房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
據(jù)悉，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十六屆年會(huì)，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，記錄并見證中國(guó)商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)實(shí)錄：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、女士們、先生們大家上午好！
歡迎各位來(lái)到北京富力萬(wàn)麗酒店，出席"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)"的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。
我是來(lái)自中央電視臺(tái)軍事農(nóng)業(yè)頻道節(jié)目主持人劉小唯，很開心跟大家見面。
本屆年會(huì)主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)依然是"穩(wěn)"，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍是主要內(nèi)容。
一方面房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融合越來(lái)越緊密。房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、業(yè)務(wù)將加快融合，體現(xiàn)為不同城市、不同市場(chǎng)、不同業(yè)態(tài)，將互相滲透互相補(bǔ)充。而另外一方面，在5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的影響下，跨界融合也將愈演愈烈，尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合。
同時(shí)，隨著"因城施策"逐步貫徹實(shí)施，各城市市場(chǎng)分化愈加顯著。百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升，中小房企則因地域限制，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大的分化。最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步凸顯，有關(guān)的政策微調(diào)成為常態(tài)，一二線與三四線城市將繼續(xù)分化。
總之，隨著中國(guó)房地產(chǎn)改革的深入和存量時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的周期，如何面對(duì)"新周期"，適應(yīng)"新邏輯"，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將是行業(yè)面臨的一些核心問題。
我們知道，"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇"是由房訊網(wǎng)發(fā)起，并且聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦, 是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇！該論壇以年會(huì)的形式已經(jīng)成功連續(xù)舉辦了十五屆，而今年是第十六屆了，是中國(guó)房地產(chǎn)界一年一度的頂級(jí)盛會(huì)之一。
今天在這里，商辦地產(chǎn)行業(yè)精英齊聚一堂，縱論商辦地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展路徑，展望未來(lái)辦公場(chǎng)景的新生態(tài)，圍繞當(dāng)前商辦地產(chǎn)熱點(diǎn)話題進(jìn)行觀點(diǎn)碰撞與現(xiàn)場(chǎng)討論，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案，推動(dòng)會(huì)員凝聚智慧、深化合作。
今天出席的嘉賓包括800多家全國(guó)主流房地產(chǎn)開發(fā)商，金融機(jī)構(gòu)、上市公司、代理公司、物業(yè)公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來(lái)賓和朋友，讓我們對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝，謝謝你們。
論壇還將通過新浪網(wǎng)、搜狐、網(wǎng)易、鳳凰網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、房訊網(wǎng)進(jìn)行全程的視頻直播和圖文直播。
現(xiàn)在，我宣布"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第16屆年會(huì)"開幕！接下來(lái)我要為各位介紹一下蒞臨本次活動(dòng)的各位領(lǐng)導(dǎo)及各位嘉賓，可以說(shuō)他們是從百忙之中抽出時(shí)間，在年關(guān)將近的時(shí)候來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的，所以說(shuō)我們這樣一次盛會(huì)，是蓬蓽生輝了。他們分別是：
他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺先生
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生
當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬先生
中國(guó)鐵塔北京公司副總經(jīng)理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)酒店投資商分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、中商集團(tuán)（亞洲）投資有限公司CEM冼鋒先生
遵化市人民政府副市長(zhǎng)王洪軍先生
中科產(chǎn)城建設(shè)（北京）開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)張毅先生
華潤(rùn)置地華北大區(qū)寫字樓總經(jīng)理齊淑芳女士
廣東堅(jiān)朗五金制品股份有限公司副總裁白寶萍女士
金融街企業(yè)家俱樂部理事長(zhǎng)董春平先生
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)先生
遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達(dá)先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱先生
響起熱烈的掌聲，對(duì)他們的到來(lái)表示衷心的感謝和熱烈的歡迎，歡迎各位。
朋友們，接下來(lái)我們進(jìn)入論壇第一部分就是主辦方、協(xié)辦方致歡迎辭。我相信他們一定在此時(shí)此刻有很多的話要跟各位講，首先有請(qǐng)主辦方領(lǐng)導(dǎo)--全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺先生致辭，掌聲有請(qǐng)。
趙正挺：尊敬的鐘偉老師，尊敬張毅董事長(zhǎng)，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，媒體朋友們大家上午好，首先我謹(jǐn)代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)各位嘉賓的蒞臨表示熱烈的歡迎，和衷心的感謝。
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇源于2004年12月，目前已經(jīng)成功舉辦12屆年會(huì)，由房訊網(wǎng)發(fā)起，并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主辦，目前是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高，規(guī)模最大，影響最廣的專業(yè)論壇之一。
而論壇每年都有一個(gè)主題，今年主題是"融合與分化，新周期下的房地產(chǎn)新邏輯"，2019包括即將來(lái)臨的2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，依然是穩(wěn)字當(dāng)先，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期是主要內(nèi)容。一方面房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融合越來(lái)越緊密，房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)的業(yè)務(wù)融合速度更加快，體現(xiàn)了不同市場(chǎng)，不同業(yè)態(tài)將互相滲透，互相補(bǔ)充。另一方面，像5G、大數(shù)據(jù)、人工智能、智能化等新技術(shù)影響下，跨界融合也將愈來(lái)愈烈，尤其房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透與融合，我們認(rèn)為在國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜，更趨嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年應(yīng)該說(shuō)大概率事件會(huì)突破16萬(wàn)億，可能會(huì)增速略微放緩，進(jìn)入改革新周期，行業(yè)集中度提高，房企轉(zhuǎn)型升級(jí)速度加快，面臨著從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的新的轉(zhuǎn)變。
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展論壇，作為全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的品牌論壇，今明兩天我們將和在座的各位一道從新時(shí)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)新發(fā)展的形勢(shì)著眼，聚焦中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界，金融界，財(cái)經(jīng)界政府機(jī)構(gòu)的杰出人物和領(lǐng)袖齊聚北京，圍繞2020年中國(guó)樓市的六個(gè)猜想，新消費(fèi)、新流量、新機(jī)制、5G技術(shù)在房地產(chǎn)以及科技園的應(yīng)用，超高層物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)2019年回顧及2020年展望以及新周期下商業(yè)辦公的新邏輯，新周期下市場(chǎng)城市更新的新思考，新周期下科技園區(qū)的新模式，新周期下運(yùn)營(yíng)管理的新趨勢(shì)等等話題展開系列的演講和討論，找尋全新的路徑及廣泛深入的合作機(jī)會(huì)，同時(shí)記錄并見證中國(guó)商辦地產(chǎn)運(yùn)行軌跡進(jìn)行推動(dòng)，朝著健康可持續(xù)的發(fā)展。
最后，在這里跟大家分享幾句我們年會(huì)上一些觀點(diǎn)，剛才跟鐘偉老師在休息室的時(shí)候也進(jìn)行了一段時(shí)間的探討，目前有很多一部分聲音，而且還是很主流的聲音唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期有希望，中期很美好。第一，中國(guó)改革開放40年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)被唱衰了無(wú)數(shù)次，但是到現(xiàn)在為止，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是像一條大船一樣平穩(wěn)航行，而且是世界經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)者。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在今后十年乃至更長(zhǎng)一個(gè)周期，都將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，壓艙石。第三，我們判斷房地產(chǎn)業(yè)今后十年乃至更長(zhǎng)一個(gè)周期，仍然是最好的行業(yè)之一。所以剛剛結(jié)束的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2019年會(huì)的主題是：把握時(shí)代大勢(shì)，堅(jiān)定行業(yè)信心。
最后，再次預(yù)祝中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)論壇第十六屆年會(huì)圓滿成功，也祝各位嘉賓身體健康，謝謝大家。
主持人：感謝趙秘書長(zhǎng)精彩致辭。感謝您長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)寫字樓分會(huì)和房訊網(wǎng)的大力指導(dǎo)和支持。我覺得我們感恩在心的一個(gè)事情，再一次熱烈掌聲感謝秘書長(zhǎng)，謝謝。
朋友們，接下來(lái)有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱先生致詞。
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、各位會(huì)員、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會(huì)，代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、代表房訊網(wǎng)對(duì)大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國(guó)寫字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十五屆年會(huì)，今年的主題是"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
隨著中國(guó)房地產(chǎn)改革的深入和存量時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的周期，如何面對(duì)'新周期'，適應(yīng)'新邏輯'，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將是行業(yè)面臨的核心命題。
商辦地產(chǎn)市場(chǎng)2018年下半年開始進(jìn)入調(diào)整期，空置率、租金和售價(jià)均面臨一定的壓力與挑戰(zhàn)。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（CORC）的統(tǒng)計(jì)，2019年第三季度四大一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運(yùn)行，全國(guó)寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。這三個(gè)數(shù)據(jù)標(biāo)志著商辦地產(chǎn)市場(chǎng)從傳統(tǒng)的賣方市場(chǎng)開始向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。
盡管當(dāng)前國(guó)際環(huán)境不確定不穩(wěn)定性因素明顯增多，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然是世界經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)。韌性足、潛力大，長(zhǎng)期向好的基本面不會(huì)變。
因此，我們認(rèn)為，作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，以寫字樓為代表的商辦地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)同樣不會(huì)改變。
站在今天的角度看未來(lái)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間，我們認(rèn)為，2019年以來(lái)，商辦地產(chǎn)市場(chǎng)從傳統(tǒng)的賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闃?biāo)志進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代，呈現(xiàn)出五大新邏輯。一是品質(zhì)時(shí)代。最終用戶的對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比的需求，倒逼行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。二是精細(xì)化時(shí)代。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，倒逼行業(yè)進(jìn)入規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理全周期精細(xì)化時(shí)代。三是持有時(shí)代。一二線城市土地稀缺性，限購(gòu)政策，倒逼行業(yè)選擇持有租賃運(yùn)營(yíng)而非打散銷售回款的持有時(shí)代。四是科技化時(shí)代。5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)應(yīng)用，倒逼行業(yè)進(jìn)入科技時(shí)代。五是創(chuàng)新時(shí)代。新零售新辦公新物種新場(chǎng)景的出現(xiàn)和發(fā)展，倒逼行業(yè)進(jìn)入創(chuàng)新時(shí)代。
今天上午，我們將聆聽商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)領(lǐng)袖，分別從宏觀的、政策的、市場(chǎng)的、行業(yè)的、企業(yè)的各個(gè)方面進(jìn)行解讀，就相關(guān)熱點(diǎn)話題展開系列主題演講；下午我們將就相關(guān)熱點(diǎn)議題展開系列主題演講；此外，我們還安排了兩場(chǎng)圓桌對(duì)話，就新周期下科技園區(qū)的新邏輯、新周期下運(yùn)營(yíng)管理的新邏輯等熱點(diǎn)議題展開熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
同時(shí)，下午我們安排了兩場(chǎng)平行論壇，分別是新周期下城市更新的新邏輯：科技驅(qū)動(dòng)，煥新城市和新周期下商辦物業(yè)的新模式：藍(lán)色商辦，光耀京南。歡迎大家參與討論和交流。
明天上午，我們安排了海淀北部E_ZIKOO智慧谷項(xiàng)目參觀考察，實(shí)地解碼智慧谷熱銷密碼。詳細(xì)信息請(qǐng)咨詢現(xiàn)場(chǎng)工作人員。
希望通過兩天的會(huì)議和交流對(duì)大家有所幫助，有所啟迪。
我們知道，北京是商辦地產(chǎn)發(fā)展高地，一直引領(lǐng)著商辦地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。當(dāng)前商辦地產(chǎn)行業(yè)正面臨多年未有的壓力，更需要我們堅(jiān)定行業(yè)信心，傳遞正能量，以科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)行業(yè)變革，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新勢(shì)能。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的藍(lán)光文商旅集團(tuán)、首創(chuàng)高科、金隅集團(tuán)、富力集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、中糧置地廣場(chǎng)、E_ZIKOO智慧谷、天安人壽資產(chǎn)、首匯企業(yè)、北京萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、金融街和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會(huì)員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
主持人：非常感謝劉總，親愛的朋友們，房訊網(wǎng)發(fā)起主辦寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇到今天，已經(jīng)走過整整16年，16年專心專注專業(yè)，感謝劉總多年的堅(jiān)守和付出。我們知道，房訊網(wǎng)已經(jīng)成為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)媒體之一，寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇已經(jīng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)和晴雨表。
接下來(lái)要進(jìn)入兩個(gè)非常重要的啟動(dòng)儀式的環(huán)節(jié)，首先隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，用戶的需求已經(jīng)從上班辦公升級(jí)為品質(zhì)辦公、科技辦公。商辦地產(chǎn)行業(yè)因標(biāo)準(zhǔn)缺失而出現(xiàn)了諸多問題，例如產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群?jiǎn)我唬セ瘔毫哟螅馐郾入y以達(dá)到投資回報(bào)需求等等。因此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)申請(qǐng)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，向商辦地產(chǎn)全行業(yè)從業(yè)者發(fā)出倡議，呼吁從最終用戶角度出發(fā)，參與做好《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》編制和宣貫工作，共同推動(dòng)商辦地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，助推商辦地產(chǎn)行業(yè)更好、更快、更健康的高質(zhì)量發(fā)展！
讓我們以熱烈的掌聲邀請(qǐng)以下嘉賓上臺(tái)：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺
中科產(chǎn)城建設(shè)（北京）開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)酒店投資商會(huì)分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、中商集團(tuán)（亞洲）投資有限公司CEO冼鋒先生
中國(guó)鐵塔北京公司副總經(jīng)理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)張毅先生
華潤(rùn)置地華北大區(qū)寫字樓總經(jīng)理齊淑芳女士
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱先生
廣東堅(jiān)朗五金制品股份有限公司副總裁白寶萍女士
遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部副總裁黃志達(dá)先生
有請(qǐng)各位，大屏上馬上就會(huì)顯示出非常具有代表意義的啟動(dòng)點(diǎn)，有請(qǐng)各位。
請(qǐng)大家準(zhǔn)備，開始！我宣布全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》啟動(dòng)儀式圓滿成功！請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)合影留念。
主持人：有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)作為全球國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展最快的市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)達(dá)到8409億元。未來(lái)十年，我們文旅市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)50萬(wàn)億元，前景非常廣闊。中國(guó)文旅地產(chǎn)成為近幾年發(fā)展最為迅速的一大產(chǎn)業(yè)板塊。
房訊文旅地產(chǎn)將以"全面賦能全心為家"的核心戰(zhàn)略，以全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)為依托，致力于推動(dòng)新科技、新消費(fèi)、新服務(wù)引入房地產(chǎn)行業(yè)，全面賦能全力推動(dòng)文旅地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造中國(guó)領(lǐng)先的文旅地產(chǎn)媒體與創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)。
讓我們以熱烈的掌聲邀請(qǐng)以下嘉賓上臺(tái)：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)酒店投資商會(huì)分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、中商集團(tuán)（亞洲）投資有限公司CEO冼鋒先生
中科產(chǎn)城建設(shè)（北京）開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)張毅先生
遵化市人民政府副市長(zhǎng)王洪軍先生
金融街企業(yè)俱樂部理事長(zhǎng)董春平先生
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱先生
有請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)再次登臺(tái)，讓我們?cè)僖淮我黄疬M(jìn)入倒計(jì)時(shí)。我宣布房訊網(wǎng)文旅地產(chǎn)頻道上線儀式圓滿成功！請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)合影留念。
在未來(lái)不光是商用地產(chǎn)或者是文旅板塊，更多是全民更加關(guān)注這樣的行業(yè)和這樣的領(lǐng)域，進(jìn)而讓我們生活得到一個(gè)更高品質(zhì)的提升。文化和旅游的確能夠讓我們陶冶青草，讓我們滋養(yǎng)出更多情懷，在昨天剛剛從馬來(lái)西亞飛回來(lái)，感受到某一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的精彩，所以我覺得文化和旅游真正能夠推動(dòng)整個(gè)城市乃至整個(gè)國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
主持人：下面進(jìn)入論壇的第二部分，開幕演講環(huán)節(jié)。請(qǐng)大家一起聆聽經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)、5G技術(shù)以及房地產(chǎn)的相關(guān)解讀。
首先有請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。北京師范大學(xué)金融研究中心主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)際金融研究中心研究員、中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)研究員、長(zhǎng)沙銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。熱烈掌聲歡迎有請(qǐng)出鐘偉先生。將給我們帶來(lái)演講題目是《2020中國(guó)樓市六個(gè)猜想》，有請(qǐng)。
鐘偉：非常高興有幸可以應(yīng)房訊網(wǎng)的邀請(qǐng)，向大家匯報(bào)一下我們對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些理解，我主要從事金融行業(yè)研究，主要涉及房地產(chǎn)，我想首先說(shuō)的第一點(diǎn)是我們?cè)趺慈タ创壳敖?jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，有很多人非常擔(dān)心，就像很多人擔(dān)心房地產(chǎn)一樣，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不用擔(dān)心它會(huì)繼續(xù)放緩，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)我們也不用擔(dān)心這個(gè)行業(yè)會(huì)是什么特別大的問題，這個(gè)行業(yè)即便不是一個(gè)朝陽(yáng)旭日上升的行業(yè)，也是一個(gè)壯勝期，我們第一個(gè)不用擔(dān)心經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，我們看怎么理解下行，在2018年的時(shí)候，中國(guó)的GDP增速大概是6.7，在大的經(jīng)濟(jì)體量中，在全球超過1萬(wàn)億的GDP是排第二，第一是印度，印度在2019年已經(jīng)在5以下，中國(guó)還在6以上，6以上GDP增速在26個(gè)超過1萬(wàn)億美金的GDP大國(guó)，中間是排第一的。所以我們對(duì)我們自己潛在能力相比是慢了，但感謝外部的經(jīng)濟(jì)體，他們的表現(xiàn)比我們的差。
2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛開完，期待大家去看一下，有幾個(gè)變化，6左右還是要保的，意味著2020年經(jīng)濟(jì)增速不會(huì)太慢，經(jīng)濟(jì)下行的壓力有所加大的定位，經(jīng)濟(jì)下行的原因去年定調(diào)是有結(jié)構(gòu)性周期性原因，今年增加了一個(gè)原因，有體制性因素。總體來(lái)說(shuō)，2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩，但是一個(gè)溫暖的放緩的過程。
第二就是房地產(chǎn)市場(chǎng)是相當(dāng)大的韌性，政策是有一定的，為什么說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)強(qiáng)的韌性，舉一個(gè)例子，2015年的我們商品房銷售面積可能在12億平米左右，今年可能會(huì)有17億平米略多一點(diǎn)，就是市場(chǎng)增長(zhǎng)了50%。從金額角度來(lái)講，2015年房地產(chǎn)銷售的金額大概是8萬(wàn)億多一點(diǎn)，今年可能翻一倍。而在這么一個(gè)三到四年過程當(dāng)中，全國(guó)的商品房的施工和新開工兩個(gè)加起來(lái)，在2015年大概是73億平米，現(xiàn)在大概是84、85億平米，所以我們銷售金額翻了一倍，銷售的量翻了大概50%，但是整個(gè)庫(kù)存情況只比2015年微增12%-13%，所以整個(gè)市場(chǎng)韌性更足了。開發(fā)商目前每年籌集資金到位的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商每年投出去的資金，投資金額的量。不用擔(dān)心政策有余下，我們看到一些地方政府已經(jīng)采取一些政策，比如限購(gòu)政策的松綁，海南、長(zhǎng)沙已經(jīng)有明顯的松綁，在2020年這些政策會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。另外逆周期調(diào)控也是一定的，不用擔(dān)心，中國(guó)的貨幣政策的余地，中國(guó)財(cái)政政策的余地，都還是很大的。我舉一個(gè)例子，貨幣政策，如果大家關(guān)注一下易剛行長(zhǎng)在《求是》雜志上發(fā)表的文章，人民幣匯率比我們預(yù)想的強(qiáng)很多，所以不用擔(dān)心，總結(jié)起來(lái)講，2020年可能是一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的持續(xù)的一年，但總體的日子并不難過，房地產(chǎn)也可能會(huì)逐步穩(wěn)定下來(lái)。我個(gè)人的猜測(cè)從今年年底，到明年上半年前幾個(gè)月，可能開發(fā)商拿地的熱情會(huì)進(jìn)一步的高漲。
我們第一個(gè)猜想可能是行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，這個(gè)拐點(diǎn)主要是指規(guī)模的增長(zhǎng)，為什么我們傾向認(rèn)為2019年從銷售的面積來(lái)講，略有增長(zhǎng)，銷售金額可能從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)講有7-8%的增長(zhǎng)，可是為什么我們認(rèn)為行業(yè)的高位拐點(diǎn)已經(jīng)到了，我們可以看一下銷售權(quán)益比，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)大概占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售金額68-69%，銷售權(quán)益比在2019年大約是78-79%，所以根據(jù)這些，我們認(rèn)為只有流量銷售，沒有權(quán)益銷售的那些是摻水的。摻水估計(jì)起來(lái)，我們相信2019年真實(shí)的房地產(chǎn)運(yùn)行情況是比2018年略差的，真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)要比表的數(shù)據(jù)大概虛夸了2%-3%，但并不以為過去幾年沒有虛夸，過去幾年也有系統(tǒng)性虛夸，房地產(chǎn)出現(xiàn)這種虛夸的局面是可以倒逼的，因?yàn)槲覀円?guī)模進(jìn)一步往行業(yè)前十、前二十，以便爭(zhēng)取到更多金融資源，進(jìn)入銀行白名單，這是沒有辦法。
不過我們得理解，2019年事實(shí)上并不一定比2018年更好，也就意味著像商辦這塊數(shù)據(jù)可能是更真實(shí)的，因?yàn)樯剔k的數(shù)據(jù)在2019年我們可以看到，寫字樓大概銷售下降了16%，商鋪下降了14%，這么一個(gè)水平。所以行業(yè)在2019年可能整體持平略有下降。從量來(lái)講，是失真的，從價(jià)格來(lái)講也可能是失真的，因?yàn)樾路亢投址康箳飕F(xiàn)象普遍存在，我們現(xiàn)在比較關(guān)心二手房問題在多大程度上會(huì)傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)樵?019年下半年，二手房市場(chǎng)在迅速的結(jié)冰，意味著消費(fèi)者購(gòu)房者他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期變得更壞，這種市場(chǎng)預(yù)期隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)的結(jié)束，隨著我們明年GDP的增速，可能會(huì)要保6等等一系列因素的出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)在明年上半年這種結(jié)冰的現(xiàn)象有所緩解，這是挺關(guān)鍵的一個(gè)事情。
總體上來(lái)說(shuō)，我相信二手房市場(chǎng)目前特別不好的情況，在明年上半年會(huì)略有好轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)在明年下半年會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)。這是我們對(duì)于市場(chǎng)的一個(gè)估計(jì)。這就意味著目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上處于一個(gè)高位平臺(tái)期，每年的銷售的量大概能夠有15-20億方，銷售的金額大約有15萬(wàn)億左右，這是一個(gè)非常大量的市場(chǎng)，同時(shí)我想提醒諸位，這不是一個(gè)存量博弈市場(chǎng)，從住宅情況來(lái)看，新房每年銷售大約1200-1300萬(wàn)套，二手房是400萬(wàn)套，所以中國(guó)住宅市場(chǎng)75%以上比例是新房，商辦幾乎全是新的。所以總體上來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于一個(gè)新房占據(jù)主導(dǎo)，可能市場(chǎng)份額超過80%，甚至更高的一個(gè)市場(chǎng)的情況，這仍然是一個(gè)增量市場(chǎng)，不是一個(gè)存量市場(chǎng)。
第二個(gè)猜想是長(zhǎng)效機(jī)制到底是好還是不好，很多人特別對(duì)房住不炒之后的限購(gòu)、限價(jià)、限商，一系列的限感到特別不舒服，但我們要換位思考一下，你作為開發(fā)商對(duì)這些阻礙力集聚做大做規(guī)模的措施都是不規(guī)模的，但政府考慮不是這樣，政府考慮房地產(chǎn)發(fā)展如此之快，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)于金融穩(wěn)定，對(duì)于居民的消費(fèi)產(chǎn)生作用，例如房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在2016年的第三季度之后到現(xiàn)在，對(duì)于房地產(chǎn)的新增的信貸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新增信貸。這是很厲害了，我們同樣還是以兩個(gè)點(diǎn)來(lái)比較，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于銷售的金額增長(zhǎng)了大約80%-90%，銷售面積增長(zhǎng)了40%，因此如果沒有2017年3月份調(diào)控政策，假定這個(gè)行業(yè)2019-2023年繼續(xù)過去三到四年的快速增長(zhǎng)的步伐，假定這種增長(zhǎng)步伐得以延續(xù)，那么到2020年左右，中國(guó)商品房新房銷售面積有可能會(huì)達(dá)到多少呢？有可能會(huì)達(dá)到25-26億平米，每年的新房的銷售住宅套數(shù)有可能會(huì)超過2000萬(wàn)套，這2000萬(wàn)套意味著已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了每年農(nóng)村向城市前遷徙的全部人口，一人一套房都?jí)蛄恕ｄN售金額有可能從2015的8萬(wàn)億，2018年15萬(wàn)億，到2020年可能會(huì)超過30萬(wàn)億，30萬(wàn)億是什么概念？將超過中國(guó)居民收入的一半，所以我們需要理解的是2015-2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的局面，如果延續(xù)三到四年，這個(gè)行業(yè)的確是會(huì)出問題的。
房住不炒之后各位限制政策，使得房地產(chǎn)的高位平臺(tái)期提前到來(lái)，而不是繼續(xù)上升，這個(gè)也許對(duì)行業(yè)是有一定好處的，并不一定都是壞處，更何況這樣限制政策在未來(lái)松動(dòng)的余地還比較大，因此房地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的政策環(huán)境，并不是太糟糕的，或者說(shuō)中央政府能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)非常不景氣的手段，一個(gè)都沒有用。我們可以舉三個(gè)手段，第一個(gè)手段土地招牌掛放松一下，把地價(jià)打下來(lái)，如果說(shuō)定金不能夠挪用，放在一個(gè)銀行托管，或者放在封閉賬戶當(dāng)中托管，如果房地產(chǎn)稅政策提前到來(lái)，所以房住不炒政策背后真正影響到行業(yè)的集聚調(diào)整的政策，事實(shí)上一個(gè)都沒有，這個(gè)政策有可能更有利與市場(chǎng)形成一個(gè)長(zhǎng)期的高位平臺(tái)期。
第三個(gè)猜想房企有可能未來(lái)逐漸靠本事吃飯，不是靠市場(chǎng)吃飯了，如果市場(chǎng)是高歌猛進(jìn)的階段，很多房企業(yè)并不需要內(nèi)功，只要膽子大，只要敢加杠桿就行。在未來(lái)一段時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)形成高位平臺(tái)期，如果形成高位平臺(tái)之后，這個(gè)市場(chǎng)的房企會(huì)怎么分化，有很多房地產(chǎn)企業(yè)家表示非常悲觀，他們悲觀理由是什么？說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)以后沒有生路了，怎么活下去。這個(gè)不是一個(gè)真實(shí)的現(xiàn)狀，目前中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)企業(yè)注冊(cè)家數(shù)有9.7萬(wàn)家，真正其中有項(xiàng)目的10%左右，也就是不到1萬(wàn)家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是有真正的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的，剩下的9萬(wàn)家早就無(wú)事可做了。那在未來(lái)，如果現(xiàn)在已經(jīng)有項(xiàng)目的1萬(wàn)家企業(yè)，其中20%還有項(xiàng)目，8000家都沒有了，那對(duì)這個(gè)市場(chǎng)又有什么影響嗎？也不會(huì)有什么影響的，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的退出和一個(gè)實(shí)體制造業(yè)企業(yè)的退出是不一樣的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存就是土地和沒有銷售的房子，而一個(gè)實(shí)體企業(yè)的退出可能是廠房、專業(yè)設(shè)備等等。所以作為一個(gè)純甲方的開發(fā)企業(yè)，無(wú)論是進(jìn)和退，對(duì)于社會(huì)所造成的震蕩，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)家本身所造成的影響，要相對(duì)小一些。
未來(lái)企業(yè)可能分三類，第一大就是求大，有很多企業(yè)正在努力的通過合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和流量銷售方式使得自己顯得很大，這些大的企業(yè)，top10在未來(lái)市場(chǎng)占有率有可能未來(lái)五年市場(chǎng)占有率會(huì)超過50%，有好處嗎？有好處，因?yàn)樗麄円呀?jīng)是全國(guó)特別重要的開發(fā)商了，每年都會(huì)有2-3家企業(yè)進(jìn)入到千億銷售俱樂部，但他們僅僅很有可能能夠獲得行業(yè)平均回報(bào)水平，如果我們看一下銀行業(yè)就知道了，中農(nóng)工建利潤(rùn)表現(xiàn)差異不大，他們是全國(guó)性特別大的銀行，只能獲得行業(yè)平均回報(bào)，這就是求大的結(jié)果。第二類是求優(yōu)，你可能不是行業(yè)當(dāng)中最大的，但仍然是行業(yè)當(dāng)中中大型的，那個(gè)時(shí)候這些求優(yōu)的企業(yè)業(yè)績(jī)分化會(huì)非常厲害，就我們以股份制銀行上市銀行來(lái)講，我們做一個(gè)比較，我們可以看到今年有一些中型銀行的股價(jià)不漲，有一些中型銀行像寧波銀行、平安銀行股價(jià)今年漲了60%、70%，所以中大型的金融機(jī)構(gòu)、銀行，他們的業(yè)績(jī)的分化是極其厲害的，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)如果處于第20位、第50位，當(dāng)我們看這個(gè)榜單的時(shí)候，這個(gè)榜單的變化是很劇烈的，并不僅僅在排名而在于他們財(cái)務(wù)回報(bào)水平，前十大榜單在未來(lái)能夠逐步穩(wěn)定下來(lái)，所以我們?nèi)绻紤]業(yè)績(jī)的彈性去選擇優(yōu)秀的企業(yè)，應(yīng)該在20-50位之間。求穩(wěn)的企業(yè)就是50-100位的房企，這些房企目前典型的特點(diǎn)是市場(chǎng)占有率在下降，杠桿率也在下降，競(jìng)爭(zhēng)能力在衰退，這些企業(yè)進(jìn)取心不太強(qiáng)，可能有一部分企業(yè)有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，他們慢慢就從市場(chǎng)上淡化淡出了，因此未來(lái)的房即便一萬(wàn)家，真正的有兩三千家還活躍著，這也不代表這個(gè)行業(yè)不好，這個(gè)行業(yè)仍然是好的，但這個(gè)行業(yè)的分化會(huì)特別厲害，這就要求在座的諸位考慮一下，到底是做一個(gè)銷售過千億的大型房企，還是要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)掙錢的這兩個(gè)目標(biāo)是不一樣的。
第四個(gè)猜想是商辦的安全邊際變得更大還是更小，有很多人會(huì)說(shuō)不行，金融行業(yè)正在供給側(cè)改革，完了，成本等等，現(xiàn)在我們一些機(jī)構(gòu)，他們發(fā)布的報(bào)告都認(rèn)為我們北上廣深這樣城市寫字樓空置率也是15-20%之間，全國(guó)都有相當(dāng)大的空置，怎么去理解這些寫字樓和商業(yè)空置的情況，我們需要這么去看待。也就是在過去20年間，中國(guó)一共供應(yīng)商品房是170億平米，其中大約30%是非住宅的商辦，包括酒店在內(nèi)，這都有多少？大約有50-55億平米，平均到城鎮(zhèn)居民每個(gè)月6平米略多，所以以6平米城鎮(zhèn)居民每人6平米的商辦，的確是多了一些，這個(gè)毋庸置疑的。更重要是商辦的確是在改革開放之后新型物業(yè)形態(tài)，不像住宅一樣，這是一個(gè)總量的狀況。
如果從現(xiàn)在看未來(lái)就不一樣了，我們有一些因素來(lái)看未來(lái)的商辦的情況，第一個(gè)我希望大家理解，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在減少，我們對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率在下降。如果看一下2019年初到現(xiàn)在負(fù)利率、零利率在全球是蔓延的，有30多個(gè)國(guó)家中央銀行采取了大規(guī)模的降息的措施，例如說(shuō)印度，2019年到目前為止已經(jīng)降息五次了，所以投資者對(duì)于投資回報(bào)的要求在下降，如果我們看一下中國(guó)的話，銀行的理財(cái)產(chǎn)品投資回報(bào)在2018年之前能夠獲得4%左右的回報(bào)，在今年降到了3-3.5%，微信支付寶提供給諸位貨幣市場(chǎng)基金匯報(bào)已經(jīng)降到2%左右，在2012、2013年這個(gè)回報(bào)還在5以上，所以我們大概相信商辦未來(lái)投資者預(yù)期回報(bào)率水平會(huì)有所下降。
這也是我們看像招行蛇口，剛剛在香港發(fā)了一個(gè)REIIs，給出投資者的預(yù)期回報(bào)大約是6%，進(jìn)入資產(chǎn)池的資金估計(jì)的折扣大約6.5-7左右。但是我相信，在未來(lái)隨著全球增長(zhǎng)繼續(xù)低迷不振，低利率和負(fù)利率繼續(xù)存在，我們對(duì)于這些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、寫字樓、物流等等所期望的穩(wěn)定回報(bào)水平會(huì)比現(xiàn)在6更低，可能會(huì)滿足5或者更低的水平，這樣會(huì)使得我們?cè)诰惩庾鯮EITs的時(shí)候資產(chǎn)折扣率下降，對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度，資本化率要求也會(huì)下降。
第二個(gè)因素是金融開放，當(dāng)我們回顧一下外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，突然發(fā)現(xiàn)外資到現(xiàn)在20年過去了，仍然非常估值，他們喜歡中國(guó)的寫字樓、酒店、商鋪，尤其是寫字樓跟酒店，但他們不太喜歡中國(guó)的住宅。盡管住宅在過去20年是快周轉(zhuǎn)最掙錢的，那么中國(guó)金融開放到了什么程度呢？到去年的話，資本只進(jìn)入交易賬下流入的資金大約1100-1300億美金，我們?cè)谫Q(mào)易向下的順差也就1000多億美金。今年我們?cè)诮鹑诤唾Y本交易賬下的外資流動(dòng)的順差有可能會(huì)有1700、1800億美金，這些資金并不僅僅流入債券市場(chǎng)去買國(guó)債，流入股票市場(chǎng)買優(yōu)質(zhì)的股票，同時(shí)也流入中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，而流入中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，這些外本投向的標(biāo)的不是住宅，而是商辦。這些是耐心資本，愿意長(zhǎng)期持有的，如果從這個(gè)角度看待的，我們相信商辦在2019年整體呈現(xiàn)出負(fù)的14%-16%的增長(zhǎng)，空置率大概平均在15%-19%，這個(gè)現(xiàn)狀是存在的。如果我們細(xì)分一下，我們可以看出像北京、上海這樣的供應(yīng)增長(zhǎng)有限的市場(chǎng)，每年供應(yīng)增長(zhǎng)大約5%-6%，租金回報(bào)水平，市場(chǎng)供求平需水平是不的。之所以有些市場(chǎng)變得比較特殊，例如深圳，那是因?yàn)槎虝r(shí)間供應(yīng)量過大，每年供應(yīng)增量超過20%。那自然會(huì)導(dǎo)致短時(shí)間的市場(chǎng)失衡。如果我們從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間來(lái)看的話，我們覺得預(yù)期回報(bào)率的下降以及外資對(duì)此類物業(yè)中長(zhǎng)期的看好，還是會(huì)使得這個(gè)市場(chǎng)有前景的。
第五個(gè)猜想是行業(yè)的總體在高位平臺(tái)期的時(shí)候，利潤(rùn)回報(bào)會(huì)有所下降。利潤(rùn)回報(bào)會(huì)有所下降，我們?cè)趺崔k呢？我們需要做一些事情，這個(gè)行業(yè)在2018年開始就頻頻出現(xiàn)各種各樣的問題，在2019年問題爆發(fā)的更充分一些。也就是貴圈實(shí)在太亂了，貴圈太亂的意思是什么，過去掙錢太容易，以至于導(dǎo)致幾乎任何一個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)寄生在這個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)身上的體外公司規(guī)模太大，從工廠、景觀設(shè)計(jì)、渠道、營(yíng)銷，甚至是人力資源獵頭都能從中撈一票。因此從房企體外公司瓜分走的利潤(rùn)，我們沒有精確的估計(jì)，我們粗略供給是體外公司瓜分了本應(yīng)該屬于房地產(chǎn)企業(yè)，但被表外化，被分流化，被這些寄生企業(yè)吸走的血占這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)大約20%左右，這個(gè)20%利潤(rùn)是要回表的，這個(gè)行業(yè)按照政治術(shù)語(yǔ)是需要洗洗澡，照照鏡子，回頭看的，因?yàn)槿兆硬缓玫臅r(shí)候，真的沒有辦法去養(yǎng)活這么多有職業(yè)經(jīng)理人的道德風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)外勾結(jié)，自己吃自己的企業(yè)，太多了。所以這個(gè)在今后一段時(shí)間可能會(huì)收拾一下，就像銀行業(yè)發(fā)生的事情一樣，銀行業(yè)有個(gè)指標(biāo)，我們稱之為叫做收入成本比，在過去三四年，銀行的日子之所以過的難受，就是因?yàn)殂y行體外公司減少了，銀行收入成本比下降了10個(gè)百分點(diǎn)。這是一個(gè)有可能發(fā)生的變化。
另一個(gè)發(fā)生變化就是融資變得更難，也就是開發(fā)商被迫以前的利潤(rùn)主要讓步方是土地和稅收，未來(lái)的利潤(rùn)讓步方除了土地和稅收，指向主體會(huì)是地方政府，也有可能是融資環(huán)節(jié)，尤其是前期融資和供應(yīng)鏈企業(yè)，指向的主體是金融機(jī)構(gòu)，所以未來(lái)剝削房地產(chǎn)主要有兩大類型機(jī)構(gòu)，一類是地方政府，另一類金融機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)成本可能會(huì)上升，在這個(gè)過程中，行業(yè)利潤(rùn)率整體變薄，顆粒歸倉(cāng)就意味著體外公司需要清理。這是第五個(gè)猜想，在今后一段時(shí)間，寄生在這個(gè)行業(yè)上的企業(yè)生態(tài)會(huì)有一個(gè)急劇的變化。
第六個(gè)猜想向大家匯報(bào)的是你想不想轉(zhuǎn)型，一開始我就聽到主持人說(shuō)有地產(chǎn)商要向文旅轉(zhuǎn)型，前幾年房地產(chǎn)有一個(gè)大炮叫任志強(qiáng)，他曾經(jīng)說(shuō)，他很后悔，如果時(shí)光倒流，他愿意做互聯(lián)網(wǎng)，而不做房地產(chǎn)。那是在2013、2014年的時(shí)候，如果2017年的時(shí)候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地產(chǎn)。實(shí)際上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)和必要性是不太大的，因?yàn)槟惚旧砭吞幱谝粋�(gè)利潤(rùn)比較厚，市場(chǎng)容量相當(dāng)寬厚的好的市場(chǎng)當(dāng)中。這個(gè)市場(chǎng)容量有多大，16萬(wàn)億就意味著每個(gè)月的銷售都超過1.2-1.3萬(wàn)億，這個(gè)行業(yè)的銷售如果稅前毛利可能會(huì)占到三分之一，就是有五萬(wàn)億左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是銷售過百億的房企，全國(guó)銷售過百億的房企不足300家，也就280、290家，在這個(gè)進(jìn)程當(dāng)中，即便每年銷售過百億又怎么樣，只是瓜分了行業(yè)的市場(chǎng)千分之一都不到。中國(guó)現(xiàn)在單個(gè)城市新房銷售破千億的城市，有40多個(gè)，即便你在某一個(gè)城市生根，獲得百億的銷售收入，也并非難事，所以這個(gè)行業(yè)要向其他行業(yè)去轉(zhuǎn)型的必要性，在我個(gè)人看起來(lái)，還是不太大，或者以前房地產(chǎn)+什么、+什么，萬(wàn)變不離其宗的核心應(yīng)該在于地產(chǎn)，而不在于其他。因?yàn)楫吘沟禺a(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到一個(gè)以存量為主的幸存者游戲過程，這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)還是很多很多的。
我們需要去在這個(gè)過程當(dāng)中，如果我們并不像其他行業(yè)轉(zhuǎn)型，我們需要做什么，我們猜想就是需要進(jìn)一步深耕，深耕是什么意思？以前開發(fā)商的深耕有三個(gè)意思？一個(gè)是定位目標(biāo)市場(chǎng)，第二提升產(chǎn)品能力，第三就是金融，當(dāng)我們?nèi)タ紤]這三個(gè)因素的時(shí)候，當(dāng)我們首先考慮市場(chǎng)的時(shí)候，你就得有定力，不要被過多的誘惑迷失了眼睛，我們介紹一下中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以簡(jiǎn)要這么理解，長(zhǎng)三角目前占有中國(guó)新房市場(chǎng)的37%-38%，中國(guó)GDP過萬(wàn)億的城市超過50%在這個(gè)區(qū)域。珠三角或者大灣區(qū)其實(shí)只有五個(gè)城市是比較重要，那個(gè)市場(chǎng)提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把這三個(gè)市場(chǎng)加起來(lái)可以發(fā)現(xiàn)60%的市場(chǎng)已經(jīng)搞定了。得長(zhǎng)三角者得天下，這就是未來(lái)的目標(biāo)市場(chǎng)，而其他會(huì)有一些碎片化市場(chǎng)，比如說(shuō)產(chǎn)品能力，產(chǎn)品能力提升也是很重要的，不管是市場(chǎng)能力，還是產(chǎn)品能力，都是作為開發(fā)商特別喜歡愿意去改善的能力。在過去20年，非常少的開發(fā)商使得自己的金融能力有了長(zhǎng)足的提升，也就是說(shuō)市場(chǎng)能力和產(chǎn)品能力都是橫向能力，不決定你的生和死。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，真正決定你能穿越周期的，是你的金融能力。我們可能會(huì)去羨慕萬(wàn)豪，會(huì)去羨慕黑石，人家能力的長(zhǎng)項(xiàng)就是金融能力，以及由金融能力同時(shí)誕生的不可或缺的對(duì)于商辦需要有高度專業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)能力，你沒有運(yùn)營(yíng)就沒有金融，沒有金融就沒有運(yùn)營(yíng)，只有這兩項(xiàng)能力都有了才能做好你的縱向能力，所以當(dāng)我們搞第二個(gè)猜想的時(shí)候，深耕是什么，深耕市場(chǎng)是必要，市場(chǎng)不由你定，由市場(chǎng)的周期，深耕產(chǎn)品是必要的，產(chǎn)品不由你定，它可以外包，真正需要開發(fā)商去認(rèn)認(rèn)真真做的，尤其是商辦行業(yè)需要做的，是兩類縱向的能力，一個(gè)能力是金融能力，幫助你穿越周期，另一個(gè)能力是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的資管能力，這兩項(xiàng)能力是縱向的，也是大多數(shù)目前從事商辦領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)可能容易忽視的，這就是我所向大家匯報(bào)的六點(diǎn)猜想。
最后總結(jié)一下，對(duì)于2020年，我們不用太悲觀，對(duì)今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)處于一個(gè)高位的平臺(tái)期，即便不是迅猛增長(zhǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的容量也足夠大。另外我們提出的六個(gè)猜想，這些猜想當(dāng)中想給大家建議是什么？就是商辦在2018、2019年已經(jīng)連續(xù)表現(xiàn)不太好，但在未來(lái)隨著低利率蔓延和預(yù)期回報(bào)率的下降，以及中國(guó)的進(jìn)一步金融開放，我相信在這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，會(huì)有更多的耐心資本的出現(xiàn)，會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)的具有穿越周期能力的不動(dòng)產(chǎn)資管運(yùn)營(yíng)方的出現(xiàn)。
謝謝大家。
主持人：謝謝，感謝鐘偉主任的精彩演講，六個(gè)猜想，讓我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)更加充滿了信心，我們相信房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，也一定會(huì)給我們的房地產(chǎn)商們帶來(lái)一些相應(yīng)穩(wěn)定而且相對(duì)比較豐厚的回報(bào)。同時(shí)也會(huì)給我們國(guó)家?guī)?lái)更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
接下來(lái)這位演講嘉賓是我們的老朋友，當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）設(shè)立于2000年1月11日，公司傾注于綠色科技+舒適節(jié)能+數(shù)字互聯(lián)的全生命周期生活家園，并打造中國(guó)節(jié)能地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌-MOMΛ，領(lǐng)跑綠色科技地產(chǎn)，榮獲數(shù)十項(xiàng)國(guó)內(nèi)外綠色認(rèn)證大獎(jiǎng)。我們邀請(qǐng)當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬先生為我們帶來(lái)演講，他演講題目是《數(shù)字科技煥新產(chǎn)業(yè)》，掌聲有請(qǐng)。
張鵬：尊敬的趙秘書長(zhǎng)，劉凱秘書長(zhǎng)，大家上午好，剛才認(rèn)真聽了鐘老師的演講，受益匪淺，但是開發(fā)商有自己的邏輯，我們聽上去每條都對(duì)，但是開發(fā)商要去做，又特別特別難，劉凱之前找我的時(shí)候，我再想應(yīng)該找一個(gè)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的會(huì)議，找我們以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商來(lái)講，邏輯不對(duì)。但想想也對(duì)，這個(gè)時(shí)代沒有什么對(duì)，沒有什么不對(duì)。昨天我們跟大家通報(bào)一下，新浪樂居在懷柔，很多人應(yīng)該也參加了，搞了一場(chǎng)盛大的地產(chǎn)的聚會(huì)，幾乎前30強(qiáng)的一把手和董事長(zhǎng)們都到了，開了一個(gè)閉門會(huì)，就是大家聚在一塊吐吐槽，發(fā)發(fā)牢騷，這么大的壓力。但我總結(jié)下來(lái)幾個(gè)方面，接下來(lái)地產(chǎn)商在這么嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，考驗(yàn)的是投資能力，不能拿錯(cuò)地。
第二考驗(yàn)的是融資能力，誰(shuí)還能拿到錢，第三過去一概不重視的基本功，運(yùn)營(yíng)能力，成本控制能力，包括營(yíng)銷能力，營(yíng)銷實(shí)際上過去是地產(chǎn)商沒有做的營(yíng)銷，實(shí)際上像剛才鐘老師講的，過去的營(yíng)銷都是粗放式的，住專業(yè)與產(chǎn)品前端的，而不是客戶入住后端的，所以現(xiàn)在被渠道綁架命題也不對(duì)，也不完全正確，但是能不能把渠道費(fèi)用降下來(lái)，一個(gè)企業(yè)管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用能不能控制在整個(gè)當(dāng)年銷售額2.5以下，似乎是非常非常艱難的。
我們就把問題聚焦這在幾個(gè)細(xì)項(xiàng)，最后大家講，每個(gè)企業(yè)八仙過海，各顯神通，反正年年難過，年年還得過，考驗(yàn)的是一個(gè)企業(yè)是不是具有長(zhǎng)期主義精神，是不是致力于長(zhǎng)期發(fā)展，如果短期，相信很快就會(huì)有很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)了各種各樣的問題。
所以我是從一個(gè)地產(chǎn)商的角度簡(jiǎn)單把我們對(duì)地產(chǎn)的形勢(shì)做一個(gè)我們的解讀。經(jīng)濟(jì)上的地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議剛剛開完，我們對(duì)降息有期待，但現(xiàn)在還沒有看到曙光。當(dāng)然我們對(duì)因城施政，每個(gè)城市的調(diào)控管理有很大的向往，但是長(zhǎng)沙又出了利潤(rùn)不能超6-8，全都控制住，房住不炒還要堅(jiān)持下去，金融政策、信托，2019年年中，上半年似乎信托又成立了一個(gè)救命稻草，也不能講救命稻草，但是大家都通過這個(gè)方式拿到了一些錢，下半年窗口指導(dǎo)，所有錢都會(huì)涌入，從中包括正常的開發(fā)貸，現(xiàn)在都越來(lái)越難。
所以我們也認(rèn)為接下來(lái)有幾個(gè)共生，第一經(jīng)濟(jì)大周期短周期，和區(qū)域周期疊加在一起，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)區(qū)域，都不能判斷失誤，我們也進(jìn)了天津，天津有一個(gè)區(qū)域，不想提了，三個(gè)月前3月45套，三個(gè)月以后3月賣兩套，能判斷的準(zhǔn)嗎，判斷不真，產(chǎn)業(yè)共生，我們進(jìn)了40幾各城市，現(xiàn)在政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，帶來(lái)的人口，帶來(lái)的稅收特別感興趣，但是現(xiàn)在他要求你先把商業(yè)，先把產(chǎn)業(yè)園，先把所有能夠帶來(lái)的人口，和稅收的先見到一定程度，供你住宅用地，那個(gè)住宅用地還要分開招牌掛，還不一定是你的，所以我用產(chǎn)業(yè)獲取土地也不是那么容易。
城市共生，京津冀、大灣區(qū)、長(zhǎng)江中游、中下游、華東，別選錯(cuò)，四五線、五六線效應(yīng)，但是有一個(gè)現(xiàn)象值得注意，原來(lái)大家覺得一二線地產(chǎn)商應(yīng)該是利潤(rùn)的高地，現(xiàn)在反過四五線反而拿對(duì)了，有利潤(rùn)，一二線證明一下存在感得了。昨天還跟一個(gè)地產(chǎn)商交流，北京十萬(wàn)塊錢以上的項(xiàng)目銷售增速降了70%以上，這是我們切實(shí)的感受，大家愿意看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也沒有關(guān)系。所以房地產(chǎn)我們就總結(jié)出來(lái)企業(yè)往下怎么辦，六個(gè)方面堅(jiān)持住，可能還能活下去，成為今后的三五十家，三五十家不一定，但是要致力于長(zhǎng)期注意。
價(jià)值觀，我們認(rèn)為把企業(yè)利潤(rùn)放到歷史長(zhǎng)河評(píng)價(jià)，真正被大浪淘沙留下來(lái)的公司，一定是為社會(huì)承擔(dān)責(zé)任，具有正向價(jià)值觀的公司。這句話大家聽上去是理論，但是我們看一下中國(guó)的前100強(qiáng)，世界的500強(qiáng)，沒有一個(gè)不是如此。我們認(rèn)為模式要清晰，管理要規(guī)范，把現(xiàn)在企業(yè)制度放到地產(chǎn)行業(yè)，過去大家也覺得可做可不做，但我們認(rèn)為未來(lái)現(xiàn)在企業(yè)管理制度是這個(gè)企業(yè)能夠保留生存下來(lái)最重要的組織形式，昨天我們也討論了，說(shuō)以前開發(fā)商一把手，總裁也好，董事長(zhǎng)也好，坐在一起，在哪拿地，多少錢拿的，市場(chǎng)占有率，增長(zhǎng)率是多少，昨天討論都是你的組織模式是什么樣，變型了沒有，又裁了多少人，哪個(gè)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，話題都在轉(zhuǎn)移。
戰(zhàn)略非中心、大流量、創(chuàng)動(dòng)能，這個(gè)經(jīng)常在談，沒有一家企業(yè)能夠一枝獨(dú)大，今后都是產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)。昨天晚上跟白寶萍在一起，今后企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)形成價(jià)值鏈和價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，鏈合在一起，成本最低，形成了差異化的競(jìng)爭(zhēng)，這可能是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。大流量把自己的邊界打開，而不是以我為中心，創(chuàng)動(dòng)能相互賦能，企業(yè)與企業(yè)之間，價(jià)值鏈與價(jià)值鏈之間。
產(chǎn)品，精耕細(xì)作、產(chǎn)品主義、場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)，從跑馬圈地，到一定要細(xì)致入微，從過去的營(yíng)銷主義，真正走到產(chǎn)品主義，過去營(yíng)銷是怎么好賣怎么來(lái)，今后是誰(shuí)的產(chǎn)品能夠獲得客戶，產(chǎn)品主義至上。從過去的空間規(guī)劃到場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)，往里裝服務(wù)，裝內(nèi)容，裝配套，裝老百姓潛在的需求，未來(lái)的需求。
風(fēng)控，現(xiàn)金流、負(fù)債率、利潤(rùn)率，這是鐵三角，尤其是現(xiàn)金流，在現(xiàn)階段，至少我認(rèn)為在明年6月份之前，應(yīng)賣盡賣，應(yīng)售盡售，因?yàn)楸緛?lái)銷售形式就在下降。就在減緩，手里的貨不要囤，趕快賣掉，現(xiàn)金為王。利潤(rùn)率，剛才鐘老師說(shuō)的很對(duì)，平均利潤(rùn)率已經(jīng)下到9個(gè)點(diǎn)了，大家看到那個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表，公開的財(cái)務(wù)報(bào)表，都是經(jīng)過合理合法的美化過的，但是真正的利潤(rùn)率，地產(chǎn)商心里是非常非常清晰的，現(xiàn)在是個(gè)位數(shù)。負(fù)債從200降到180，降到80左右，這三者我們認(rèn)為才能夠相對(duì)于平衡。還有一個(gè)就是資源資本和資金不要錯(cuò)配，用短錢一年的錢，兩年的錢，12、15，有的都到16了，去干文旅項(xiàng)，去干養(yǎng)老項(xiàng)，這都是嚴(yán)重的錯(cuò)配，而在我們身邊還真的不少見。所以我們?cè)谄邇?nèi)部，這也都是劃了鐵律。
客戶滿意度，從適應(yīng)到引導(dǎo)到創(chuàng)造，這個(gè)事只說(shuō)一句話，沒有任何一家地產(chǎn)商過去把客戶滿意度作為企業(yè)戰(zhàn)略的KPI，有的也都是形同虛設(shè)，但是我們相信以后，就像汽車一樣，就像制造業(yè)一樣，就像白色家電一樣，客戶滿意度要成為企業(yè)績(jī)效中比重占的比較大的一個(gè)指標(biāo)，這天應(yīng)該很快就來(lái)臨。
創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，我講只模式創(chuàng)新，模式創(chuàng)新現(xiàn)在很多企業(yè)都在做了，把所謂的多元化，有的是同心多元化，有的就是多元化，一業(yè)為主，多業(yè)為輔，有些有現(xiàn)金有錢的，什么領(lǐng)域都做一點(diǎn)，沒錢的就圍繞房地產(chǎn)增量和存量做配套，我覺得在現(xiàn)階段，都能夠讓企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部的組織上和發(fā)展上能看到希望。這件事情地產(chǎn)商是具有說(shuō)服力，最有條件的，因?yàn)樗目蛻糇疃啵臻g最多，應(yīng)用的場(chǎng)景最多。你不做誰(shuí)做？
第四方面講一講我們最近研究了一個(gè)字，叫熵，在形勢(shì)不好的時(shí)候，企業(yè)面臨巨大危機(jī)的時(shí)候，這個(gè)熵在增多，企業(yè)熵、組織熵、流程熵、授權(quán)熵、城市建設(shè)也是熵，熵多了就無(wú)序，無(wú)效的能量，沒有方向，方向感缺失。我們當(dāng)代和一批這樣的公司，我們一直在思考，怎么能讓減熵，熵減，下一步往哪走。昨天我在閉門會(huì)上也講到，因?yàn)橐灿蓄^部的幾千億的公司，五六千億的公司，也有幾百億的公司，主持人問你們說(shuō)說(shuō)未來(lái)地產(chǎn)上怎么分化，我說(shuō)怎么往幾個(gè)方向，現(xiàn)在35家千億，可能會(huì)占到整個(gè)地產(chǎn)份額的70%以上，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯。還有那么多公司怎么辦，資產(chǎn)管理公司，徹底轉(zhuǎn)型到金融公司，這個(gè)跟企業(yè)的基因有關(guān)，還有一類轉(zhuǎn)到數(shù)字化公司，資產(chǎn)管理公司、科技公司做地產(chǎn)繼續(xù)做增量和存量，骨子里傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，就這么幾類。大家說(shuō)也值得商榷，沒有對(duì)和不對(duì)，只有適合和不適合。我覺得像當(dāng)代這樣的公司，因?yàn)槲覀?0年就做綠色科技，所以我們就升級(jí)為以地產(chǎn)開發(fā)增量和挖掘地產(chǎn)存量為主要基地的地產(chǎn)科技公司。甚至可能地產(chǎn)都不要了這兩個(gè)字，就是地產(chǎn)，基于什么認(rèn)識(shí)，我剛才講了，地產(chǎn)商什么最多，不是錢最多，錢不是你的，有的杠桿都是1：10了，地也不是你的，遲早你要賣出去，你留一部分，不管轉(zhuǎn)型到哪去，一定是輕重資產(chǎn)結(jié)合，沒有重資產(chǎn)，也沒有輕資產(chǎn)，沒有你的主業(yè)，也沒有你未來(lái)的主業(yè)，這句話有點(diǎn)矛盾，大家可以琢磨。
我們基于這么幾個(gè)認(rèn)識(shí)：未來(lái)仍然是數(shù)字科技的天下，數(shù)字化已經(jīng)貫穿了地產(chǎn)開發(fā)的全過程，所以我們認(rèn)為建筑和建筑的鏈接是一個(gè)趨勢(shì)，建筑是硬件，建筑和建筑怎么鏈接。建筑和人的鏈接，我所說(shuō)的建筑，也包括空間，也包括商辦，也包括產(chǎn)業(yè)園，也包括小鎮(zhèn)，也包括住宅，人和建筑的鏈接，軟件和硬件的鏈接。最后人和人的鏈接，人與人是動(dòng)態(tài)和動(dòng)態(tài)的網(wǎng)狀的鏈接，這些都需要科技，都需要數(shù)字化。
第五硬科技、黑科技，所以我們?cè)趦?nèi)部做了這么一個(gè)系統(tǒng)的定義和命題，我們?cè)趦蓚�(gè)方面發(fā)力，一個(gè)叫硬科技，一個(gè)叫做黑科技，什么是硬科技，就是伴隨著房地產(chǎn)，設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、運(yùn)營(yíng)相伴相生的科技系統(tǒng)，就把它定義為硬科技，凡是在建筑領(lǐng)域，建筑外跟人相關(guān)的，跟人的需求相關(guān)的科技就叫做黑科技。去滿足所有人在建筑里和建筑外的需求的科技就叫做黑科技。所以接下來(lái)我們?cè)趺催M(jìn)行熵減，讓血管里的雜質(zhì)降下來(lái)，讓效率更高，讓成本更低，讓下一步的盈利模式更清晰。數(shù)字化、科技化，做這么幾件事：端側(cè)建模，網(wǎng)側(cè)鏈接，云側(cè)應(yīng)用。
端側(cè)就是把你建設(shè)的全過程形成數(shù)字化建模，我舉一個(gè)例子，我們?cè)谒薪ㄖ飶脑O(shè)計(jì)圖紙開始，跟建筑物里技術(shù)相關(guān)的，任何一個(gè)隱蔽工廠，任何一個(gè)設(shè)施設(shè)備，我們都用傳感器，用鏈接的模式記錄下來(lái)，讓它建成以后可追溯、可視化、可操作，可監(jiān)可測(cè)，最后還加一個(gè)可控，就是我們現(xiàn)在做的事情。房地產(chǎn)的主業(yè)繼續(xù)往前做，但是地區(qū)讓地產(chǎn)變得數(shù)字化一些，變得科技一些。我們過去你看水、電、煤、氣，在任何一個(gè)建筑里，都能夠集成到一個(gè)底層數(shù)據(jù)庫(kù)里，這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)越積累越大，越積累越多，最后用數(shù)學(xué)算法找到新的降低成本、優(yōu)化管控措施的辦法。舉一個(gè)小例子，這是我們?cè)谕ㄖ荽缤链缃鸬牡胤浇艘粋�(gè)當(dāng)代建筑藝術(shù)博物館，操刀主設(shè)計(jì)世是當(dāng)代時(shí)光里的莊維敏大師，這個(gè)建筑很有意思，是以能量流動(dòng)為設(shè)計(jì)理念，時(shí)刻強(qiáng)調(diào)室內(nèi)環(huán)境和室外大環(huán)境能量與能量交換的一個(gè)新建筑，在這個(gè)建筑建設(shè)的過程中，從圖紙開始，我剛才講到，建設(shè)的全部過程都記錄了下來(lái)，我們預(yù)計(jì)建成以后，能源降低一半以上，成本降低20%。前兩天全聯(lián)開會(huì)的時(shí)候，廣聯(lián)達(dá)的刁董事長(zhǎng)提出一個(gè)理念，他說(shuō)以后地產(chǎn)商給大家交付實(shí)體建筑一共是兩套圖紙，或者是兩套云端的東西，一套是物理世界，一套用BIM和物理方針技術(shù)集成的虛擬世界。我說(shuō)還有一個(gè)，因?yàn)橛布陀布募珊蛿?shù)字孿生的呈現(xiàn)，人沒在里面。我們要交出去三數(shù)一圖，這個(gè)數(shù)就是數(shù)字，把人集成在里面，人的需求，人的行為軌跡，人的消費(fèi)習(xí)慣，能不能抓取出來(lái)，這是我們以后要做的事情。
這是我們做的另外一個(gè)，在順義建設(shè)一個(gè)全生命周期適老化的，把我們過去所積淀來(lái)所有建筑物質(zhì)基礎(chǔ)都呈現(xiàn)了出來(lái)，但是裝配式在工廠里加工45天，現(xiàn)場(chǎng)拼裝，7天完成，既沒能耗，不消耗能源。科技家居里面全部都實(shí)現(xiàn)，我跟聶部長(zhǎng)（音）到現(xiàn)場(chǎng)看過，運(yùn)用了大量傳感器，把人在屋子里的行為軌跡全部都記錄下來(lái)，當(dāng)然這個(gè)背后還有一個(gè)安全的問題，我們今天會(huì)上不想討論這件事。所以我想表達(dá)什么，技術(shù)都是成熟的，技術(shù)的鏈接和集成上了一個(gè)臺(tái)階，集成以后用數(shù)學(xué)算法去找到新的商業(yè)模式是極其艱難的，比如在這個(gè)建筑里，他大量的運(yùn)用了科技家居的技術(shù)，人跌倒在屋子里15秒，如果身體沒有動(dòng)作就迅速回傳到物業(yè)中心，需不需要，技術(shù)上能不能實(shí)現(xiàn)，完全能實(shí)現(xiàn)，但是是不是你客戶需要的，那是營(yíng)銷客戶定位要解決的問題。
網(wǎng)側(cè)把我們建設(shè)的社群、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)，用數(shù)字化全部鏈接在一起，這是我們剛剛交付給華為在深圳的智慧園區(qū)交付的一個(gè)作品，因?yàn)楫?dāng)代所孵化的數(shù)字孿生51VR，主要是把AI和VR和DB技術(shù)集成在一起，1：1的還原現(xiàn)實(shí)世界，形成一個(gè)線上操作平臺(tái)，在這個(gè)解決方案里，所有的園區(qū)里的人、水、電、煤氣、建筑、高空拋物、危險(xiǎn)源識(shí)別都能夠被實(shí)時(shí)抓取。
當(dāng)然，我們認(rèn)為不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，數(shù)字化也好，黑科技也好，硬科技也好，不是一個(gè)單獨(dú)的技術(shù)系統(tǒng)，還是要集成到一起，終進(jìn)行數(shù)字感知，數(shù)字學(xué)習(xí)，要告訴你這個(gè)建筑在建筑里的人，他們的行為軌跡，要讓建筑有視覺，有聽覺，有大腦，它要貫穿除了建筑以外的酒店、辦公、養(yǎng)老、幼兒園、電影院，能不能把這些數(shù)據(jù)都抓取到一起，形成一套算法。現(xiàn)在我們正在這方面做深度的研究。所以我認(rèn)為未來(lái)的園區(qū)，綠色科技+場(chǎng)景流量+數(shù)字智能，當(dāng)然還有產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)這個(gè)園區(qū)沒有活力。
云側(cè)，數(shù)字城市，我們有理由相信，未來(lái)的世界一定是一個(gè)物理的世界和一個(gè)孿生的數(shù)字世界。所以我們下足一點(diǎn)功夫干這件事，地產(chǎn)商做這件事其實(shí)是不容易的，今年給深圳市政府交付了一個(gè)2000平方公里，1：1還原了整個(gè)深圳城市的全場(chǎng)景，這個(gè)工程實(shí)現(xiàn)了高一幀，城市交通、商務(wù)、政務(wù)、政府服務(wù)、商業(yè)各類數(shù)據(jù)的匯聚和集合，物聯(lián)網(wǎng)社會(huì)的反向操控，說(shuō)你呈現(xiàn)出來(lái)，我現(xiàn)在想知道某個(gè)街區(qū)現(xiàn)在正在發(fā)生著什么，交通是否用度，能不能實(shí)時(shí)呈現(xiàn)，完全能夠?qū)崿F(xiàn)，當(dāng)然我們?cè)趯?shí)現(xiàn)這個(gè)過程中，有五個(gè)等級(jí)，這是第二個(gè)等級(jí)，到第五個(gè)等級(jí)的時(shí)候是厘米級(jí)還原，成本推高。第二個(gè)案例大家看到上面是一個(gè)真實(shí)的世界，下面是一個(gè)數(shù)字卵生的世界。這是合肥政務(wù)區(qū)天鵝湖管委會(huì)在接待大廳里呈現(xiàn)給大家的操作性，我們把天鵝湖兩平米公里，任何一個(gè)樓棟，樓棟里任何一家公司都11還原到操控平臺(tái)上，在這個(gè)操控平臺(tái)上，政府各類管理部門，不管是交通商務(wù)剛才提到那些，都可以實(shí)時(shí)抓取他需要的數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為大大提高了城市管理的效率，現(xiàn)在這個(gè)作品已經(jīng)在全國(guó)大約100個(gè)城市都完成呈現(xiàn)出來(lái)了。
我上次在大會(huì)上講過一次，這兩天我去新加坡去的比較多，他們跟我講新加坡2025年智慧國(guó)，聽的我什么是智慧國(guó)，我說(shuō)你給我講講什么是智慧國(guó)，我們新加坡的智慧國(guó)就是連接、收集、理解，2025年就是實(shí)現(xiàn)理解，其實(shí)我們所說(shuō)的應(yīng)用，連接，大量的鋪設(shè)5G、4G傳感器，收集各行各業(yè)在政府的統(tǒng)籌安排之下，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)能夠迅速回傳到云端，呈現(xiàn)到大屏幕。第三政府需要什么？我們就榨取什么數(shù)據(jù)，并且迅速拿出方案。我說(shuō)你給我舉個(gè)例子，他說(shuō)你把我?guī)У綇埩x新機(jī)場(chǎng)，大家有機(jī)會(huì)可以看看，張義（音）新機(jī)場(chǎng)是這樣，提前三天可以值機(jī)，住在里面嗎，里面衣食住行、游購(gòu)?qiáng)剩B(yǎng)老、辦公、寫字樓、幼兒園全部都有，可以在里面待三天，我說(shuō)你不怕安全問題嗎，他說(shuō)看我們交流半天你還不明白，我說(shuō)都明白，因?yàn)槟氵\(yùn)用大數(shù)據(jù)分析，運(yùn)用了傳感器，運(yùn)用機(jī)器識(shí)別，這個(gè)人在機(jī)場(chǎng)上任何行為軌跡、消費(fèi)，和滿足需求的動(dòng)作都已經(jīng)被記錄了下來(lái)，不可能超越僭越安全底線。
后來(lái)我們跟他溝通，做樣這了一個(gè)數(shù)字孿生世界，把新加坡國(guó)土面積任何一棟建筑都進(jìn)行了還原。所以我們覺得大環(huán)境是這樣，主業(yè)還得做，我們就結(jié)合自己傳統(tǒng)基因，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，在黑科技和硬科技上繼續(xù)挖掘新的商業(yè)模式，我們找到了熵減這條路，就叫數(shù)字化，數(shù)字化不僅提高企業(yè)內(nèi)部的管理的流程和運(yùn)營(yíng)的效率，我們抓取一些銷售數(shù)據(jù)，人流有多少，這些人都對(duì)哪個(gè)感興趣，對(duì)戶型感興趣，還是對(duì)科技感興趣，對(duì)裝修感興趣，這些都是容易的。更重要是要地產(chǎn)數(shù)據(jù)化在建設(shè)的全生命周期，就是硬件的全生命周期，和客戶、幼兒、少年、青年、壯年、老年消費(fèi)和行為習(xí)慣的全生命周期中，找到一個(gè)新的數(shù)學(xué)算法，并且形成新的商業(yè)模式，這是我們要做的事情。所以我只是拿當(dāng)代做了一個(gè)案例，我們認(rèn)為數(shù)字科技是未來(lái)房地產(chǎn)熵減的一個(gè)重要的利器。
回到今天主題上，我想產(chǎn)業(yè)園、寫字樓都是一樣的，商業(yè)的本質(zhì)是一樣的，我們得出一個(gè)結(jié)論，數(shù)字鏈接、產(chǎn)業(yè)賦能，向大家報(bào)告這些，謝謝。
實(shí)錄：中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)（二）
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來(lái)源：房訊網(wǎng)