房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
在當天下午"新周期下商辦物業的新模式高峰論壇"上進行的領袖圓桌論壇環節，特邀中關村固安園總經理王玉龍主持，就"京西南區域商業辦公發展新模式"等話題進行了熱烈討論和觀點交鋒。
參加討論的嘉賓包括藍光文商旅集團商業經營管理公司常務副總經理史德威、中國高科技產業化研究會智能制造產業促進中心副主任郗龍飛、金地商置華北區域商辦營銷總監侯智猛、中耀盛世（北京）房地產有限公司總經理馬耀揚、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜、仲量聯行工業地產部負責人魏克。
以下是藍光文商旅論壇領袖圓桌對話實錄：
隨著北京非首都功能疏解工作的持續進行，未來北京四環內將不再有新的商辦類用地，核心區域寫字樓資源愈加稀缺，這將為非核心區域寫字樓市場提供較大的發展空間。寫字樓市場需求逐步由核心區域向非核心區域轉移。今天我們邀請了非核心區域，戰斗在京西南區域的金地、藍光、榮盛等商辦精英的代表，讓我們聽聽來自一線的行業大咖們的想法。
主持人王玉龍：各位領導、嘉賓，大家下午好！
今天在臺上的這些大咖們還是能代表北方寫字樓區域觀點的。
我是今天中午剛從上海飛過來，上海的虹橋商務區確實已經形成了，即圍繞著機場的商務區。北京在T3周邊氛圍也不是很好，我也非常期待大興機場能像馬總說的那樣，形成一個商務區。因為大興機場的商務區規劃已經出來了，在它的機場西部是做商務區，南部做機場的配套區，交通已經有了發展計劃，京津冀一體化已經有了，但是南部發展會怎么樣，我們也拭目以待。
今天聽了一下午，發現今天兩個專場，一個是藍光專場，還有京南區域的專場，大家聊的更多是京南區域。反觀中國目前寫字樓的市場，從全聯房地產商會寫字樓分會了解到一個數據：中國四大城市，北、上、廣、深，2019年第三寫字樓的空置率達到15%，全國寫字樓空置率20%，全國商業營業面積空置率30%。
記得去年年會大家在談2019年一定是個嚴冬，大家要抱團取暖、小步快跑。今年通過幾次會議，抱團取暖的少，小步快跑的多。但有一個觀點我比較認同，即更多資本介入了商辦地產。因為商辦地產在3.26政策出臺之后，對個人投資有一定的限制，現在一些大宗交易更多形成，也就是說更多的重資產越來越被國外的資本在追逐。
剛剛馬總講了他的觀點，我想讓馬總就這個觀點再往下談一談。剛才他講到幾個觀點：
1.更加注重空間配套運營和服務。
2.商辦設計更加注重人性化、智能化和創新。
從另一個觀點來談一談，未來中國寫字樓市場，5G時代的到來，人性化、智慧化創新應該是一個什么樣的產品更能符合未來市場的發展？給我們這些做商辦地產一個建議。
馬耀揚：5G的到來不僅僅是我們生活上的便捷，未來更多帶給我們的是一種生活模式或工作模式的一種改變�，F在我們看到很多樓宇的升級，包括園區的升級當中，關于智慧園區、智慧樓宇的打造越來越多，而這里一定缺不了基礎建設，就是通訊基礎能力。如果沒有4G時代，可能也不會有蘋果，沒有5G時代也不會未來實現更多智慧場景。未來樓宇當中，5G應用場景，包括最基本的監控、視頻，所有樓宇數據實時監控。目前智慧樓宇建設中，可以把整個樓宇建設過程中全部植入感應器，對樓宇進行全方位監控，包括樓宇承重、樓宇溫度變化。可能未來在樓宇的智能化領域會有很大課間可以去創新、去探索。
關于商辦市場的發展，大宗交易的話題我會更感興趣一些。前一段時間我參加一些活動，大家基本都在談關于商辦物業的大宗交易。為什么大家突然對于商辦的大宗出現這么熱衷的局面？首先，從產品來講，現在散售產品越來越少，已經無法實現，未來更多是整棟物業的交易。這兩年在全球經濟放緩的局面下，全世界很多主要國家都在進行降息。我們也一樣，帶來的好處是物業購置成本在降低。也看到一些真正外資機構首先持有物業成本降低。另外，對于資產回報率期望值在下降，因為降息之后回報率不像原來要求那么高了。我們現在的優質資產可以達到這樣的標準，所以這時候也是我們看到為什么有那么多的外資開始進入到一線城市進行優質資產的配置和抄底。這里可能也是未來帶給我們所有商辦物業從業人員的一個機遇。
為什么任何一個時期一定都是挑戰和機遇同時存在？在面對一些市場變化的過程中，如何重新從市場這個變化中找到新的機遇，包括今天講京南、京西南區域發展，都是一樣的，就是城市規劃在變化，城市功能在重新布局，所有從業人員、開發企業、服務商都在隨著政府的功能規劃去考量新的區域要做什么，怎么做？如何在這里找到我們能夠去發展的一些機遇，這留給我們更多是一些思考。
主持人 王玉龍：現在經濟在下行，中美貿易摩擦在加劇，供應也在增加，比如房山、大興、麗澤商務區、亦莊開發區的外擴等等，其實都搶占了很多客源。昨天我和我們公司的招商總在聊，原理最早招商中心是在北京的國貿旁邊的寫字樓，這個寫字樓是國企，非常牛，6點關空調，周六、周日不開空調，訪客極其嚴格，沿著長安街不能開窗等等，租金特別高，物業費也非常高，最高的是寬地費，8萬元/年。后來我們就打算搬走了，找了半天寫字樓，最后找到佳兆業條件非常好，租金8.5元（含精裝修），有五個套餐，你來選，寬帶費1萬/年，很多優惠政策，所以我們決定搬走。
現在在市場環境下，北京的空置率持續在上升，如果未來再不拼拼服務、不拼拼創新，雖然是國企，但是也要講究利潤、創新。剛才跟瑞士大帥哥魏克也聊了聊這方面的發展，其實我原來特別想讓他談談金融方面的，瑞士是一個世界銀行，很多資產都轉到那邊，大家都覺得安全，結果美國一介入，又不安全了。
跟魏克交流了以后，他原來在寫字樓市場也深耕了很多年，現在也是仲量聯行工業地產部的負責人，他在中國待了十六年，據說女朋友也是中國人，你從國內國外的對比，給中國的開發商做商辦市場的走向和未來建議提供一點意見。
魏克：我在中國十六年，主要工作時間都在中國，其實不太方便跟瑞士做對比。
空置率問題確實是所有開發商都要面對的問題，真正要解決這個問題，比如前期整個項目定位很準，之前傳統的開發模式是先開發后去找客戶，這個思維需要改變。之前想好到底什么樣的客戶到我們項目去落地，所以會考慮招商推廣應該怎么做，所以前期項目定位無論是產業園或商辦項目都很重要，到底定位是什么，什么樣的企業要落地，前期要做好這個事情。
后面的推廣要有一定的創新，每個行業定位不一樣，推廣方式也不一樣，產品差異化也很重要，如果開發產品跟隔壁的產品一樣，那我們優勢在哪里？所以一定要強調競爭優勢，有競爭優勢才有市場。
因為我的背景是做產業地產，做了十三年的時間，比較了解政府對產業的要求是什么，無論是產業園還是商辦項目都要求發展產業。今天認真看了一下藍光的介紹，我覺得他們也是一個商辦物業項目，最終落地中國電信5G項目，我覺得是很好的案例。商辦物業項目還是落地產業，藍光來做這樣的事情，政府也認可這樣的項目，后面政府有資源、也有渠道，也可以幫助項目做招商。無論什么樣的項目，產業屬性很重要。
主持人 王玉龍：2019年三季度，截止到9月底的數據，北京寫字樓的庫存2.21萬套，庫存面積569萬平方米，體量非常大。過去三年，非核心的商務區貢獻全市54%的甲級寫字樓的凈吸納量，也就是說一些商務園區或一些產業園已經成為這個市場的重要補充。
剛才大家聽了房山發展計劃--城南計劃，包括藍光做了一個大的綜合體項目，想問一下金地的侯總，據我了解，金地在大興應該落了兩個項目，一個是國家新媒體產業基地，25萬平方米，還有一個項目，跟侯總聊天過程中，他們在房山也有一個這樣的計劃，不知道是否方便透露。你們為什么看好這個區域？為什么看好京南，你們公司布局的想法是什么樣的？
侯智猛：剛才看完藍光的介紹，其實已經符合了房地產和寫字樓趨勢的發展。
我們為什么看好房山區域？因為我們把整個城南譽為南望京，我們一直堅信南望京的發展和現在形成的望京CBD核心區的發展類似，我們看好北京南城的商辦市場。
未來的北京整個城南寫字樓發展趨勢。我們作為房地產開發企業，主要看三點：
第一，市場的走勢，政策的導向。
第二，產品力的升級。存量大多在五環以外，做什么產品能吸納這些核心區的企業搬遷、選址、總部呢？更多靠產品力，空間設計、靈感以及生態、私密性，可能更多是產品力方向。
第三，客群。客群的定位現在已經發生了明確的改變，外資、險資、基金，三季度北京新增了85萬方的寫字樓，賣了65萬方的寫字樓，Top10只有順義天竺的人民網買了2個億。經過我們客群分析，包括城南客群分析，大多企業選址總部無非是外地的總部在京選址和核心區總部外遷。核心區總部外遷可能是承受不了高租金，為降低成本。新興政策扶植企業的導入會助力南城。
北京四個方向，東南西北，只有南城目前來說是相對于其他區域更好的價值洼地，所以我們對南城有一個更好的期待，也期待成為下一個望京，甚至趕超望京。
主持人 王玉龍：侯總提出的理念很好，"南望京"，我當時還賦予一個名字，叫"京雄走廊"，京保石的橋頭堡。
特別想問郗總，大家一直在談3.26的政策是對商辦地產和產業地產有一定的限制，能否扶持？從機構角度來講，認為未來政府在商辦類的地產領域里會不會有一些扶持政策？如房山想大力發展京南區域，就要給企業一定的扶持和空間，要給一定政策。針對于京西南的發展，如果政府從政策層面來講應該給予什么樣的扶持？你有什么樣的建議？從你的角度來講，你對京西南的發展怎么看？
郗龍飛：因為我在房山操盤過項目，我認為房山區域相對于北京多點的衛星城，包括大興、順義、懷柔、延慶，房山是離北京城區最近的一個區域，而且我認為房山營商環境是最好的。為什么這么講？
第一，房山在招商引資方面對于高精尖都是一事一議的政策，同時對孵化創新相關的，包括人才政策、創新政策都是有一事一議的政策。有兩個案例：互聯網金融安全示范園，北京基金小鎮，這兩個項目都是在2016年6月成立的，到現在也就是三年時間，我看到今年上半年政府的數據，其中基金小鎮三年時間入園企業達到1300家，管理資金總額達到1.79萬億，互聯網金融安全示范園到三年時間，入園家數將近500家，納稅額達到12.4億。
第二，因為行政主管基本都是80后，不管是經信委還是科委，還是文資辦，還是主管農業和文旅的副區長全是80后，以前我們看到的房山都是煤炭之鄉、建材之鄉，包括三大物流基地，現在跟以前不一樣了�，F在房山重新的定位"三區一節點"，這是要把房山打造成一個生態宜居，包括科技創新試驗區，所以在高精尖方面，包括在一些產業方面的扶持力度是非常強的。在其他區域，相信可能看不到對于買或租的大型企業是有不同政策的。
主持人 王玉龍：藍光剛才做了一個非常漂亮項目的專場推介，我也詳細看了一下，這個項目里面算是一個綜合體，我不知道它的土地性質是什么，是F3還是什么，因為有科研、有商業、有住宅，是多業態的綜合體項目。
史總，從項目操盤手角度，剛才給我們分享了藍光量子星項目，如何打造京南區域商業辦公新模式、新物種、新亮點？
史德威：今天藍光文商旅借助中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會平臺做項目推介會，其實主要是我們對藍光·皇冠國際這個項目特別有信心。
可能現在大環境沒有三年前那么理想，以前做項目時也趕上過2009年的金融危機，當年我在北京做寫字樓的時候，客戶真的吵著鬧著要退租，最后是怎么渡過的？很多人都是看到了金融危機里只有危，還有機（機遇）。客戶外遷也屬于消費降級的一種感覺�？赡馨岬礁玫臉�，搬到這個區域也不一定是降級，但是把性價比提高了。
關于項目如何操作，其實并不是位置不在CBD、不在東二環、不在長安街就不能做了；不在金融街、不在中關村就不能做寫字樓了，其實各有各的更好的點。我們和銷售人員溝通時就講過，是否把所有的銷售途徑都做到了，有沒有？如果還沒有的時候，就不能說就不行了，打退堂鼓，要認輸了，其實這是不對的。
我在硬件和軟件兩方面著重說一下。藍光·皇冠國際是一個很大的綜合體項目，里面有五星級皇冠酒店，還有酒店式公寓，有寫字樓、商業，聯合辦公--量子星，是比較全面的項目。我們在策劃的時候，對硬件考慮的比較多。藍光以前并不是專業做大型綜合體開發，我們還是希望能有一個很好的團隊組合做出一個好的項目，這是基礎的基礎。
我們反復提到硬件如何打造？打造到什么程度，到底是否要往里面砸一個超越國貿三期、中關村的項目，沒必要。位置、體量在這里擺著，但很多東西做到了很極致。我們把大客戶的保障電源和一些餐飲的重要冷庫電源全帶了，這就是比較細的一個點，我們做得比較極致的方面。
軟件方面，我們希望藍光·皇冠國際并不是純粹的寫字樓，我們希望商業配套比較全面。如果客戶來了這邊，覺得離市里遠，在這里想住高端的酒店也可以，想住性價比高一些的也可以住性價比高一些的，這里也有酒店式公寓，吃個飯看個電影也很方便，我們想在這里打造這樣一個項目，所以我們還是更希望能借助今天這個場合把我們項目推薦給北京所有的代理行的朋友，還有來參會的好朋友。
主持人 王玉龍：我這一兩年參觀過很多比較不錯的寫字樓，其實我最愿意參觀的是它的食堂，食堂的好壞是代表一個管理者對于整個客戶人群的定位和服務意識的體現。之前跟中糧交流的比較多，中糧做的智慧谷，還有安定門的中糧廣場，還有北京站對面中糧廣場的提升，其實特別注重產品的設計，而且無數次提到了"有溫度"，剛才馬總也談了"智慧化"人文的因素，而且更加注重綜合性的服務。
最后一個問題問一下臺上幾位嘉賓，2019年展望2020年，大家說的基本都對，因為"穩"字當頭，各位對2020年，甚至于2021年的市場怎么看？等到明年再坐在這里時回顧一下，看看大家觀點對不對。
魏克：因為我的工作是在工業地產板塊，我們接觸比較多是國外的基金，無論是今年還是明年，我們覺得是很不錯的，國外資本也比較關注國內一些物流地產、產業地產、數據中心，我們看到了這個趨勢明年還是會有的。從我們的角度，還是比較樂觀。
柏文喜：對近期的商辦市場，包括樓市，怎么看的問題？最近我接受媒體采訪時也講了我的一些看法，經過近兩年的防風險、降杠桿、降負債，現在很多企業運行風險已經下降了；從國民經濟大勢上來看，第三季度到第四季度的國民經濟增長小幅下行。在下行壓力之下，大家發現財政政策和貨幣政策雖然還在強調穩健的基調，但實際上已經進入了相對寬松、相對放松的階段，長期利率已經在走低，尤其是昨天富力H股增發的問題，去年10月份就上報了，拖了一年多，昨天核準了，這是一個信號。
在房產調控方面，行業監管部門對于資金流向樓市，尤其是流向土儲市場方面嚴加防范，最近為什么突然放松。所以核準富力H股增發是一個信號，雖然不代表從此貨幣政策樓市調控有一個根本性的轉向，不代表行業監管政策拐點的到來，但是這個行動表明了整個調控和大的政策的松動，對未來是有利的。
從實踐中來看，環京樓市，因為一般樓價的下降都是周邊地區先降，而且降很多，核心地區抗跌能力會強一些。前兩年，尤其是到去年，環京地帶無論是固安還是燕郊地區，樓價降了至少1/3以上，可是最近回升的非常明顯，我不知道固安的價格走勢怎么樣，燕郊現在又漲回來了。
所以對于明年和后來的樓市，包括商辦樓市的走向，我是相對來講樂觀的，而且必須樂觀，經濟托底的行業都不樂觀的話，其他都是空話。
因為我是做投行的，也從金融的角度來談談對京西南區域商辦樓市的一些看法。
從金融角度來講，金融是從術的層面上來幫助行業解決問題的。商辦物業的問題在于資產的流動性相對來講比較差，大家都講到了商辦物業交易大宗的特征，大宗意味著低頻，這是商辦物業交易的特點，反映了商辦物業流動性比較差。
商辦物業的價值是由什么決定的？一是它能夠帶來的租金，二是由它的流動性來決定的。如果我們能夠通過一些交易結構的設計，通過一些金融手段，通過資產證券化的形式把其憑證化、等額化，甚至電子化來提升其來源性，在同樣的現金流創造能力之下，實際上它的價值也提升了。而且在這方面，聽說藍光有一些金融方面的設計，包括資產管理、基金等有一些配套。我想都是準備用這個來為其物業流動性的提升做一些支持，我認為藍光的構想還是非常周到的。
藍光作為川渝地區老大，來到北京發展，而且選擇了京西南這個處女地，是很好的方向。期待公司也能獲得發展，改變京西南商辦市場的現狀。
最后介紹一下，中國企業資本聯盟是早年北大方正創始人王選院士發起的一個企業間相互交流學習和互助的民間社團組織，現在是一個獨立的非公益性組織。第一，這個組織里有300多位不屬于任何組織的獨立經濟學家，在幫這個行業做一些資本市場的事情，幫行業做一些融資和資本市場對接的業務。第二，促進會員之間交流，這個組織在全國應該有好幾萬會員，比較活躍。
馬耀揚：前面兩位老總跟各位講了保持樂觀的態度，今天的會場應該說點正能量的話，因為前一段時間私底下跟朋友一起聊天，悲觀的話聽了很多，負面情緒的話也聽了很多，在今天這個現場確實需要有更強大的一些信心。
我在剛才兩位老總的樂觀強度要加上兩個字，叫"謹慎樂觀"，這是我對于明年的預判。為什么要加"謹慎"兩字？因為現在面對的市場環境確實是擺在我們眼前的，從明年整個發展趨勢上有幾點會看得比較清晰：
從銷售端來講，客戶出手的意愿明年一定不會很強，肯定還是相對緩慢的過程，客戶在租賃方面，從核心區域進行外遷的客戶數量明年會有明顯的增長。所以在座各位可以關注一下在一些租賃客戶遷址方面，從原有的核心區域遷至非核心區域或四環、五環以外的區域，這是企業在現有周期下進行降費最簡單有效的一種方式。
對于開發企業來講，明年最重要的就是融資能力，目前來看，這是明年非常重要的一個方式。至于運營方面能力的提升，也不是短期之內能夠馬上實現的。
對于行業從業人員來講，明年的趨勢是明年行業的人員數量上會有所減少，但人員整體的專業能力會有所提升，這是行業倒逼出來的。坦白來講，在座各位很多人在這個行業，尤其做商辦十年以上的，在過去上行周期當中，我們是享受了政策、市場帶給我們的很多機會，但今天在新的周期下，如果我們希望能夠在這個行業當中做得更好，或者我們真正為這個行業能夠作出一些貢獻，可能需要所有從業人員從自身專業能力各方面的提升。
明年是步入小康最后一年，到了攻關期，商辦行業2020年也可能會是一個蛻變之年，從開發企業到所有從業人員，到整個產品的轉變，可能在2020年都會發生一些變化，這是我對整個明年市場的預判。謝謝！
侯智猛：馬總說的是"謹慎樂觀"，我叫"遇見機遇"，還是充滿機遇的，有兩個方面：
第一，京西南。
第二，北京市。
北京市今年截止到三季度是226個億，雖然主要集中在核心區域，但不排除五環外項目。
京西南世界量級的機場，需要一個反應器，東航、海航明年才會逐步搬遷過來。對于京西南板塊輻射作用是有的，一般開發企業肯定是有政策紅利，有或沒有確認之間扎進去，這個階段在路網交通搭建完成或臨界點時一定是最佳的時機，等到人口和企業同時導入之后，區域成熟以后，就是一個完善的時期了。
所以明年還是充滿機遇的一年，但我們肯定還是要保持良好的心態、充分的信心，堅守住本職和專業工作的同時，為我們的業主和我們的合作方提供更好的服務和選擇。
郗龍飛：兩個詞，迭代、融合。
迭代。
從北京三產的產業結構去講，從2015年三產比例是79.6%，2018年底三產結構上升到80.4%，核心金融業從2015年占到了22.4%，零售業是12.8%，但是到2018年，零售業已經從2015年的12.8%降到了7.3%，這是很大比例的下滑。
2015年，軟件信息跟相關服務業占比是13%，2018年三產里上升比例很快的產業就是科技研究和技術服務類，是從以前5%+上升到2018年底10.2%，科技服務研究方面應該跟高校融合。二產結構到2015年時不到20%，2018年有一個很重要的指標，醫藥制造類突然從7%+上升到了10%。這是迭代的更新，包括總講到正南首都國際機場、正西新首鋼都是代表未來新興力量。
融合。
房山是離北京區最近的區域，這個融合應該從京西南麗澤商圈到總部基地，從總部基地通過房山線，總部基地跟房山已經深度融合了，在過去兩年中我們走訪了40多個園區，訪談了將近500家企業，其中40-50我上市公司，總部基地訪談了3家企業，其員工60%全部住在長陽。我們跟他們溝通過程中，他們對房山是否有選址需求或是否愿意搬遷過程中，已經表述完全愿意，其中2家上市公司藥企，員工60%全部住在長陽，最主要搬遷的原因是大的經濟環境這幾年并不是很好，他們需要跟中醫藥大學結合，因為他們很多科研力量需要依托高校--中醫藥大學；房山大學城本身在企業成長過程中，人員是企業當中最核心的力量。
北理工成果轉化也是跟企業相結合的，因為北理工的成果轉化處長是北京市高校成果轉化中心秘書長，企業跟高校相結合，藍光項目如何跟高校相結合，在成果轉化方面，房山政府這方面有很強的扶持力度，因為我們有這么好的區位優勢、交通優勢，包括相關配套優勢、高校資源，還有相關行政服務的綜合能力。所以我對未來的西南市場非�？春玫�，就是如何深度去跟當地資源相匹配、相融合。
史德威：藍光文商旅最希望明年在北京我們的項目是可以和我們的合作伙伴以及臺下的嘉賓共贏，這是我們最希望的。
剛才有的嘉賓說的是明年可能大環境比較樂觀，有的是謹慎樂觀，有的是不太樂觀，其實樂觀不樂觀，日子還得過下去，樂觀有樂觀的過法，不樂觀有不樂觀的過法，一句話：勒緊褲腰帶，爭取把日子過成好日子，希望和所有的嘉賓、合作方有一個共贏的結果。
主持人 王玉龍：剛才聽的幾位嘉賓的分享，總結比較到位，明年充滿機遇又是充滿挑戰，又是謹慎樂觀，又是迭代、融合，也是創新。在此基礎上，可能我們要練好內功，把自己的服務意識，技術層面進行提高，同時要注重現金流，只有保持充足的現金流，我們才能活著，才能為美好的幸福生活去努力。
今天論壇到此結束，預祝大家在下一個環節中大獎。謝謝！
來源：房訊網
