據戴德梁行報告數據分析，深圳大宗交易規模在2019年首次突破500億元達到507億元，同比增長77%。這一交易額占據了全國市場的19%，占比相較2018年上升了10個百分點。
從最近三年的成交業態來觀察，寫字樓是深圳大宗交易市場里最受投資者青睞的標的，成交額占比從2017年的37%一路上升到2019年的76%。2019年，深圳共有31宗大宗交易，其中寫字樓就占據了19宗。
同時，2019年深圳寫字樓市場的主要指標均不及上年，按照戴德梁行統計，全年深圳寫字樓累計吸納量僅10.17萬平方米，同比收縮了77.7%，市場壓力可見一斑。
在需求疲軟的影響下，2019年深圳寫字樓空置率漲至22.04%，同比上升了6.33個百分點。通過不斷調整租金及租賃策略，成為寫字樓業主的新選擇，2019年末，深圳甲級寫字樓租金連續四個季度環比回落，同比則下跌12.3%。
在這樣背景下，深圳寫字樓大宗交易仍存在市場購買力——一方面在全國范圍內，深圳的營商環境與競爭實力較強；另一方面，正如中信保誠一樣，2019年深圳大宗交易背后的買家，更多是有自用需求的企業。
根據戴德梁行的數據，如果按成交宗數來估算，2019年投資型買家與自用型買家的占比分別為是 52%和39%。
與此同時，從2018年開始，深圳的寫字樓市場開始釋放大量整售型物業。總部物業成為未來深圳寫字樓供應的新主流，這也是戴德梁行深圳公司副總經理、華南區寫字樓部及企業服務部高級董事羅進良在研究中所得出來的結論。
相比其他三大一線城市，深圳的總部物業數量更多。羅進良提供的數據顯示，近五年來，深圳已落成的總部寫字樓大廈共有30棟總（250萬平方米）。其中，金融總部占比高達50%，能源行業總部占比20%，TMT行業總部占比13%，而房地產+多元化總部則占比8%。
未來五年，深圳寫字樓市場預計新增供應853.39萬平方米，其中440萬平方米是總部物業。而且按照預計，這里面60%-70%將面向市場。
總部物業的供應加大及市場需求較旺盛是大宗交易市場活躍的因素之一。這也促使如今開發商在寫字樓產品的前期規劃中，會優先考量到底應該打造成適合總部使用的，還是應該打造成與機構合作的類型。這些考量直接決定后期產品類型是大物業還是小物業。
以位于深圳羅湖區的城市更新項目招商中環為例，最初的業態排布中，有60多萬平方米是寫字樓。“早在前期規劃中，招商蛇口就很擔心這么大體量的寫字樓面積入市后難以消化。”一位接近項目的知情人士告訴經濟觀察網。
在經過仔細調研后，招商蛇口試水一個方法，先規劃幾棟面積大約2萬平方米左右的小獨棟寫字樓，整售給浦發銀行、深圳羅湖區政府以及本地一家實業企業。隨后這種整售模式徹底開啟，最近，招商中環又將一棟建面約5萬平方米的寫字樓整體出讓給中國燃氣。
值得關注的是，整體市場價格回調是深圳大宗交易最終能夠促成的核心。戴德梁行華南區資本市場部主管陳俊儒2019年所觀測到的所有大宗交易，價格相比2018年至少都下降了10%-15%。
來源：經濟觀察報
編輯：wangdc