近日，第一太平戴維斯發布2020年第三季度北京房地產市場研究成果，深入解讀北京的寫字樓、商業零售、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新發展動態，結合近期出臺的北京自貿區宏觀規劃，就北京房地產市場未來發展之路做出展望。
第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示："9月，國務院公布了北京、湖南、安徽三個自貿試驗區的總體方案和浙江自貿區擴展區域方案。自貿區擴容步伐進一步加快，將利好國內國際經濟雙循環的新發展格局，其中北京自貿區的重要性顯得尤為突出。北京自由貿易試驗區，助力首都建設具有全球影響力的科技創新中心，加快打造服務業擴大開放先行區、數字經濟試驗區，著力構建京津冀協同發展的高水平對外開放平臺，以上一系列目標與舉措無疑將極大的利好首都經濟的發展，而商業地產作為第三產業的重要載體，在自貿區政策紅利的全面刺激下，有望迎來新一輪的發展契機。"
北京寫字樓市場進入下行周期（供應、吸納與空置）
來源：第一太平戴維斯
第三季度，北京寫字樓市場迎來兩座寫字樓正式投入使用，全市空置率繼續走高，目前處于15%的高位。受多重因素的影響，北京甲級寫字樓平均租金在三季度已下滑至每月每平方米人民幣354.8元，平均租金指數環比、同比分別下降1.3%、3.5%。預計在四季度，北京寫字樓市場將迎來大體量供應入市，市場承壓與日俱增。受租賃需求走弱、空置面積增加等因素的影響，寫字樓業主方將進一步調整租金預期，希望以更多的優惠來吸引或挽留優質租戶，可以預計，未來一段時間，全市平均租金水平仍將處于下行周期。
北京社會消費品零售總額增速仍未“轉正”
商業零售市場目前仍處于后疫情階段的恢復期，包括購物中心在內的諸多零售商也在積極調整，爭取盡早恢復至疫情前的水平。
1-8月，全市實現社會消費品零售總額8,150.4億元，同比下降14.1%。其中，限上批發零售業、住宿餐飲業網上零售額為2,576.9億元，同比增長26.8%。從消費形態看，商品零售7,675.4億元，同比下降11.6%；餐飲收入475億元，同比下降41.2%。
三季度，延慶萬達廣場正式開門迎客，這也是今年北京第一座完工入市的購物中心。至三季度末，全市購物中心平均空置率環比小幅上升1.0個百分點至10.7%。
總體而言，三季度的北京零售市場仍處于有序的恢復期，同時大部分商家消費需求釋放的契機聚焦于8天的"十一"假期。與上半年的"五一"假期相比，"十一"假期的消費活力有明顯提高，尤其是"加長版"假期創造了良好的環境，使之受抑制的消費需求得以集中釋放。但今年"十一"假期的經濟活動仍然沒有完全恢復到去年同期水平，國內的消費市場在四季度仍有一定反彈空間。
商品住宅銷售方面， 2020年三季度北京新房市場已基本擺脫了疫情的干擾、保持供需有序態勢，其中一手商品住宅成交面積為154.08萬平方米，環比、同比分別上升33.5%、11.1%。
三季度，北京房地產市場正逢后疫情階段第一個"金九銀十"銷售旺季，開發商除了大力推盤之外，預計將以優惠或打折房源為營銷手段，大力度進行促銷，積極去化庫存、加速銷售回款，以減輕自身的銷售及庫存壓力。
高端租賃市場方面，北京市政府開始對入境政策進行新一輪動態調控，穩步有序恢復直航北京的國際商業客運航班并實行每日入境進京人員總量調控，預計新政將有利于北京服務式租賃市場。2020年三季度，全市服務式公寓市場迎來430套新增單元，導致整體入住率繼續下滑，至74.7%，環比下降6.2個百分點；全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月251.1元，租金指數環比、同比分別下降1.8%、3.9%。
大宗投資市場表現較為平淡，2020年前三季度，北京投資市場累積成交金額達人民幣382億元，較去年同期下降38.1%。除了傳統的寫字樓、購物中心等資產外，近期北京市場連續完成多宗投資收購數據中心的大宗交易。作為非傳統投資標的，數據中心建設與需求持續增長，已成為投資市場的新亮點，在未來，此類投資交易將會更多發生。
回顧2020年前三季度，在新冠疫情的沖擊下，房地產行業迎來艱難開局；但隨著疫情得到有效控制，房地產市場正穩步復蘇。預計在今年最后一個季度，房地產市場有望繼續回升，市場從業者也開始積極準備2021年，強化自身軟硬實力、抵御潛在的市場波動。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
