即便沒有此次突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，2020年商辦市場也面臨著巨大挑戰。
以寫字樓為例，據中指研究院市場監測，大部分一、二線城市的寫字樓空置率水平2019年一直處于攀升狀態，未來幾年寫字樓供應量仍將大幅上升。而本次新冠肺炎疫情無疑會加重對寫字樓租賃市場的影響，短期內將延續供過于求的租戶市場現狀，空置率將繼續走高、租金下行的壓力增大。
面對本次新冠肺炎疫情的影響，在2月6日中指研究院舉辦的“疫情下商辦市場的危與機”高端分享會上，眾多行業專家和從業者代表認為，商辦市場雖然短期需求有所放緩，但長期需求存在，這對于商業地產開發企業和運營企業其實是挑戰也是機遇。
2019~2023年部分城市甲級寫字樓供應量數據來源：戴德梁行
寫字樓空置率居高不下
戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示，2019年全國重點城市寫字樓租金下滑趨勢明顯，北京租金水平仍然領跑全國，上海、廣州、深圳租金下降明顯。
空置率方面，上海、深圳的甲級寫字樓空置率分別高達20%和22%。受本次疫情影響，空置率預計進一步攀升，租金則將持續下滑。而未來供應方面，一線城市寫字樓市場供應龐大，市場壓力巨大。從一線城市來看，上海、深圳已經處于租戶市場，北京處于業主市場向租戶市場的過渡期，僅廣州尚處于業主市場。
“疫情對中國經濟帶來一定的負面影響，經濟學人最新數據顯示，中國2020年GDP增長預估降至4.5%~5.7%。2003年非典疫情曾對北京寫字樓市場帶來重創，租金在一年內下降40%，之后租金的恢復也較慢。”魏東認為，疫情對宏觀經濟的拖累也將影響寫字樓市場的租售。
“經過17年的發展，中國目前寫字樓市場和租戶逐步完善，此次疫情對寫字樓市場的影響相對于零售市場會更小一些。”魏東表示。
數據來源：戴德梁行制圖：每經編輯魏文藝
餐飲零售業遭重創
據商務部監測，2019春節假期（2019年2月4日至10日），全國零售和餐飲企業實現銷售額約10050億元，2020年受疫情影響，零售、餐飲業的春節檔遭遇重創。
恒大研究院日前發布的《疫情對中國經濟的影響分析與政策建議》估算，因此次疫情影響，今年餐飲行業零售額僅在7天內就會有5000億元損失，電影票房預測將損失70億元。
中商數據保守估計，春節期間，餐飲重創八成，零售損失五成，休閑娛樂的損失預測高達5000億元以上，購物中心業營業額整體損失估算達到八成以上。
恒太商業管理集團總裁胡芳園認為，疫情對商業零售的短期影響劇烈而直接，從中期來看壓力機會并存，長遠來看則加速了商業業態的轉型。“中小城市受返鄉客群、快遞停運、本地實體消費、節日消費氣氛更濃等因素影響，春節消費在全年消費占比較高，疫情對中小城市春節檔影響巨大。分行業來看，餐飲行業負重前行、雪上加霜，體驗式商業全面閉店銷售歸零，零售業態銷售銳減，生鮮超市則慘淡經營。”
數據顯示，恒太城從臘月二十五至正月初二（2020年1月19日~25日），營業額同比減少10%~60%，客流量同比減少50%，利潤全年預估減少33.5%。
而中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉則相對樂觀：“比起寫字樓，零售業態的狀況要好很多，被抑制的消費是會補回來的。從全年來看，1、2月份的損失可能在接下來的10個月出現回補。當下可能需要堅守陣地，等待市場機會的到來。”
一線城市寫字樓狀況數據來源：戴德梁行
商辦市場如何突圍？
中指控股副總裁兼中指數據事業部總經理葛海峰認為：“此次疫情對商辦市場的影響，很大程度上取決于其租戶的抗風險能力。其中，中小企業現金儲備少，抗風險能力差，中小企業的倒閉也會造成短期內失業增加的風險。”
“從長期來看，我們還是樂觀預期隨著疫情得到控制，影響會逐步消退，并迎來消費的V形增長。商辦雖然短期受疫情影響需求有所放緩，但長期需求存在，這對于商業地產開發企業和運營企業其實是挑戰也是機遇。企業可以利用這段時期提高管理能力，優化運營效率，提升重大事件應對能力。”葛海峰表示，在疫情過后，必然會出現強烈的消費反彈，如何抓住這一機遇，也是商業運營商需要思考的重要問題。當前應練好內功，在市場恢復時實現搶跑。”
在胡景暉看來，寫字樓如果還沿用傳統模式，經營將會越來越困難。“寫字樓要進行大轉型才能解決問題，目前的出路可能有兩個：要么改造為3~4星適合家庭旅游的酒店或者中端商務酒店，當前國內5星、6星高端酒店以及經濟型酒店目前都已經是過剩狀態；另一種是改造成為長租公寓，隨著疫情結束，大批務工人員返程，居住問題依然是大家都需要解決的。今年的機會在于，可能會出現較多的寫字樓大宗交易，有一部分寫字樓撐不下去，也會有一些人來抄底。”
對于大型購物綜合體，胡景暉認為，“要把時間、空間切碎切細才能適應未來的發展。而經過疫情的考驗，對于社區商業、以及涉及一些高端技術和人工智能的商業，在5G大發展的情況下可能迎來非常好的機會。”
來源：每日經濟新聞
