特色毛片-特一级黄-特一级黄色大片-特一级黄色毛片-欧美videosdeseo孕妇孕交-欧美tv

郭瑩輝:產業運營化解地產存量“堰塞湖”
http://www.xyjnpx.cn房訊網2019-12-15 15:04:00
分享到:
[提要]郭瑩輝在論壇上認為,做產業園區的基本理念是產業為本,平臺為器,運營為王;通過運營、運營、再運營,這是實現資產增值唯一有效手段。

  房訊網訊 2019年12月13日-14日,中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"融合與分化:新周期下房地產的新邏輯"。

  來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇,聚焦新時代房地產新周期,探索房地產市場融合與分化的新趨勢,解讀房地產行業新邏輯。

  論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦;同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

  中科產城(北京)建設開發有限公司董事長郭瑩輝出席論壇并演講,他認為做產業園區的基本理念是產業為本,平臺為器,運營為王;通過運營、運營、再運營,這是實現資產增值唯一有效手段。

  對于產業園區的運營,郭瑩輝表示應該從全景運營的角度去思考,樹立全周期、全業態、全流程的產業運營思維。

  以下為郭瑩輝演講實錄:

  郭瑩輝:非常高興又是我們一年一度的房訊網組織的寫字樓發展論壇,今天都是我們產業園和寫字樓行業的同行,所以今天給大家分享的是一個非常有意義的話題,就是通過產業運營的思維,來解決地產存量問題。所以我的題目大家看到,我用了一個"堰塞湖"的詞,我們講即將過去的2019年,從開發到地產的運營,其實大家都處在一個寒冬期,寒冬期對于我們存量的資產來說,可能是更為寒冷。因為我們遇到了資金成本,遇到了區劃的速度,招商的難度。所以存量越來越大。

  劉凱總前兩天告訴我,北京市場是以銷售的土地,以開發或待開發的土地,商辦類大概有兩到三千萬平米,如果說乘以未來預期的價值,估計將近一萬億。所以一萬億在北京,如果作為商辦,這么一個存量,那么會是一個多么可怕的市場。所以這個市場怎么去解決,今天中午我們有一個全聯房地產商會大宗交易平臺,我們企圖通過資產的集合交易通過金融機構的金融手段,從開發商出報表,來把這些資產區劃。這是一個很好的創意和方法。但是我還要給大家再說,無論資產的交易也形成不了價值,只能通過交易讓資產越來越貶值,從我的口袋是賣給你要打折,你再賣給散戶要打折,怎么讓資產增值,就是今天講的,通過運營、運營、再運營,這是提高資產增值唯一有效手段,我們怎么運營,看看資產的存在的一些問題。

  第一個觀點是對于產業地產而言,政策走勢決定了我們的出路。我們都是在北京,我們看到了2019年在工業用地上,我們出來了很強的限制政策,從過去的工業地產銷售模式,轉到了持有模式,這個結果會對我們的北京的產業地產帶來一個極其嚴峻的挑戰。同時在商辦地產領域,我們前兩年也出來了商改居的限制性政策,商改居意味著我們通過C端居住形態的需求,來區劃比較高價格的商辦物業,這條路也堵死了。如果說從工業地產到商業地產,都通過政策的調整,使我們存量越來越大的話,那么試問大家怎么辦?所以這只是講了工業和商業,同時我們還有一項帶來地產增量的地方,就是城市更新。無論是首鋼,還是文化產業園等等,還有在京大量央企、國企的工業土地,工業物業要進行城市更新。這些更新又會增加持有性物業的競爭,因此我說我們在北京這個市場而言,有三股力量導致了我們增量的劇增,而這種劇增的結果是大家都以資產交易快速出報表為目的,其實我覺得這樣買賣的思維應該改一改了。

  剛才我們講到通過資產的金融化手段來解決,但其中核心問題是讓資產運營起來,增加流量,增加現金流,這樣的話才有真正的金融工具可以使用。

  二、所以今天著重給大家講的是怎么用產業園,產業運營的思維來解決這些需要接待運營起來的物業和資產。我長期做園區,所以我就用了一個回歸的概念,來給大家提出解決問題的方案。

  剛才講到這么多的物業,之所以貶值或者變成困難資產,就是因為只有房子,房子里沒有內容,沒有生活,沒有要素,所以交易是鋼筋混凝土,自然增不了值,要產業園思維來說,我們必須把這個物業變成一個企業和員工共同創新創業的一個平臺,通過地方政府和市場共同的作用,還有金融機構未來的預期,通過三方的力量來解決存量資產的出路問題。所以我們就得把這個資產當做一個有效的經營的平臺來考慮。做園區我們有基本的一些理念,我這就提出了三句話,產業為本,平臺為器,運營為王。

  怎么運營?這是我十年以來在過去的企業,在國內提出的科技地產的靈魂,就是這個圖,作為我們地產而言,無論有多少錢,打造資產多么金碧輝煌,對于產業而言就是一個容器,這個容器與平臺最終的目的要通過產業導入,為地方的經濟發展提供一個物業,一個開發商應有的價值和貢獻,在這個過程中,作為園區運營商,其實打造的是兩個環境建設,第一個是硬的環境,就是我們把物業空間更加適合于我們人和企業的需求。第二個是把要素,人、財、物、政策、技術與資源導入進來,形成和人生存發展的軟環境,通過兩翼,硬環境和軟環境建設,和這么多資本的助力,使這個物業成為區域發展的產業發展平臺,我想這個邏輯只要講明白了才能改變我們開發商的思維。

  這塊大家在座可能都知道,我們北京剛才講到存量里面多數的資產來自于開發商存續的一些體商、商辦,或者商改居的資產,但是用我剛才這個邏輯和思維給他們講的時候很困難,因為開發商思維高周轉低成本,賺快錢,我們園區是要通過這么多環境要素,久久圍攻,涓涓溪水形成一個利潤源泉,我們賺的是慢錢,所以快與慢之間形成巨大理念、模式、思維的沖突,因此我們想改變這些資產的價值屬性,首先就要改變我們資產持有人的觀念。

  這些觀念我們就通過從園區到物業,我們的盈利模式,到我們的園區運營的規律來讓開發商怎么理解我們運營商,尤其是產業運營商的思維邏輯,思維導圖。沒有這個思維導圖的碰撞,簡單來講,老郭我這有物業賣不動,你來幫我招租吧,對不起,你這活接不了,你把我當做一個渠道商,你在前期策劃物業功能的時候就以賣為核心,就沒想到未來運營,所以你的成本投的都是表面的東西,需要的設施設備,服務功能,里面的各種配套,都不具備,所以在中間環境,一旦變成死資產,還得往前導,怎么改變資產本身對產業服務的功能,這個過程就要進行增量的投入,這樣對開發商而言,已經變成了一個無效資產,再增加投入對他來說是難上加難。所以我們要跟開發商談,他手里資產激活變現,用產業運營,產業園的思維解決問題,其實我講的容易,因為我干過,我干了十幾年,但是理解確實是很難,難在哪里?剛才我講了,那么多產業規律,園區本身的規律,同時還有開發商自身對自己的否定,和對自己的一些內部團隊的配置和組合。所以做園區,我認為對我們來說,是能解決這么多存量資產的問題,但同時還有兩項絕對的條件,一個是開發商物業業主,他得信任你,他得改變思維,認為你講的產業運營邏輯解決存量資產的路徑方法是可行的。

  同時第二個有效條件是什么?這個市場上誰來幫我運營,可不可靠,有沒有敢攬瓷器活的運營商。這個運營商我想也不是那么好找的,不像我們住宅的一手房二手房的代理,它很標準很成熟,所以好找。但是專門做產業園運營的企業,我估計這個行業里還很少。但是我想即使有,它也過著很悲慘的日子,也有三重生存的境界,第一運營商,用了一個生動的比喻,叫做奴隸、雇傭軍和將軍,奴隸就是剛才講的中途接資產,幫他做代銷代租,掙的是體力錢。還有一些自己的才華,在建設之初,拿地之初幫他去琢磨,而且前面投資顧問,中間項目建設,還有產業招商、園區運營,這里是才華才力跟運營商、物業開發商合作,這里掙的是財力的錢。最后一種運營商最高級的,如果我自己能夠找著產業IP,也能夠和金融機構對我的能力和產業IP信任,我們完全可以和政府獨立來商談做園區的條件,實際上就做了一個地產同行,我們組軍,就像將軍統籌這些資源,這是運營商最高境界。

  剛才講了這么多運營商的身份和我們解決存量資產的問題,我同樣給大家再提出一個觀點,就是無論資產是誰,運營商是誰,但最終我希望或者說我可以預見的是這個行業真正能解決產業園運營的問題,或者存量資產的問題,應該從全景運營的角度去思考,這是我在行業里首次提出的一個新觀點。就像我們自己開發自己的物業一樣,去和業主方合作,也就是說,我們可能是輕資產身份,但我們做的是開發商的行為模式,我們要替開發商,替投資人能夠化解投資與運營的風險,我們應該用三個一來解決投資人的困惑。

  第一全周期,指一條龍的服務,從全周期角度,前期、中期、后期能夠預測和安排項目在全周期中可能發生的各種投資經營活動,全周期參與。

  第二全業態,因為現在的園區,無論存量還是增量,都可能有產住商三大業態,若干個產品線,有十個八個產品線,所以這些運營不可能讓開發商或者投資人找不同的伙伴來分段運營,最好是一個團隊能夠把住宅產業商業全面操盤,這是全業態。這是一站式服務。

  第三全流程,這個全流程大家很難理解,因為輕資產運營商是一個和甲方站在利益共享的機制上,但同時也是資產運營權利的分配,能不能通過一枚章,投資人向GP與LP一樣,給你一個特大資產運營權利,你來全周期全業態的運作,這個全部分操作流程授權給你,其實很多的業主方和運營商的合作,崩潰在了權利截面和流程的設定上,導致大家的信任程度,信任成本比較高。所以一枚章的合作模式,其實也是項目管理公司與投資方的合作關系的處理。

  我講了這么多,其實大家應該也看到了,就是存量資產的堰塞湖,無論來自于什么樣的形成過程,但最終要解決要通過運營,而運營我希望用的是產業運營的思維,當然有商業也是一種業態。但產業園因為它比商業形態更復雜,反過來對客戶的黏性也最大。也就意味著一個園區如果說你能把服務做的好,可能客戶給你的不僅僅是租金回報,可能還分享出股權讓你來投資。同時地方政府因為你做了園區,可能還有政策上的若干的獎勵的回饋,所以我們解決存量資產堰塞湖,還是三個維度:一向市場招商銷售,二向客戶除了資金還有股權投資,三向政府,我們應該拿回來政策的紅利,用三個解決問題的渠道,用園區的思維解決剛才我講的這么多存量問題。我想今天時間關系,給大家一個啟發。

  今后如果說有需要,我們回頭公司都會給大家有專業的解答,時間關系,謝謝大家。

  來源:房訊網

分享到:
推薦閱讀
推薦樓盤

· 華潤置地中心 [大興區]

· 星光·視界公園 [大興區]

· 莊勝廣場8號寫字樓 [西城區]

· 金地EOD總部港 [大興區]

· 杭州天安人壽金融大廈 [拱墅區]

· 杭州天安人壽財富大廈 [拱墅區]

· 金隅高新產業園 [大興區]

· 昆侖中心 [豐臺區]

· 華潤時代中心 [朝陽區]

· 中糧置地廣場 [東城區]

房訊推薦
熱點資訊
房訊網關于版權事宜聲明:


關于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務-友情鏈接-聯系方式
房訊網 版權所有 2001-2019
京ICP證100716號
廣告服務:010-87768550 采編中心:010-87768660 技術支持:010-87769770
主站蜘蛛池模板: 美女骚网站 | 国产精品国产三级国快看 | 成人福利免费在线观看 | 精品一区二区三区免费观看 | 亚洲图片综合区 | 国产成人午夜性a一级毛片 国产成人系列 | 天天舔天天操 | 中文字幕一区二区区免 | 久久综合九色综合97婷婷女人 | 伊人色综合久久 | 精品久久久一二三区 | 涩涩涩在线视频 | 亚洲综合色婷婷在线观看 | 丁香婷婷在线 | 日本视频一区二区免费播放 | 国产婷婷一区二区在线观看 | 性开放视频 | 亚洲精品高清国产一久久 | 伊人不卡久久大香线蕉综合影院 | 精品久久久久久综合日本 | 天天更新天天久久久更新影院 | 99久久无色码中文字幕 | 国产一级做a爰片久久毛片 国产一级做a爰片久久毛片99 | av中文字幕在线 | 日韩精品中文字幕久久 | 婷婷久久综合网 | 激情五月亚洲 | 国产午夜精品久久久久小说 | 伊人久久大香线蕉久久婷婷 | 操吊视频 | 国产精品视频福利一区二区 | 色播亚洲精品网站 亚洲第一 | 天堂成人在线视频 | 麻豆国产精品视频 | 九九九免费视频 | 亚洲线精品久久一区二区三区 | 久久综合久久综合久久 | 一本色道久久88综合亚洲精品高清 | 四虎精品免费永久在线 | 2020国产成人久久精品 | 久草视频手机在线观看 |