受新型冠狀病毒疫情影響，春節假期延長至2月2日，多地復工時間不早于2月10日。目前各地售樓處均處于關閉狀態，對房企成交的影響逐漸凸顯。
短期影響不可避免
1月31日，房地產研究機構克而瑞發布數據稱，2020年1月，百強房企單月實現權益口徑銷售金額4262.2億元，整體業績規模同比降低16.2%。
多位業內人士認為，這與春節疊加疫情影響有關。和2019年春節所在月比較，2020年春節月中，百強房企權益銷售減少約200億元。據克而瑞統計，2019年春節當月百強房企實現權益銷售總額為4463.8億元，同比下降11%，環比下降23%。
2020年春節期間，在疫情被證實可以“人傳人”之后，全國各省份相繼采取應急措施。1月26日，中國房地產業協會倡議，房企應暫停售樓處銷售活動，嚴防疫情擴散。此后，湖南、江西、廣東、海南、黑龍江等多個省份紛紛發文，要求暫停線下售樓。這導致自2019年開始的返鄉置業潮降溫情況更加顯著。
“現在企業的具體開復工時間掌握在政府手里，具體還要看疫情發展的態勢。”一位業內人士說道。
疫情影響項目交付和開工節奏，進而影響房企新增供應和銷售。“房地產公司的施工隊短時間內無法施工，就需要多繳付一個月的員工成本，最重要的是基于目前這種氣氛，國內的發債和海外發債比以前更難。”匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團前創始人黃立沖表示。
多位業內人士拿此次疫情影響與2003年的非典做比較。2003年，我國經濟處于快速發展階段，GDP增速保持在9%以上。房地產處于市場化發展的起步階段，市場規模較小，增長得迅速。整個房地產政策環境較為寬松。就在當年8月，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業。
“2003年的SARS，對經濟、全國樓市和疫情比較重的區域的影響，無論是調整的深度還是調整的時間都不是很長，主要還是集中在疫情暴發的3月和4月，整體的影響是比較有限的。”中指研究院市場研究總監曹晶晶表示。
而今天的房地產規模與當年已不可同日而語。中指研究院數據顯示，從1999年到2009年商品房的銷售面積復合增速達到了20%以上，2019年銷售面積17.2億平方米，達到了2003年的5.1倍，銷售金額也是2003年的20倍以上。百億規模房企達到了152家，千億規模房企達到了36家，大型企業在市場的體量比較突出，并且很多企業采取高周轉的策略。
“在這種情況下，部分企業面臨著資金回籠、現金流吃緊的壓力，這對我們整個行業帶來了一定的運行風險。短期的市場調整是不可避免的。”曹晶晶總結道。
疫情影響持續多久？
疫情之下，房企的營銷必定會受到影響，這也是不少企業意料之中的事。“不幸中的萬幸是，1~2月份原本就是一個淡季，影響不會特別的顯著。”業內人士對記者說道。
為此，目前諸多房企已改變營銷方式，加大線上銷售渠道的推廣力度。根據中指研究院一個3000份的線上調查，49%的網友表示，在春節以及接下來的幾個月有購房的影響，整體的需求都在，然而因為這個疫情的影響，推遲購房的比例達到了70%。參與調研的網友有43%的人，通過線上的網上售樓處看房。但這種方式對整體成交量影響幾何，仍待2月份的數據檢驗。
眼下，疫情對樓市的影響會持續多久是業內關心的重點。“要從疫情整體的發展情況綜合考慮和判斷。如果2月疫情能夠得到控制，與此同時，我們要考慮到線下的售樓處可能還需要一段時間才能開放，綜合來看，我認為會延續到一季度，市場也會在二季度有一個逐步的恢復過程，這個是從調整的持續時間上來看的。”曹晶晶表示。
具體到不同類型城市，曹晶晶認為，三四線城市錯過了這個返鄉置業潮之后，后續去庫存壓力會更大；而一二線城市市場則會更旺盛，恢復得也比較快，因為需求只是延遲了。
對于房企而言，房地產的監管政策是否會因此次疫情而有所放松？在中指控股CEO黃瑜看來：“在疫情之前，無論是市場還是政策層面普遍認為‘三穩’和‘房住不炒’的大方向不會有變化。在疫情之后，我們認為可能會在‘因城施策’方面有不同程度的靈活性政策。”
2月2日下午，央行發布公告，為維護疫情防控特殊時期銀行體系流動性合理充裕和貨幣市場平穩運行，2020年2月3日將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，確保流動性充足供應，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。
“這一輪所釋放出的1.2萬億元，跟去年同期比增長了9000億元，從量上來看體現出來的是寬松態勢。”黃瑜指出。
“融資應該會有所改善，但整體流動性仍待觀察。”一位TOP10民營房企負責融資的業內人士說道。
當下，保持現金流充裕對房企來講是第一位的。“保留盡量多的資金，延遲其他款項的支付，保證企業生存資金鏈不斷裂為首要任務，今年減少投資項目和投資性現金流的支出，多做增加企業運營現金流的動作。”黃立沖建議。
中指研究企業研發中心總經理白彥軍認為，在土地投資上，各企業應該視各自情況而定。“對于一些資金充裕的國有企業，在一二線重點城市可以積極一些。而對于短期資金有壓力的企業來講，今年應避開一些三四線城市，選擇變現能力比較大的一二線城市進行捕獲。”
據華泰證券統計，2020年房地產境內債到期量為4316億元，下半年開始進入償債高峰期，連續6個季度到期量超過1200億元。而海外債方面，Wind數據顯示，2020年房企海外債到期規模為297.86億美元。從去年下半年房企融資收緊之后，就有部分高息高額舉債擴張的企業資金鏈承壓。而現在疊加疫情影響，一批根基不穩的房企或面臨淘汰。
“我們曾做過統計，2016年至今，全國22個重點城市成交的1000多個高價地中，截至2019年末只有307個項目開盤，占比不到30%，七成以上的地王項目沉淀在開發商手中，尤其是疫情之后，對開發商的資金鏈形成了更大的壓力。”白彥軍表示。
而從房價來看，據中指研究院監測，1月份全國100個重點城市商品房均價上漲0.27%，同比上漲3.39%，市場的表現總體平穩。但多位業內人士指出，后續不排除企業采取以價換量的策略。
“我覺得這次輿論影響大于實際影響，預計會持續到五一前后。”某央企北京區域營銷總向記者說道。
來源：中國經營網 吳靜 盧志坤
