房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉應邀出席論壇并開幕演講，與現場嘉賓分享了對2020年樓市的六大猜想：拐點已經來臨、長效機制未必不好、房企也要靠本領了、商辦安全邊際漸寬、行業寄生群體萎縮、虛轉型不如實深耕。
他表示，2020年中國經濟增速會放緩，但會是一個溫和的放緩過程；今后相當長的時間，中國房地產行業仍然會處于一個高位的平臺期，猜測從今年年底，到明年上半年前幾個月，開發商拿地的熱情可能進一步的高漲。同時中國的房地產市場仍然處于一個新房占據主導地位，市場份額超過80%，甚至更高。所以仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。總之，房地產市場具備相當強的韌性，會逐步穩定下來，總體的日子并不難過。
以下為鐘偉演講實錄：
非常高興有幸可以應房訊網的邀請，向大家匯報一下我們對于整個房地產市場一些理解，我主要從事金融行業研究，主要涉及房地產，我想首先說的第一點是我們怎么去看待目前經濟運行的態勢，有很多人非常擔心，就像很多人擔心房地產一樣。對中國經濟不用擔心它會繼續放緩，同時對房地產我們也不用擔心這個行業會有什么特別大的問題，這個行業即便不是一個朝陽旭日上升的行業，也是一個壯盛期。
我們第一個不用擔心經濟繼續下行。我們看怎么理解下行，在2018年的時候，中國的GDP增速大概是6.7，在大的經濟體量中，在全球超過1萬億的GDP是排第二，第一是印度。印度在2019年已經在5以下，中國還在6以上，6以上GDP增速在26個超過1萬億美金的GDP大國中間是排第一的。所以我們對我們自己潛在能力相比是慢了，但感謝外部的經濟體，他們的表現比我們的差。
2020年中央經濟工作會議剛開完，期待大家去看一下，有幾個變化，6左右還是要保的，意味著2020年經濟增速不會太慢，經濟下行的壓力有所加大的定位，經濟下行的原因去年定調是有結構性周期性原因，今年增加了一個原因，有體制性因素。總體來說，2020年中國經濟增速會放緩，但是一個溫暖的放緩的過程。
第二就是房地產市場是相當大的韌性，為什么說房地產市場有相當強的韌性，舉一個例子，2015年的我們商品房銷售面積可能在12億平米左右，今年可能會有17億平米略多一點，就是市場增長了50%。從金額角度來講，2015年房地產銷售的金額大概是8萬億多一點，今年可能翻一倍。而在這么一個三到四年過程當中，全國的商品房的施工和新開工兩個加起來，在2015年大概是73億平米，現在大概是84、85億平米，所以我們銷售金額翻了一倍，銷售的量翻了大概50%，但是整個庫存情況只比2015年微增12%-13%，所以整個市場韌性更足了。開發商目前每年籌集資金到位的量遠遠大于開發商每年投出去的資金，投資金額的量。不用擔心政策，我們看到一些地方政府已經采取一些政策，比如限購政策的松綁，海南、長沙已經有明顯的松綁，在2020年這些政策會進一步調整。另外逆周期調控也是一定的，不用擔心，中國的貨幣政策的余地，中國財政政策的余地，都還是很大的。我舉一個例子，貨幣政策，如果大家關注一下易剛行長在《求是》雜志上發表的文章，人民幣匯率比我們預想的強很多，所以不用擔心，總結起來講，2020年可能是一個中國經濟下行的持續的一年，但總體的日子并不難過，房地產也可能會逐步穩定下來。我個人的猜測從今年年底，到明年上半年前幾個月，可能開發商拿地的熱情會進一步的高漲。
拐點已經來臨
我們第一個猜想可能是行業的拐點已經到來，這個拐點主要是指規模的增長，為什么我們傾向認為2019年從銷售的面積來講，略有增長，銷售金額可能從統計數據來講有7-8%的增長，可是為什么我們認為行業的高位拐點已經到了，我們可以看一下銷售權益比，全國百強房地產企業大概占據房地產市場銷售金額68-69%，銷售權益比在2019年大約是78-79%，所以根據這些，我們認為只有流量銷售，沒有權益銷售的那些是摻水的。摻水估計起來，我們相信2019年真實的房地產運行情況是比2018年略差的，真實的財務數據要比表的數據大概虛夸了2%-3%，但并不以為過去幾年沒有虛夸，過去幾年也有系統性虛夸，房地產出現這種虛夸的局面是可以倒逼的，因為我們規模進一步往行業前十、前二十，以便爭取到更多金融資源，進入銀行白名單，這是沒有辦法。
不過我們得理解，2019年事實上并不一定比2018年更好，也就意味著像商辦這塊數據可能是更真實的，因為商辦的數據在2019年我們可以看到，寫字樓大概銷售下降了16%，商鋪下降了14%，這么一個水平。所以行業在2019年可能整體持平略有下降。從量來講，是失真的，從價格來講也可能是失真的，因為新房和二手房倒掛現象普遍存在，我們現在比較關心二手房問題在多大程度上會傳導到一手房，因為在2019年下半年，二手房市場在迅速的結冰，意味著消費者購房者他們對市場的預期變得更壞，這種市場預期隨著中美貿易戰的結束，隨著我們明年GDP的增速，可能會要保6等等一系列因素的出現，會不會在明年上半年這種結冰的現象有所緩解，這是挺關鍵的一個事情。
總體上來說，我相信二手房市場目前特別不好的情況，在明年上半年會略有好轉，新房市場在明年下半年會有明顯的好轉。這是我們對于市場的一個估計。這就意味著目前中國的房地產市場實際上處于一個高位平臺期，每年的銷售的量大概能夠有15-20億方，銷售的金額大約有15萬億左右，這是一個非常大量的市場，同時我想提醒諸位，這不是一個存量博弈市場，從住宅情況來看，新房每年銷售大約1200-1300萬套，二手房是400萬套，所以中國住宅市場75%以上比例是新房，商辦幾乎全是新的。所以總體上來說，中國的房地產市場仍然處于一個新房占據主導，可能市場份額超過80%，甚至更高的一個市場的情況，這仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。
長效機制未必不好
第二個猜想是長效機制到底是好還是不好，很多人特別對房住不炒之后的限購、限價、限商，一系列的限感到特別不舒服，但我們要換位思考一下，你作為開發商對這些阻礙力集聚做大做規模的措施都是不規模的，但政府考慮不是這樣，政府考慮房地產發展如此之快，對實體經濟，對于金融穩定，對于居民的消費產生作用，例如房地產和實體經濟，在2016年的第三季度之后到現在，對于房地產的新增的信貸，遠遠超出了對實體經濟的新增信貸。這是很厲害了，我們同樣還是以兩個點來比較，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于銷售的金額增長了大約80%-90%，銷售面積增長了40%，因此如果沒有2017年3月份調控政策，假定這個行業2019-2023年繼續過去三到四年的快速增長的步伐，假定這種增長步伐得以延續，那么到2020年左右，中國商品房新房銷售面積有可能會達到多少呢？有可能會達到25-26億平米，每年的新房的銷售住宅套數有可能會超過2000萬套，這2000萬套意味著已經遠遠超出了每年農村向城市前遷徙的全部人口，一人一套房都夠了。銷售金額有可能從2015的8萬億，2018年15萬億，到2020年可能會超過30萬億，30萬億是什么概念？將超過中國居民收入的一半，所以我們需要理解的是2015-2018年房地產高歌猛進的局面，如果延續三到四年，這個行業的確是會出問題的。
房住不炒之后各位限制政策，使得房地產的高位平臺期提前到來，而不是繼續上升，這個也許對行業是有一定好處的，并不一定都是壞處，更何況這樣限制政策在未來松動的余地還比較大，因此房地產行業目前所面臨的政策環境，并不是太糟糕的，或者說中央政府能夠有效調控房地產行業，使得房地產行業非常不景氣的手段，一個都沒有用。我們可以舉三個手段，第一個手段土地招牌掛放松一下，把地價打下來，如果說定金不能夠挪用，放在一個銀行托管，或者放在封閉賬戶當中托管，如果房地產稅政策提前到來，所以房住不炒政策背后真正影響到行業的急劇調整的政策，事實上一個都沒有，這個政策有可能更有利與市場形成一個長期的高位平臺期。
房企也要靠本領了
第三個猜想房企有可能未來逐漸靠本事吃飯，不是靠市場吃飯了，如果市場是高歌猛進的階段，很多房企業并不需要內功，只要膽子大，只要敢加杠桿就行。在未來一段時間，由于房地產市場，會不會形成高位平臺期，如果形成高位平臺之后，這個市場的房企會怎么分化，有很多房地產企業家表示非常悲觀，他們悲觀理由是什么？說這個市場以后沒有生路了，怎么活下去。這個不是一個真實的現狀，目前中國房地產時企業注冊家數有9.7萬家，真正其中有項目的10%左右，也就是不到1萬家的房地產開發企業，是有真正的運營項目的，剩下的9萬家早就無事可做了。那在未來，如果現在已經有項目的1萬家企業，其中20%還有項目，8000家都沒有了，那對這個市場又有什么影響嗎？也不會有什么影響的，一個房地產企業的退出和一個實體制造業企業的退出是不一樣的，因為房地產企業的庫存就是土地和沒有銷售的房子，而一個實體企業的退出可能是廠房、專業設備等等。所以作為一個純甲方的開發企業，無論是進和退，對于社會所造成的震蕩，對房地產企業家本身所造成的影響，要相對小一些。
未來企業可能分三類，第一大就是求大，有很多企業正在努力的通過合營、聯營和流量銷售方式使得自己顯得很大，這些大的企業，top10在未來市場占有率有可能未來五年市場占有率會超過50%，有好處嗎？有好處，因為他們已經是全國特別重要的開發商了，每年都會有2-3家企業進入到千億銷售俱樂部，但他們僅僅很有可能能夠獲得行業平均回報水平，如果我們看一下銀行業就知道了，中農工建利潤表現差異不大，他們是全國性特別大的銀行，只能獲得行業平均回報，這就是求大的結果。第二類是求優，你可能不是行業當中最大的，但仍然是行業當中中大型的，那個時候這些求優的企業業績分化會非常厲害，就我們以股份制銀行上市銀行來講，我們做一個比較，我們可以看到今年有一些中型銀行的股價不漲，有一些中型銀行像寧波銀行、平安銀行股價今年漲了60%、70%，所以中大型的金融機構、銀行，他們的業績的分化是極其厲害的，未來房地產企業如果處于第20位、第50位，當我們看這個榜單的時候，這個榜單的變化是很劇烈的，并不僅僅在排名而在于他們財務回報水平，前十大榜單在未來能夠逐步穩定下來，所以我們如果要考慮業績的彈性去選擇優秀的企業，應該在20-50位之間。求穩的企業就是50-100位的房企，這些房企目前典型的特點是市場占有率在下降，杠桿率也在下降，競爭能力在衰退，這些企業進取心不太強，可能有一部分企業有優質的土地儲備，他們慢慢就從市場上淡化淡出了，因此未來的房即便一萬家，真正的有兩三千家還活躍著，這也不代表這個行業不好，這個行業仍然是好的，但這個行業的分化會特別厲害，這就要求在座的諸位考慮一下，到底是做一個銷售過千億的大型房企，還是要進入這個行業掙錢的這兩個目標是不一樣的。
商辦安全邊際漸寬
第四個猜想是商辦的安全邊際變得更大還是更小，有很多人會說不行，金融行業正在供給側改革，完了，成本等等，現在我們一些機構，他們發布的報告都認為我們北上廣深這樣城市寫字樓空置率也是15-20%之間，全國都有相當大的空置，怎么去理解這些寫字樓和商業空置的情況，我們需要這么去看待。也就是在過去20年間，中國一共供應商品房是170億平米，其中大約30%是非住宅的商辦，包括酒店在內，這都有多少？大約有50-55億平米，平均到城鎮居民每個月6平米略多，所以以6平米城鎮居民每人6平米的商辦，的確是多了一些，這個毋庸置疑的。更重要是商辦的確是在改革開放之后新型物業形態，不像住宅一樣，這是一個總量的狀況。
如果從現在看未來就不一樣了，我們有一些因素來看未來的商辦的情況，第一個我希望大家理解，優質資產在減少，我們對于優質資產的預期回報率在下降。如果看一下2019年初到現在負利率、零利率在全球是蔓延的，有30多個國家中央銀行采取了大規模的降息的措施，例如說印度，2019年到目前為止已經降息五次了，所以投資者對于投資回報的要求在下降，如果我們看一下中國的話，銀行的理財產品投資回報在2018年之前能夠獲得4%左右的回報，在今年降到了3-3.5%，微信支付寶提供給諸位貨幣市場基金匯報已經降到2%左右，在2012、2013年這個回報還在5以上，所以我們大概相信商辦未來投資者預期回報率水平會有所下降。
這也是我們看像招行蛇口，剛剛在香港發了一個REIIs，給出投資者的預期回報大約是6%，進入資產池的資金估計的折扣大約6.5-7左右。但是我相信，在未來隨著全球增長繼續低迷不振，低利率和負利率繼續存在，我們對于這些優質的商業、寫字樓、物流等等所期望的穩定回報水平會比現在6更低，可能會滿足5或者更低的水平，這樣會使得我們在境外做REITs的時候資產折扣率下降，對于資產運營難度，資本化率要求也會下降。
第二個因素是金融開放，當我們回顧一下外資進入中國房地產市場的話，突然發現外資到現在20年過去了，仍然非常估值，他們喜歡中國的寫字樓、酒店、商鋪，尤其是寫字樓跟酒店，但他們不太喜歡中國的住宅。盡管住宅在過去20年是快周轉最掙錢的，那么中國金融開放到了什么程度呢？到去年的話，資本只進入交易賬下流入的資金大約1100-1300億美金，我們在貿易向下的順差也就1000多億美金。今年我們在金融和資本交易賬下的外資流動的順差有可能會有1700、1800億美金，這些資金并不僅僅流入債券市場去買國債，流入股票市場買優質的股票，同時也流入中國不動產市場，而流入中國不動產市場的時候，這些外本投向的標的不是住宅，而是商辦。這些是耐心資本，愿意長期持有的，如果從這個角度看待的，我們相信商辦在2019年整體呈現出負的14%-16%的增長，空置率大概平均在15%-19%，這個現狀是存在的。如果我們細分一下，我們可以看出像北京、上海這樣的供應增長有限的市場，每年供應增長大約5%-6%，租金回報水平，市場供求平需水平是不的。之所以有些市場變得比較特殊，例如深圳，那是因為短時間供應量過大，每年供應增量超過20%。那自然會導致短時間的市場失衡。如果我們從稍微長一點時間來看的話，我們覺得預期回報率的下降以及外資對此類物業中長期的看好，還是會使得這個市場有前景的。
行業寄生群體萎縮
第五個猜想是行業的總體在高位平臺期的時候，利潤回報會有所下降。利潤回報會有所下降，我們怎么辦呢？我們需要做一些事情，這個行業在2018年開始就頻頻出現各種各樣的問題，在2019年問題爆發的更充分一些。也就是貴圈實在太亂了，貴圈太亂的意思是什么，過去掙錢太容易，以至于導致幾乎任何一個大型房地產企業寄生在這個房地產集團身上的體外公司規模太大，從工廠、景觀設計、渠道、營銷，甚至是人力資源獵頭都能從中撈一票。因此從房企體外公司瓜分走的利潤，我們沒有精確的估計，我們粗略供給是體外公司瓜分了本應該屬于房地產企業，但被表外化，被分流化，被這些寄生企業吸走的血占這個行業利潤大約20%左右，這個20%利潤是要回表的，這個行業按照政治術語是需要洗洗澡，照照鏡子，回頭看的，因為日子不好的時候，真的沒有辦法去養活這么多有職業經理人的道德風險，內外勾結，自己吃自己的企業，太多了。所以這個在今后一段時間可能會收拾一下，就像銀行業發生的事情一樣，銀行業有個指標，我們稱之為叫做收入成本比，在過去三四年，銀行的日子之所以過的難受，就是因為銀行體外公司減少了，銀行收入成本比下降了10個百分點。這是一個有可能發生的變化。
另一個發生變化就是融資變得更難，也就是開發商被迫以前的利潤主要讓步方是土地和稅收，未來的利潤讓步方除了土地和稅收，指向主體會是地方政府，也有可能是融資環節，尤其是前期融資和供應鏈企業，指向的主體是金融機構，所以未來剝削房地產主要有兩大類型機構，一類是地方政府，另一類金融機構，財務成本可能會上升，在這個過程中，行業利潤率整體變薄，顆粒歸倉就意味著體外公司需要清理。這是第五個猜想，在今后一段時間，寄生在這個行業上的企業生態會有一個急劇的變化。
虛轉型不如實深耕
第六個猜想向大家匯報的是你想不想轉型，一開始我就聽到主持人說有地產商要向文旅轉型，前幾年房地產有一個大炮叫任志強，他曾經說，他很后悔，如果時光倒流，他愿意做互聯網，而不做房地產。那是在2013、2014年的時候，如果2017年的時候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地產。實際上房地產轉型的機會和必要性是不太大的，因為你本身就處于一個利潤比較厚，市場容量相當寬厚的好的市場當中。這個市場容量有多大，16萬億就意味著每個月的銷售都超過1.2-1.3萬億，這個行業的銷售如果稅前毛利可能會占到三分之一，就是有五萬億左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是銷售過百億的房企，全國銷售過百億的房企不足300家，也就280、290家，在這個進程當中，即便每年銷售過百億又怎么樣，只是瓜分了行業的市場千分之一都不到。中國現在單個城市新房銷售破千億的城市，有40多個，即便你在某一個城市生根，獲得百億的銷售收入，也并非難事，所以這個行業要向其他行業去轉型的必要性，在我個人看起來，還是不太大，或者以前房地產+什么、+什么，萬變不離其宗的核心應該在于地產，而不在于其他。因為畢竟地產還遠遠沒有到一個以存量為主的幸存者游戲過程，這個市場的機會還是很多很多的。
我們需要去在這個過程當中，如果我們并不像其他行業轉型，我們需要做什么，我們猜想就是需要進一步深耕，深耕是什么意思？以前開發商的深耕有三個意思？一個是定位目標市場，第二提升產品能力，第三就是金融，當我們去考慮這三個因素的時候，當我們首先考慮市場的時候，你就得有定力，不要被過多的誘惑迷失了眼睛，我們介紹一下中國目前房地產市場，我們可以簡要這么理解，長三角目前占有中國新房市場的37%-38%，中國GDP過萬億的城市超過50%在這個區域。珠三角或者大灣區其實只有五個城市是比較重要，那個市場提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把這三個市場加起來可以發現60%的市場已經搞定了。得長三角者得天下，這就是未來的目標市場，而其他會有一些碎片化市場，比如說產品能力，產品能力提升也是很重要的，不管是市場能力，還是產品能力，都是作為開發商特別喜歡愿意去改善的能力。在過去20年，非常少的開發商使得自己的金融能力有了長足的提升，也就是說市場能力和產品能力都是橫向能力，不決定你的生和死。對于一個房地產開發企業來講，真正決定你能穿越周期的，是你的金融能力。我們可能會去羨慕萬豪，會去羨慕黑石，人家能力的長項就是金融能力，以及由金融能力同時誕生的不可或缺的對于商辦需要有高度專業運營經驗的運營能力，你沒有運營就沒有金融，沒有金融就沒有運營，只有這兩項能力都有了才能做好你的縱向能力，所以當我們搞第二個猜想的時候，深耕是什么，深耕市場是必要，市場不由你定，由市場的周期，深耕產品是必要的，產品不由你定，它可以外包，真正需要開發商去認認真真做的，尤其是商辦行業需要做的，是兩類縱向的能力，一個能力是金融能力，幫助你穿越周期，另一個能力是對不動產的資管能力，這兩項能力是縱向的，也是大多數目前從事商辦領域，房地產企業可能容易忽視的，這就是我所向大家匯報的六點猜想。
最后總結一下，對于2020年，我們不用太悲觀，對今后相當長的時間，中國房地產行業仍然會處于一個高位的平臺期，即便不是迅猛增長，這個市場的容量也足夠大。另外我們提出的六個猜想，這些猜想當中想給大家建議是什么？就是商辦在2018、2019年已經連續表現不太好，但在未來隨著低利率蔓延和預期回報率的下降，以及中國的進一步金融開放，我相信在這個市場當中，會有更多的耐心資本的出現，會有更多的優質的具有穿越周期能力的不動產資管運營方的出現。
謝謝大家。
來源：房訊網