不同于增量時代的開發邏輯，存量時代開發商需要頂層思維的轉變，從短平快、高杠桿、高回報的收益邏輯，切換到低杠桿、低回報、大投入周期的邏輯。
步入存量時代，房地產市場的參與者不得不轉換思路，已經有眾多房企開始布局存量物業。不同于增量時代的開發邏輯，存量時代開發商需要頂層思維的轉變，從短平快、高杠桿、高回報的收益邏輯，切換到低杠桿、低回報、大投入周期的邏輯。對于企業來說，既需要理清各種存量物業的發展前景，更要確定相關業務的盈利模式，才能在新賽道上獲得?遠的發展。
房企開始布局存量物業
當前，中國房地產市場正在發生的巨大改變，由“增量時代” 向“存量時代”轉換，面對主賽道的切換，房企需要做出戰略調整。明源地產研究院副院樂在接受《華夏時報》記者采訪時表示，隨著城市化的發展，很多一二線城市已經進入到了存量時代，土地招拍掛成本太高，目前市場上已經沒有太多新增土地了，節地利用、減量開發是當下主導趨勢。通過城市更新的方式，導入產業，做一些存量改造，對于未來房企拿地會有幫助。現在目前的存量市場規模可以超過10萬億，存量戰略是很多房企的第二發展曲線。
在近日舉辦的2020觀點商業年會上，睿星資本中國董事總經理?千里表示，從存量資產?度來看，房子今天是新的，十年以后必定是舊的，這就有一個翻新和再次改造的機會，重新把一個樓宇運營起來，從而提升空間價值。任何的存量資產走到最后都是城市更新，相信存量資產就是相信城市的價值，相信城市的地位。
綠地金融控股集團首席戰略官李想也提到，存量時代房地產的產業鏈在進一步細化，投資商、運營商、開發商，三者分離的趨勢越來越明顯，投融資模式、商業模式也在進一步轉型。近期“三條紅線”的提出，進一步提升了房企存量資產轉型的緊迫性和必要性。
面對市場變局，實際上許多房企目前已經開啟了存量物業的布局，克而瑞地產研究中心的數據顯示，TOP30上市房企均有不同程度布局存量物業。具體來看，購物中心、寫字樓、酒店這三種類型最受房企?睞，約有90%的房企布局了購物中心及寫字樓，約87%的房企布局了酒店。此外，?租公寓或服務式公寓也頗受房企歡迎，占比達到了約53%，而文旅、產業園、醫療養老、物流等也均有所布局，產品類型豐富。具體而言，雖然大多數企業都布局有購物中心、寫字樓及酒店，但具體來看，部分企業仍有不同側重。購物中心已成為大多數房企的商業發展戰略，并隨著一二線城市核心區域的商場飽和，有朝著近郊更小體量的社區商業發展的趨勢。寫字樓也是多數房企的選擇，目前房企布局的大部分寫字樓都是作為旗下商業綜合體的配套，僅有少數為CBD區域的純寫字樓項目。
長租公寓也成為房企布局存量資產的新寵，2019年后，長租公寓關注度雖有所降溫，但仍有不少企業表示將加速布局?租業務。此外，很多房企也開發了城市更新業務，上述機構數據顯示，四成百強上市房企、過半50強上市房企的城市更新業務已成規模，房企城市更新潛在土儲建面最高約1億平方米，行業規模持續擴大。典型的企業有奧園、時代中國、富力等房企，開始積極簽約城市更新改造項目。“存量開發的利潤跟增量開發是沒法比的。”?樂表示，增量開發的利潤以前是15%，這幾年慢慢降到了10%，今年很多房企的利潤率甚至降為了個位數，這個時候房企才會愿意把眼光關注到存量市場。存量開發的利潤率可能在4%、5%或者8%左右，目前看起來沒有房地產開發賺錢，但可以獲得持續穩定的現金流，代表了未來一個指數級的增?趨勢。
房企運營思路發生轉變
不同于增量時代的開發邏輯，存量時代需要新的運營思路。對于企業來說，需要理清各種存量物業的發展前景，更要確定相關業務的盈利模式，才能在存量時代步入新的發展賽道。 存量時代下，房企的運營思路要發生哪些改變呢??樂表示，增量市場是依靠規模和資源來支撐的，有了規模才有發展，所以很多房企要沖千億?檻。行業發展到目前階段，依靠土地紅利、市場紅利的時代已經過去，接下來需要依靠的是運營能力，包括設計能力、改造能力、客戶洞察能力、資本運作能力等多個方面。開發商首先面對的就是頂層思維的轉變，從短平快、高杠桿、高回報的收益邏輯，切換到低杠桿、低回報、大投入?周期的邏輯。其次面對的是配套的組織保障和績效考核等體制，最后面對的才是各項能力的提升。
具體到商業地產的運營，黑石集團董事總經理陳宇在上述論壇上表示，房地產投資需要看現金流和收益率，商業地產對于很多?線基金有很大的吸引力，因為它的現金流非常穩定，現在商業地產的估值相對于其他的物業來說是有很大空間的，持有商業地產也非常考驗合作方的運營能力，以及團隊對?線預判的能力。
克而瑞地產研究中心分析，整體來看，隨著政策的各方位收緊以及存量時代的到來，房企的多元轉型是“箭在弦上，不得不發”，布局的存量資產類型也廣泛多樣。然而對于大多數房企而言，要在存量領域找到一個與原有住宅業務利潤規模相當的行業絕非易事，不管是?租還是辦公、文旅還是養老醫療等，這些業務要么規模有限、利潤微薄，要么周期漫?、?險較大。對于房企而言，不僅要看清相關業務的發展前景，更要確定明確的盈利模式，方可在存量時代下找到可持續性發展的生存之道。
至于存量時代下，房企未來的發展方向，?樂分析，在未來的5-10年內，將會是增量與存量并軌的時期，也是房企搶跑存量，先發制人的窗口期。未來房地產市場一定是以REITs為主體的基金和相關金融機構為主的，對標海外市場，美國86%比例的都是REITs，日本72%比例的是REITs和綜合性的房企，新加坡67%比例的REITs，這些代表了中國房地產行業未來的發展方向。
來源：華夏時報
編輯：wangdc
