房訊網訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業創新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業、保利發展、中糧廣場、首創深圳、哇棒傳媒、中海商業、華潤置地等合作伙伴的支持。
中耀盛世（北京）房地產有限公司總經理馬耀揚出席論壇，與參會嘉賓分享了新形勢下的產業地產。他表示，由于傳統地產在拿地空間的一些縮減，包括一些調控政策的出臺，不少房地產開發企業在尋求一些新的增長點和轉型，很多房企開始進行涉獵產業地產。馬耀揚還對產業地產的發展現狀和發展過程中的難點、痛點進行了分析，并推出中耀盛世的解決方案。
以下是馬耀揚演講實錄：
馬耀揚：大家好，很高興受本次大會的邀約，再次給大家做一個分享。
目前我國地產處于長效機制的逐步建立過程當中，由于傳統地產在拿地空間的一些縮減，包括我們的一些政策調控，不少房地產開發企業也在尋求一些新的增長點和新的轉型。這里面我們看到有些企業開始進行涉獵產業地產。在"十三五"規劃和各地城鎮化的推進當中，產業地產有了較大的推動，已經成為政府、企業、資本關注的重點。
據不完全統計，有50家的著名房企開始涉足產業地產領域，包括萬科、招商、保利、碧桂園等知名企業。在產業地產發展當中，新的趨勢逐漸形成，我今天給大家帶來的分享就是"新形勢下的產業地產"。
我們先看一下產業地產目前的基本現狀。產業地產是以產業為依托，地產為載體，現實土地的整體開發和運營，由于產業地產和園區產業、區域產業，包括城市服務業的價格同步和協同發展，產業地產越發受到各級政府的重視，在產業地產發展過程當中，有企業園區到工業園區、產業地產發展的三個階段。根據項目所處城市、區域包括地塊情況及企業的發展思路不同，我國目前的產業地產主要是分為三種類型：產業園區、產業小鎮、產業新城。
在產業地產提升土地的產業價值，包括提升城市產業能力，整合人口包括資本等方面具有重要作用，是房地產企業轉型、實體企業多元化及金融資本投資的新的藍海。主體有六類，這六類其實是各具優劣勢的。有代表企業，也有知名房企。接下來看一下產業地產的市場背景。
我國改革開放以后，城鎮化建設迅速展開，城市面積也隨之不斷擴大。截止到2017年末，我國人城鎮化率達到52.52%，依托于城市資源構建一體化的產業鏈，以地產為載體實現整體上的土地開發、規劃、運營和發展，目前我國產業園主要分布在我國的各省市的經濟開發區當中，我們的產業地產商都主要集中在沿海地帶。
2009-2017年，我國產業地產開發投資額呈逐年遞增的趨勢，除了2015年以外，其他年份均實現了同比增長。盡管資金涌入，但是產業地產新開工面積卻呈現波動變化。2017年我國產業地產新開工面積是20350.19萬平方米，同比負增長8.68%，與開工面積的波動不同，產業地產的銷售額和銷售面積是一直呈逐年遞增的趨勢。也反映出來市場的需求目前是只增不減的。
雖然在面積和銷售額上持續增加，產業地產的銷售價格漲幅幅度有限，在2015、2016、2017年連續三年出現下滑，平均價格4801元/平米，同比下滑了0.64%，說明市場對產業地產正在逐步趨于冷靜。同時也反映出來，我們目前在產業地產方面的一些開發企業，在整個開發和運營方面也表現出來能力有些欠缺。產業地產銷售面積和銷售額的逐年走高，也是跟近年來國家一些產業支持政策有關聯，產業支持政策主要側重于新型產業引導，城市群構建區域，協同發展等方面。對于特色小鎮政策的支持力度也是在持續加大，其中物流業是一個新的焦點之一。
產業地產的開發歷史非常廣泛，包括資源和戰略定位不同，開發模式和盈利模式也是有區別的。我們大概的看了一下分了四類，一個是地產開發商模式，一個是產業投資商模式，一個是產城開發商模式，還有一個是基金投資商模式。
地產開發商模式主要是通過一些開發企業獲取土地以后，以整體開發或者定制方式來建設物業，像產業綜合體、總部綜合體，然后以租賃、轉讓或者合資等進行一些項目的經營和營銷活動，最后獲得整個項目的利潤模式。本質上是以傳統的住宅開發模式是沒有太大的區別。也是我們很多現在目前剛剛開始涉獵產業地產的發展商首選的一種商業模式，它的盈利模式也主要就是我們的物業出租、物業出售，包括增值服務。
產業投資商模式主要是基地+基金的雙輪驅動，向社會資本募集園區開發基金，這個基金不僅是投向產業園區，進行一些土地和產業物業的開發，同時還是投向具有一些市場前景的新型的科技企業，用投資的方式來吸引大批創新企業入駐。產業投資在實現資本溢價的同時，也能帶來園區的資產增值。它的盈利模式主要是像園區運作、資本運作、基金管理，比如典型的代表像張江高科就是這一類型的。
產城開發模式，開發企業和地方政府就一些產業建立新的產城的開發協議，在規定的年限里面負責地塊內的一些基建包括功能設施的建設與運營，同時負責產業規劃、空間規劃、建筑設計、項目招商和物業管理等產業發展工作。盈利模式主要是通過一級土地開發和二級開發。
基金投資商模式，主要是基金投資商通過發行地產基金的形式，通過與老舊廠房的一些擁有方，收購一些物業，進行一些現代化的改造，并把改造好的物業進行回租給合作方，或者通過拿地的新建產業園區的形式，吸引一些目標客戶進駐，使物業入駐率進一步提升，達到一定水平，能夠產生穩定或者比較可觀的一些現金流的時候，對物業進行資本化運作，完成新一輪的資本循環，從而從事下一輪投資，盈利模式主要是通過基金管理和物業資本化。
產業地產行業其實既有國家政策的大力支持，也存在著日益增加的市場規模。導致很多企業都在積極進入，這里面也存在很多風險。目前我們中國的產業地產的模式主要存在著三高一低一長，就是高風險、高投入、高技術、低利潤、回款周期長。這里面存在著很多痛點，我們也做了一些梳理。
這里面比較重要的幾點就是：
一，風險評估不足，導致包括我們的一些資金量沒有做很好的預測，從運營時間來看，產業園區從園區規劃、招商到企業入駐到企業投產經營，至少是需要三到五年，甚至是十到八年。相比其他地產開發來講，資金量需求更大，占有時間更久，回款時間長，投資周期更長。
二，開發住宅思維開發產業地產，這是我們園區運營商接下來應該摒棄的觀念。住宅地產的特點是小客戶、大客群、高利潤、高周轉。而產業地產的客群是小客群、大客戶、周期長、回款時間長。所以在住宅地產和產業地產開發過程當中，這完全是兩個不同的思維邏輯。
三，在產業市場研判方面比較缺失，產品同質嚴重。目前很多產業園區開發前期缺乏對國家戰略和政策的研究及城市規劃發展的深挖，導致項目沒有專業級規劃，沒有第三方專業的評估和判斷，完全是憑自己的主觀判斷，完全是copy同質化的項目，后期很難正常經營。
四，園區產業鏈條無法形成閉環，產業園區對于不同產業導向需要不同的產能聚集，而不同的地塊往往具有吸引不同產業的屬性，這種產業配套短期之內很難完成，而完成之后又很難在不同地塊進行復制，開發商地塊區位包括產業配套往往很難形成一個有機的組合，這都會對我們開發增加難度，一些產業園區是最后始終無法形成我們的產業鏈，導致這個產業支撐是缺失的，沒有了這個產業支撐，其實對于園區經營來講是沒有生命力的。
五，產城分離常態，區域配套匱乏。目前在建設當中普遍存在產城分離的現象，由于這個配套嚴重缺失，產業園區沒有做到配套先行，導致產業園區在發展方面缺乏支撐力。
六，重視硬件打造，忽略軟件建設。很多我們的企業在整個建筑物包括建筑本身是花了很大力氣，做了很多品牌設計，但是對于我們的服務、品牌等方面，這些軟實力的建設方面，確實有所缺失。園區建設最終還是要回到產業吸引力上面考慮，傳統地產商我們基本上去看我們的傳統地產是按照地段價值、硬件價值，包括外部配套價值，而產業地產同樣也是會看三點，政策導向、產業環境、軟性服務。
七，專業人才稀缺，運營能力薄弱。這個時代最大的特點是變化快，產業地產面臨前所未有的新政策、新規劃、新業態、新定位，產業園區是地產的一種小眾形式，這使得我們很多園區的一些開發商或者運營商在人才選擇方面是捉襟見肘。
八，營銷策略陳舊，招商資源分散。這里面也是我們在很多園區的營銷方面看到的仍然還是用的較為傳統的一些地產營銷手段來進行產業園區的操盤，最后的結果肯定不是很理想。如果只是認為我們把這個建筑物建立起來，環境優雅，設施齊全，那么我們只要做一些簡單的廣告就可以讓我們的企業入駐的話，那這個問題肯定無法得以實現。
九，盈利模式單一，內生發展缺失。國內很多園區僅僅是依靠銷售來產生利潤、盈利模式，一旦銷售不順或者招商不利，園區后期收益都會受到一定限制，自我造血功能會非常差。
十，政企關系疏理，政策難以落地。產業園區的各個方面都需要我們跟政府及各個部門產生密切關系，才能保證后方穩定，不然會導致很多政策、很多園區所爭取的條件無法形成落地。
我們看了這些痛點，我想給大家看一下這個圖，這是在產業園區運營過程當中非常關鍵的十個要素，這十個要素里面對于像盈利模式、產業定位、招商規劃，包括運營策略，這個是尤為重要的。做好產業園區除了上述的一些要素和我們需要去解決的這些痛點之外，我們更需要去把握未來的趨勢，從未來發展看，我們專業的市場化運作能力將會成為核心的考量。如果只是注重我們的政府關系或者概念包裝的產業商，將會逐漸從市場上被淘汰。
我給大家分享一下，我們會看到市場未來可能會有的幾個趨勢。
一是從行政化主導到市場化運作。
二是產業轉型升級仍然是主要目標。
三是產業地產發展方面將進入規劃為主導的發展階段。
四是產業重心將逐漸布局二三線城市。
五是區域產業地產的發展將會出現結構性差異。
六是從增量擴張到存量并購。像"一帶一路"、長江經濟帶、京津冀協同發展等國家戰略，以特色小鎮、鄉村振興等相關國家政策，刺激了產業地產的熱度不斷升高。在產業地產增量擴張同時，也出現了大量存量并購的現象，一些具有較強資本運作能力、資源整合能力的企業，也都在里面形成了這種并購，所以我們認為在存量擴張這個過程當中，也一定會存在市場的并購。
七是從大而全到小而專，從原有的開發區的模式當中逐漸形成各類專業性的產業園。
我們作為產業地產服務商，我們希望能夠在產業園區發展當中為開發企業各個環節解決相關問題，我們也希望能夠通過我們提供的相關的顧問服務和營銷服務，幫助企業去規避我們在產業園區的一些籌備難、定位難、招商難、運營難等問題。
我國的經濟其實已經由高速增長階段轉向高質量發展階段，優化經濟結構，轉換增長動力的宏觀期，已經是經濟增速在換擋，投資回報率有所降低，民間資本的投資更為趨于謹慎。隨著產業地產脫下各種概念外衣之后，產業地產將更回歸到我們產業地產的本身，產業地產的格局將面臨重新洗牌，在增量擴張、存量并購、特色發展和模式創新的發展過程當中，我們希望與業界同仁一起攜手并進，砥礪前行。謝謝大家！
來源：房訊網