“金九銀十”即將過去，豐收時節北京樓市雖整體溫熱，但一個數據卻罕見出現大幅漲漲的情況。來自銀行、經紀公司、開發商等多個維度證實，北京目前新房二手房組合貸款比例出現較大幅度的上漲，具體數據來看，部分銀行組合貸款上漲幅度超過三分之一，二手房貸款中混合貸已經占到貸款總筆數的近30%，與純商貸的差距大幅縮小。
在業內人士看來，買賣雙方都是市場的一分子，變化的產生源于市場需求的轉變。盡管北京房地產市場交易仍處于活躍狀態，但居民購房意愿正在弱化，而房屋供應量卻未能成比例減少，買方市場已經形成，二手房業主與開發商不得不“讓步”。
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中介：500萬以下的首套8成組合貸
在經過三個小時的談判后，小袁位于南三環永定門附近的小兩居最終以319萬元的價格成交。對于這樣一個成交價，尚在小袁的意料之內，但對于付款方式，他有些不理解。“首套房的首付都能湊到小200萬元，為什么還要組合貸款呢？”
買家是新婚小兩口，老家都不是北京的，首付是雙方家長贊助的，剩下的100多萬為貸款。
陳偉是小袁的經紀人，買家是他的外區同事帶來的，在“雙方坐下來談一談”的前夜，陳偉從同事處得知買家肯定需要組合貸的時候，他第一時間與小袁進行了溝通。“其實現在手續比原來方便多了，而且速度也快了很多，大概比純商貸要晚一個星期到十天左右，但是大家一提組合貸還是很抗拒，而且很有可能影響最終的成交價和談判的周期，所以一定要把工作做在前面。”
與大部分二手房的小業主一樣，時間長、手續麻煩、總成本節省不了多少是小袁們抵觸組合貸款的原因。但對于購房者來說，在公積金貸款政策改革之后，工作年限少的購房者，選擇組合貸也是不得不進行的。
2018年9月，北京市住房公積金中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)。根據《通知》，北京公積金實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存1年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。
與此同時，北京公積金貸款政策從此前的“只認房”升級成“認房又認貸”，只要在中國人民銀行征信系統中有過貸款記錄，均被認定為二套。根據通知，借款申請人名下無住房貸款記錄(包括商業性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在北京市無住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。
此外，《通知》首次提出了北京公積金實行差別化貸款額度。借款申請人(含共同申請人，下同)戶籍均在北京市東城區或西城區的，購買東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區(以下簡稱城六區)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；對于不屬于前一種情況，但借款申請人的戶籍均在城六區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元；不屬于前述兩種情況的，購買首套住房，最高貸款額度為120萬元。符合第二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬元。
“換句話說，以前購房者社保完稅公積金繳存滿五年、收入符合條件，就能貸款120萬元，但現在滿五年，也只能貸款50萬元，這一下子就差了70萬元，首套房普遍資金都緊張，組合貸就成了大家無奈的選擇。”據陳偉透露，他所在的門店，今年二三季度疫情防控穩定后，500萬元以下的首套房幾乎8成以上是組合貸。
攤開來算，133萬元的貸款總額，25年貸款周期，如果是組合貸款，公積金貸款50萬+首套商貸83萬元，等額本息的還款方式，則每月需還款7120.94元，還款人收入流水需要不低于14241.88元；如果是純商業貸款，首套商貸133萬元，等額本息的還款方式，則每月需還款7506.26元，還款人收入流水需要不低于15012.52元，兩種貸款方式月還款額相差800元。
由于首付已經掏空了雙方老人的積蓄，剛剛符合五年社保完稅政策的小兩口收入也不高，最終選擇了組合貸。
銀行：約上漲20%中介：市管組合貸擴大
“我們行今年前三季度新房貸款中，組合貸的比例確實出現了明顯的上漲，目前三季度的數據還沒有出來，從前兩個季度的情況推算，大概上漲了近20%。”某股份制銀行北京分行個貸部負責人向北京商報記者證實了“組合貸突然增加”的情況。同樣感受到組合貸增加的，還有另外兩家房貸業務突出的國有大行，但對于組合貸增加的原因，目前三家銀行表示還在分析中。
“自從注意到這個情況，我們就要求面簽員在面簽時向貸款人了解選擇組合貸的原因。”上述兩家國有大行北京市分行的業務人員直言，銀行部門考慮到了是公積金政策調整的原因，但也擔心是購房者對未來收入的擔憂和房價的波動導致。“畢竟現在中央對涉房貸款監管很嚴，雖然從銀行系統來看，此前涉房個貸都還算優質，但出現如此大規模的單一業務上漲，我們也必須有所警惕。”
我愛我家研究院提供給北京商報記者的數據也顯示，2020年前三個季度，北京二手住宅交易中，全款支付占33.57%，商貸占35.2%，市管公積金占8.43%，市管組合貸款占22.8%，國管公積金占1.79%，國管組合貸款占5.27%。組合貸款總占比達28.07%，如果算上單獨公積金貸款，涉公積金貸款總占比高達38.29%。其中變化最大的是市管組合貸，占比較2019年同期擴大3.3個百分點，其次是商貸，占比較2019年同期縮小2.45個百分點。
縱向來看，2018年前三季度時，北京二手房交易中公積金貸款占比接近三成，高過全款、商貸，位居第一。2018年9月市管公積金新政出臺后，純公積金貸款的交易占比大幅收窄，商貸及市管公積金組合貸占比大幅提升。2019年前三季度商貸占比回到35%以上，全款占比回到33%以上，市管公積金組合貸提升到兩成左右，市管公積金則回落到不足一成。
2019年、2020年，北京樓市并無新的大政策，因此二手市場支付結構也與2019年同期基本保持一致，但在市管公積金新政影響下，當前北京市管公積金貸款額度有限，越來越多的剛需族不得不采用公積金貸款+商貸的組合形式進行購房，因而今年前三季度市管組合貸占比繼續提升。
開發商與業主：房子不好賣忍耐度提升
回歸到市場層面，組合貸的“走量”也
有市場因素的推動。
記者走訪發現，近期北京新房市場“以價換量”已成為常態，開發商的“特價”房源也層出不窮。部分樓盤不但不拒絕組合貸，首付分期也有商討的空間，最長期限可以延至45天。“如果是置換客戶，手里有房源賣出才能湊夠首付，只需交一筆意向金，房子可以幫忙留存最高兩個月。”
二手房業主也向記者反饋，近期二手房出手難度越來越大，房價稍有提升，帶看就會“暫停”。價格降到低點，也難逃被“挑三揀四”的命運，只看不買，只問不談。“人挑房”的出現，延長了成交周期時長，碰到合適的買家無論如何要抓住。“新看中的房子著急交錢，自己的房子不好賣了，對于組合貸的忍耐度自然會有所提升。”
合碩機構首席分析師郭毅表示，從市場層面來講，買賣雙方都是市場的一分子，變化的產生也源于市場需求的轉變。組合貸相較于純商業貸款審批時間要更長，手續也更為繁瑣，開發商之前不愿意接受組合貸，是出于快速回籠資金的目的，而二手房業主多為置換因素售房，因此也對組合貸有“抵觸”。整體來看，盡管北京房地產市場交易目前仍處于活躍狀態，但居民購房意愿正在弱化，而房屋供應量卻未成比例減少，買方市場已經形成，二手房業主與開發商不得不“讓步”。
除此之外，目前的市場主力也發生了變化。郭毅稱，目前北京新房項目出現產品“降維”，規劃更多為一居、兩居面向剛需的產品類型，開發商希望擴大客群基數來拉動銷售規模，剛需客群對購房成本的敏感度高，也更傾向于使用組合貸。
“成交量基數增大，組合貸上漲也在情理之中。”中原地產首席分析師張大偉指出，相較于前幾年的高增長，目前北京市場房價已進入到低點，“量多價低”給剛需傳遞出積極的信號，年內整體成交量比去年同期上漲了2-3成，這也直接導致組合貸使用數量走高。
來 源： 北京商報
編 輯：liuy
