為維護商品房買賣雙方合法權益，從源頭杜絕爛尾樓的產生，今年以來，多個省市已出臺加強商品房預售資金監管的政策。
12月8日，四川省成都市人民政府辦公廳印發《成都市商品房預售款監管辦法的通知》（簡稱《通知》），《通知》顯示，預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤并根據信用等級動態調整監管額度，對于預收款將實行專戶存儲、全程監管，如果開發商違反相關規定，在其整改期間將暫停預售商品房網簽備案系統使用權限。
同日，廣東省佛山市住建局也印發了《佛山市商品房預售款監督管理實施辦法》，《辦法》顯示，為進一步完善商品房預售款的監督管理，房地產開發企業在申請商品房預售許可前開設商品房預售款專用賬戶，存入監管賬戶的商品房預售款優先保障項目竣工。開發商留存監管及可提取使用的額度，視項目建設進展而定。
可以看到的是，除了成都、佛山，今年以來已有多地出臺加強商品房預售資金監管的新規。業內人士認為，由于國內的新房實行預售制度，部分城市頻頻出現爛尾樓現象，爛尾樓不僅影響城市市容，更侵犯了購房者的權益，加強商品房預售資金監管，確保預售資金專款專用，可減少“爛尾”等情形發生。
26個省市出臺新政加強預售資金監管
所謂預售資金，主要包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款。而商品房預售資金監管，主要是由房地產行政主管部門會同監管銀行對房企商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發企業須將預售資金存入監管銀行專用監管賬戶，且只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。
以成都為例，成都市住建局要求，預售款監管遵循專戶存儲、�？顚Ｓ�、全程監管、節點控制、多方監督的原則。預售款的監管期限則是自商品房取得預售許可證之日起，至完成工程并聯竣工驗收合格后商品房集中交付止。
佛山則在新政中明確，商品房預售款應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得在監管賬戶之外收存預售款。當項目完成商品房首次登記并達到預購人可單方辦理轉移登記的條件時，房地產開發企業可持區不動產登記部門出具的相關文件向監管銀行申請解除商品房預售款監管。
據貝殼研究院最新統計，2020年以來，已有26個省市出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則，且內容主要集中于四個方面：一是，要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶；二是，要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議；三是，對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度；四是，在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。
要求房企開設資金監管專用賬戶，對房企實行差別化資金監管
要求房企開設資金監管專用賬戶已成為商品房預售資金監管的重要一環。
今年以來，桂林、福州、銀川、石家莊等多個城市印發的商品房預售資金監管辦法中，均規定房地產開發企業申請商品房預售許可前，應選擇商業銀行（簡稱監管銀行）按照中國人民銀行開立專用賬戶的相關規定，開立商品房預售資金監管賬戶；并按照一次商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則，由監管機構、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂商品房預售資金監管協議。
不過，惠州、衢州的《監管辦法》規定一個開發項目最多開設不超過兩個賬戶，汕頭市每個商品房項目（含分期建設項目）的專用帳戶總數最多可有3個。
同時，部分城市規定開發企業需簽訂兩方或三方監管協議。例如，長沙、惠州規定開發企業需與監管銀行簽訂監管協議，汕頭、桂林、銀川、石家莊等規定開發企業需與監管銀行、監管部門簽訂三方協議，協議內容主要涵蓋預售資金的監管范圍、使用情況、監管方式等。
在預售資金監管額度上，不少城市也實行差別化資金監管。舉例來說，長沙、惠州、長春、荊州、汕頭等城市規定根據房地產開發企業的信用狀況、綜合實力等情況，實行差別化管理。具體來說，對信用較好、綜合實力較強的房地產開發企業，降低資金監管比例，對信用較差、未正常履約的房地產開發企業按較高額度予以監管。
從預售資金的留存比例看，不同城市在取得預售許可證、建設層數、主體結構封頂、竣工驗收、交付使用等不同節點設置不同的監管留存比例。總體來看，銀川、福州的監管力度較大，以主體結構封頂為節點看，預售資金留存比例要求分別為30%和40%。桂林、長沙的監管力度相對較低，以結構封頂為節點看，預售資金留存比例要求分別為10%和8%。以竣工驗收為節點看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%，福州資金留存比例要求最高，為15%。圖片來源：各城市政府官方網站、貝殼研究院整理
圖片來源：各城市政府官方網站、貝殼研究院整理
此前據媒體報道，在一些對商品房預售資金監管的城市中，仍有不少房企通過挪用商品房預售資金的方式拆東墻補西墻。
不過，從近期發布商品房預售資金監管的辦法來看，房企等違規的成本正不斷加大。
唐山市出臺的新政中提到，如果房地產開發企業違反商品房預售資金監管的行為，住房和城鄉建設行政部門將書面通知監管銀行暫停撥付監管賬戶內的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協調相關部門監督監管賬戶內資金的使用。
成都市則明確，開發企業違反規定的，在其整改期間，暫停預售商品房網簽備案系統使用權限；逾期未整改到位的，予以通報批評、納入成都信用網公開披露并抄送企業總部；情節嚴重的，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。
預售商品房買賣帶來的合同糾紛只增不減
值得一提的是，多地實行商品房預售資金監管的情況下，預售商品房買賣中仍存在不少糾紛，由此帶來的取消商品房預售制度呼聲再起。
據北京盈科（上海）律師事務所統計，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。
從最近兩年的數據看，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數量只增未減。
按照北京盈科（上海）律師事務所的數據，2019年度全國涉訴案件達82662件（根據檢索標準“案由：商品房預售合同糾紛”、“結案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2018年度增長6316件，漲幅高達8%。
從地區分布來看，廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預售合同糾紛數量位于全國前列，為2019年全國各省市同類糾紛數量排名前五位，占同類糾紛總量的52.84%。
“國內的新房實行預售制度，預售解決了中國房地產市場快速發展階段的資金需求問題，但本身也存在項目爛尾風險等問題，近期有聲音取消預售，但從房地產實際情況看，如果一刀切房企會存在非常大的資金壓力，并不利于樓市的穩定，加強預售資金監管，把控好額度提取節點會更有利于杜絕項目產生問題”，58安居客房產研究院分院院長張波說道。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，近期，在融資環境趨緊下，越來越多的城市加強商品房預售資金的監管，避免開發商拿到回款后跑路現象的發生，在三道紅線壓頂下，行業資金壓力更甚，建立商品房資金監管的細化制度尤其重要。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
