2019年經濟遇冷，商辦租戶的產業結構的變化已非常明顯。一線城市商辦租賃市場已進入到了買家市場，其間的商辦租售渠道費用居高不下，而此次疫情更會加速產業結構調整，從而導致存量商辦資產上半年現金流受到較大的租戶業態調整影響。因此業主方在做資產處置和運營過程中，應學會捕捉行業趨勢，快速調整自身的運營策略，從而降低資產運營風險。基于世聯君匯的全鏈條商辦運營經驗，我們從關注產業變化、產業鏈條中核心價值環節來搭建租戶的結構。就近期市場中租戶行業的變化趨勢，北京世聯君匯梳理了下行和上行行業對資產運營的影響：
上篇：下行行業租戶應根據經營狀況及時調改空間功能
1.曾經的傳統線下休閑服務&娛樂消費行業已處在下行趨勢
數據來源：申萬宏源，2003/4/16-2003/4/25行業指數漲跌
(1) 傳統休閑娛樂行業，開始集中倒閉
K歌之王：位于工體的著名KTV宣布倒閉。曾經排名北京的KTV行業第一名的k歌之王，在2月初宣布與員工解除勞動合同。我們認為隨著00后年輕一代消費群體的崛起，個人定制化娛樂消費、場景體驗式消費、線上互動娛樂消費隨之增長，而傳統的線下綜合性KTV、傳統夜店酒吧的消費群體已偏離現代年輕人的選擇偏好。而隨著疫情到來，更加加重了傳統線下娛樂行業的經營。從而此類業態不僅僅是K歌之王，今后會有一批KTV門店關閉。
魅KTV：原桔子水晶CEO吳海投資的連鎖KTV，稱帳上僅有1200萬現金，只能支撐2個月的剛性支出成本。
(2) 酒店、旅行社、餐飲（咖啡）、院線是剛性消費需求，資產方應給予短期免租
酒店全面停業，但一季度本為酒店淡季，影響相對中等；后續持續關注復工時間帶來的商旅需求的改善；酒店連鎖方面，華住、錦江、首旅、格林等酒店集團推出免費退改政策，同時華住、開元對旗下部分酒店實施免征加盟管理費，保障加盟業主權益。資產端的業主可適當減租、免租使承租酒店度過難關；
餐飲業面臨庫存、工資、房租的剛性壓力，租戶層面可以參考西貝、青年餐廳、咖啡等品牌企業與盒馬、美團、餓了么等加大合作力度，尋求金融端短期支持，從而維持企業正常運轉；資產端業主應積極協助中小企業對接區域政府平臺，在員工社保、企業減稅、減免租層面進行協助
圖: 世聯文創工體園區中“復煮咖啡”店春節后快速調整線上定價策略，依靠線上平臺在疫情期仍有平常1/2的銷量
(3) 文化產業細分中，內容創作、創意設計領、文化消費終端波動下行
2019年全年，北京文化投資、創意設計、內容生產等文化細分領域遭受行業寒冬，產業收入增速大幅下滑。尤其是聚焦于傳統影視、電視劇制作、傳統廣告的行業更會受到疫情的影響，制作發行公司項目延后上映會影響現金回流節奏，劇集和綜藝等制作公司項目拍攝時間延后也會后續產能釋放節奏產生影響。
內容創作、廣告設計等細分行業在空間上，在空間上主要布局在北京東部各大文創園區內，行業的增速下滑會影響東部文創園租賃的吸納速度；針對此，一是各文創園資產端要做精做細自身園區的細分定位，保持在供過于求的園區運營市場中自身的競爭能力；二是及時調整靈活多變的租賃策略；
文化產業并非全部為下行趨勢，隨著今日頭條、一點咨詢等信息分發平臺的崛起，我們不僅看到該類產業在統計數據上的大幅上漲（信息服務、傳播渠道），我們更看到該類產業所需大量人力密集型的編輯崗位和智能算法技術崗位相結合，從而使得該類企業紛紛選址在科研資源集中的地區并迅速擴大其選址規模和資產購買需求（例如2019年以來，字節跳動扎根于中關村-知春路區域，不斷的在擴租中航廣場、新租希格瑪大廈、購買中坤廣場等一系列資產動作）
(4) 股權一級投資市場大幅下滑，導致自身無造血能力的早中期TMT、節能環保等領域租戶退租、減租增加
2019年一級市場經歷了比預期更差的大環境，倒逼一級市場回歸理性投資與價值投資。我們看到更多的一級投資案例回歸到了醫療、企業服務、高端制造等行業賽道，而VR、AI等領域相對以往融資額減半。
個別地區因過于聚焦非成熟科技企業及商圈供給量過剩，例如北京望京——酒仙橋商圈，在投資寒冬的打擊下，原以投資驅動為主的大類科技租戶紛紛減租、縮租，從而導致該區域資產租賃承壓
針對此類地區的寫字樓業主方，應可能分散租戶行業業態，規避單一業態受經濟波動影響；并盡可能調整業主心態，回歸為租戶創造產品、物業價值服務。
圖：2019年國內一級市場融資趨勢圖——融資額相對以往減辦
科技產業、節能環保產業中較依賴大量投資的產業：我們看到上一年，隨著投資下行，本身無造血能力的節能環保、大企業投資的新物流等尚未成型的科技企業，大面積減租、退租。
下篇：對于上升行業的租戶要予以政策支持及并匹配相應的租戶需求
（1）宅家娛樂消費行業的快速上升
網易、騰訊代表性線上手游疫情期間對比
休閑類線上游戲受眾廣泛，能滿足各年齡層用戶娛樂需求，且能對民眾線下聚會產生替代效應；且游戲類公司主要成本聚焦于精準投放、前期人工研發，相對來講房租成本占比不大；業主租賃端可關注此類租戶年后擴張趨勢；
線上視聽娛樂，關注龍頭企業周邊園區的擴張和產業鏈整合機遇；視聽娛樂需求從線下轉移至線上，全國衛視減少娛樂性節目，用戶視聽需求進一步由傳統媒體轉移至網生平臺，短視頻、長視頻、OTT 等均受益于疫情。
線上視聽娛樂產業布局，在空間上聚焦于北京大中關村的清華科技園（快手）、知春路（騰訊視頻）、知春路（字節跳動）、三里屯（愛奇藝）等區位。租賃服務及資產業主方，應關注圍繞龍頭視聽企業對產業鏈功能不斷整合（信息技術、版權、線上傳媒、拍攝直播、藝人經紀）帶來的空間資產的租賃機遇
圖：愛奇藝在工體正在改造的創意媒體綜合體（產品案例）
愛奇藝創意中心2019年已開始規劃改造建設，該項目作為愛奇藝北京首個集影視節目制作、演播候播錄音錄像、放映排練、會議辦公于一體的全產業鏈式綜合媒體綜合體，位于北京工人體育場院內，建筑面積達11000平方米；因涵蓋多功能媒體制作空間，傳統的寫字樓并不能滿足愛奇藝的需求，所以愛奇藝選擇將原工體一體育場館進行改造適應新的創新業態。
(2) 線上教育行業的快速整合上升，帶來大宗租賃和企業端資產購買需求
因為沒有物理空間上的接觸，在新冠病毒疫情防控嚴密線下教學無法開展的情況下，課后培訓開啟大規模從線下轉線上的進程。線上教育將進入規模快速擴張且盈利提升的通道。
此前在線教育獲客成本在2000-4000元，假設此次線下轉線上由用戶大規模自發驅動，而并不依靠教培機構通過營銷獲客，則節省的營銷成本可使線上的利潤率大幅提升，從而有利于在線教育企業規模化擴張。
世聯君匯在2019年第四季度，分別在北京、西安、深圳等地區完成了多項在線教育企業的大宗租賃交易、擴租及資產交易。針對在線教育企業的選址，目前企業更加關注商辦類項目的擴租、租約設置靈活性以及產品本身大空間的適用性。部分資金充裕的在線教育企業，根據投資人的訴求，還有購買重資產的財務上的安排，可以關注一二線城市IT類產業園中吸引該類企業的業務機會。
(3) 關注央國企層面新設產業部門，及匹配性商辦租賃策略
2019年下半年起，我們在北京市場上看到央國企涉及新經濟領域的行為逐步增加，例如某央企聯合保險公司設立大健康數據服務中心，某委設立高精尖人才交流中心，某國企投資新能源產業后設立新的辦公室，等等。
央國企新設產業部門，不會因為疫情原因全面停歇，但其內部報批流程（如合約流程、裝修改造流程）會變得異常復雜。所以在資產端，建議面對信用度高的央國企，可以為其提供定制裝修服務或整合類似“世聯空間”運營商提供拎包入駐整合服務，便于此類企業的內部租賃決策。
(4) 實體產業受疫情較小，運營商及租賃服務企業可布局該類產業聚集處
2019年一級市場轉向價值投資策略以及地方政府高度重視高精尖實體產業的發展，對聚焦實體產業鏈的商辦核心區帶來增益；
疫情對制造業產業集聚區相對影響較小，同時核心商圈高承租壓力的寫字樓/園區里的企業會因為企業經營原因，部分搬遷至承租壓力較低的區域，我們建議關注類似北京亦莊核心區、豐臺總部基地核心區優質商辦辦公樓里的實體產業的營銷、研發、中臺等環節。
(5) 電商產業鏈服務及生鮮電商部門崛起：
疫情當下隔離防護，到家需求井噴。受疫情影響，市場需求高于往年，不少超市和生鮮連鎖出現果蔬銷量驟增的情況，商超企業均提前做好了春節民生商品囤貨計劃，在門店端、物流端、外倉端等不同環節案例，對人們所需剛需產品做足了儲備。
在此形式之下，疫情期及之后一段時間，生鮮電商首先會迎來大幅逆勢擴張；例如每日優鮮、多點、永輝生活、盒馬、叮咚買菜等紛紛布局1-3公里居民生活圈，有利于社區門店、社區倉儲等資產業態更換，資產投資者及運營商可重點關注原先社區中暗鋪和倉儲的價值提升。
我們的結論
疫情加快了社會產業結構的不斷變化，業主方要及時的調整租賃業態和租賃策略以匹配新的需求：
建議對遺留裝修部分進行調整，以適應新的業態：例如娛樂型的街區調整為工作室、辦公等。
對優質客戶提供定制裝修服務；或針對大型國企/信用較高的租戶，以“世聯空間”名義提供整包服務；
針對有特殊性的租賃型資產，比如社區型街區中的暗鋪，精準的選擇新業態。
對產權方要及時的調整業態和租賃策略。
來源：世聯咨詢
編輯：wangdc
