房訊網訊 12月5日-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業創新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業、保利發展、中糧廣場、首創深圳、哇棒傳媒、中海商業、華潤置地等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，已連續成功舉辦十五屆年會，論壇從中國經濟發展形勢著眼，聚焦房地產行業發展進程，就行業發展、企業戰略與成功案例等展開系列演講和對話，同時記錄并見證中國商辦地產歷史軌跡，是中國房地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一！
以下為房訊網圖文實錄：
主持人：感謝四位領導、嘉賓。也祝賀中耀盛世在各位的帶領下，不忘初心，砥礪前行，打造中國商辦地產服務領域的旗艦品牌。
下面我們繼續進行結題儀式環節。住建部《商業辦公建筑建設與運營標準》結題儀式。請大家一起共同見證這個歷史性時刻！
住房和城鄉建設部立項批復的《商業辦公建筑建設與運營管理標準》課題，由全聯房地產商會和中國建筑金屬結構協會申報，全聯房地產商會寫字樓分會負責承編工作。參編單位包括北京建筑設計研究院、清華大學、仲量聯行、中信、中海、萬科、保利、中海、中糧、當代、萬科、金融街、富力、北辰等60家機構和近百位專家學者。商辦標準的研究和編制，將有力地加強對我國商辦地產開發建設的引導，規范商辦地產的經營管理服務質量，也為商業辦公選址客戶及投資者提供選址的依據和參考，推動開發建設與運營管理的技術進步，進而促進我國商辦地產行業的高質量、可持續發展。
有請以下領導和嘉賓登臺(見發布會嘉賓大名單)
請大家準備，開始！我宣布住建部《商業辦公建筑建設與運營標準》結題儀式圓滿成功！請各位領導嘉賓合影留念。
下面我們進入論壇第六部分，圓桌對話環節。
中國房地產市場正在從巨大的增量開發向深度的存量服務轉變。輕資產化、需求多樣化及科技化、金融化，已經成為商業辦公轉型升級中迫切需要完善的三個方面。在共享新經濟時代，商辦地產如何轉型升級，如何創新跨界？讓我們聽聽一線操盤手們怎么說。第一場圓桌對話主題是：共享新時代--輕資產、科技化與金融化
首先有請特邀主持嘉賓：
華潤置地華北大區寫字樓 總經理 齊舒芳女士
有請對話嘉賓：
路勁地產集團 董事局主席 單偉豹先生
中糧置地北京公司 常務副總經理 孫天立先生
電子城集團 副總裁 張南先生
金隅高新產業園 總經理 叢云凌女士
中關村固安園 總經理 王玉龍先生
哇棒移動傳媒集團 副總裁 周映紅女士
星庫空間 創始人 白羽先生
齊舒芳：今天看到了很多老朋友，我的嘉賓里也有很多老朋友，希望今天我們這些嘉賓能夠給各位分享特別精彩的觀點。
開始討論之前，我也想先簡單和大家分享一下今年的房地產行業。從中央政治局現在提出了遏制房價上漲的要求，包括十九大也提出了房住不炒，剛才嘉賓都在討論這個事。提出這兩個導向之后，隨之而來的政策就特別清晰化。今年房地產已經看到了明顯的拐點，最近聽的最多的一個詞就是抱團取暖，好像寒冬又來了。在這樣一個形勢之下，所有的房地產企業今年面臨的主要問題應該就是錢的問題。很多房地產企業都在關注融資、回款等等。
分享完行業的大概情況之后，我們也注意到一個有趣的現象或者一個特別好的信號，對咱們剛剛說的寫字樓商辦領域的從業人員來說，今年第四季度我們發現大宗商業交易的成交還是向好的，尤其是今年11月份，合生的東方文華寫字樓創出了44.15億的新的單價，刷新了北京寫字樓的單棟價格。所以從這個信號以及一些報道的顯示，是不是我們在商辦地產人反而迎來了一個更好的契機。
說到商辦，現在有報告指出，商辦市場已經從傳統的收取租金的模式向大資管的模式轉變，也就提到了投融管退等金融化手段。我們跨界的討論，先從金融化的角度聽一聽單總，您對金融化和房地產相結合，這個模式上有什么看法呢？
單偉豹：大家下午好！房地產本身用的資金很大，是非常金融屬性的。一個房地產開發商如果開發能力強，融資能力不行，那做不快、做不大。在外國金融化與房地產是非常普及的，尤其是商業地產寫字樓和產業地產都是三個渠道：
第一是上市，上市把不太流動的房地產市場變成一個非常流動的股票。
第二是在美國最最流行的是所有商業地產都是REITs，但大部分商業地產都是REITs上市，也把有一定收租比例的物業上市，變成一個流動性REITs的股票。
第三是商業地產賣給那些基金，尤其是保險公司的基金，需要長期收租、穩定收入的。
很可惜，在中國這三個都很談做。要上市困難重重，REITs的法律還沒有下來，我們聶會長20年之前提出了，20年之后我們還是沒有真正有REITs上市。基金持有也不普及化，最近也不讓基金投資商業地產。所以在中國做非住宅地產困難重重，怎么解決呢？很多大的企業、大的房地產開發商都成立了自己的房地產基金，用自己的基金的平臺，去為自己的商業地產籌錢，給了固定的回報，其實就是自己私有的REITs的做法。如果REITs還不慢慢弄出來，我不知道中國的商業地產將來會怎么樣，商業地產無論是寫字樓、商場、酒店，基本回報的年限都在十年，中國的資金取得不容易，成本不便宜，所以沒有一個好的金融的集資，商業地產往前開發是困難重重。
齊舒芳：接下來有請白總，白總從星庫空間的創始人，可以從另外一個角度跟我們分享一下。
白羽：剛才單總也把中國REITs的現狀，給我們做了一個普及。其實我們從金融的角度來看，REITs是針對產權的，但是租和售兩件事在我看來是商辦資產金融化的兩個選擇，并不是簡單看成重資產還是輕資產。因為我們知道在中國很多一線城市，寫字樓、商辦資產的價格和回報其實是有很嚴重的倒掛，即使是北京這種相對好一些的地方，行業里頭可能講持有資產，租金回報也是不到4%到5%。深圳我們前一段時間調研，倒掛更嚴重，價格比北京要低甚至一半以上。從金融角度持有資產是不是唯一的選擇。很多大的基金還在做資產收購，因為有產權，有更好的安全性。
但是我們做的事情其實是對城市中大量的存量資產進行一些租賃化的經營管理，所謂輕資產，但我們并不是為了做輕資產而做的。而是在經濟周期中的資產的經營關系，其實是要看金融回報的。所以我們最終對接的也是資產證券化市場。REITs產品在中國有諸多的法律政策方面的無法解決的問題，收益類的東西可能風險高一些，但是相對來講政策限制會少。從去年、前年，從公寓行業已經有多單收益類產品上市。
所以我們在做一件事情，就是當大的基金和地產商很關注大宗資產交易的時候，我們更關注城市中大量的非標的碎片化資產。比如我們在上海有三個項目，這些項目都是一些不良資產包裝的冗余的資產，甚至說我們基金拿過來的時候，都沒有把這個資產當作首要標的，當最后把金融資產剝離以后發現，居然還有一層兩層樓在里邊，這時候以前做金融的人很難想到跟運營公司有合作。但這個時候我們的角色是把這些資產，把原來一些查封的沒有運營的資產盤活起來，把它的坪效增加到市場化水平，這個時候它的回報基本上就可以算過來了。
所以我們做的事情就是共享辦公的核心，就是對低效資產進行增效的工作，只有增效才有金融化的出路，無論是REITs還是ABS都只是金融化的工具。所以我們在這方面做一些自己很細分的領域。
今年底我們在北上深大概20個左右的落地項目，在美國我們這個月第一個項目會落地在加州，在大洛杉磯地區。我們其實做這種嘗試不是為了某種商業模式或者某種打法，只是很簡單關注大量非標、低效資產，抓住機會，最終把它變成聯網化的服務。
齊舒芳：謝謝白總的分享。剛剛兩位嘉賓不約而同一說金融化，自然都提到了REITs。實際上在早些時候，新派公寓在發長租REITs的時候，還給大家帶來了好多希望，但是現在看來一年過去了，我套用一個跟業內人士交流的話，REITs在中國前途是光明的，道路是曲折的。希望咱們國家也能盡快完善各項法規，盡快讓咱們地產人能夠用上金融化的這些手段。
剛才說到了在今年房地產的市場，其實真的是出現了一個拐點，房價在向下。實際上從北京市場來說，今年5月份有那么一點回暖，但隨即很快就向下走了。到了現在，從我們華潤置地的觀點來看，基本上也是確立了下行的趨勢，當一個房價在不斷上漲的時候，你持有資產，它的資產升值的速度遠遠超過資金成本的時候，咱們重資產是個很好的選擇。但是現在市場之下，當你持有資產輕資產的模式現在應該是更好的選擇了。可以幫助企業盡快的擴大規模，但又減少我的資金成本的占壓。所以我想接下來請中糧的孫總分享一下，您是怎么看待輕資產這個模式的？中糧有沒有相關的輕資產的操作模式？
孫天立：謝謝主持人。我去年跟劉凱秘書長，包括跟陳總說了，今年少出臺，或者不出臺，但最后還是覺得雖然改造項目受到了政府的關注，包括蔡奇書記去了，還受到了同行的追捧。但我們知道我們應該普遍練功我應該出臺。但是說到這個話題，應該說我不知道你讓我說輕資產是肯定它還是否定它，我有自己的觀點。
齊舒芳：您可以盡情闡述您自己的觀點。
孫天立：首先我跟很多人的觀點是反著的。可能很多人覺得這個資產升值的放緩，空置率在上升，要做輕資產，我反而可能覺得要做重資產。這是我的一個觀點。為什么呢？有錢人買重資產，沒錢人玩輕資產。我其中一個領導跟一個長輩很高興的說，我們最近做了一個輕資產的事，那個領導也是我很崇拜的行業里的人，他說笨蛋，好東西要重資產。相對不好的和你沒錢的時候要做輕資產。
齊舒芳：單棟寫字樓的數據創新高，也是印證了您這個觀點。
孫天立：因為這個公司發展戰略有關系，沒有絕對。我不代表中糧，我代表我自己，因為我最近一直在關注，我說今年一年團隊一直在苦練內功，我們在運營細節上抓了很多東西，同時我們可以在跟政府搭建一個平臺，因為政府的內生動力，尤其是城市更新動力會更大。這中間我們被迫做了一兩個輕資產，后來我發現其實不太容易，包括慶慶總等等，好像輕資產很美麗，那最終掙錢怎么掙呢？通過你的改造、通過你的運營、通過你的社群。
我的領導在核心區域租了一個很大的地方，當二房東做輕資產，不掙錢，可能出于品牌需要，出于規模需要。我更愿意是有一單就是一單，這一單的背后，輕資產的背后，我認為非常重要的就是你的管理能力和運營能力和改造能力。所以輕資產在這個時候是一個悖論，你不能說輕易做輕資產這個東西。輕資產也跟它的運營能力有關系，改造的能力都是有關系的。所以我們一直在做。
我舉個例子。我們今年其實失去了一個輕資產的機會，也做成了一個輕資產的機會。失去一個輕資產機會，我想表明輕資產看起來很美麗，但做起來很難。一個非常非常核心的區域，第一步我們要把它拿過來，20年，我來掏，租金很低，掏三個億改造費用，退出的時候給你資產多少。這是第一步。后來我在推動過程中發現，這不是中糧的主戰略，中糧說那投三個億投不了，能不能你投改造費用，我租過來，我價格高一點，然后我再通過運營回來，資產肯定升值。也同意了。但是業主不滿意。其實項目在非常非常核心的位置，但是時間周期太長了。后來他們拿走了。我相信拿走也干不起來，因為搞商業的就是搞商業的，搞辦公的就是搞辦公的，還用原來商業的方式搞辦公，搞不了。所以最后跑不遠。但是缺點是失去機會了，窗口期就這么短，北京的事都是這樣的。
做成了一單，我們跟政府合作的一單，也是在相對市中心，但非常考驗我們的改造水平。它的周邊租金就在4塊錢到4塊5，它的預期是給我3塊5，我的空間就是一塊錢。如果我把它提到6塊5，我們要20幾年，還要投改造費用。最后當然價格也很合適，也是未來是一個標的項目。
我的老板問我，孫天立你們這個團隊到底怎么玩，輕重并舉怎么做？我說輕重并舉，以輕為舉。等到中糧認為這是一個非常核心的主業，我就重起來了。我也不放棄重的，輕的要通過真正的要干一個成一個，才能對這個行業，其實不光是掙錢，而是對整個行業的健康發展是有幫助的。所以我對輕資產來說，是要因公司的發展而定，要因公司的戰略而言，要因公司的資產，包括現金流的情況而定，要因公司團隊的運營能力而定，若干個維度，最后定了輕資產是不是應該做。這是我的觀點。
齊舒芳：謝謝孫總的分享，輕重并舉，這也是很多房地產公司討論的命題。
孫天立：90%的人是服務于那10%的人，如果整個市場90%都不敢買，你就到了該買的時候了。
齊舒芳：這是抄底理論嗎？
孫天立：還不是抄底，還基于好多維度，團隊等等。但是我認為現在是一個購買資產的好機會。
齊舒芳：我想補充一句，其實我自己覺得作為一個房地產開發企業來說，如果從開發角度來說，做輕資產還需要克服一些心理上的障礙。因為比如住宅開發是賺快錢的高額利潤的，做輕資產真的需要很精深的去耕耘，也要克服一些心理上的障礙。
下面請金隅的叢總，聽聽您的看法。
叢云凌：謝謝齊總，我們叢總經理今天有另外的安排，我代表叢總進行發言。
今天話題說到輕資產，大家也發現最近很多房企都提出了關于輕資產的戰略轉型的想法，而且現在可能有的人會認為重資產可能已經不再是咱們作為房企的最佳選擇了，包括可能近期也看到，有一些資產退出，咱們能感覺到整個地產的市場已經開始進入到了存量運營的時代，所以說這樣來說，我們也能很明顯的感覺到，現在輕資產的重要性也很明顯的凸顯出來了。
說到輕資產，核心來講就是服務。產業地產核心的就是產業運營和服務。不管是客戶也好，企業也好，還是從政府的角度來看，對于他們來講無非就是兩個方向，一個是需要良好的重資產的空間載體，另外更重要的是說，包括咱們近期一直提到的關于運營、服務，甚至關于人才，可能后面咱們之前講到的金融，各方面的平臺，包括生態圈的構建，這兩個條件可能是咱們現在很多的企業比較關注的點。特別是第二點，只有從輕資產層面上才能解決這個問題。
所以從輕資產的能量來看，賦能來看，也的確屬于重資產能夠給它源源不斷的持有的原動力。
因為我們是金隅，也是一個國企項目，社會責任也在，所以從我們這邊來講，我們個人的建議也是建議大家能夠把收益看得更長遠一些。舉個例子，可能甚至出現咱們在收益、在企業、客戶甚至一些區域的發展產生矛盾的時候，不要局限于眼前的利益，可能會為了這個項目的長期收益持久的、持續的發展，積累更好的機會。
作為一個比較大的項目來講，從前期的最開始的設計、規劃到建設、開發，到后面的招商運營，這一系列問題都離不開這些，包括我們在最開始打造這個項目的時候，可能更重要的是需要把我們的項目產品盡快搭建起來，以這個為亮點去吸引我們后期的發展。
再舉一個我們金隅的例子，金隅集團股份持有的一個項目，我們在前期設計的時候，利用了我們自身的資源和能力，投入大量的在硬件設施方面，包括可能提供了后期的包括員工餐廳、商務配套服務環境，再包括共享的一些空間，包括一些會議接洽一些硬件服務商之外，我們現在也是在用心做好每一項軟性的服務，包括平臺搭建，包括工商稅檢的信息平臺，這一系列的確是在一步一步的成長，也在扎實的做。
最后一句話，關于輕資產，我們的建議是，從產業地產來講，還是建議能夠把涉及到人才的、金融的，包括資源的、品牌的，能夠打包在一起，做一個軟性的包裝，這樣的話才能真正實現產業地產的輕資產化。謝謝。
齊舒芳：謝謝您，從產業園運營的角度分享了一下輕資產的觀念。
說到輕資產，我們也在做很多輕資產的事，我們把輕資產有給細分了一下所謂輕資和中資，所謂輕資就是純管理輸出，比如我們跟另外一家國企在談，這么多年的策劃定位、招商招租、管理的技能，給它做顧問服務。不是以賺錢為目的，但是可以幫助，因為重資產需要好多好多錢，在現在的前景和大勢之下，輕資產可以幫助企業迅速擴大規模，占領市場。我們的中資有點類似于二房東的概念，用一定的租金包租過來，還是要利用自己的運營管理水平來賺取差價收益，第二種方式更加考量我們的專業能力，因為和你項目接過來改造工期，你的運營能力等等，特別強相關。我們現在獲取的就是在南二環有一個項目，拿來之后，比我們預期的改造時間就要往后拖了，要拼命的通過招商、招租把損失奪回來，所以輕資產或者重資產是當下發展過程當中對重資產的一個補充。
討論完輕資產，我們接下來再比較跨界今天的話題，說說科技化。說到這個話題，我相信大家都特別感興趣，我剛看了這個話題，腦海里想起了兩個事，一個是前些天波士頓動力的機器人，這種科技給人類帶來的特別大的震驚，會上桌子，會翻跟頭，包括前兩天還有一個咱們國家的一個博士搞出來的改變基因序列的新生兒。科技在我自己看來是令人震驚，既渴望擁抱，有的時候又害怕擁抱。說起科技，對房地產包括對商辦地產的改變特別大，不光是在空間上，我們現在搞的智慧建筑、智慧樓宇，包括運營上都有很多新的科技化的手段，很大的將來。接下來我想請電子城的張總，請您分享一下科技在商辦地產、在房地產當中的運用，你是什么看法？
張南：感謝主持人，會前我們在溝通的時候，我主動提出從金融轉到科技化，其實不管我們的空間怎么做，我們的房地產行業，包括這次的論壇，15年也不容易，寫字樓產業園發展論壇。怎么發展？其實離不開科技的進步。
我記得我還參與了這次標準的相應的制定，其實我們也更多的關注我們的科技，不僅僅體現在我們的建筑，更體現在包括運營、服務，很多其實都離不開科技的進步。科技對于社會的進步，其實同樣對于我們的空間，我們的建筑空間的發展進步，關系我覺得是第一位的。這個來講是我實實在在的認知。
前一陣我一直在忙一個事情，叫中國首屆的智慧園區的物聯網大賽，這個大賽歷時四個月，我身處其中，接觸了很多項目，溝通了很多企業，對我的感觸非常之深。原來我記得是黑馬的劉文文說過一句話，所有的生意、所有的傳統行業都值得再重做一遍。我覺得用在我們的空間內容上，所有的空間如果賦能了科技，其實它可以變得不同。我真的是深深感受到科技對于我們整個空間的改變、變化是有多大。
原來更多的人包括開發企業、甲方，更關注的是科技對于建筑、對于內容的提升，包括孫總這邊的輕資產更關注科技對運營層面的提升。但是我覺得從空間的科技賦能來講，應該從四個層面的需求去深入挖掘。2B的，不管是輕是重還是怎么樣，管理者是很重要的，要對于科技提升自己的經營管理服務內容。
還有一個重要的就是我們很多的辦公也好，園區也好，進駐的都是企業，我們一定要挖掘企業的訴求。
另外就是員工，就是2C端的需求。
還有一個是2G端的，因為每一個建筑物都要溝通到社區、街道。
所以這四個層面的需求，都要通過挖掘去整合。整合的手段就是科技內容。從整個秩序邏輯上，也要從進駐企業的本身企業的秩序，包括辦公樓或者園區本身的邏輯秩序，再一個是整個大的社會的整體的秩序要串通、打通。這個最好的手段就是科技賦能。
科技還能干一件事情，就是把這里生產、生活的所有的相應的數據抽取出來，進行大數據分析，這是更大的價值，我想你的空間就不僅僅是一個空間的問題。
所以科技對于我們整體的不動產也好，我們的空間的運營者也好，我們相應的管理者也好，科技都是我們能夠賦予它新的生命、新的價值的最重要的手段，科技賦能是未來整個不動產轉型、發展的核心內在的動力。謝謝。
齊舒芳：謝謝張總的分享。剛剛您講到了幾個方面，您有一點說得非常好，就是2G端，我們也深刻感覺到，當你在做任何一個項目或者一個業務的時候，我們可能更多考慮的是C端或者B端，但實際上反而是G端是在做房地產這個行業的時候最重要、最優先要考慮的事。
接下來請哇棒傳媒的周總分享一下您的觀點。
周映紅：剛才主持人說跨界，我可能是整個在座最跨界的，我們是一個移動傳媒集團，一開始我還蠻忐忑的，但是大家都很自然的在聊業內的事情，我還有做筆記。
因為我在今天中午到來之前，我都不太知道今天可能會聊什么話題。但是來了以后發現，其實大家面臨一個同樣的時代，所思考的問題都是非常相通的。剛剛大家聊商業地產的時候，我不太懂，但是跟大家話題很相關，就是運營的話題。我們更多是去理解消費者級的用戶，在某一個平臺可能會因為什么點轉化，然后產生一些關聯去服務客戶。剛剛聽各位老總講，在地產里面邏輯是完全一樣的。我們從移動營銷的角度去看科技對地產的賦能和轉變，我感覺可能還是回到比較互聯網的思維，真正的轉變比較根本的轉變就是我們的用戶、我們的消費市場和我們的消費者選擇的標準的轉變。在商用物業角度的大的變化，首先是入駐的企業。
現在企業的形態在發生變化，以前主流企業是一些大型集團，有非常階梯性的分布。但是現在有很多各式各樣的企業和各種我們以前沒有見過的行業的企業都在出現，企業形態發生了很多變化，還有是因為這種業務或者創業企業主的理念和行業的變化，會帶來對辦公方式是有不一樣的變化。
比如很多公司完全可以不用坐班，對場地要求也很大變化，比如移動辦公或者大家可以遠程辦公，對于一些科技屬性的東西，在他們工作當中，可能在地產現在還是在做加法，但是很多行業科技就是他們的日常或者主業，辦公的方式的變化，應該也會對房地產行業的運營會有一些影響。
我們在做移動互聯網營銷的角度，其實時代的感知是一樣的，我們在2017年以前，大家都在講移動營銷，其實講技術的變化。但在2017年往后，我們也面臨一個增量市場和存量市場的問題，在2017年之前，移動用戶還是有人口紅利的，但是到2017年，基本上所有用戶都是移動用戶之后，我們也面臨存量是運營的考題。我們的思考是不去看移動營銷，要去看移動時代所有的行業的營銷該怎么做。可能我覺得輻射到商業地產行業，那就是我們在面臨這個運營的時候，可能整個行業所有的目標用戶對于一個辦公的內心需求，發生了一個變化，是整個行業和心態理念的變化來反推我們的產品或者服務，或者定位等等。這些角度是我的理解。
從對未來來講，我的感覺是在商用的地產這個行業，現在比較明顯的就是購物中心，以前購物中心就是購物中心，現在完全都是變成休閑中心，就是一個目的地。就是完全有品牌、有感覺、有溫度、有生動形象的目的地。對于商用的寫字樓這些場景，以前可能大家都是公司消費，可能比較理性。但是未來個性化的行業或者創新型的企業越來越多的話，他們對于所要求的辦公場所所期待的，應該也會有更多感性的部分。
從我們自己做的業務來看，我感覺在商業地產運營當中，未來不久的時間，應該在大數據，就是什么樣的企業會喜歡什么樣的辦公場所，會有什么樣的感知，可能這些大數據也會足夠建立企業，包括會有更多的人工智能的計算應用到這個行業的運營。因為這個很重資產，所以可能計算得更清楚或者更清晰，效益在我們做的那些快消行業可能效能會更大化。
剛剛講到理念的變化，藝術成分，感性溫度成分在未來商業場景里面也會有更大比重的加入。大概這就是我從我的角度，科技對一個行業的改變，我的理解它不是改變這個行業本身，更多的是改變這個行業的目標市場對這個行業的要求。所以可能會帶來的就是根本性的規律會有比較容易看到的角度。這是從數據挖掘的角度考慮的。
齊舒芳：謝謝周總的分享，您的跨界還真的是從另一個角度給我們提供了很多新思路。接下來請中關村固安園的王總分享一下您的看法。
王玉龍：剛才兩位嘉賓講得我都比較同意，其實我們分析任何一個市場，或者任何一個行業的細分，首先離不開從客戶角度考慮問題，未來的客戶到底需求什么，我們應該提供給什么樣的產品，我覺得我們從這點來切入。首先現在很多跨國公司，包括一些金融公司，互聯網公司，世界500強的巨型公司，在選址的時候已經逐漸的有了自己的標準和要求。比如說這個空間互聯網安全性夠不夠，你的帶寬夠不夠，是否穩定，它對用電量也有一定要求，空間里面有沒有體驗的成分在里面，這都是選擇未來辦公的一個標準。
我們從這個角度來切入，未來的辦公在科技里面應該是個什么樣的辦公的環境。我想從幾方面來講。
第一，建筑。剛才主持人一開場講得很好，說機器人會翻跟頭，又研制出什么的，當然建筑肯定不會翻跟頭。但是未來建筑我認為會說話，它應該是一個會互動、會說話的一個辦公樓，比如我們的墻面已經不簡簡單單是一個吊裝的墻體，或者一個鋼筋混凝土的墻體，它這里面應該集聚了一些功能在上面，比如說以后我們還會有平板電腦嗎？是不是就在墻體上實現了呢？比如我們還用幾根線去穿強電弱電嗎？也應該有所改變。比如你在吊裝墻體的時候，是不是反正面的裝飾就一步到位了呢？比如說室外的墻體，是不是就能解決了冬天室內暖夏天室內冷的需求呢？當然我之前也參觀了中糧安定門的項目，八年前我也參觀了呼吸式幕墻，包括地源熱泵解決等等問題，這些都會帶來顛覆性變化。未來的墻體的材料，未來的建筑模式，到底是一個什么樣的模式。我覺得這是第一個，就是科技給建筑帶來的變化。
第二，科技未來給我們室內空間，給室內到底能帶來什么，室內未來的辦公空間更關注的是什么？就是人，人在里面，比如說會不會像這個會場這么多人空氣這么不好，這是很多企業選擇辦公場所的一個標準，就是它在新風系統、PM2.5過濾系統等等方面做得怎么樣，這只是其中一方面。比如對女性員工關懷方面是不是一個方面。比如未來是不是會變成一個小團隊一個小團隊，變成一組一組的去研發產品。這種時候我們是不是應該給他提供更靈活的辦公空間。應該是這樣，而并不是在一個空間里，幾千人在這里辦公。
我們現在可以到阿里和騰訊最新的辦公區看一看，里面已經嵌入了非常多的科技化的東西，但是我認為還不夠。這里面還有溫度，要有溫度嵌在里面，有人文的東西在里面。未來的辦公空間一定要在C端或者客戶端下足工夫，所以未來的建筑除了不能翻跟頭，我覺得什么都會。
齊舒芳：謝謝王總的分享。我小的時候看過一個小說，小靈通漫游未來世界，不知道大家沒有看過沒有，當時看那個小說覺得都是神奇的東西，后來發現這些全實現了，現在描繪的東西又讓我想起了那本書，我估計不久的將來都能實現。
我們每位嘉賓都分享完了，我剛剛看到，單總還特別認真在記錄，你有沒有什么要補充的？
單偉豹：剛才說的REITs、IPO、基金等等都比較推不出來，但是我們最近這幾年流行的ABS、CMBS也是一個過渡性的REITs，而且做的量蠻大，超過一千億了。這些新的產品部分替代REITs，而且沒受到銀監會、證監會的反對，我覺得還可以發揚光大。怎么把它完善，看看我們業界是怎么去做的。
齊舒芳：謝謝您的補充。時間關系，我們不再組織嘉賓們之間的碰撞了，但是聽了各位嘉賓的發言，下一次希望給我們多點時間碰撞一下。最后每位嘉賓分享一句話，咱們做一個結束，在新時代之下，您心目中的辦公應該是什么樣子？共享新時代，您心目中從商辦市場的未來是什么樣子。
單偉豹：我年紀大，而且比較傳統。在中國我們是1986年開始進來投資，做過跨行業也蠻多的，在中國這個快速發展的國家，有一個技術非常大的市場，有一個中央集權非常有效的政府，它的機遇很多。雖然不合理、不合法的事情蠻多，但是我們在這里面的機會還是非常大的。抓得住機會，還是給每個企業都有很大的空間。
孫天立：在寫字樓行業里面，我覺得最終場景是這樣的，就是第一，先說共享，一定能做到共享。第二，做到社群。第三，做到數字。第四，舒服。這是最關鍵的。
張南：所有的實現我們是要靠科技，要靠智慧服務。謝謝。
叢云凌：其實我是在想我覺得如果在座的這些嘉賓所提到的這些如果都能實現的話，應該未來的辦公就會很美好。但這里面我講到三個關鍵詞，一個是科技，一個是融合，一個是創新。未來的商務辦公應該不簡簡單單是數字化和互聯化，應該給咱們的更多商務辦公空間增加更多的生態化。
王玉龍：在八年前我記得我帶團隊編過一本書，書的名字就叫《工作的誘惑》，未來的工作應該是一個什么樣的模式，我覺得它應該是互動的，是包容的，是共享的空間。謝謝。
周映紅：我延續剛剛的觀點，在未來的商業空間里面，應該是科技和溫度都必不可少，可能從運營的角度，會出現的狀況就是我們可能要智能識別，感性去打動我們的目標用戶。
白羽：中國制作可能永遠靠這種高消耗環境的代價去創造產值，所以我們想做的事情就是用最低能耗、最低的環境代價，用這種存量資產為創新企業賦能，為他們打造一個不僅僅是辦公，而是一個生活和發展的空間。謝謝。
齊舒芳：我們今天的分享就到這里，感謝各位嘉賓。
主持人：感謝齊總和各位對話嘉賓。相信大家通過討論和激辯，在經濟轉型的進程中，中國商辦地產行業一定能夠在經濟下行過程中突圍而出，迎來美好商辦新時代。
主持人：資產管理是一個全生命周期的管理過程。從拿地、到建設開發、到運營管控，都是資產管理的內容。商辦項目資產管理全過程包括資產盤點、資產管理和資產退出。在持有商業的比例越來越大的情況下，如何實現商辦資產的保值與增值就成為業主、開發商以及商管團隊面臨的最核心問題。那么，如何通過資產運營和資產管理實現商辦資產的保值與增值？讓我們聽聽專家學者們怎么說。
第二場圓桌對話主題是：資管新時代--資產運營與資產管理之道。
首先有請特邀主持嘉賓：
隆徽健康產業發展有限公司 董事長 張毅先生
有請對話嘉賓：
嘉豐達科技發展有限公司 董事長 汪浩先生
嘉銘投資（集團）有限公司 副總裁 孫鵬陽女士
北京創元匯資本管理有限公司 副總經理 張煥濤先生
華貿集團總裁助理 郝群女士
遠洋集團寫字樓事業部北京東部區域 總經理 馬錦先生
北京萬科資產去化中心 總經理 秦江先生
北京金隅文化科技有限公司 副總經理 肖博女士
張毅：非常感謝大家，這是最后一個環節，也是最精彩的環節。因為我們在座的七位都是在整個資產管理和資產運營當中的佼佼者。他們在過去各自的工作當中和各自的崗位當中做出了非常出色的成績。
我們的題目是：資管新時代，資產運營和資產管理之道。這個題目非常大，也是所有投資人、所有運營團隊非常關心和每天在研究、在探討的一個非常重要的工作。因為資產運營和資產管理的核心到底是什么，這應該是一個非常老的話題、非常重要的話題。圍繞這個中心去展開。首先有請孫總。
孫鵬陽：在資產管理，在地產這個行業，我們會跨越整個地產的生命周期，從拿地、規劃，甚至建造、運營，到后期包括翻新、維修、維護、出租等等，在這些各個環節當中，我們的目標是要提高這些資產的價值和效益。其實每一個環節都有很多核心的指標，比如說利潤、投資回報率、投資回收期等等。對資產管理來講，核心就是要管理價值，價值的含義到底是什么，就是這個價值的核心是什么東西呢？我們如何去管理這個價值，最基本的一點是說，我個人的體會是要明確這個價值是什么來衡量的。
這個價值從我自己的實驗當中，我覺得其實是現金流，你買一個資產其實就是相當于買了一個現金流。現金流不同的層面有不同的定義。比如運營的層面，可能我們就會有NOR，看運營過程當中的現金流。如果是你負責整塊資產，可能要看資產融資，會看融資以后的現金流。總之，你管理這個資產，其實就是要管理好這個現金流。
第二，在諸多的環節當中，其實我們應該在每一個環節都能夠站到現金流的角度去看待。在這個過程當中有拿地、有規劃、有建造、有運營，包括整個后面的翻新、物業的管理。這個過程當中，其實我們每一條業務線的同事，都有自己專業的角度，他的意見其實在匯總當中，大家的角度是不同的。比如我們在做租賃的時候，我們可能就會想我們要把整個租約做好規劃，這個租約可能就是不要分在某一個時期到期，可能分兩年。這樣的話在整個運營當中，租約集中到期的風險會減少。或者我們也有遇到這樣的情況，比如我們有一個很大的租戶，他未來可能有擴租的可能。為了留住這個租戶，我們可能會留一層層面，說留著給他，萬一他到時候擴租沒有地方就會搬走。這是從租賃業務線的角度，我們認為應該是專業意見，沒有問題。但是如果站到現金流的角度，可能這里的判斷就會做一些調整。
比如說這個大的客戶，當然這個大的客戶是我們應該留住的，是很好的生意的保障。但是我們如果空了一層等他，那么現金流就會受很大的影響。其實客戶不是唯一的，我們可以再換另外一個客戶。但是現金流是最重要的。在這個時候一般我們可以看到，基金下面的這些物業，他們都會保持很高的出租率，這就是換作現金流的角度去看待這些事情的時候，可能在做判斷的時候就會做一些調整和專門再站到業務線去看，會有一些不同。這是我的第二個體會。
第三，如果能夠把所有的這些環節都站到現金流的角度去看，我其實需要一個整個的流程和體系去支持，其實你做資產管理是一個機構的行為，是一個組織的行為，不是個人的行為。每個人都能夠在這個組織里面按照現金流的角度，按照資產價值的角度去工作、去選擇，這個時候最后的結果會是達到這個資產的增值。
舉一個具體的例子，比如還是剛才租賃的那個角度。租賃我們如果要確保你每一單租賃的case都能夠站到資產增值的角度去做，比如說我們有一層或者一個單元，有三個客戶都來看這個單元，是不是給到哪家客戶，我們談的條件是什么。那么就有很多點，比如這個客戶的收益怎么樣，是不是會給這個樓帶來很好的形象，它的信譽度如何，能不能夠給我們帶來一些延期付款或者有一些訴訟等情況，這都是我們要評估的。但是還有一個點，如果做了資產管理，有一種手段去評估這三個case，哪一個case對整個樓的資產價值增值是最多的。所以有一個工具算出來、評估出來，有一個合同的價值，再判斷到底選哪一個合同。
在整個流程判斷完之后，在整個公司的審批流當中也需要有一個流程的點，有一個工具。這個租賃合同到底能不能通過整個機構的審批，這里面就要有一個價值增值的審批，有一個計算的表，這個表要通過所有人的認可。從所有角度都可以看到這個租賃合同對整個物業價值增值是正向的，就通過審批。所以如果能夠實現幾個組織做資產管理、做資產增值和保值，很重要的基礎工作就是整個機構要有一個流程和體系來確保每個環節、每個角度都要能夠站在資產價值的角度去工作、去做動作。
張毅：謝謝孫總，不愧為高手。我理解孫總的體會，一個是客戶，一個是體系，一個是管理，一個是實現價值，最終是實現現金流。華貿郝總您有什么體會？
郝群：給我們談話的題目很大，資產保值增值，可能我們這個行業的人，從第一天到退休的時候都應該做的事。所以我覺得太大了，大家各個不同的角度吧，我還是一個做業務的人。
我們做資產管理的完全是受雇于業主或者資產持有方，我們把資產管理好，并且帶來現金流，這是硬道理。但是我想再補充一下其他一些在工作過程當中，因為大家也覺得華貿還是一個在商業地產里面做資產管理還算是有些成績。
資產的保值增值還是要先確定它的價值，每一個開發商都要在項目的設計之初，無論從設計，當然除了設計還有選址、拿地、定位、設計、開發建設、交付、招商、客戶服務、運營管理，都是全周期的過程，這也是價值的體現。如果要說到保值，就先確定這個項目真正是有價值的，有價值我覺得作為我們現在從業的同事，因為在座的可能有開發商，有從事業務的，也有專業方面的同事，應該更多的能看到我們在前期項目的拿地、設計環節，到對這個項目未來的價值起到非常重要的作用，不是說你的價值就是現金流，我們租了多少錢，有多少租約，這是一個表象。價值實際上是從最開始我們的拿地、我們的商務條件的洽談，還有設計環節到建設的環節，都要體現這個價值的。
作為我們資產管理團隊，原則上的一個實際實操是從樓的交付開始，我們招租，為客戶服務，運營，產生了現金流來體現的。
所以想說的觀點是，這個價值表現是在后期，但實際上是從項目孕育的時候就要體現的。這是一個觀點。
另外，我們要去設置這個項目無論是價值還是未來增值，因為今天咱們談的全周期，現在不得不面對，雖然大家可能有N多項目都是現在在自持，但是不排除未來有資本化的環節，所以可能大家要從后往前看，就是如果實現最后一個環節，可能前期要怎么樣設計，要拿什么樣的項目，談什么樣的商務條件，做什么樣的設計，做什么樣的定位。
再一個維度，市場，就是市場是包括兩個，一個是市場的需求，一個是客戶的需求。所以一個項目的價值是取決于最后的最終點，就是資產保值增值的最終點，資本化有什么要求，我們再進行全周期的運作。
另外，可能從我們現在實際的工作環節，招商、運營，還有要在整個過程中不斷進行樓的維護、保養，還有剛才上一桌嘉賓談到的不斷給它注入新的活力，包括科技，科技改變生活，科技改變辦公的方式等等，我覺得都是這個項目不斷的保值，甚至有一些增值的體現。這些是肯定各個樓都在做的，我們也有很多行業的協會或者是機構促進我們之間的了解，我相信我們為客戶服務和持續保證現金流的考核會支持我們不斷做下去的。
特別強調的一個觀點是，運營管理的力量，就是運營管理團隊的力量和運營團隊的管理思路、管理水平，對整個商業地產或者說商辦的物業的保值增值，起到非常重要的作用，甚至我都認為它是未來最能夠有價值的部分。這一塊可能也是像劉總經常同時業內的活動非常重要的一點，要不斷提升管理水平，使我們的樓能夠保值增值，這個也很重要。
對從業人員來講，因為我們剛才談到的都是甲方做的事情。另外，對于招到什么樣的客戶很重要，對保值增值起到不下40%的作用，就是我們要招到好的客戶，我們要有更穩定的租約，更優質的使用者，這樣可能能夠更對我們的工作起到非常大的促進作用。很簡單，一個新興的科技，如果大家都能夠在樓的管理、應用，比如你使用一個人臉識別，如果你的客戶是一個比較高水平的，他可能愿意接受高科技的管理，都會配合你來錄制臉部的信息。但是如果有一些客戶的素質不夠高，或者對你這個東西不是很認可的話，就不支持。科技改變生活或者提升管理的水平的目標就實現不了。我只是拋磚引玉打這個比方。所以我們在招租過程中，能夠招到好的客戶，優質的客戶，對于我們項目的保值增值也能起到作用，未來資本化、客戶名單的漂亮也是很重要的。
張毅：謝謝郝總。其實一個商辦物業，前面的選址、開發、建設，決定了物業的價值和周期當中的價值。華貿那個地方，你選了那個地方，當然它會創造出這樣的價值。如果在更遠的地方，五環、六環以外，有可能達不到這樣的投資回報的要求。同時郝總也強調，運營團隊的力量是非常非常重要的。在這方面華貿是做得非常優秀。同時她一再強調，和孫總一樣，強調客戶的結構，一個物業最后的價值怎么去體現，非常重要的就是看你的客戶結構和客戶群，你的客戶是不是真正有誠信的，真正有發展能力的，真正在市場上表現非常優秀的客戶，也可以反過來證明你這個物業本身的價值。
郝總也提到在運營過程當中，怎么樣不斷去符合市場需求，不斷讓物業處在一個常用常新的狀態，這方面今天下午中糧的馬總也提到了城市更新，城市更新是非常大的概念，從一個城市、從一個具體的物業，怎么樣能夠符合時代的發展，把一些非常新的技術、非常新的應用，特別是現在大家一直在強調的怎么樣以人為本，怎么樣提高客戶的感受度，這個在整個城市更新過程當中，微觀的到每個寫字樓，怎么樣常用常新，這方面也想聽聽大家談談體會。請你們講講怎么在城市更新過程當中更好有所作為？
汪浩：我先介紹一下，因為我們嘉豐達是做產業園區的運營。我想跟大家分享一下，城市更新是跟未來十年中國城市發展的周期非常匹配的。今天上午我聽到了陳淮主任的發言，過去十年、二十年，我們整個房地產其實是一個城市化的過程，但是看未來十年這個過程最快的節奏，未來十年我們經濟轉型，現在大家提到的產業升級、消費升級都是一波主流趨勢。
在這一波主流的趨勢下，城市更新最主流的到底是工業的更新還是商業的更新還是酒店的更新還是辦公樓的更新，其實我的觀點是，城市更新最核心的是產業的更新，過去的制造業淘汰了，可能上海一萬平方公里的土地有40%是制造業用地，這些騰退出來的制造業靠什么產業把它填滿。比如富士康搬走了，三星搬走了，什么產業把它填滿？這個產業一旦能填滿了，帶來的是什么？是人。因為有新的有活力的人來了，大家對公寓、對商業、對酒店再一次的升級。
所以城市更新首先是產業的更新，大家去關注一下我們產業園區。
第二，城市更新天然的、必然的跟資產管理是綁在一起的，因為我們過去在城市化之下去做房地產，更多是開發模式，這種開發模式是買地可以用貸款，開發有開發貸款，銷售有按揭貸款。所以當整個國家在去杠桿的周期之下，其實你這個模式搬到城市更新的模式里面會碰到困難。你找不到那么多短期的資金了，這是第一。第二，我們經常大家會抱怨，為什么這個寫字樓一旦是整租的，它的租金、它的客戶體驗非常好，一旦寫字樓被散售了，或者shoppingmall被散售掉了，它的品質會下降很多。城市更新為大家提供更好的體驗，主要是體驗，不可能買過來拆散再賣。所以城市更新必然的跟資產管理綁在一起，就意味著你要想把城市更新的項目做好，你要持有它，你要長期的運營它，那你背后的回報肯定是慢慢回來的。
剛才我跟一個嘉賓也交流，即使一個輕資產，你可能投一平方，可能幾千塊錢，你背后長期資金的支持是核心。所以第二個觀點跟大家匯報的是城市更新必然是跟資產管理配在一起的。
第三，城市更新到底是資產管理最核心的是管資產還是做服務，因為今天很多嘉賓發言講得特別好，有一個觀點大家開玩笑說，很有可能像優客工場這樣的wework輕資產的公司，未來五年會發現過去他們只是做一些乙級寫字樓，未來十年有可能這類企業會慢慢去吞食甲級寫字樓的租賃和管理市場，為什么？
第一，客戶在換代，科技手段會讓你的坪效、效率提高，空間做得顏值更高，運營服務體驗更好，最關鍵的是它引進的咖啡、引進的餐飲、食堂這個IP跟過去已經不一樣了，這些加在一起都可以提高坪效。所以我們會有一個判斷，未來五年有可能你會發現現在這些聯合辦公企業，可能會去吞食甲級寫字樓的市場。產業園區相比寫字樓和商場，還有一個不同的特點，就是我們服務的客戶不光是2B的企業，還有一個大客戶是政府。因為產業園區有可能你買一塊地是100萬，但是別忘了每年要給政府貢獻的稅收是100萬、200萬。所以如何產業園的服務區別于寫字樓有一個最關鍵的就是要把客戶，把政府服務好。你在招商的時候，你在給客戶提供服務的時候，進來的客戶是否符合政府的產業政策。它的投資強度、它的稅收、它的就業能不能達到當地的要求，這些是我們做產業園區的資產管理的時候給政府、給2B的客戶的服務，可能是我們做所有資管的人，除了對空間的增值以外，就是通過運營服務給客戶帶來的價值，同時也給我們投資人帶來的價值。
張毅：有沒有人知道我們坐的這塊地是干什么的呢？這一片雙井原來從路邊的木材廠到起動機廠，對面的北京醬油廠、北京內燃機總廠等等都是在我們這個區域。包括現在郝總那邊的華貿，原來也是工廠區，現在的國貿是原來的重型機械廠，北京原來整個東邊，完全是定位的是工業區，因為我在這個區域工作了十年，那時候三環路都是明水溝。經過這么多年城市的更新、改造，形成了現在這樣的非常大的金融商務區，包括新的產業的聚集。城市更新當中的產業重新定位是一個非常重要的課題。在城市更新過程當中，究竟還應該有些什么具體做法，請張總講講你的工作當中的體會和經驗，據說您有一些非常好的經驗跟大家分享。
張煥濤：謝謝主持人，我是張煥濤，來自創元匯資本，是首創置業旗下的資產管理公司。在城市發展過程中，我們在一個很機緣巧合的情況下，進入了這么一個領域。
我說的城市更新應該是狹義的，隨著北京大城市的城市化進程，增加了很多大拆大建大改的機會。我們現在所做的是將在城市發展過程中被城市發展淘汰的一些物業，如何還它青春，如何讓它的資產價值被重新釋放出來，讓它的價值能夠重新被認識，這是我們要做的事情。
目前我們剛剛做好一個項目首匯廣場，在北京西四環，在301的南邊大概一公里，前身是一個老舊的大賣場，這個大賣場在那個區域曾經是為當地的居民提供生活的方便，但是隨著整個城市的建設發展它在2014年停業退出了歷史。這是一個120×150米的大方盒子，怎么把這個資產重新讓大家認識？最終我們把這個大盒子改成了11棟單體獨棟，每棟樓兩千至六千平米左右，這樣一個獨特的建筑群出現了。在城市更新中，對這個建筑物重新的設計也好，改造也好，背后的邏輯是無可復制的，這個物業用來干什么？要重新定位。重新定位的背后還蘊藏著的資產價值發揮到最大化，站到房產持有者角度來看，是如何讓租金水平提升。但是如果站在園區運營來看，是如何爭取一些經營的收益。我們最終采取的一個方案，就是一個基于資產邏輯的重新定位。
我們經過多輪的摸索，確定了它的定位，因為周邊醫院及醫療資源較多，它面對兩類可能。第一類是高科技的生命科學類的企業，在進入前端市場前的一個落地的機構。第二種就是企業具備高新技術及人才研發及成果轉化，因為這類企業的付租能力很高。
在城市更新的資產管理里面，一個非常重要的原則就是你要提供給租戶更多附加值，這對他來講商業價值會很高。還有一點，降低他的成本，這點是經營物業非常重要的。所以你的租金收入直接反應租戶是否得到了實惠。
首匯廣場還正在招商過程中，目前已簽約立信會計師事務所，北京啟康生物醫藥科技有限公司，山東鼎甌文化旅游發展集團有限公司等知名企業。未來我們希望通過園區運營能夠讓各企業進行交流，促進企業的黏連性，搭建企業平臺，多方聚焦。滿足企業更多工功能拓展，打造成北京西部新經濟，豐臺創新高地。
總結下來，城市更新目前在中國的機會，還多是在北京、上海這樣的城市，要找準這些城市發展的方向，同時最高效的提高物業本身的便利性和高效的適用性，這才是城市更新的初衷。
張毅：特別是像北京、上海這樣的一下城市，甚至二三線城市，我經常出差有一種感覺，好像每個城市都差不多的感覺，一睜眼要想想自己在哪兒。我們這個城市的機理，在若干年開發以后，這個城市的機理都沒有了。比如蘇州、杭州、東北、北京等等通過建筑能夠區分開來。從我們資產運營的角度來講，從開發角度、從選地的角度、從建筑造型的時候，這個城市到底怎么去表達它應有的個性和文化傳承，這是我們運營和管理人需要做的事情。下面請金隅文化的肖總跟我們談談她在這方面的體會。
肖博：謝謝主持人，謝謝主辦方，今天有機會跟各位前輩和行業里的專業級人士在一起溝通和交流。說到城市更新領域，智造工場這個項目是非常切題的。
我們是在位于北五環外，一個由老舊工廠改造的產業園項目，也是金隅集團首個全持有的家具廠改造的產業園項目。這個項目在前期的定位和前期改造過程中，受到了海淀區政府和各界領導的重視，主要也是因為海淀區這邊存量空間不是很大，所以我們在這個項目上一些政策支持上還是比較好的。這是項目的情況。
項目我們體量并不是很大，占地面積20萬，建筑面積只有12萬方。所以我們這個項目在前期改造過程中，就引發了我們自己關于自己的城市更新，金隅集團自身的產業升級方面的思考。所以今天主持人給的這個話題，我想主要從我在實際工作中，在招商和運營前期的階段，遇到了一些實際的問題，還有我們引發的思考跟大家分享幾點。
首先，在我們前置的招商階段，涉及到整個產品的設計、定位，涉及到前期的主力客戶的引入過程。我們這個運營團隊是站在了金隅集團十幾年以來對自持有項目經營的經驗的基礎上，所以我們在傳統的招商渠道方面，還有基礎的物業管理方面，其實我們是相當于站在了金隅集團前人的肩膀上，有很多經驗可以借鑒。但是到產業園過程中，我們改造了、升級了、騰籠換鳥了，我們也在思考，它將來會變成什么樣的項目。是未來還要掙一些租金，還是只是用傳統招商模式來吸引一些優質客戶呢？
所以我們也是根據海淀區對我們園區的產業定位，在前期的招商過程中，我們更加側重于產業招商，我們在篩選客戶的時候，切中了智能制造的主題，但同時并不是所有智能制造的主題客戶都能選。因為我的體量只有12萬方，作為全國來看，這種大型的產業園項目或者小型的產業園項目叫做智造工場都夠不上，但是在北京市，在海淀區，在科技核心，在科技力量集中的區位，我們在最開始的時候就考慮產品設計，要適合科技類企業的需求，我們原來的廠房是1996年-2005年的建筑，還不是很舊，所以就修新如新。風格也是請設計師來幫我們做，偏硬朗，偏文化。這是我們前期考慮的關于產品定位。
產業招商這部分，我們還是借助了海淀區政府很大一部分力量，shoppingmall招商的時候還是以主力客戶，我們引入了新能源智能汽車的平臺到我們園區來，我們下一步在招商過程中就更加側重于這兩條主力客戶在產業鏈上的一些革新，關鍵的產業節點的一些頭部的選擇，會圍繞它開展一些招商針對性的活動。所以在前期雖然我們的預招商目前來看整體來說今年進展還算不錯，一期已經完成了70%，如果順利的話，很快會達到90%。這個得益于前期我們的堅持。前期聚力產業定位的時候，那時候招商真的很難，因為那個區域不是很好，還是比較偏遠，還是有一些行業的限制。
確定了主力方向之后，有一些企業自然就向這個方向靠攏，就進來了。所以前期我們的產業定位非常重要。
到了中期招商的時候，關于這幾條產業鏈上的核心產業的選擇，又給我們有了很大的幫助，我們也咨詢了很多政府等等，給我們很多產業方面的選擇。
另外，我想分享一線關于運營平臺方面的想法，目前我們運營平臺只是在初步打造過程當中，我認為運營平臺的打造在后期整個項目的管理過程中非常重要，前期我們也在思考，我們區別于傳統寫字樓的核心到底在哪，我們的位置不占優勢，像CBD區域，北三環，望京區域，各個區域都有非常優質的寫字樓出來，客戶為什么要選擇你一個由舊廠房改造的項目，所以運營怎么提升呢？我們把基礎的這些物業服務做到流程化、做到品質化，下一步我們就開始做產業的運營服務平臺的打造。這一平臺可能包括的方向比較多，目前我們開始開展的主要包括首先最基礎的就是工商財稅等的基礎內容，我們可以幫助他們完成。同時科技類企業，他們在知識產權保護方面有需求，所以這些企業其實好多企業核心是在于科技的研發，但是對于知識產權保護公司的篩選不是很在行，我們在運營平臺上會著重比如知識產權保護的這些平臺公司，還有未來在招聘方向，比如我們會跟一些大學合作，幫助企業招聘。還有后期像政策方面，我們利用我們跟海淀區政府在政策方面會從政策方面切入企業需求，解決他們實際上的一些困難和問題。同時對于科技類企業來說，關于一些實驗平臺的共享是非常重要的。因為現在我們園區是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求類的實驗、平臺等等需求，他們自己可能達不到自己去建一個實驗室的能力，我們通過我們掌握的資源，比如我們會跟中科院開放的公共實驗平臺，或者跟其他平臺溝通，幫助他們協調實驗方面的資源。
這其實我想跟大家分享的關于在資產管理方面的兩點，主要還是結合實際工作中遇到的一些問題。謝謝大家。
張毅：謝謝肖總。談到舊廠房改造，怎么樣能夠符合市場需求做好前期設計，同時把重點放在后期的服務上面，從而提高客戶的感受，也創造出更好、更高的價值。
從整個物業發展和資產管理來講，它是有投融建管退這幾個環節，剛才我們前面談到的重點就是在運營和管理當中，怎么去做，其實嘉賓們談了很好的體會和經驗，到底應該怎么實現最終的價值，或者最后一個環節怎么做，我們還有兩位重要嘉賓，一位是遠洋集團的馬總，一位是北京萬科資產去化中心的秦總。先請馬總談談遠洋在這方面做的一些體會和經驗。
馬錦：在座的各位都是前輩，簡單跟大家分享一下遠洋地產資產管理方面的一些經驗。遠洋地產從事資產經營大概20年左右時間，有兩個指征，一個是資產規模，一個是管理規模。我更看重的是管理規模，因為管理規模是更能在資產管理這個行業里面更體現江湖地位的一個指標。資產管理和吸引優質客戶之間到底是什么樣的關系，我個人看法是這兩者可能沒有太多必然的關系，不管是世界500強還是100強、10強，最終落到項目上，只是現金流入的一個數字，這個數字是基于活動來定或者我們換個角度來想，資產管理的好與壞，是不是應該有個唯一的評價指標來評價呢？資產管理是好還是不好，是對還是不對，投資人應該是資產管理唯一評價，投資人的概念就是基本資產權益所有者。
我們應該怎么做呢？第一點，要考慮租金怎么定，出租率要怎么定。第二點，NOR怎么釋放，怎么來花錢，對我項目整體的估值空間有多大的擴展。第三，現金流能不能覆蓋，是繼續落單價還是繼續推租，合約定幾年，租期怎么定，裝修期免租期怎么安排。
我們所有的業務都一定是建立在財務的基礎之上，舉個例子來說我們項目負責人，公司內部怎么去評價項目負責人究竟是合格還是不合格呢，不是看你對合同理解有多深入，價格談得多高，這個不重要，我們要求是財務三張表一共六年時間，每張表上每個坑能不能講清楚，這是評價一個項目負責人是不是合格的基本。如果財務邏輯講不清楚，我只能認為你和客戶談出來的租金是沒有意義、沒有依據，是你拍腦門出來的。
所以如果把500強的客戶都完全落在財務邏輯上面看，把財務邏輯都想清楚。謝謝。
張毅：謝謝。
郝群：我跟馬總是一個補充的關系，孫總剛開始開了一個頭，其實我們是互補的關系。因為我有一個觀點，作為資產管理保值增值，作為這個概念的時候，我認為大家不要只盯著一個硬件的維護、保養等，還包括當期現金流等等。要關注到資產管理團隊的價值，對于一個資產的保值增值所起到的重要的作用，這個是我的核心觀點。因為業主也好，或者資產的所有方也好，當然是主要的投票。但是我們的客戶是真正給我們錢的人，客戶滿意度非常重要，因為我們資產管理現在有一個輕資產輸出這個項目，沒有達到現金流也好，或者客戶滿意度沒有很好的口碑的話，也不行。所以我們之間關鍵是互相互補的，不存在沖突。
當然優質客戶給我們起到的作用就是四兩撥千斤，我們招到的行業領先也好，或者未來有很多前景的也好，反映了資產管理團隊的管理思想、管理思路和水平。
張毅：謝謝郝總，強調的事情非常重要，有一個非常好的運營團隊，才能留住非常好的客戶，投資人是整個到底資產保值增值是怎么樣的，它是唯一的標準。而且我覺得大家的觀點應該差不多，最后的最后，還是現金流。這個冬天很冷，今年也很缺錢，我相信2019年也缺錢。對于大家擁有資產，能夠把資產運營很好的團隊，一定會為投資人能夠贏得大量的現金流。
萬科是一直非常重視現金流的，秦總，你這個去化中心怎么為集團貢獻出更好的現金流？
秦江：感謝大會。我來自北京萬科，我叫秦江，很多人都在問我為什么叫資產去化中心。大家印象當中萬科是一直在做住宅+物業的生意，是一個傳統的住宅開發商。但其實這幾年我們已經比較快的調整到資產+服務的路上，我們可以看到在北京的項目，現在基本上開發業務以及持有的城市更新業務的項目已經有20多個，已經比開發的住宅項目要多了，我們在售的商辦物業也已經到100多萬平了。
我們是一個資產的制造方，在座的有行業內很多相關的產業運營和相關服務的，我理解我們更多是純正的開發商，對開發商來講就是制造優質資產，然后我們用高周轉是我們一直追求的，無論是更高的周轉還是不那么高的周轉，但一定是要周轉起來的。對于我們來講，資產我們制造、運營，但是最終我們會把它去化掉。所以這就是我這個部門的使命。
我開玩笑說，北京最優質的或者最成功的商業綜合體是什么呢？我說是故宮，從最早皇家自用的辦公+住宅的物業，現在已經成功轉型為文旅地產。我們制造任何一個項目，我想十年以后、二十年以后，都會根據這個城市不同的功能的定位和變化，會發生定位的改變。當然這扯得比較遠。我昨天晚上跟一個朋友說，他問我北京有一個地方是當年老北京的看守所，未來可能要騰退到城區之外去，這對北京某一代人可能是文革時期的記憶，像這樣的應該在未來發揮什么樣的功能。
站在開發商的角度來講，或者在開發企業做了十幾年的人，今天來看商辦資產的運營，我想談點自己的觀點，當然這個觀點僅代表個人，不代表我司的觀點。
我感覺在做商辦業務的開發邏輯，我大概感覺是三個矛盾，從開發商角度來講，第一個矛盾是定位和運營的矛盾，我們經常拿到一塊商辦的地，就開始猶豫，開始琢磨，我做什么樣的產品，我面向什么樣的客戶，開始問這樣的問題。商辦的重資產，一個地買回來，兩年光財務成本就非常高。對功能定位、對產業有很高的要求，我們一輪一輪跟政府去溝通、報批方案，這個時間成本很高。如何能快速的把你的項目能建成出來，這是要解決的第一個問題。
第二個問題，產品和成本，我們去做住宅項目的時候，相對的產品成本控制匹配度是比較容易清楚的，我做剛需的產品有什么樣的產品標準，做改善產品有什么標準，做豪宅有什么樣的標準。但是我們做公建產品的時候，這種定位非常清楚，很難搞清楚我們的企業到底要什么，我們用什么樣的電梯，外立面是用石材還是玻璃，是用窗墻還是幕墻體系，等等這一系列的問題，我們經常定位就是能往多好了做就往多好做，設計師也一樣，我們找國外的團隊，做了很好的設計，概念方案做得很漂亮，但是最后到工程去實現的話，會發現一點一點往下砍，外立面基本上砍的各種造型都省掉了，室內標準也是能減就減掉了，無法清楚認知我們客戶的需求所導致的問題。
第三個矛盾是重資產和NOI的矛盾，商辦物業是重資產生意，但是目前我們的租金回報、運營能力所帶來的NOI的回報率能做到5%就不錯了。怎么能滿足投資人的需求？我們實際上輕資產這個生意不太可長久，我前兩天跟朋友聊天，他們家買了一個別墅，兩千多萬，基本上不怎么住，都是他們家保姆在住。我說對，這就是你跟你家小保姆之間的區別，你們家小保姆是輕資產，雖然她在使用這個，但是你是業主，你是一個重資產的持有者，雖然她住的時間比你長，但這個資產的升值以及未來的價值主要是你的。我們作為重資產的持有者，和我們未來NOI之間如何解決矛盾。
最后我想貢獻一點個人的理解，就是怎么來解決這些問題。我覺得我們現在的資產分成三個階段，第一階段從拿地之后，到我們的建造之前，我們把它叫方案階段。第二階段是從開工開始到建設階段，以及到建設完成以后的運營階段，第一點是先做第一，在你方案階段的時候要清楚的認識到你在什么樣的地段和定位做什么樣的產品，這時候可能比較難去清楚的找到你客戶是誰。這個階段我們一方面是靠經驗，一方面是靠我們的專業能力，快速的去把方案落實下來，是最重要的。能夠讓你盡快開工，盡快建設，這也開始進入到退出的階段，所以資產去化其實不是說一定要建成了才開始去化，我們在拿地之后，無論是通過股權方式還是合作方的引進，還是跟機構的合作，在這個階段都可以實現我們的去化過程。
第二階段是建設階段，建設階段我們有時候開始更多的接觸到自有客戶，我們把它叫定制開發階段，項目還沒有完成，很多機電設備，包括一些對于荷載的要求，可以在這個時候加入進來，這個階段我們叫做定制開發也好，預售階段。
第三階段是建成以后的運營期，這是我們今天很多同事大家一起在工作的內容，就是我們把一個資產運營好，把它的租金NOI做上去，將來通過退出、管理。
還是要在不同階段完成不同的目的在建設的設計前期的時候，可能是追求一個現金流的快速回籠，能夠把重資產變輕一點，中間在建設過程當中找到客戶，找到客戶為運營奠定基礎。第三階段是當運營完成以后，通過服務能提升資產價值。這三個階段如果能做好，是可以把我們前面三個矛盾做一些消解的。謝謝。
張毅：從資產運營和管理來講，怎么讓物業真正發揮它應有的效能，讓投資人能夠獲得非常好的收益回報，這應該是我們今天的一個主題。非常感謝大家非常安靜的聽我們所有嘉賓的講話，謝謝你們，也謝謝我們所有的嘉賓今天給我們做的非常好的分享，謝謝大家。
主持人：感謝張總和各位對話嘉賓。資產管理是一個全生命周期的管理過程。實現存量項目的資產價值最大化,是我們作為職業經理人共同的目標。
尊敬的各位來賓，房地產界的朋友們，新聞媒體的朋友們，"中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會"下午的議程到此結束！
我代表主辦方再次感謝各位領導和嘉賓的光臨，以及為我們帶來的精彩演講和睿智思考。同時也希望大家在今后的日子里繼續關注房訊網的品牌活動，繼續支持全聯房地產商會寫字樓分會系列活動。再次感謝各位領導嘉賓的光臨！
全聯房地產商會寫字樓分會2018年會暨第十五屆中國地產金廈獎頒獎典禮將在六點鐘，還是這個會場準時開始。我們稍后再見。
來源：房訊網