房訊網訊 2018年12月5日-6日,中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦,本屆年會主題為"標準與創新:美好商辦新時代",來自地產界、金融界、學術界專家和行業一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇,聚焦商辦標準設立、引領行業創新,共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦,同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業、保利發展、中糧廣場、首創深圳、哇棒傳媒、中海商業、華潤置地等合作伙伴的支持。
新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷出席論壇,并發表主題演講,從匯市、股市、債市、樓市四個層面依次展開,著重分享樓市之變、政策之力、趨勢之機、行業之爭等話題。
歐陽捷認為,未來樓市的關鍵詞就是:大穩小亂、量平價穩、零增長區間=橫盤時代,房地產企業只有判明大勢,才能價值在握,才能在新的橫盤時代脫穎而勝出。
以下是歐陽捷演講摘錄:
歐陽捷:我從匯市、股市、債市、樓市四個層面依次展開,著重分享樓市之變、政策之力、趨勢之機、行業之爭等話題。
匯市是有管制的,大概率是可以做到橫盤的。
股市政策見底,但市場底取決于中美關系,只有美國遭遇十年一輪回的經濟危機,美國與世界各國共度時艱,股市才能見底橫盤。
如果一個企業出現債務危機,就可能導致這個企業所在行業受到金融擠兌,出現大面積債務違約而整體垮塌,目前,債務危機隨著監管部門釋放流動性與政策支持而得以緩解。
對于樓市之變,有三個信號,一是土地流拍增多,二是房企促銷增多,三是二手房降價增多。
土地流拍主要原因是地價太高、房價受限,房價地價差不足以覆蓋成本、稅費,房企拿地趨于理性所致。土地流拍現象還會存在,但未來不會更多了,數據也印證了這一點,一方面政府地價預期有所下降,另一方面,土拍托底也逐漸多了出來,流拍自然就減少了。
房企促銷增多主要源于土地儲備較多,而且市場預期變化,但房價促銷過度,可能導致輿情爆發和社會不穩定,就會引起政府管制,"雙向限價、不予備案"也會促使房價趨于相對穩定。
二手房降價是因為新房價格更低,一二手房價倒掛所致。
其實,三個增多本質上都是限價令的倒逼作用,只要限價令不松,地價下降、二手房降價都不會停止。
換言之,這是政策之力。
不過,政策的核心內涵是保持房地產市場平穩、健康而且還要發展,這是2013年中央政治局會議提到房地產就從來沒有變過一個字的要求,所謂平穩,就是樓市沒有大起大落,房價不能大漲大跌;所謂健康,就是"房住不炒",投機客被擠出市場;所謂發展,就是房地產依然是支柱產業。
政策還會延續,房地產的定位已經從拉動經濟增長的火車頭轉變為中國經濟巨輪的壓艙石,房地產市場的核心訴求就是穩定壓倒一切,換言之,樓市將進入橫盤時代。
今年樓市正在進入"量平價穩"的零增長區間,比如銷售面積、房企到位資金等主要指標將徘徊在正負3%左右,其它指標大多在個位數以內,比如銷售面積將進入正負3%區間,房企到位資金將接近3%,銀行貸款已經在3%左右的負增長區間內。
未來五年,住房市場就是"大穩小亂"的格局,全國整體趨穩,是謂大穩,地方動作不一,是謂小亂,但不會再有火熱的盛夏,也不會有冰冷的寒冬,各地逐漸形成難漲難跌的市場預期。
住宅市場的需求可以概括為8大軍團,成交依然可以保持在高位至少30年,未來房子不會如蔥,人未老房已死,新一代住房將不斷更新迭代。
對于房企來說,固守在調控嚴厲的一二線城市是不可能獲得業績的增長的,因為土地供應接近零增長,房價又被按住,無量無價(的增長),而三四線城市面廣量大,依然可以找到市場增長機會。
未來樓市就是一個長期穩定的市場,穩就是一個次好的時代,雖然不如高增長的黃金時代,但市場平穩,企業就可以耐心制定戰略,合理組織人力、資金以及土地儲備,實現均衡發展,踏踏實實把產品與服務做好。
未來房地產市場集中度還會繼續提高,目前很多城市前十強的房企已經占據市場份額的20%甚至30%。很多房企大而小、小而沒、不進則沒。我們預測到2020年,前20強房企將占到60%以上的市場份額。
未來樓市的關鍵詞就是:大穩小亂、量平價穩、零增長區間=橫盤時代。
房地產企業只有判明大勢,才能價值在握,才能在新的橫盤時代脫穎而勝出。
來源:房訊網