2008年金融危機，為了救市，中國推出了“四萬億”。這一計劃里，房地產扮演了極為重要的角色。
十年過后，房地產已經是經濟支柱產業。在這里，有首富、有世界500強。也有去杠桿和史上最嚴調控帶來的沖擊與大洗牌。
2019年，是另一個十年的第一年。經歷了最冷寒冬，穩定下來的房地產行業，陸續地發布了他們的2019年業績報告。這個開局之戰中，房地產一個個掀起了紅蓋頭。
作為房地產行業的龍頭，碧桂園交出了它的答卷。這次，和以往不一樣。
一哥還是一哥
沒有人會否認，2019是地產行業最冷的一年。
中央經濟工作會議提出的“房住不炒”，帶來各個省市的房產調控政策在這一年持續加碼并顯現成效。一股寒風吹進了房地產行業，瑟瑟發抖之余，再沒人覺得“活下去”是地產界的笑話。
然而，正如十多年前的那次“危機”塑造了后來的行業格局，每一次調整也會讓行業龍頭率先看到機遇。2018年的行業冠軍碧桂園，正是如此。
3月27日，碧桂園發布了2019年業績報告，其中，碧桂園全年實現歸屬股東權益的合同銷售金額約人民幣5,522.0億元，同比分別增長10.0%。你要覺得增幅不高？考慮到碧桂園龐大的體量，兩位數的增長率已在行業前列。
碧桂園財報上公布的是權益金額，如果從全口徑銷售金額和操盤金額來看，碧桂園仍然穩居行業第一的位置。
根據克而瑞研究公布的數據，2019年碧桂園以7329.5億元操盤金額居于榜首，在操盤面積上更以8143.9萬平方米占據第一的位置。
以第三方全口徑銷售額計算，碧桂園則以7715.3億元位列第一。
如果把碧桂園去年的銷售情況掰開揉碎地看，你會發現，前11個月，碧桂園累計實現的權益合同銷售金額就已達5398.4億元,同比增長10.2%，超過2018年全年的5018.8億元。
去年下半年，碧桂園準備的權益可售貨值就高達4820億元，7-11月的銷售額分別為425.7億元、468.3億元、515.8億元、567.6億元、601.5億元，呈現逐月遞增的趨勢。
銷售額之外，碧桂園2019年總收入約為人民幣4,859.1億元，同比增長28.2%。并取得約人民幣1,266.4億元的毛利，同比增長23.6%。淨利潤則同比增長26.1%，至人民幣612.0億元。
高速增長時常被誤會成蒙眼狂奔，有的企業在追求規模時，犧牲的是穩定性，導致其后勁不足，無法持續快速前進。對房企而言，這樣的問題往往表現在債務方面。
房地產作為高度資金密集型行業，現金流充沛與否、財務杠桿的高低，是決定企業能否壯大的命脈。
在這一點上，再看碧桂園。
可用現金余額達有史以來最高
在商業歷史上，一家企業的成功或許是因為產品力的強大，但失敗卻往往直接與財務的混亂掛鉤。
真正基業長青的企業，都有著穩健扎實的財務結構。
碧桂園2019年的財報顯示，期內合并房地產銷售現金回款額約人民幣5898.6億元。自2016年起，這已是第四年連續在年末實現正凈經營性現金流。
此外，其可動用現金余額達到有史以來最高，約人民幣2,683.5億元。幾乎相當于中小房企全兩年的銷售收入。比2018年的2425.43億元增加了10.64%。
說白了，就是有錢，有很多很多的錢。
凈經營性現金流為正，說明企業當期通過經營本身便可實現現金良性循環，不需要依賴外部融資來支撐現金流。在整個房地產行業里，大部分企業因為高速擴張而處于現金流緊繃狀態，多數公司凈經營性現金長期為負，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。
僅有少數運營能力較強的企業，能夠讓現金流在內部良性運轉，實現企業的自我造血功能，從而做到連續多年的凈經營現金流為正值，在民營企業中則更為少見。
于房企而言，現金是財務體系之一端，另一端則是債務。
2019年，碧桂園盡管連續多年實現了高速增長，但并不單純依靠外部融資輸血，財報顯示，截至2019年12月31日，碧桂園淨借貸比率為46.3%，同比下降3.3個百分點。
作為行業龍頭，其負債率顯著低于行業平均水平。自2007年上市以來，碧桂園連續12年將凈借貸比率保持在70%的紅線以下，是行業內少有的兼顧規模增長和負債管控的企業之一。
3月17日，中國指數研究院公布的2019年房地產百強企業研究報告顯示，百強房企負債率均值達78.7%。
合理的債務結構不止能讓企業輕裝上陣，更是為后續的發展留下的充足的資金空間。
目前，碧桂園有約人民幣3,167.9億元銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕，備受評級公司及主要金融機構認可和支持。早在去年發布2019年中期業績報告后，國際三大權威信用評級機構之一的標準普爾評級就將碧桂園企業信用評級由BB上調至BB+，展望穩定。
與此同時，標準普爾評級（S&P）將碧桂園優先無擔保票據評級自“BB-”調升至“BB”。標普認為，碧桂園以其雄厚的銷售實力，大大拓展了規模，進一步強化了市場地位。
籌集資金考驗房企底色，如何使用尚有余裕的資金籌措空間則是一門需要智慧的學問。
在3月27日的業績發布會上，碧桂園集團首席財務官兼副總裁伍碧君談及碧桂園還有7億美金的發債額度時表示，現在窗口不太好，如果成本高的話，就是有額度也不會發債。
或許，碧桂園的底氣，在于資金已然十分充裕。
在銀行及其他借款當中，碧桂園一年期還款約800.57億元、一年至五年期還款約1700.89億元、五年以上還款約26.47億元。公司當前可用現金余額幾乎能夠完全覆蓋。
土儲充足，平均分布
兵法上有句話，叫“兵馬未動，糧草先行”，在房地產行業里，資金還不能算作真正的糧草——手中的土地儲備，才是真正的收獲糧食。
如何用資金，換成糧食，是房地產企業需要修煉的頂級內功。
隨著“因城施策”政策的深入，龍頭房企們紛紛通過廣泛而均衡的布局來平滑周期、確保業績增長。
碧桂園也不例外。
目前碧桂園的項目遍布內地31個省╱自治區╱直轄市、282個地級市、1,299個縣╱鎮區，在廣泛的布局中，碧桂園將一方面將重心聚焦在了粵港澳大灣區和長三角等產業及人口集中的國家級政策城市群，一方面繼續深耕低線城市的房地產市場。
這進一步增強了碧桂園對抗區域調控風險的能力。
根據碧桂園的財報數據，截至2019年底，其權益可售資源合計2.4萬億元，可以滿足其未來四年以上銷售量。
其中，73%的權益貨值位于中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝），97%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，項目數量合計2512個。
這五大城市群具備國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展水平較高且需求旺盛，被認為是中國房地產市場最具發展潛力的區域，GDP占比高達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。
據調查，疫情后50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業，可以預見，這些高能級城市的房地產市場也將在疫情后率先復蘇，碧桂園憑借充足的資源儲備有望獲得較好的業績支撐。
例如粵港澳大灣區就是其中之一。在2019年的媒體業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，公司在粵港澳大灣區擁有大量的優質土地儲備，該區域已獲取權益可售資源3091億元，可售建筑面積約2268萬方。潛在權益可售資源3226億元，與已獲取的權益可售資源合計6317億元。
根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，落戶政策或將使得城區人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區。而碧桂園有97%的權益貨值位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，很好的契合了未來的人口流動趨勢。
在低線城市的布局同樣有其內在的邏輯。
自1998年以來，在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口，而在高線城市，這一比例是60%。雖然每年200多萬人從低線城市遷移到高線城市，但不少低線城市人口實際上仍在增長。
據管理層介紹，2020年碧桂園權益可售資源約9066億元，其中目標市場為一線城市的有1024億元；目標市場為二線城市的有3154億元；目標市場為三四線城市的有4888億元。
豐富的土地儲備、平衡的城市分布，都將成為碧桂園高增長的充分保障。但碧桂園的目標不止于此。2018年7月，碧桂園成立了博智林機器人公司。
管理層圍繞碧桂園主業打造的，是一條具有多大空間的上升曲線，值得思考。
主業務是老虎，新業務是翅膀
在房地產行業越來越被認為趨緊天花板的現在，房企們也已經開始了多元化。
一般來說，房企的多元化分為了兩種路線，一種是在房地產相關行業內進行多元化探索，另一種則是跨界房地產之外的行業。兩種路線各有其代表，但碧桂園的舉措卻是將二者結合。
作為擁有數千個樓盤的領先開發商，碧桂園自身就是機器人的需求方，這不僅體現在建筑領域的砌磚、鋪地磚、質量檢查等施工環節，在后續的社區管理等環節也有極大空間。
據碧桂園公布的信息，目前博智林已遞交專利申請1843項，并已有32款進入工地現場測試。此外，碧桂園旗下的千璽機器人餐飲集團已遞交專利申請404項，研發的機器人設備及系統有80多種。
也許，就像舊金山灣區與硅谷，機器人谷也將吸引全球機器人領域的人才，實現理論提升、技術突破、商業拓展，成為中國智能機器人新技術的發源地。
循著地產-機器人-餐飲的產業鏈條，必然可以到達餐飲的源頭——農產品。
目前，碧桂園投資運營的農業基地有湖北“中國種谷”、海南潤達、廣東貢柑產業園、河北張北華大農業康養基地等。
在推進多元化的同時，碧桂園對主營業務與新業務間的關系也有所思考。
3月27日下午，碧桂園的2019年業績發布會上，碧桂園總裁莫斌多元化業務和主營業務之間的關系進行了介紹。
他表示，機器人、農業等新業務是圍繞地產主營業務去做的，量產后能為主營業務創造價值。主營業務是老虎，新業務是翅膀，這是如虎添翼的力量。
來源：騰訊新聞
