近日，高力國際發布研究報告，對疫情下的北京寫字樓市場進行分析。分析稱，疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化；對于2020年的北京甲級寫字樓租賃市場走勢，高力國際依然延續在2019年四季度新聞發布會時做出的基本判斷。
疫情對經濟僅短期影響，二次改革開放才是核心
新型冠狀病毒疫情成為進入2020年的第一只“黑天鵝“事件。雖然此次疫情的致死率不高，但由于其廣泛的強傳染性，導致居民外出活動大幅減少，整體社會經濟活動進入停滯狀態。雖然此次疫情影響范圍較大，但如果能夠在未來2-3個月內消滅的話，疫情對于中國經濟所造成的負面影響也就僅僅是2020年而已。
受到疫情的影響，社會消費需求受到抑制，生產活動受到抑制，大量經濟活動都處于暫停的狀態。短期內，受到抑制的經濟活動預計主要還是集中在今年一季度，相信二季度就會逐步回升，導致一季度和上半年的經濟增速應該會下滑的比較厲害。然而，下半年隨著經濟活動正常化，相信整體經濟增速也會企穩回升，但整體上破“6”確實是更大概率的事件了。
對比2003年的非典時期，當時的中國經濟總量僅有14萬億元左右，但到了2019年我們的經濟總量已經近100萬億元的超大規模。雖然中國的經濟增速已經無法達到2003年10%左右的經濟增速，但是現在如果每年只有5%-6%的經濟增速已經相當于一個瑞士的經濟總量。這樣的經濟底蘊也決定了中國經濟應對這類疫情有著很強的底氣和韌性。需要指出的是，雖然目前疫情對中國經濟的具體量化影響仍然暫時難以評估，但是疫情的出現并不會改變中國經濟的基本走勢，中國的人口紅利結束了，互聯網的線上流量紅利也結束了，中國經濟全面進入存量時代，這些核心趨勢不管有沒有疫情的出現都依然深刻地影響著中國經濟，推動著中國經濟走向經濟換擋的第二次改革開放時期。
疫情改變的只是市場節奏，而不是市場本質
針對北京的甲級寫字樓租賃市場來看，此次疫情對于寫字樓租賃市場的影響可以借鑒2003年SARS的影響，但我們的基本判斷是疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已。回顧2003年非典時期北京寫字樓市場，當時的北京市場甲級寫字樓市場存量規模也就150多萬平米，和現在近千萬平米的市場規模顯然不是一個量級。
如果回到2003年非典時期的寫字樓租賃市場，非典的影響主要還是在上半年，吸納量從一季度的3萬多平米降低到只有2萬平米左右，但在疫情結束后的三季度開始快速增長超過6萬平米，單季度吸納量增長3倍，但四季度回歸到2.4萬平米的水平。全年的吸納量接近15萬平米左右，比2002還增長了18%左右。吸納量在下半年的釋放也直接導致整體空置率從2002年底的19%降低到只有10%左右。可以看到在非典結束后，當時的租賃市場活躍度有個爆發式增長。這也印證了我們之前對于此次疫情的判斷，市場需求一直都在，只不過由于疫情的原因，人們的活動和租賃需求被暫時壓制。疫情改變的只是市場節奏，而不是市場本質。吸納量在三季度暴漲，03年空置率大幅下降，就是最好的證明。從租金的角度來看，雖然2003年租金有所下跌，但整體租金的下跌主因依然是由于當時接近20%的市場空置率所致。隨著2003年空置率的逐步走低，北京寫字樓市場的租金從2004年開啟了一輪長達15年的租金增長期。雖然在2008年金融危機期間出現過短暫的租金調整，但僅調整了一年就迎來了新一輪的租金快速上漲。
對于2020年的北京甲級寫字樓租賃市場走勢，我們依然延續在2019年四季度新聞發布會時做出的基本判斷。
第一，供應高峰持續推高空置率才是市場本質。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現狀，而這個持續走高的空置率則是由于集中的供應高峰所致。同時，2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會繼續攀升。但受到疫情的影響，部分項目或將延遲入市，導致整個市場供給壓力減輕，可能會從一定程度避免更多項目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場供給壓力。
第二，市場需求長期存在，疫情只能影響市場租賃節奏的變化。短期各類市場需求都會受到抑制，但需求會在疫情逐步穩定后出現一個短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場需求，全年吸納量或將維持往年的平均水平。金融業，互聯網和專業服務業依然會是北京市場的主要需求來源，特別是外資金融機構，相對成熟的互聯網公司以及各類專業服務類公司。
第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內最后一個供應高峰。從2002年到2020年，北京甲級寫字樓市場增長規模一共經歷了3個時期：2002-2008年的供應量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2020年的第二個供應推動期。從2021年開始，整體市場隨著第二輪供應高峰的結束將進入一輪3-4年左右的市場去化周期，整體甲級寫字樓市場租金收入規模依然會持續攀升。
第四，租金進入階段性高位調整階段的大趨勢保持不變。由于疫情導致整體市場節奏的變化，且對于很多行業的一季度收入都有著災難性的影響，這將導致很多企業遇到現金流危機而出現經營困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機時，整體市場租金依然會處于調整期，且受疫情影響租金短期調整幅度可能會加大。因此，受疫情影響，租金調整節奏大概率會持續到2020年底，從2021年初開始租金企穩預期將會增強。
政府，業主和租戶三方同舟共濟
疫情的影響導致所有和居民線下活動相關的行業都會在短時間內受到重創。從大的行業分布來看，重災區就是服務業，然而服務業租戶又是寫字樓租賃市場的最重要客戶群。寫字樓市場的快速發展為中國的服務業發展提供了所必需的硬件基礎設施，同時服務業發展受阻也勢必會反作用于寫字樓市場的發展。為了扭轉目前不利的市場局面，政府，業主和租戶需要三方同舟共濟，通過切實有效的政策和實際行動來幫助遇到困難的租戶共度難關。
從政府的角度來看，政府需要站在整個社會經濟有序運轉的角度，通過各項政策來實際解決業主和企業租戶的后顧之憂。從人力資源角度，政府有能力幫助各類企業協調人力資源，充分鼓勵企業采用更靈活的用工政策，積極發揮政府在這方面的行政優勢。從減稅降費角度，政府可以根據受到影響的不同類型和處于不同生命周期的企業進行相關費用的延遲繳付甚至是免除，給以企業最實質的幫扶。更重要的是，政府需要站在業主和企業的身邊，幫助雙方共同承擔所面對的風險。除了稅收優惠和租金減免，政府可針對受影響不同的行業和企業性質，提供差異化的金融信貸支持，以及強化各責任區域內的物資供應和服務保障工作，特別是在法律層面給予寫字樓業主和企業租戶更多的法律咨詢和調解工作。
從業主和租戶的角度，業主和租戶都需要做好對疫情的防控，要給所有人一個安全性很高的辦公環境，這是最重要的。由于疫情防控不利，導致整個大廈停止運營的話，這將會為雙方帶來更加棘手的經濟損失。因此，業主需要嚴格遵守政府以及主管機構所發布的疫情防控工作操作指南，針對新風系統和空調系統進行維護，常態化嚴格執行洗手間的消毒程序和電梯間的殺毒措施。同時，樓宇業主需要通過微信群或其他方式增加防控措施的透明性，以及針對樓內租戶進行一對一的及時電話拜訪，了解樓內租戶的困難，聽取相關的建議，在疫情期間把客戶關懷做到細致之處。在疫情結束前，整體的看房量依然會非常少，這就導致整體市場吸納情況會非常不理想。業主和租戶需要在疫情期間互相理解，共同商討更加靈活的特殊時期的租金方案，例如延長免租期或裝修期，租金延遲繳付或減免等。
2020年的核心詞是積極政策
2020年，市場的關注點不應只是經濟增速，更應該關注各類積極政策帶來的拉動效應。相信隨著疫情的結束，政府大概率會出臺相關的政策來緩沖疫情事件對經濟活動帶來的負面影響，降息降準，財政支出力度加大和信貸政策傾斜可期，進一步的減稅降費和穩定外資的政策預計會出臺，其核心的目的就是幫助企業度過難關。疫情只是突發事件，中國經濟處于換擋期的走勢不會改變，只是由于疫情的出現讓目前的經濟調整節奏出現了變化而已。
新冠肺炎疫情這只“黑天鵝”成為了很多企業經營失敗的“替罪羊”，殊不知疫情只是催化劑，它加速落后企業的滅亡，更快地暴露了一些企業經營活動中已經存在的問題，疫情同時也會讓更加優秀的企業脫穎而出，優勝略汰的鐵律在大變革時期則顯得更加冷酷無情。社會各方已經伸出援手幫助那些遇到困境的企業先活下來，活著就能趕上春天的復蘇。危和機從來都是同時存在的，線下商業活動被疫情冷凍的同時，線上商業活動卻更加活躍。有意思的是，此次疫情向整個行業進行了一次行業數字化的“路演”，這次被迫的“數字化大練兵”涉及寫字樓市場很多方面，例如遠程辦公，疫情防控，房源展示，線上帶看等。互聯網引領下的行業數字化變革就像一顆種子深深埋在了房地產這個肥沃的土壤里不斷孕育成長，等待著它春天的到來。疫情已經悄悄打開行業數字化的大門，希望當下一只“黑天鵝”出現的時候，你能做得更多，而不是繼續手足無措或一聲嘆息。畢竟，在技術大變革的時代，“沒有成功的企業, 只有時代的企業”。
來源：高力國際
編輯：wangdc
