房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
在下午"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇上，首匯企業發展有限公司項目發展事業部總經理馮眾先生出席論壇并演講。他表示，城市更新現在已經進入了4.0，特點是我們對未來要有前瞻性，跟國際接軌，更持續的發展，綠色建筑、環保認證，這樣才能引進國際化的總部企業。
以下為馮眾先生發言實錄：
各位下午好，非常高興有機會跟大家分享我們城市更新領域的思考和實踐，首先介紹一下公司，首匯企業發展有限公司主要做個人財務管理、城市更新和項目持續運營。第一個階段，城市更新1.0，那個階段的特點是大拆大建，不太注意保護，主要的目的是在整理土地上市，開發商賺取利潤，政府靠賣地獲取財政收入。2.0開始注重有特色的建筑和城市特點的保護以及新建城市規模的開發，這也是政府主導的，但是有民營企業的參與。3.0，民營企業做主導，尤其是民營企業的發展對新建住宅，新建樓宇以及高品質樓宇的需求增加，并且物業的持有方也注意到，只有高品質的樓宇才能適應更多更好的需求。現在已經進入了4.0，特點是我們對未來要有前瞻性，跟國際接軌，更持續的發展，綠色建筑、環保認證，這些才能引進國際化的總部企業。
城市更新里面，真正的驅動因素有幾點，一個是城市的可持續發展，環境也有可持續性，讓城市和物業都更加好用，更加高效，保持競爭力。這些方面實際上是從企業和城市居民的角度出發的。從政府的角度，需要擴大就業，提高稅收，高效利用土地，并且增加美譽度。既有的建筑從這幾點出發，才能實現政府的需求。比如說政府要引進一家企業招商引資，但是沒有合適這個企業需求的物業，必須要騰籠換鳥，實現高品質的物業升級，才有可能提高稅收以及產業升級。
現在城市更新面臨的發展和挑戰，一方面是政策，真正從事這個行業的人都有一個感受，尤其是北京，北京的城市更新方面政策是收緊的，沒有明確的規范出臺，很多的土地性質不能混用，規劃的限制條件很多，我們都不知道怎么走，不知道怎么批，不知道誰管，政策上是亟待完善的。
在18年發布的規劃正面和負面清單，正面清單鼓勵的是公益性的項目，有新建住宅、新建寫字樓、新建商場四環內都是禁止的，這個也明確的提出了北京市未來的發展方向肯定是存量物業。這是北京相關政策的明顯的信號。
另外的政策也在陸續的頒布過程中，比如說上個月底正式批復的13區14項規劃，沒有東城和西城，這個信號很明顯，東西城的規劃和中央政府區的規劃會同時出現，還出現了一些保護性廠房、工廠和倉庫以及城市更新分類的標準，一步步的政策出臺會完善城市更新各位同行和企業在這個領域中越來越發揮更多的作用，需要我們共同的推進。
（圖）這個圖表說是挑戰，也是機遇，新建的住宅供地和商業供地持續下降，深圳18年開始就是很低的水平，上海和北京也是直線下降，同時樓面價直線上升，大家在一線城市感覺到新建住宅和其他的物業沒有太多的空間了，大家都會進入到城市更新的領域，這是對行業的挑戰。
同時政府要調整產業結構，北京的金融業和第三產業還比較低，13年到現在政府的騰籠換鳥的產業政策下，還有很大的改善空間，并且人口在疏解，人口要走，但是經濟還要發展，這是政府面臨的挑戰，北京市政府現在四個職能，政治、文化、科技、國際交往，所以我們要抓住北京政府主要功能的增長點，科技、醫療、健康都是我們首選的領域和企業。
在實操過程中會遇到幾類的項目，一類是國有的建設用地和國有的物業，有各種原因，經營不善或者虧損，也是我們的首選標的之一。第二個分類是村集體的用地。第三類是企業手里的酒店或者辦公樓，也要進行升級改造。
這三類會闡述一下處理方式，國有企業用地我們建議要做服務業、科研、高新技術企業以及長租公寓，但是這些項目的特點，因為是國企，可能有背后的盤根錯節的關系和歷史的遺留問題，并且解決起來比較慢，這種東西也不會市場化運作，一般的市場化企業也很難拿到，很難處理。這種項目我們建議不要太大，并且慎重。
第二個是鄉產，今年出臺的《土地管理法》里邊把鄉產進行了調整，以前的鄉產不能像國有土地一樣享有同樣的待遇，現在村民大會2/3表決這個土地可以轉讓，就可以上市交易，轉讓，可以轉給企業或者個人，確權以后等同于國有建設用地。
下個月1號開始實施，但是細則還再出臺，鄉產就不再是企業不敢碰的東西了，這個未來也是一個方向和機會。
現在大部分的企業在做的是跟企業的交易、租賃、轉讓，兩個部分，一個是酒店，從奧運會到現在，其實酒店的數量在逐年的下降，很多的酒店都是虧損的，很多酒店也改成了寫字樓，酒店也是我們改造的主要的分類。
比如說我們都熟知的翠宮，還有首創新大都，這個是我們做的項目，都是已經成功的案例。
商業改寫字樓，一個是電商的沖擊，原來存量很多，一定會面對經營不善的轉型，原來的大賣場，百貨商場都會面臨體驗的業態更多一些。
商業除了改辦公樓之外，還可以改租賃性住宅，這也是一個方向。
這個地圖是北京市酒改寫和商改辦的地圖，最早的盈科、中糧到現在的北京有幾十個，都已經實現了。
城市更新的資金層面的融資方式其實和住宅開發和新建商業開發邏輯一樣，銀行、信托，還有REITs融資途徑，還有政府引導基金。城市更新的業務因為在它現在規范不明確的情況下，一定要和政府綁定或者跟政府有一個很好的合作關系，這樣產業的引入、政策的引入和企業的推薦以及一些規劃，交房具體事項才能順利的實現。
我們在城市更新的實操過程中也總結了路徑，明確開發目標，根據項目的特點、周邊的環境、所處的位置以及產業定位相關。第二是明確開發的方案以及與區域的規劃、城市的規劃達成一致，協調統一。并且從發展眼光、長遠看待問題。
對投資方案、建設方案以及產業定位做慎重和深入的分析研討，確定園區或者項目的核心競爭力以及差異化，而且與各利益相關方，不僅是產權、政府方和合作伙伴以及租賃，一定要了解產業租戶的需求，針對他們的需求定制化制造產品。
分散調節風險，比如說我們引入合作伙伴 和各種機構一起操盤，一起實現。
運用靈活的融資方式打造最優的產品組合，并且注重項目的可持續發展，打造產品的空間的同時要給企業做創新服務，對接各類的資源，不僅給企業體規資金，還要提供市場，這個過程中可以更多的了解企業，可以賺取企業成長過程中的收益。
我的演講就到這里，謝謝大家！
來源：房訊網