11月4日，戴德梁行發布《北京自貿區 利好區域商業地產市場發展》報告，針對2020年9月21日國務院印發的《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》，深度解讀了北京自貿區四大關鍵詞及其將對北京寫字樓市場帶來的深遠影響。
北京自貿區實施范圍為119.68平方公里，涵蓋了三個片區，為了形成優勢互補且不構成內部競爭，三個區域的功能定位和主導產業各不相同。
戴德梁行北區研究部主管魏東表示：自貿區設立的目標是為了降低國際貿易成本，促進對外貿易和國際商務的發展，在自貿區建設中，服務業和金融業是中國自貿區的核心發展內容之一。我國多年的改革開放仍存在短板，具體體現在金融業、服務貿易以及數字貿易的開發尚不到位。而北京自貿區的設立正是圍繞這幾個短板來重點發展。
北京自貿區四大優勢
科技創新、服務業開放、數字經濟、京津冀協同發展是此次北京自由貿易試驗區總體方案的四個重要關鍵詞及亮點，在一定程度上反映出北京發展自由貿易試驗區的優勢和未來發展方向。
北京自貿區建立后，將與天津自貿區、河北自貿區一起深化產業發展，實現區域有效資源的優勢互補，并且北京重點打造的幾個園區及產業在京津冀一體化中都居于高端定位，能夠起到引領和帶動作用。未來，在《總體方案》的指導下，京津冀三地將依托北京大興國際機場的輻射作用，聯系也更加的緊密。也將圍繞科技創新、數字經濟及服務業開放三個重點方向發揮更大的優勢。
自貿區下的寫字樓市場迎來新機遇
根據自貿區實施范圍涵蓋的三大片區，輻射到寫字樓市場的主要商圈有中央商務區、中關村、北京經濟技術開發區和通州。
圖表來源：戴德梁行北京寫字樓第三季度報告
其中，中央商務區寫字樓存量占比最高，占全市寫字樓市場總存量的24.2%。短期來看，2021-2022年，中央商務區新增供應僅為9萬平方米，市場將主要以存量去化為主，隨著疫情的有效控制和租戶需求的穩步提升，商圈內租金和出租率下降的局面將得到有效緩解。長期來看，隨著中服地塊新項目的入市，中央商務區空置率將被推高，同質化競爭很可能致使業主采取降低租金預期的方式來吸引租戶。未來，隨著自貿區政策實施的逐步深入和金融業擴大開放的持續執行，將為跨境金融、數字金融企業迎來更多發展機遇，中央商務區寫字樓租賃市場需求將得到進一步提升。
除此之外，中關村、北京經濟技術開發區和通州商圈占全市寫字樓市場總存量比分別為9.1%，5.2%和0.7%，這四大商圈共占寫字樓總體量的40%。
未來，自貿區的建成將帶動云計算、大數據、人工智能、區塊鏈、物聯網、科技金融以及高端服務業等相關產業迎來更多發展機遇，而中關村作為北京高科技企業的主要聚集區，也將衍生出更多租賃需求。
未來，北京經濟技術開發區商圈寫字樓市場無新增供應入市。短期來看，市場租金和空置率將繼續保持現有水平。長期來看，隨著自貿區高端產業的片區定位和大興國際機場的啟用，商務服務、高端制造業、生物技術和大健康等產業將持續發展，將為北京經濟技術開發區寫字樓租賃市場帶來更多發展機會，屆時整體商圈空置率有望呈下調態勢。
通州商務區將繼續以聚集金融、高端服務業為重點，未來將成為北京寫字樓市場的主力商圈。同時隨著金融企業在通州區的大量聚集，也將帶動其他相關產業進駐通州。
戴德梁行大中華區副總裁、北區董事總經理王盛總結道："自貿區的成立所帶來的高端產業集聚、人才紅利激增、第三產業以及數字經濟的快速發展，都將成為北京整體寫字樓租賃市場乃至投資市場持續繁榮的催化劑。隨著自貿區發展政策的不斷落實，區內寫字樓將會迎來新的企業入駐，這將給北京寫字樓市場帶來新的支撐，長遠看北京寫字樓市場仍是值得投資者重點關注的區域。"
來源：戴德梁行
