針對不同類型的城市，制訂不同的政策目標，完全可以釋放房地產巨大的發展潛力，但這需要中央政府及相關部門允許城市政府大膽嘗試創新，而不是拘泥于一刀切的政策
根據當前中國經濟發展的客觀現實看，當下房地產的問題就是在部分城市的房價過快上漲，以及在大部分三四線城市，也包括一些特大城市出現了相對供給過剩。
很多學者提出，按照發達國家的經驗，在房地產出現供給波動的情況下，政府必須采取強有力措施，通過多種行政的政策工具，控制房地產所出現的問題，進而防止泡沫而引發的金融危機。
但是中國房地產的發展與其他國家有著根本的區別。而對于中國的城市轉型來說，如何繼續釋放房地產的發展潛力，是一個無法回避的問題。
為什么說房地產還有巨大潛力？
中國房地產與西方的區別在于：一是城市政府的推動，畢竟房地產開發的利益和政府的利益緊緊地捆綁在一起；二是金融機構的推動，房地產信貸為金融機構帶來了巨大收益；三是大多數非房地產企業的參與。企業給地方政府帶來了穩定的稅收，地方政府通過土地資源支持各類實體企業發展房地產，從而大大降低了企業的成本；四是房地產的供地規模平均都在百畝以上，大規模的房地產開發形成了巨型房地產企業，在一段時間內成為中國的主導產業；五是房地產關聯的土地出讓預期，成為地方政府的抵押品，從而使金融機構與城市政府成為利益共同體；六是最重要的一條，絕大部分的產業園區和新區，開發的動力和運轉的維持也基本是靠房地產開發。
從發展趨勢來說，中國的房地產還有巨大的潛力。美日曾經的泡沫是在城市化率達到80%以上，人口的空間流動處于穩定和飽和狀態時出現的。而中國真正在城市購買住房人基本是戶籍人口。而中國的戶籍人口城鎮化率才44.5%，未來，隨著城鎮化率的提升，包括市民化的農業轉移人口，以及可能新增的城鎮人口，預期至少還有4億多的人口在各類城鎮有著購房需求。
這種人口流動趨勢和居住的變遷，決定著中國房地產發展未來的重大空間格局。而恰恰這一點，被人們嚴重忽視了。因為人均住房的現實無論是40平米還是30多平米，其中都包含著接近60%的農村戶籍人口。農村存在著嚴重的人戶分離現象，而且農村的住房質量，只有25年-30年的建筑壽命預期。未來根據中國城市化發展的趨勢，無論從空間結構的變化、人口的變化以及住房質量的變化，都會繼續帶來房地產的巨大需求。
從空間結構上看，中國房地產發展嚴重不均衡。人口流入城市的房價普遍都是有上漲預期的。在優質公共資源集中的城市，未來房價更是有著較大的上漲空間。原因在于這些城市仍然有不斷流入的人口，隨著優質資源的再分配和可利用空間資源相對于新增人口匹配的不足，一同推動著房價上漲。
針對房價上漲，很多政策往往是按照封閉的城市區域來制定的，而忽視了住房空間位置的變化對于房價會產生根本的影響。
例如，廣州市的商品房均價約為每平方米7萬元，通過地鐵連接，佛山被納入廣州的半個小時通勤圈。在此之前，佛山的房價只有每平方米1萬多元。顯然對于廣州的中低收入人口來說，到佛山買房是最優的選擇。當大量的廣州人到佛山買房之后，佛山的房價上升到接近2萬元的水平。即使如此，相對于廣州主城區來說，佛山的房價水平仍然低很多。這樣一來，一些廣州人可以在佛山買到與自己收入水平相適應的住房，而佛山人因為房價的上漲，也樂見自己的資產升值。
需要看到，在已有的政策框架內，并沒有考慮到隨著交通基礎設施的投入，會影響到中心城市與周邊城市通勤半徑和時間變動，進而帶來居住的空間選擇的改變，并影響住房供需乃至房價的變化。這種住房空間的變化，可以讓更多人享受到低房價的好處。
諸如廣州與佛山的案例，完全也可以適用于深圳與東莞，或是北京與河北沿北京邊界等城鎮。
但當前的政策更傾向于要求任何城市都不能出現房價上漲的問題，強制地通過行政手段來限制所有的城市政府和地產商提高房價。顯然，這種做法不僅僅會阻礙仍有潛力的房地產發展，實際上也影響到中心城市中低收入人口的利益。對于房地產商來說，隨著拿地成本過高和稅收嚴控，收益已經不高，繼續壓價賣房顯然無利可圖。城市政府則因為無法獲取土地出讓金，嚴重地影響了因房地產開發而可能得到的財源。
其實，在城市轉型過程中，一些完全可以被利用的傳統路徑被行政手段壓抑了，因為政策過于強調剛性的一刀切和強制的行政手段，抑制了仍然存在并且還有潛力房地產市場紅利，這是對于人口流入城市和一部分特大、超大城市房地產發展的政策誤區。
在人口流出地區，則是另一種情況。因為沒有足夠的產業支撐和新增企業的供給。對于這些城市政府來說，發展房地產是增加財源和降低招商引資成本的重要手段。
然而，發展房地產的先決條件是城市具有相比于下轄城鎮和農村更為豐富的相對優質資源。例如，可以對下轄城鎮更多的財政上繳收益進行分配，對于招商引資土地供應的相對壟斷，對于規劃和發展權的絕對優勢等。當城市基礎設施和公共服務設施達到一定規模之后，城鄉間資源不均衡的格局以及高等級城市景觀等形成的吸引力，可以確保下轄城鎮和農村的精英群體對這里的房地產產生需求。
中國城市的等級化發展，使得城市建設的水平差異十分明顯。當城鄉居民在獲得更高收入后，也就有了選擇更好住房空間的機會。當他們沒有能力去特大城市和超大城市購買住房時，在三四線城市購房則成了最重要選擇，畢竟地縣級城市的優勢明顯地大于一般的鎮。
這也是各類型城市的房地產曾快速發展所具有的必要條件。即不同類型的人口，按照就業能力和收入水平，依據城市的等級和住房價格，選擇在不同城市買房。即使是收入不高的外出農民工，近幾年也出現一種趨勢，他們放棄原來回到農村建房的做法，轉而到縣城買房，甚至農村年輕人結婚條件也是要城里有一套住房。因為未來在縣城能讓子女得到更好的教育，讓家里的老人能有更好的醫療條件。這也是最近幾年農民工在各類城鎮購買住房的比例從原來的1%上升到20%左右的重要原因。
因城施政，允許創新
必須承認，中國長達幾十年的房地產紅利最近確實出現了中斷。畢竟人口收入增長趨勢也開始逐漸放緩，隨著各項政策的收緊，對無論哪一類城市的房地產都是巨大的壓力。
對于人口流入地區，為了應對房價上漲引發的社會不滿，采取了嚴厲的房價調控政策。還有一些地方，由于擔心人口流入過多，政府承擔不了未來公共服務的壓力等原因，主動控制房地產的發展。雖然這些城市因為基礎設施和公共服務資源的絕對優勢，以及充足的產業資源支撐，仍然具備承載更多人口的條件。
而對于更廣大的三四線城市，已經吃盡了房地產粗放發展的紅利，住房供給已過度飽和，也就必然成為政策調整的主要對象。對于這些城市的政府來說，一方面要確保繼續盡最大能力招商引資，另一方面還是希望繼續依靠房地產發展來緩解日益增長的財政壓力。
對于上述不同的兩類城市的發展，政策的目標應該有所區分。
從未來激活內循環、帶動消費和投資的潛力的角度出發，在人口流入和房價上漲地區，完全可以利用中心城區的空間外延，通過軌道交通連接周邊小城市，增加郊區住房供給，以緩解中低收入人口購房壓力，同時還可以帶動周邊中小城市的發展。
其實對于資源優勢和等級優勢特別突出的人口流入地區來說，目前的城市轉型需求并不是十分迫切。但是需要降低成本、改善營商環境，進一步吸引更多的創新型高端企業，因此政策目標顯然與人口流出地區有著本質上的不同。
在未來一定時期，這類城市對房地產的作用還要給予充分重視。更多地利用周邊的中小城市，來滿足中心城市中低收入人口對住房空間的需求。例如，通過戶籍管理制度改革，可以釋放一部分中小投資者未來的投資和消費潛力。提供多元化的消費和投資環境，利用周邊的中小城市疏解中心城市功能，充分發揮“都市圈”的空間作用，向周邊城市分解不同類型的居住空間和產業空間，甚至把一些大的企業引導到周邊城市。這些政策都可以促進中心城市與周邊中小城市的互動，在都市圈內形成按照市場化進行要素配置的合理空間格局。
而對于人口流出地區，可能需要另擇路徑，考慮如何在減少對房地產過度依賴的同時，降低招商引資成本，實現穩增長、保運轉以及保民生的政策，要解決的問題則要復雜得多。
這些城市本來就普遍存在優質資源短缺、區位條件較差、人力資源外流以及營商環境不佳等問題，對于房地產和對高等級城市發展模式的路徑依賴性比較強。這些城市可能尚處于工業化中前期的發展階段，因此更要圍繞如何利用成本優勢來提高對投資的吸引力，提升城市的包容性，盡可能創造更多就業空間等方面，制定與現實聯系比較緊密的政策。
同時，對未來農民工返鄉創業和回家鄉置業所產生新的住房需求，也要給予充分重視，并提供一定的發展空間。重點是在縣一級城市強化基礎設施建設和公共服務設施建設，不需要高大上，更注重普適性。
對于中小城市而言，引進高端企業的機會遠遠低于高等級城市。但是完全可以通過中小投資者的個性化投入，改變城市的面貌，形成新的發展模式與傳統文明的復歸，并且可以大大緩解地方政府財政面臨的壓力。
要實現這點，就需要盡量利用土地價格相對便宜的優勢，發揮中小投資者的作用。對入市的集體建設用地和國有土地，可以探索小塊土地拍賣、開發——甚至可以小到幾十平米的地塊。這樣做的好處是可以把閑置資源有效利用，提升土地利用空間，同時增加小投資者進入的可能性和積極性，可以為小塊土地使用者提供長期經營預期，進而帶動其品牌長期化、品質化的提升。更重要的是中小投資者同樣可以通過購買小塊土地來創造新的就業機會，這也曾經是原來沿海發達地區前店后廠的重要經營模式。
如果這一發展思路得以落地，政府從小塊土地拍賣中獲取的收益不亞于大規模地產開發的利益。但是難度在于，小塊土地的利用模式提高了城市政府的管理難度，對規劃和管理都提出了更高要求。
如果按照這種思路去探索人口流出地區的城市轉型，一方面需要城市政府對城市景觀思維重新理解和認識，擺脫過去照抄照搬大城市的發展模式慣性；另一方面則需要中央政府及相關部門允許城市政府大膽嘗試創新，而不是更多拘泥于一刀切的政策。
畢竟，沒有改革和突破何談實現城市轉型？而且這些轉型的探索對于中國突破正在面臨的經濟發展困境和確保增長具有重要現實意義。
文｜李鐵
來源：《財經》雜志
