房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
新冠肺炎疫情發生以來，產業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。
疫情之下，對產業地產行業會產生多大的影響和沖擊？產業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對產業地產市場有何預測和展望？
日前，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新園區50人專題采訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為產業地產行業平穩發展提供真知灼見。
27日，針對疫情對產業地產，包括產業園、城市片區開發運營的行業影響、政策建議、企業機遇等問題，房訊網采訪了中科產城董事長郭瑩輝。
中科產城董事長 郭瑩輝
房訊網：疫情之下，對產業地產行業會產生多大的影響和沖擊？從業者應該怎樣應對和反思？
郭瑩輝：疫情發生以來，我國幾乎全行業停工、停產，這在建國70年歷史上實屬罕見。我國從產能過剩突然到產能歸零，這對中國實體經濟和全球產業鏈都是經濟災難。"覆巢之下，焉有完卵，"在本次新冠病毒疫情巨大的自然災害面前，房地產行業深處其中自然難以幸免，但是，從房地產開發銷售、資產持有運營、產業鏈服務等各個領域的影響烈度又是差異非常大的。
新冠疫情對房地產全行業的生態系統造成了巨大的破壞，各個細分行業影響又差異巨大。
第一，房地產企業上游的生產供應體系全面癱瘓，商品房生產周期不能得到保障。因為商品房的開發過程中非常依賴于上游物料和勞動力的供應充分性和高效性，才有房地產高周轉的基礎。而全國大范圍的禁足、封路，導致水泥、鋼筋、商業混凝土、農民工等產業鏈供應幾乎停滯，商品房生產的工地無法復工、開工，造成開發商供貨斷貨、交房違約、借貸還款等一系列經營風險急劇增高。
第二，房地產企業下游的消費市場嚴重紊亂，銷售周轉失靈，租戶大量流失，導致房企現金流壓力巨大，出現生存危機。本次疫情造成普通百姓多重的經濟損失，包括生意失敗、工作失業、股票投資損失等等，進而導致其中的潛在購房者失去或者降低購買能力；同時，宏觀經濟增速預期不明朗，致使大眾對投資性房地產的觀望情緒更加濃厚；另外，持有型物業中比如商場、餐飲、文旅類資產，面對的消費端流量嚴重不足，經營性現金流量非常困難；寫字樓產業園區因為企業級客戶經營壓力的傳導，導致大批的退租、減租潮，使不動產的業主生存壓力巨大。
第三，房地產企業經營保障體系運轉不力，行業性經營環境更加惡化。全國性抗疫也讓地方政府的工作重心轉到了抗疫防災上，所以，房地產項目的土地供應速度節奏放緩，審批辦事效率嚴重下降。金融機構依然對房企融資的限制，加上民間私募融資更加謹慎和困難，使房企的項目融資渠道和環境仍然沒有改善。
第四，全行業內細分領域差異巨大，生存狀態各異。疫情對于傳統的"高周轉"住宅開發業務而言，只是短期的經營現金流沖擊和壓力，一旦疫情過去以后，只要行業調控政策和消費者趨勢沒有大的改變，依舊會快速恢復到疫情之前的態勢。然而，各類持有型"慢經營"的資產，本身的經營現金流與投資回報率之間就是很緊張的財務關系，本次疫情嚴重的影響到客流、現金流斷流，無疑是本已脆弱的資產收益財務模型雪上加霜影響、更加舉步維艱，輕者項目經營性金融機構借款逾期違約產生信用不良記錄，重者因為客戶大批退租、商業氛圍消散而導致企業馬上流動性破產倒閉。還有以裝修、設計、銷售代理、管理咨詢等以人力資源為主的服務型企業可能大批大批的歇業倒閉。
產業地產在以往每年有十幾萬億的銷售額中本來比重極小，但是，卻同時受到產業客戶經營壓力傳導、金融機構貸款風險預警、產業物業銷售限制政策有增無減等等多重環境壓力，預計2020年可能有大量的產業地產項目停工停產甚至爛尾，產業地產企業因此而快速倒閉�，F在疫情尚未結束還都不好說，但生存比以往更加困難，這點是肯定的。
房訊網：疫情之下，您對產業地產市場預測和政策建議？
郭瑩輝：疫情之后，建議政府重視產業園區與城市運營的作用和貢獻，加大政策改革力度使其成為產業就業與城鎮高質量發展的重要助推器。
疫情出現以來，全國多個省份，幾十個城市先后對房地產行業進行適當政策調整，并有所松動，比如網上辦公、延期支付土地款、減免部分企業行政規費、有條件解除限購、銀行降低首付比例等等，但是這些政策都是因為疫情的應急之策，并不能改變房地產行業窘迫的現狀，更沒有滲透到產城開發與運營這個亟待政府關注、扶持的房地產新興領域。
以往的產業地產、城市運營有很多政策雷區嚴重制約了行業的活力，希望通過本次疫情后產業發力和經濟回升的需要，系統性、大力度改革政策體系：
一、土地供應方面。建立對產業地產混合開發業務鼓勵政策，允許地方政府將產業用地與配套住宅用地"捆綁"供地；允許對特定投資招商對象設置定向掛牌條件；允許在全市土地指標中統籌并優先用于產業項目；允許經濟發達與欠發達地區的政府間進行土地指標公開掛牌交易等等。
二、投資主體方面。首先，大力鼓勵地方政府改革城市投資平臺的功能、模式，以產業地產和城市運營商的戰略定位進行市場化大力度改革，以釋放長期以來體制弊端的約束，改變造城招商不專業，創業干事效率低下，政府融資平臺功能喪失，且全國性平臺企業嚴重虧損的局面。其次，大力鼓勵傳統開發商、央企基建商轉型為產業地產開發商、城市片區運營商，既解決社會企業投資市場不足問題，也解決地方政府迫切需要的產業導入、項目資金、團隊能力等問題。第三，允許地方政府與社會化資本共同搭建"混合所有制"園區投資開發平臺，并通過參股方式有效監督的前提下，通過PPP、BOT、BOO等財務模型以"政府購買服務"方式實現政企合作，可以購買該平臺產業園區、片區開發在規劃策劃、項目融資、基礎建設、產業招商、園區運營等等專業化、模塊化、平臺化的若干服務。最后，針對發展產業的各類投資開發平臺企業（包括政府政策性平臺、社會化平臺）給予全國統一的公平待遇和系列政策優惠扶持，比如企業所得稅參照高新技術企業減免，所投資項目融資貸款發放快速審批且有中央政府財政專項貼息等。
三、經營環境方面。首先要認識到產業地產、城市運營是有利于產業經濟和城市配套協調、高質量發展的新型業務，各級政府應該予以認可、支持。其次，應該將這些新型企業與傳統的房地產開發商予以區別對待，除了前述的土地保障供應、投資主體改革、項目融資支持以外，還應該給予企業生產、銷售活動方面諸多的差異化政策支持。包括，園區物業產品有條件的對外銷售，園區配套的住宅可以對輸入型產業人口銷售（不受限購、限貸等）等，在產業新區而非城市核心區更應該鼓勵產業、生活的資源、要素快速交易聚集。
房訊網：疫情之下，對產業地產市場機遇和展望？
郭瑩輝：本次疫情對于產業地產商也是重大的戰略調整機遇，抓住有限的政策窗口期重塑商業模式，找準市場切口渡過生存難關。
本次疫情既是對國家戰略安全的警示、國家應急體系建設的檢驗、城鄉行政治理水平的大考，也是國家在人民百姓衛生、健康等基礎設施規劃布局、投資建設的重新審視和政策調整，對于產業地產領域有著積極的意義和市場機遇：
一、生物科技園區建設機會。黨中央首先敏銳的認識到本意新冠病毒的巨大的爆發性和破壞性，及時提出"將生物安全納入國家安全體系"，其后，必將在全國性建立更加安全、可靠的國家級重點生物研究實驗室；在基因檢測、疫苗研發、球蛋白與人造血漿生物制品等藥品研發領域加大投資和激勵政策；在生物醫藥高科技人才培養會更加積極；在國家應急系統、軍事戰備物資的政府采購方面加大儲備。。。這些利好因素將會積極促進地方政府、科研院所、社會投資等方面積極參與到生物醫藥產業鏈當中，包括生物醫藥產業園區規劃建設，以及園區內重點實驗室建設、科技企業研發和成果孵化等。
對于從事生物醫藥科技產業園區策劃規劃、載體建設、招商運營、成果孵化等業務的專業園區投資與運營企業將是重大的政策利好和長期而巨大的市場機會。
二、智能家居、智能樓宇與智慧園區的機會。本次疫情將十幾億人禁足在家里長達月余，再次喚醒百姓對家庭的功能的認知和智能家居的新需求。原來廚房內幾乎淪為擺設品的洗碗機、消毒柜、電烤箱、微波爐、廚房電視等一下子成為主人居家生活的必需品，孩子居家上網課的需要居然能把華為平板電腦買斷貨！在加上家長居家遠程辦公，對家庭5G無線網絡及其軟硬件的更新換代產生巨大需求。開發商線上售房和裝修公司VR全屋裝修軟件系統等又催生了產業互聯網的應用。寫字樓、產業園對于流行病監測系統上線也許會成為國家對公共建筑的常態化要求，涉及到中央空調的過濾升級、無接觸測溫設備、大數據分析系統、配套食堂與零售等無人化等，將會集成人工智能-大數據-機器人等高科技產品協同以滿足全新的應用場景。
三、康養地產和科技住宅的機會。 如同2003年非典后北京及全國對低密度、健康型房地產市場刺激一樣，本次疫情過后將對百姓的生活方式、置業偏好、投資理念發生重大的改變。比如，郊區型花園式養老住宅項目、健康管理中心商業設施項目、恒溫恒濕恒氧等高科技健康住宅項目等具體的房地產細分產品將是重大的市場機會，同時，百姓對于縮短通勤距離的產城融合工作與居住理念、以房養老的投資與生活理念等，都會對居住工作模式、城市配套服務功能等房地產開發、區域規劃與城市設計等提出新的要求，這些都是相關產業地產公司的重大商機。
以上有關疫情對產業地產行業的影響分析以及政策建議，僅供政府領導、專家學者、行業同仁交流探討，歡迎批評指正。更多詳情請關注微信公眾號"中科產城"。
來源：房訊網
