大量中小房企虧損的同時，規模龍頭企業也面臨“增收不增利”的困局，毛利率下滑已是大勢所趨，短期未出現扭轉跡象。
“上漲輪不到，下跌排前列！地產股跌跌不休，你還在堅持嗎？”近期地產股的“慘烈”走勢，讓一個投資論壇中的股民叫苦連天，其中，超六成股民稱仍然持有、被虐到懷疑人生，但15%的股民已經“割肉”。
市場上，地產股的表現著實慘不忍睹，整體估值屢創新低，上漲的個股可謂鳳毛麟角。Wind數據顯示，今年房地產指數整體下跌6.57%，截至11月2日收盤，A股151家房地產上市公司平均市盈率10.32倍，不足全部A股市盈率21.81倍的一半，房地產平均市凈率僅1.87倍。
企業方面，龍頭萬科A股價年內跌9.90%，招商蛇口跌24.81%，綠地控股跌6.40%，新城控股跌10.52%，華夏幸福跌35.19%。
更為嚴峻的是，從三季報披露的數據來看，地產板塊依然沒有向市場展示出太多樂觀的跡象。據第一財經記者不完全統計，今年前三季度，至少25家A股上市房企深陷虧損泥潭，債務危機難以化解的泰禾集團，今年已虧損近20億元，平均每天虧717萬元，相當于北京西城區一套68平方米的二手房。
大量中小房企虧損的同時，規模龍頭企業也面臨“增收不增利”的困局，毛利率下滑已是大勢所趨，短期未出現扭轉跡象。
“在堅持房住不炒定位，保持房地產市場健康穩定發展的政策背景下，地價和房價被嚴格限制，房企盈利空間壓縮的現象或將會持續。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱。
25家房企前三季虧損
“今年工作太難做了，我們區域的營銷負責人已經在考慮離職。”深秋時節，華北某小房企員工告訴記者，距年底只剩兩個月，部門業績壓力與日俱增。
在新冠肺炎疫情沖擊下，無數中小房企都掙扎在“生死邊緣”。據A股上市房企披露的三季報數據，至少25家前九月凈利虧損，營收同樣齊齊暴跌。
虧損幅度在10億元以上的有泰禾集團、云南城投、ST新光、嘉凱城，前九月分別虧掉19.73億元、10.39億元、10.12億元、10.02億元。
其中，泰禾前三季度營收28.07億元，同比減少86.75%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-19.73億元，同比跌193.01%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-13.78億元，同比跌189.78%。
盡管今年泰禾支付給職工的現金較去年同期減少9.46億元、購買商品及支付的各項稅費同樣縮水，但因近期地產無集中交付項目，同時費用化利息支出增加，處置子公司確認投資收益減少，使其現金流進一步惡化。
截至九月末，泰禾短期借款48.87億，一年內到期的非流動負債651.34億元，期末現金及現金等價物僅25.27億元，短期資金缺口達674.95億元，比去年末的428.84億元再擴大246.11億元。
目前，泰禾未完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02共7筆債券本息的兌付；因存在質押融資違約，泰禾投資被司法強制執行而導致被動減持泰禾集團股份585.5萬股。
云南城投期內歸屬于上市公司股東的凈利潤-10.39億元；影視、地產業務雙雙受困的嘉凱城，前三季度實現營業收入約6.46億元，同比下降50.79%，歸屬于上市公司股東的凈利潤-10.02億元，同比下降127.70%。
上述兩家公司同樣存在資金缺口，期末云南城投短期借款29.14億元，一年內到期的非流動負債170.92億元，現金及現金等價物僅12.63億元；嘉凱城短期借款7.6億元，一年內到期的非流動負債27.38億元，賬面現金僅1.81億元。
虧損幅度過億元的還有新華聯、ST松江、南國置業、美好置業、南山控股，其中新華聯歸屬于上市公司股東的凈利潤-6.80億元，同比暴跌516.94%。
大公國際資信稱，2020年以來，新華聯控股已構成多期債券違約及利息展期及遞延支付，且逾期債務仍未償還。綜合來看，新華聯控股經營不確定性很大，難以保證債務及利息的到期兌付。
規模房企盈利能力有限
值得注意的是，隨著行業競爭越發激烈，規模房企也難逃業績“黑天鵝”。譬如華夏幸福，前三季度實現營業收入567.34億元，同比下降11.79%；歸屬上市股東凈利潤72.8億元，同比下降25.30%。
2018年華夏幸福引入平安做股東，暫緩資金危機。該集團承諾，以2017 年凈利潤為基數，2018~2020年的歸母凈利增速分別不低于30%、65%和105%，同期歸母凈利分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。
過去兩年，華夏幸福均踩線完成業績承諾。但截至今年三季度末，集團歸母凈利潤指標完成率只有40.5%，如果未完成對賭協議相關指標，華夏幸福的母公司華夏控股將對平安進行現金補償。
業績承壓，致使其現金流狀況進一步緊張。期末華夏幸福短期借款342.64億元，一年內到期非流動負債597.62億元，在手貨幣資金僅386億元；剔除預收款后的資產負債率76.5%，凈負債率達196.5%。
招商蛇口同樣盈利不佳，期內營收501.18億元，同比增長96.21%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤21.92億元，同比大幅減少56.96%。
就房企利潤齊齊暴跌，貝殼研究院高級分析師潘浩告訴記者，受疫情影響，今年房企用“以價換量”的方式對沖停滯期的業績損失，并將銷售速度更快的低利潤剛需產品集中入市；在房住不炒基調下，各城限價地塊入市，地價占銷售價格的比重不斷上升，拉低房企的利潤水平。
相較而言，頭部企業抗風險能力較強，多家已追回去年的業績水平。
A股板塊房企營收規模位于前列的有萬科A、綠地控股、保利地產、新城控股、金科股份、中南建設等，期內分別營收2415億元、3211億元、1175億元、701億元、477億元、459億元。
即便如此，上述房企也難逃利潤空間下行的命運。譬如新城控股，前九月營收701億元，同比增長137.11%；但歸屬于上市公司股東的凈利潤僅47.36億元，同比增長26.91%，實際利潤空間被大量吞噬。
類似的還有榮盛發展，期內營收同比增長12.42%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少9.88%；華發股份營收同比增加47.97%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比僅增1.45%。
利潤率仍處下降趨勢
實際上，房企盈利水平下降，已是行業普遍趨勢。貝殼研究院數據顯示，10月末百余家A股上市房企發布三季度財報，其中涉及百強房企21家，這21家房企第三季度平均毛利率28.0%，較上年同期下降13.5%。
陳霄表示，在今年疫情影響下，多城接連出臺調控政策，對土地價格和銷售價格嚴控，銷售溢價下滑，盈利空間縮窄；同時多數房企業績完成度不佳，抓緊時機積極推盤出新，降價促銷力度加大，導致其盈利空間繼續收窄。
貝殼研究院也認為，房地產行業利潤水平不斷下滑，一方面是由于地價成本逐漸走高；另一方面，房企開展促銷讓利活動，有損其盈利水平。萬科、招商蛇口等多家房企表示，至年末企業毛利水平有進一步下降的可能。
上海易居房地產研究院報告數據顯示，今年前三季度，全國100個城市居住用地價格為5937元/平方米，同比上漲6.9%；4個一線城市居住用地價格為17268元/平方米，同比上漲19.0%。
自2018年以來，房企此前拿下的高價地進入結轉期，多數企業盈利開始承壓；今年二季度以來，土地市場火熱，高溢價地成交不斷，這些項目未來也將陸續體現在企業盈利上，繼續對其利潤率產生影響。
潘浩告訴記者，如果將房企以價換量作為短期成因，那房企銷售成本的上升將成為行業中長期的趨勢。房企盈利水平受供應端的結構性影響，會出現階段性波動，但行業整體利潤水平下降是發展趨勢。
隨著“三道紅線”落地在即，房企靠金融杠桿彎道超車已不再可能。貝殼研究院數據顯示，今年前十月，房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，增幅較2019年同期大幅收窄20%。這意味著，房企在金融監管升級過渡期內，將面臨降負債與沖業績的雙重考驗。
資本市場已嗅到風向。wind數據顯示，自年初至10月30日，地產行業總市值縮水2898億元。“三道紅線已經成為新的起點，內卷化的融資和拿地競爭將告一段落。”中信證券稱，目前房企購入土地的潛在盈利水平已見底，2021年后年業績增速20％以上的企業將屬鳳毛麟角。
記者了解到，因生存環境日漸逼仄，有華北本土企業決定剝離地產業務，集中精力做旗下能源制造業板塊。被淘汰出局，已是一些小房企的必然命運。仍在堅守的房企，將面臨更激烈的殊死搏殺。
來源：第一財經
編輯：wangdc
