海商業、華潤置地等合作伙伴的支持。
CBRE世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗在論壇上發表主題演講，解讀中國商務園區的發展以及主要城市競爭力排名。她認為，傳統制造產業的升級、TMT等高科技企業高速發展、城市更新和調控政策等為當下商務園區提供了巨大的推動力；從產業發展和基礎設施指數、人才和創新指數、市場成熟度指數三個維度出發對全國主要城市的商務園發展競爭力進行考量，北京和上海依然處于領先地位，杭州、成都、南京、武漢發展潛力巨大。
以下是劉煥麗演講實錄：
劉煥麗：今天我跟大家分享的是世邦魏理仕2018年商務園區解讀白皮書。到底什么是商務園區？商務園區的特點是什么？什么樣的客戶對商務園區感興趣？接下來我跟大家分享的信息可以讓大家找到答案。
什么是商務園區？它和傳統的寫字樓有什么區別？寫字樓是相對單一的，它是位于城市最好的位置。寫字樓的業主心態很簡單，是不是可以租到好的租金、物業是不是可以賣到好的價格。租賃物業會考慮租戶組合是不是優化。
產業相較于寫字樓，會更加注重多元化。首先，商務園區是強調依托產業導向發展。它的位置一定是位于非核心區、新興區域和產業園區之內。它的功能形態非常多元化，包括辦公、研發、培訓、數據中心、展示中心、呼叫中心等等。
商業園區發展到今天，它的多元化經歷了哪些歷程？以一線城市來分析，制造業企業的外遷使得現有的工業園區升級改造作為辦公用房，進入了第一階段工業園區階段。隨著產業導向、政策支持，更多的企業聚集到這類園區，發展到第二階段，以研發為主、設計為主的科技園、軟件園階段。同時，它也會對傳統寫字樓的租戶有很大的吸引力。第三階段就是我今天跟大家分享的商務園區階段。
通過配套完善，以辦公為主導的園區發展到今天，它背后有哪些驅動力。
一是來自于制造業企業的需求。傳統制造業基礎是以組裝制造產品為主。隨著產業升級，制造業的公司和企業會想到前期是不是可以把設計部分和研發部分并入進來？前期、中期做到了，是不是還可以把銷售中心、展示中心、服務功能整合到一起？這就大大促進了制造業企業對商務園區的辦公需求。
二是TMT類的企業，通訊、傳媒、科技類型的企業，我們統稱為高科技企業。近三年，隨著科技創新政策的逐步發布，高科技企業高速發展，對辦公樓的需求也是迅猛增長。我們在這里列舉了一些城市的政策發布。
三是城市和政策的推動。全國幾個主要城市從2014年到今年逐步推出了城市更新政策，使得商務園區有更多的空間去改造、升級、發展和完善。這頁PPT有意思的一點是北京不在上面。因為北京是從第二階段發展起來的，就像我們知道的中關村科技園區，它是以研發設計為導向而設置的園區，不是簡單的工業廠房升級改造而成的。
我們了解了背后驅動力驅動商務園區的快速發展，商務園區中的租戶組合又是怎樣的呢？我會以北京、上海的案例為主來介紹。
上面是北京商務園區的租戶比例，下面是上海的。TMT相關行業依然是獨占鰲頭，在北京占據了40%，在上海占據了30%。由于這兩個城市的政府政策推動企業的發展政策不同，所以租戶的比例也有所不同。從北京來看，生物醫藥會排在TMT后面，但上海制造業企業的需求依然迅猛。
商務園區是從產業而非地產的角度出發所打造的產業培育和成長環境，是其吸引產業類客戶的另一個原因。商務園區往往是以大園套小園的形式，選址位于經濟開發區、高科技園區或者產業園內。大園區的高科技產業聚集多，使得小園區的企業享受產業集群的利好，客戶選址時也愿意靠近上下游企業，以獲得良好的投資環境和更便捷的相關性外部服務。如果以醫藥化工企業為例說明，化學樣品測試服務對供應商的距離要求非常高，行業聚集度帶來的利好很明顯。這是他們選擇地址的重要考量之一。
優惠政策與補貼不難理解。滿足條件的商務園區的客戶可以從政府方面獲得各項優惠補貼。針對高新技術和研發中心的稅收優惠政策、人才鼓勵政策、租金補貼政策等等，這些政策的力度表明了政府層面對產業的支持，更重要的是給予了客戶實際利益。
商務園區發展到今天不僅吸引了企業導向的客戶，而且它對傳統寫字樓客戶也有越來越大的吸引力，尤其是傳統大面積的寫字樓商戶對商務園區更加青睞。
首先，成本是一定會考慮的因素。我們對全國幾大主要城市的租金進行了對比。淺色部分是主要城市寫字樓的租金，深色部分是主要城市主要商務園區的租金。一線城市的租金比超過了60%。
第二是基礎設施的改善。在交通、配套設施兩個方面，我們提取了北京和上海的地鐵通達性的數據。2005年到2020年，北京的地鐵有10倍的增長。上海從2005年到2020年增加5倍。2005年到2015年10年間，基礎設施配套在非核心區域的發展遠遠大過核心區域。隨著科技的增長和發展，傳統寫字樓租戶是不是一定要在中心區辦公？是不是可以在配套完善、交通便捷的新興區域辦公？
第三是對人的重視程度。上面說到的配套不僅是考慮基礎要求，我們會考慮有沒有電影院、圖書館，有沒有社交場所？牽涉到家庭，是不是有母嬰設施？是不是有幼兒園、有效？從基礎需求到上層需求、從屬需求，商務園區可以使周圍的配套更加人性化、合理化，以達到吸引人才、留住人才的目的。
通過這些信息的分析，我們對全國主要城市的城市商務園發展競爭力進行了排名。我們的排名主要考慮三個維度，分別是產業發展和基礎設施指數、人才和創新指數、市場成熟度指數。
全國16個城市的綜合排名，北上深廣這幾個一線城市名列前茅。左邊的數據，最下面的橫軸是城市現有的競爭力和成熟度。不難看出北京和上海依然處于領先地位，毋庸置疑。有意思的是豎軸，靠上的四個城市，杭州、成都、南京、武漢發展潛力會很大，預計會成熟。在我們的白皮書里還有更詳細的信息和具體案例分析。
謝謝大家！
來源：房訊網