長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。
習近平總書記指出："抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫院救死扶傷陣地，一個是社區防控陣地。"
商業地產包括寫字樓、產業園是社區防控陣地的重要組成部分。自疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和沖擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望？
為了能為更多的商業地產企業提供助力，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起“新商辦50人專題采訪行動”，采訪、整理了來自50位商業地產總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時艱。
預測：長風破浪會有時
金地商置華北區域商辦營銷總監侯智猛：
對于行業、市場的未來趨勢，有以下幾個判斷。
判斷一：房地產調控政策或出現寬松可能。對于今年，我們一方面認為疫情將對今年一季度地產產業鏈及后周期相關消費產生沖擊，但若疫情蔓延超預期，國家可能增加舊改等方面投入，作為經濟托底的政策選項；另外，在因城施策的政策環境下，地方政府或根據自身情況適當放松地產政策，房價地價回落的城市出現政策放松的可能性最大。
判斷二：中長期看，商辦市場趨于平穩。受疫情影響，企業對于寫字樓的租賃需求短期內將更趨謹慎，擴租、換租需求減少，但伴隨疫情控制，以及政府利好政策刺激下，企業擇址需求將很快得到修復。特別對于某些疫情中受損的零售行業、進出口行業、旅游行業、線下教育行業，經歷了一輪洗牌之后，擇址需求將在二三季度集中爆發。
判斷三：疫情會造成產業與商業模式的變革，但商辦樓宇需求不會減弱。 疫情影響下，原有商業形態、商業結構勢必受到沖擊，但疫情過后商辦樓宇需求很可能集中爆發，辦公樓宇需求至少來源自三個方面：一是受沖擊行業的自我修復，旅游、餐飲、休閑娛樂企業對于原有市場的收復失地；二是疫情中壯大的相關企業，生物制藥、醫療用品等與抗擊疫情密切相關行業企業；三是在疫情大趨勢下萌生的新興產業，比如智慧物流、電影線上發行、大數據等。
判斷四：高新技術將成為今后商務樓宇管理發展主流。新冠肺炎疫情的大范圍爆發，勢必引發樓宇設計與樓宇管理的再次變革。商務樓宇的變革，管理的升級，會有更多元的評判權重、更高標準的提出。
判斷五：疫情過后，商辦樓宇將迎來較好的投資時機。受疫情影響，部分物業持有企業很可能因為資金鏈問題引發風險；同時部分寫字樓租戶也可能因為成本壓力、經營問題等造成商辦市場短期空置率上升。也就是說，疫情過后，大量優質樓宇資源將會涌入市場，回歸價值。在可預期的時間段內，量化寬松將成為金融政策大概率事件，這對于資金充沛的企業來說，是絕佳的投資時機。
嘉豐達科技發展有限公司董事長汪浩：
疫情是調整優化租戶結構的重要契機。從行業角度看，生物醫藥、互聯網、科技等依舊看好；疫情催生的新的細分產業比如第三方檢測、公共衛生防疫、醫藥與醫療設備、大數據、5G、AI、線上辦公&游戲&視頻、遠程教育、遠程健身和醫療等等也會快速增長；律所、會計師事務所等專業服務業及金融業受到的直接影響較小；這些客戶擴租能力更強，將會成為未來爭取續租、擴租的重要對象。
智慧樓宇、智慧園區將成為發展趨勢。深度 B 端運營，培養客戶粘性，將成為未來運營商重要的評價指標。
大悅城控股北京大區公司常務副總經理、中糧廣場總經理孫天立：
如短期疫情結束，則寫字樓市場需求量下降，企業承租能力下降，將對上半年的出租率和平均租金帶來下行壓力，中小企業會產生違約和退租風險（免租期不是救命稻草）。如疫情時間延長，則大中型企業也會受到影響，部分樓宇"主力店"會有縮減面積風險，將會對寫字樓未來一段時間產生影響。
目前辦公方式將會對未來辦公形式產生一定影響，但不意味著遠程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。
今后，客戶會更加關注樓宇健康，促進產品升級，樓宇更加智能化。科技類和環保類服務商將更多的參與到樓宇運營方案中。
中海商業北京公司總經理李佳林：
受本次疫情影響，雖項目收益受到一定影響，但商業地產行業的整體管理運營水平，特別是突發公共安全事件的應急處理能力，將進一步提升，為未來行業的長遠發展、健康運營注入活力。
新設備、新技術的涌現與后期的應用將有效保障疫情防控工作開展。項目信息化、科技化管理手段的上線，為行業管理、人員生活方式轉變帶來變革的同時，也將提升項目的管理效率與效力并優化管理成本。
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱：
新冠肺炎疫情發生以來，商業辦公項目包括寫字樓、產業園同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。直接面臨的是疫情和經濟環境疊加效應的影響。我們預計，疫情過程中商業辦公類項目開發商、運營商、渠道商會面臨很大的生存和經營壓力。所以，我們在調研部分企業行業和行業專家的基礎上，積極向全國工商聯和北京市有關部門反映，建議減免持有型、租賃性的商業辦公項目2020年房產稅，未來兩年也給予適當減免。
疫情之后，我們認為商業地產將發生五大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產運營模式輕者勝，資產管理和資產運營大行其道、專業化運營與服務團隊崛起，科技賦能和智慧運營迎來窗口期。
中耀盛世董事總經理馬耀揚：
總的來說短期形勢嚴峻，長期逐步趨穩。本次疫情對全國商業地產項目的營銷節奏和銷售節點均產生影響，預計疫情結束后的1-2個月內，市場會迎來一波集中需求釋放，將成為年度營銷的重要窗口期。
另外目前一線城市商業地產已出現部分優質商辦資產低價入市的情況，國內外機構資本也會借此時期選擇介入，年度大宗交易機會有望提升，房企應該積極提前做好營銷準備工作，強化項目價值輸出，及時把握時機去化，全年度商業地產銷售或呈現價跌量升的趨勢。
CBRE中國區研究部主管謝晨：
2020年寫字樓市場最早在二季度迎來反彈。受到疫情沖擊，一季度寫字樓租賃活動明顯放緩。但隨著疫情逐步得到控制以及金融和TMT行業新增長引擎的推動，我們預計需求會在之后的幾個季度內逐漸企穩并反彈。全年吸納量將與2019年基本持平。2021年起的供應減速和需求持續復蘇將使市場空置率逐步回落。
租金方面，若疫情整體能在2-3個月內得到控制，其對大多數市場寫字樓租金的影響將是有限的，2020年全國平均租金預計將同比下降1.5%。一線城市和杭州、成都等核心二線城市租金相對穩定，需求偏弱的部分華北市場和短期供應過剩較為嚴重的中西部城市租金下行壓力較大。
匠人科技創始人兼CEO項銘：
我認為未來整個產業的發展趨勢一定是兩極分化，這兩極分化是由這個行業的存量市場這根本性來決定的。兩極分化以后，未來行業會出來非常多的專業機構和運營機構，這也是必然的。
所以，我認為寫字樓、產業園一定是從招租變成真正的招商。
啟迪協信集團園區運營部總經理徐鵬：
與業主方的合作模式將會發生改變，采用管理費的輕資產模式。
從產品來說，低密度的園區產品比寫字樓將更暢銷，同時對中央空調的選擇更加理性。
為客戶提供更加彈性的辦公空間管理，提升園區的通信基礎設施，5G成為主流。
中信資本房地產部執行董事、IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平：
呼吁減免商業地產業主方的"房產稅"。當下，抗擊疫情是第一要務，但后續的經濟發展舉措如何落地至關重要。我們看到全國范圍內，無論寫字樓、購物中心、聯合辦公、物流倉儲等商業地產領域的很多業主方，都盡其所能已經為其資產的租戶方或多或少的進行了租金減免，以減輕租戶的壓力，攜手共擔疫情造成的負面影響。所以，在此呼吁政府針對已經給予過租戶租金減免的業主方免除或減少"房產稅"等相關稅費負擔。
展望：直掛云帆濟滄海
高力國際華北區董事總經理嚴區海：
對于2020年的北京甲級寫字樓租賃市場走勢，我們做出以下四個基本判斷。
第一，供應高峰持續推高空置率才是市場本質。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現狀，而這個持續走高的空置率則是由于集中的供應高峰所致。同時，2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會繼續攀升。但受到疫情的影響，部分項目或將延遲入市，導致整個市場供給壓力減輕，可能會從一定程度避免更多項目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場供給壓力。
第二，市場需求長期存在，疫情只能影響市場租賃節奏的變化。短期各類市場需求都會受到抑制，但需求會在疫情逐步穩定后出現一個短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場需求，全年吸納量或將維持往年的平均水平。金融業，互聯網和專業服務業依然會是北京市場的主要需求來源，特別是外資金融機構，相對成熟的互聯網公司以及各類專業服務類公司。
第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內最后一個供應高峰。從2002年到2020年，北京甲級寫字樓市場增長規模一共經歷了3個時期：2002-2008年的供應量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2020年的第二個供應推動期。從2021年開始，整體市場隨著第二輪供應高峰的結束將進入一輪3-4年左右的市場去化周期，整體甲級寫字樓市場租金收入規模依然會持續攀升。
第四，租金進入階段性高位調整階段的大趨勢保持不變。由于疫情導致整體市場節奏的變化，且對于很多行業的一季度收入都有著災難性的影響，這將導致很多企業遇到現金流危機而出現經營困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機時，整體市場租金依然會處于調整期，且受疫情影響租金短期調整幅度可能會加大。因此，受疫情影響，租金調整節奏大概率會持續到2020年底，從2021年初開始租金企穩預期將會增強。
中糧·置地廣場副總經理馬佳音：
疫情之后，第一，經濟壓力持續下行和結構調整造成的產業辦公行業兩極分化局面，疊加疫情影響，愈發加快加劇；第二，升級場景，不斷探索智慧辦公。
健康和安全是客戶長期永恒的聚焦點。受疫情影響，寫字樓安全健康功能及對服務升級的需求被提到了新高度。如何提升場景營造能力，滿足企業集中辦公的俱樂部化需求；如何在5G時代的遠程辦公需求背景下，加強技術與硬件供給，也將成為寫字樓運營團隊持續關注的課題。
金融街北京置業有限公司副總經理高亮：
大體量辦公項目對自身的產品定位、經營策略盤整、分析、調整勢在必行，即使是運營穩定期的項目依然要未雨綢繆，積極調整，形成產品競爭差異化、關注物業服務提升、促進運營團隊管理提升。
從項目角度來看，商業項目面臨哪最艱難的時刻，同時也是決策、優化、結構調整的一次機會。
遠洋集團寫字樓事業部副總經理黃志達：
預計下半年隨著經濟發展趨勢和速度的變化，寫字樓租賃市場將有所改善，但是項目整體收入的提升具有滯后性，預計2020年各商務樓宇的租金收入將有所下降，但年底的出租率和租金水平會有所上升。
金茂北京產城公司副總經理、金茂北京產城公司寫字樓部總經理李華臣：
雖然疫情期間，大量公司啟動居家辦公，但居家辦公短期內很難成為未來的發展趨勢（部分行業除外）。
受疫情影響，行業會進入調整期，供給端會有部分項目減緩入市節奏，需求端至少需要半年以上的緩沖期才能逐步轉暖。如果聯合辦公的運營方能夠挺過本次疫情，未來對他們來說可能會有更好的機會，至少中小微企業中，會更多地選擇更具有彈性的辦公空間從而對沖風險。因此，標準寫字樓配置聯合辦公產品應該更能順應潮流。
榮盛產業新城集團副總經理王玉龍：
從新冠疫情看產業園區的五大轉變。
第一、園區配套升級及硬件的轉變。對新建的園區來講，經過這次疫情，應該將健康、綠色作為園區建筑設計中的一個重要的評價因素。第二、政策扶持的轉變。政府肯定會出臺更加有利，更有針對性的政策和措施來刺激經濟，大家要密切關注，快速反應，詳細解讀政策，抓住這次少有的窗口期。第三、產業轉型升級的轉變。在互聯網時代下，產業園區不再是一個獨立的個體，而應該是一個產業的集聚。第四、產業招商能力的轉變。線上招商方式可能會成為趨勢。第五、園區智慧運營能力的轉變。未來的產業園區，將會是通過互聯網新興技術"大數據""云計算""移動互聯"等技術，打造一個智能化的運營服務信息平臺，實現企業資源共享、高效辦公、業務管理、合理決策等功能的一體化。
譽翔安地產執行合伙人王珂：
長期看，廣義的寫字樓市場（含產業園）觸底的標志，是各個產業龍頭的企業借助國家扶持，通過資本市場輸血完成資產負債表的修復，也就是刺激股價上升來實現產業再啟動，所以需要密切關注國家在產業扶持、金融等政策和實際行動上。
現階段是一個探底的過程，可能需要一兩年，把市值夯實了，市場也就進入新的一輪增長了。
中國城智更新研究院院長陳方勇：
商業地產有其長期趨勢，疫情只是加速了變化的到來。傳統寫字樓、購物中心和酒店都是疫情影響最大的業態，相應也加速了向靈活辦公、智慧零售、無人酒店的轉型，已經看到盒馬、亞朵等新興業態在公開搜撿"尸體"，這就是行業的新陳代謝。
對于商業地產行業來說，最困難的日子還沒到來，疫情結束后的三到四個月才是真正的生死時速，一定會有一大批倒下，也一定一大批新生力量崛起。是好事，該來的總歸會來，早點到來不是壞事。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜：
疫情對商業地產市場的影響不只是最近這一段時間，而是一個相對長期的過程。一方面疫情會導致不少租戶經營困難乃至消失，引發空鋪和重新招租的問題，而市場信心的恢復也是需要時間的；另一方面疫情對于商業形態和生態的影響也將是長期的，反過來會影響商辦物業的規劃設計和市場供應，比如中央空調的新風系統可能需要加大風量以及消殺功能、一些具備開放式中庭與天井的商辦物業可能會更受市場歡迎、一些線上業務占比較高的商業業態可能也會更受商辦市場的追捧。
左鄰副總裁周薈榮：
園區和樓宇管理方在防控疫情過程中，紛紛將眼光投向智慧園區運營平臺，但都十分注重平臺對長遠發展的實際效益。管理方的需求更具體，對效益追求更明確；已經擺脫早期為了智慧化而智慧化的盲目。這是行業發展良好的方向。
通過疫情，很多園區樓宇意識到可持續的增值營收的重要性，會更注重運營。疫情發生，影響到大部分園區和樓宇管理方的穩定租金收入，促使管理方思考增值運營方向，實現收入多樣化，確保良性發展。
來源：房訊網
