天津樓市真的在降價廝殺嗎？
“大環境在降，但是核心區域降得少一些，如市內六區的和平區、南開區和河西區。”張軍對記者說。
張軍是天津一名二手房經紀人，今年已經是他在和平區從事二手房交易的第五年。據他介紹，天津房價曾在兩個時間點達到高峰，一個時間點是從2015年年底到2017年3月31日出臺限購政策這段時期，另一個時間點是2018年出臺“海河英才” 計劃之后的幾個月。
“特別是2016年，天津市的房價翻了一番。”張軍告訴記者，現在天津的房價都是在這兩個時間點漲上去的。現在，“天津房價處于平穩狀態”。
根據安居客的數據，1月至11月，天津新房和二手房的價格均呈下降趨勢。1月天津新房均價為19085元/平方米，11月新房均價為17894 元/平方米；二手房價格方面，1月天津二手房均價為20785元/平方米，11月二手房均價為19857元/平方米。
此前，有媒體報道稱，天津房價進入下降通道。對此，天津市住建委回應稱，今年疫情過后，天津市房地產市場呈現“價升量穩”狀態，一直在合理區間運行。
據澎湃新聞報道，進入今年三季度后，天津市房地產市場住房價格連續上漲，房屋成交量持續增加，房地產市場呈現持續平穩健康發展態勢。
通過查詢國家統計局公布的1至9月份的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，記者發現，1至9月份，天津新建商品住宅銷售價格指數方面，除4月份和5月份同比下降外，其余幾個月同比增長；天津二手住宅銷售價格指數方面均有不同程度的同比下降。
多位受訪者表示，《京津冀協同發展規劃綱要》和“海河英才”計劃的出臺，加速了天津房地產市場的發展。同時，優質的教育資源和便利的落戶政策也吸引了一大批外地客在天津落戶買房。但由于近兩年天津經濟處于深度結構調整之中，目前產城融合因素對天津房地產市場需求的支撐較弱。
“天津應充分利用京津冀協同發展戰略機遇，做好產城融合的大文章，吸納更多優秀人才，實現自身高質量發展。”天津社會科學院經濟分析與預測研究所研究員張智在接受記者采訪時表示。
針對目前天津房地產市場形勢，多位受訪者表示，目前天津房地產市場處于平穩、健康的狀態。
漲價往事
最近這些年，天津樓市發生了兩大變化。張智的體會最深，他對記者說：
“一方面，受房地產調控政策影響，天津房地產市場熱度由2017年之前的急升轉為緩降；另一方面，天津從2017年開始進入宏觀經濟戰略轉型階段，經濟結構深度調整導致部分人口外流，引起住房市場需求有所下降。”
盡管這兩方面因素對天津房地產市場產生了明顯抑制作用，但張智認為，客觀上而言，目前天津房地產市場運行處于健康平穩的區間。
2015年4月30日，中央政治局會議審議通過《京津冀協同發展規劃綱要》。這次會議指出，推動京津冀協同發展是一個重大國家戰略。戰略的核心是有序疏解北京非首都功能，調整經濟結構和空間結構，走出一條內涵集約發展的新路子，探索出一種人口經濟密集地區優化開發的模式，促進區域協調發展，形成新增長極。
那一年，也是劉華成為二手房經紀人的第一年。
至今他還記得2015年剛入行的那幾個月。“剛入職那個時候，什么都不懂，也不知道那個時候房子好賣。當時有一個客戶，（我）只用半天時間就成交了一套房子。”
那時，劉華對天津房價最強烈的感受是，“一夜之間房價就漲起來了。”
根據安居客公布的數據，從2015年3月開始，天津的房價連漲27個月。2015年3月至2017年5月，天津房價從均價14685元/平方米上漲至25183元/平方米。
此外，根據克而瑞公布的數據顯示，2016年，天津市房地產市場的銷售面積為2583萬平方米、銷售套數為24萬套、銷售金額為3545億元，相比2015年的1471萬平方米、13萬套、1742億元，漲幅分別達到76%、85%和104%。
2017年3月31日，天津市人民政府發布了《關于進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》。
2017年是一個全國樓市的政策大年，天津不例外。為了抑制房地產泡沫，保持房地產市場穩定，2017年3月31日，天津市人民政府發布了《關于進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》，并表示要深化區域性住房限購。對在天津市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身(包括未婚和離異)人士，暫停在本市(濱海新區除外)再次購買新建商品住房和二手住房。
同日，中國人民銀行天津分行、中國銀行業監督管理委員會天津監管局聯合印發《關于完善差別化住房信貸政策的通知》，其中規定，在天津已有一套住房或在該市無住房但有購房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請商業性個人住房貸款執行二套房信貸政策，首付比例調整為不低于60%。
限購限貸政策出臺后，天津房價開始下降。
根據安居客的數據，2017年5月至2018年5月，天津房價從均價25183元/平方米降至21461元/平方米。
在安居客官網上，查看近3年天津房價的數據，2018年8月是近三年來天津房價最高的一個月。
一位二手房經紀人表示，那段時間房價上漲，是因為政府出臺了“海河英才”計劃，人們恐慌性購房。但是過了那段時間后，天津房價開始慢慢降下來。
2018年5月16日，天津對外公布了吸引人才的“海河英才”計劃，降低了人才落戶門檻。本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，只要持身份證、學歷學位證，即可辦理直接落戶。
值得注意的是，在住房上，新引進的高層次人才，購買首套自住用房不限購。
政策出臺后，天津房價出現了短期的上漲。根據安居客數據，從2018年5月至8月，天津房屋均價從21461元/平方米漲至23391元/平方米。目前，天津房屋均價為19857元/平方米。
2020年3月至11月，天津房價均價呈下降趨勢（安居客數據）。
外來客戶
人口是國內熱點城市都在爭取的資源。記者翻閱《2019年天津市國民經濟和社會發展統計公報》，統計數據顯示，截至2019年末，天津市常住人口1561.83萬人，比上年末增加2.23萬人。
天津的教育人口，歷來備受關注。截至2019年末，天津市共有普通高校56所，中等職業教育學校74所，普通中學527所，小學877所。全年研究生招生2.55萬人，在校生7.33萬人，畢業生1.85萬人。普通高校招生15.96萬人，在校生53.94萬人，畢業生13.71萬人。中等職業教育學校招生3.21萬人，在校生9.97萬人，畢業生3.67萬人。普通中學招生15.18萬人，在校生46.20萬人，畢業生13.08萬人。小學招生12.78萬人，在校生70.20萬人，畢業生10.08萬人。幼兒園2374所，在園幼兒27.59萬人。
張智在接受記者采訪時表示，近年來，除城市發展基本剛需外，影響天津房地產市場需求的主要有三個因素：產城融合、基礎教育和京津協同。
產城融合主要指產業發展與城市人口之間的關系，最近兩年天津經濟處于深度結構調整之中，目前產城融合因素對天津房地產市場需求的支撐較弱；基礎教育上，天津則有較好優勢，吸引了大量北漂人才落戶天津，其對房地產市場的支撐顯著。
張軍表示，自己有一部分客戶是外地人，因為天津有優質的教育資源，他們為了子女上學來天津落戶買房。
房價分化
天津中原地產投資顧問部高級總監薛秋宇對記者說，目前天津房地產市場呈現“梯次固化，各自分化”的格局。
今年是薛秋宇對天津房地產市場研究的第十五年。他認為，目前天津房價呈3個梯次。第一個梯次是市內六區，包括和平區、紅橋區、河北區、河東區、南開區、河西區，這六個區的房價基本穩定在3萬-4萬元/平方米；第二個梯次是環城四區，即東麗區、津南區、西青區和北辰區，房價大概接近2萬元/平方米；第三個梯次是遠郊五區，武清區、寶坻區、靜海區、寧河區、薊州區，房價大概1萬-1.5萬元/平方米；濱海新區從核心區到外圍區域價格也呈梯次分布。
薛秋宇表示，因為各自區域的發展規劃和相關的配套設施不一樣，以及各區域的土地供應情況和房企拿地的地價不一樣，導致了目前天津各個區域的房價也不一樣，價格分化比較明顯。
從安居客公布的數據看，雖然天津二手房市場整體呈下降趨勢，但是市內六區的和平區、南開區、河西區三個區域11月的二手房均價，比去年同期上漲。市內六區的其余三個區和環城四區的二手房價格相比去年同期則是下跌。
據一位在南開區從事二手房交易的中介人員介紹，由于和平區、南開區、河西區三區是學區房的重點區域，所以二手房價格基本沒有降。但環城四區的房價由于新開盤的項目比較多，二手房價格有所下降。
張麗是天津本地人，準備將紅橋區的房子賣掉。但是，在網上登記了兩年都沒有賣出去。中介告訴她，價格至少要降20%才能賣出去。
同樣根據安居客數據，今年1月至11月，紅橋區二手房均價從25399元/平方米降至23773元/平方米。
除了一些區域的二手房降價外，一些區域的新房價格也在下降。
一位在西青區從事新房買賣的置業顧問表示，有一個樓盤年底推出特惠房源，均價從6月開盤時的21000元/平方米降到了19000元/平方米。“現在是開發商優惠力度最大的時期。”
首鋼地產首鋼?柒里風華市場經理馬騰飛在接受記者采訪時表示，有些項目之所以降低價格銷售，一是因為疫情原因，房企去化的壓力增大；二是受融資“三道紅線”的影響，有些房企著急回款來降杠桿。
政企共謀
“天津目前發展最大的問題是城市資源不均衡。”薛秋宇認為，天津主城區基本上匯聚了天津90%的優質教育資源和優質的醫療資源。
“目前環城四區成為了很多房企布局的重點，很多新天津人來到天津后，也會考慮買環城四區的房子。但是就目前環城四區的發展來看，配套設施還有待進一步完善，無法完全滿足購房者子女就學和老人養老的問題。”薛秋宇說。
在走訪環城四區的北辰區和東麗區的新盤時，記者注意到，有些房企在開發建設住宅項目的同時，也會同步建設一些配套設施，如在項目周邊建設小學或者商超，來助推區域經濟發展。
“除了（北辰區）道路和文化中心以外，其他公園配套、教育配套和大型的商業配套都是由開發商代建。”北辰區一個樓盤的置業顧問表示，每個開發商在北辰區拿地的時候，當地政府都要求開發商代建一個公建配套。
如天津正榮正宏置業發展有限公司在北辰區開發建設的北辰正榮府項目，項目南側需代建約1.4萬平方米體育公園。
薛秋宇認為，政府和企業這樣的合作模式不僅會對區域帶來較成熟的土地開發模式，也將進一步帶動區域內基礎配套的建設發展。
此外，為了更好地整合提升天津市現有教育資源、推動天津市高等教育內涵發展和職業教育優化發展，早在2010年，天津市政府在津南區打造了海河教育園區。
據海河教育園區一個樓盤的置業顧問介紹，（海河教育園區）有獨立的戶籍和學籍，可以報考市區高中學校。
這正是開發商拿地和樓市的最有力支撐。
未來不會差
長期籠罩在北京的光環之下，天津經濟一直是輿論關注的焦點。2019年，天津市生產總值（GDP）14104.28億元，比上年增長4.8%。
還有一個備受關注的數據，截至今年5月底，天津市推出的“海河英才”計劃已吸引近30萬人落戶天津。
對“海河英才”計劃，記者發現有網友曾在人民網領導留言板上留言，“天津不是缺人，而是留不住真正的人才，要吸引人才應該是創造更好的就業創業環境。靠高考優勢吸引來的所謂人才，大多都是為了孩子在天津高考，很多不在天津工作。”
對這個意見，天津市教育委員會、天津市人力資源和社會保障局回復稱，“海河英才”引進的是人才，特別是優秀年輕人才和高端人才，不是戶口批發，不是高考移民，戶口落在天津本人在外地的不行，只為落戶不來天津工作創業的不行，單純高考移民的更不行。
“和北京比，天津相對低的房價以及教育、醫療等資源，具備吸引人才生活和落戶優勢，但長久發展還需要經濟產業等全方位發展的配合。”在薛秋宇看來，京津一體化是機會也是挑戰，想要更好地吸引人才、讓留住的人才更好地發展，需要地方政府在經濟發展、產業發展等方面繼續深化、調整，增加吸引力和提升城市價值。
馬騰飛表示，他們之所以進入天津，一是源于國有企業的政治使命；二是看好天津未來的發展趨勢。“因為目前來講，國家在城市發展戰略上已經明確提出要重點發展四大城市群，京津冀一體化從2015年就出臺了規劃綱要。在綱要中，北京無疑仍然是核心，但未來的‘發展核心’都指向了天津，我們還是很看好天津的發展。”
張智認為，京津雙城之間的影響既有動態性又有平衡性。動態性是指影響在不同時期是變化的，比如京津冀協同發展戰略對北京人才向天津轉移來說是新的有利條件；平衡性是指人才流向是受多重因素共同影響的結果，比如北京就業機遇多但房價高，天津現代服務業發展落后于北京，但天津房價低。個人選擇到哪里工作、落戶和買房是自身偏好及其平衡利弊的結果。
“天津應充分利用京津冀協同發展戰略機遇，做好產城融合的大文章，吸納更多優秀人才，實現自身高質量發展。”張智說。
薛秋宇也認為，未來天津房地產市場有很大的發展機會。“京津冀一體化和疏解北京產業是天津未來發展的趨勢。在這個大趨勢下，天津怎么去抓住這個機會，對于天津來講是未來發展的核心。”
根據克而瑞的統計數據，截至2019年11月，銷售TOP50房企有42家進駐天津，進駐率超出80%。其中，TOP20的房企均在天津有布局。
（文中張軍、劉華、張麗為化名）
來源：中國房地產報
編輯：wangdc
