2020年伊始爆發的新型冠狀病毒（新冠）由于其強擴散性對北京乃至中國帶來了巨大影響。截止到2月9日，北京共產生確診病例337例，疑似病例207例。新冠的影響反映在整個經濟的方方面面，出于控制疫情而進行的隔離導致人員不能按時返工，春節期間消費大幅下滑。此外，交通運輸、物流、旅游、文娛等行業均受到不同程度打擊。
根據經濟學人智庫的預測，新冠的爆發將會較大程度的影響2020年中國GDP的增速，如疫情能夠在三月底控制住，則GDP增速將下降為5.4%，如延長至六月則增速將僅為4.5%（圖一）。
經過近20年的發展，同2003年相比，中國的經濟發生了巨大的變化，對外貿易依存度從2003年的51.89%降低到2019年上半年的32.5%（圖二）。目前中國當前的經濟正面臨減速換擋期，且經濟從原有的以出口為導向轉為以內需為導向。2003年非典過后，強勁的出口迅速彌補了非典給經濟造成的損失，即便有非典的影響，當年GDP增速仍保持了10%的增長。而目前，中國經濟主要依靠內需拉動，同時，現今的國際形勢更為復雜，中國面對的國內國際挑戰較2003年更為嚴峻，因此新冠打擊之下經濟恢復的周期會較2003年非典更為漫長。
寫字樓市場
現狀-需求疲軟、租金下行壓力、空置率上升、未來供應量大
自2018年四季度，北京寫字樓市場租賃成交開始出現小幅下滑，租金也自此出現下調趨勢。2019年全年，北京寫字樓租賃市場仍表現平平，全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬和12.7萬平方米，分別為近十年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。截止至2019年年底，北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別較2018年同期下降4.4%和2.7%。同時，2019年北京寫字樓市場迎來了供應高峰，全年新增供應高達101.8萬平方米，是繼2007年和2016年之后又一次超百萬。至此，2019年年末，北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別較2018年底上升5.1和3.8個百分點，達13.5%和7.6%。未來三年，北京寫字樓市場仍將有約300萬平方米的新增供應投放市場，而僅2020年新增供應就預計將達到150萬平方米。
疫情對北京寫字樓市場帶來挑戰
1、在2019年北京寫字樓市場表現平淡的背景下，2020年一季度，“新冠”疫情的到來為北京寫字樓市場帶來了新的挑戰。
2、對于企業租戶而言，由于疫情正處于上升期，節后復工讓遠程和家庭辦公成為目前大多企業租戶的首選，辦公室租金和員工工資成為目前企業需要承擔的主要成本。
3、對于開發商而言，需要承受的經濟壓力也相對嚴峻。其一，為了應對疫情，避免租戶流失，則需提供更加健康安全的辦公環境，這樣勢必會支付更多的成本在樓宇防疫和管理層面；其二，受疫情爆發影響，許多開發商的在建項目都處于停滯狀態，由此帶來的經濟損失也不容小窺；其三，疫情尚未結束，大部分企業租戶都處于敏感期，使得原本一些選址和擴張需求都處于暫緩狀態。
4、對于北京寫字樓市場而言，由于疫情完全消退尚需時日，除了暫緩選址需求，或會選擇重新考慮更加智能靈活的辦公策略。至此直接受到影響的就是北京寫字樓整體市場租賃需求的明顯放緩和租金的持續下調。
北京出臺16條措施減輕疫情對中小微企業生產經營影響
對此，政府出臺多項舉措來緩解企業面臨的經濟壓力。2月5日，北京市人民政府辦公廳發布關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續健康發展的16條措施（表一）。
新冠帶來的機遇
“新冠”疫情的到來，無論是業主方還是租戶方都開始深思更加健康和合理的工作環境和模式。能為企業提供靈活辦公模式的租賃策略將成為租戶選址的必要考量因素。未來，支持靈活辦公模式的遠程虛擬、互聯互通、大數據等技術領域將迎來更多發展機遇。同時相關領域如遠程醫療、在線問診、醫藥健康、線上教育、企業服務、生鮮電商、線上娛樂等行業也將迎來更多發展機會，或將為寫字樓市場帶來新的租賃需求。
未來趨勢
對比2003年非典期間北京寫字樓市場的影響，可以很明顯的看到，03年非典時期北京寫字樓市場吸納量和租金受影響較大，市場凈吸納量較2002年同比下降79.8%（圖三），而租金較2002年同比下降了38.4%（圖四）。同時，新增供應也由于停工影響有小幅縮減，較2002年同比下降23.8%，但空置率則未發現有明顯大幅上升趨勢，在小幅新增供應前提下，較2002年僅上升1個百分點，當時市場并未出現大面積退租現象，租戶承租能力相對穩定。市場于04年開始回暖，尤其是市場凈吸納量回升到了2003年的7倍以上。
由于目前北京疫情尚未消退和持續受到經濟下行壓力影響，我們預計，短期內租賃需求將繼續放緩，租金水平也將繼續小幅下降。與此同時，雖然目前在建項目處于停工狀態，但倘若一些項目仍如期入市，預計空置率也將被進一步推高。由于這次“新冠”疫情與03年非典有所不同，北京并非本次疫情的主要爆發區，加之在政府的嚴格防控和力度強大的背景下，我們預計長期來看此次疫情對北京寫字樓市場影響不會太大，市場將在兩到三個季度后將逐漸回暖。
關于疫情對行業的影響，結合03年非典時期數據看來，線下服務業如體育業、零售業、文化和娛樂業、住宿餐飲和批發等行業受到沖擊比較大，其他行業受到沖擊則相對較小。而北京三大主力成交行業為高科技業、金融業和專業服務業，常年來成交總和基本保持在全行業成交的60%以上。綜合來看，此次疫情對北京寫字樓租賃市場成交影響雖不可避免，但不用過于悲觀。
未來，從租戶層面來看，租戶在寫字樓選址時，將對辦公樓宇的中央空調、新風換氣系統和硬件水平提出更高的要求，也更加看重業主能否在非常時期為其實現靈活的辦公環境提供應急策略支持。而對于開發商而言，擁有更高的樓宇硬件設備、智能化、人性化和優質的物業管理水平將成為其未來發展的主要競爭力。
來源：戴德梁行
