被視為樓市風向標的土拍市場在今年3月出現局部升溫勢頭。
廣州、上海等一線城市先后出現成交總價或成交單價沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價先拔頭籌，隨后廣州越秀地塊以6.46萬元/平方米的樓面價格樹立新的價格標桿。僅3月9日至3月15日一周，機構監測的40個主要城市土地推出量環比增加了246%。3月16日至3月22日，一二線城市土地供應量繼續走高，其中二線城市實現環比倍增。
與此同時，樓市交易亦似乎迎來復蘇信號。3月連續多周，一二線城市整體成交環比大幅增長。業內人士預測，隨著央行出臺5000億元再貸款再貼現支持企業、民眾復工復產，各地方政府因城施策陸續出臺一系列措施，大部分房企的拿地熱情和投資開發信心已逐步被激活，剛需和改善型需求也受到開發商主動靈活的營銷策略吸引重新回歸市場。
龍頭房企逆市抄底土拍市場
3月中旬，面對疫情沖擊，廣州市果斷推出《2020年建設用地供應計劃》，其中221宗商住、商服用地總用地面積就達到933萬平方米，總面積同比2019年略有增長。
與此同時，廣州市城投集團以23.57億元奪得廣州越秀區一宗建筑面積為4.95萬平方米的地塊，剔除回遷房部分，折合可售樓面價達到6.46萬元/平方米。有業內人士分析，按照這個價格和面積，建成的住宅銷售價格至少需要10萬元/平方米，才能保證賺錢。6.46萬元/平方米的可售樓面價也創下廣州拍地單價的歷史新紀錄。緊接著，廣州成功出讓番禺漢溪大道北側宅地和白云齊富路商地，成交總價為44.8億元。
有機構監測，2月份以來，市場普遍預期土地供應會增加，溢價率會降低，金茂、綠城、保利、華潤、首開、越秀、廣州城投等國企、央企，以及恒大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續搶灘各地土拍市場，逆市抄底。其中，保利地產近期在北京、廣州、長沙等一二線重點城市就豪擲84.88億元資金新增了5個項目，拿地面積達44.18萬平方米。
事實上，根據中指研究院統計，在疫情影響較嚴重的1-2月，香港置業、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企，投入資金總額就達到726億元，同比增長19.8％，而排名TOP100的房企拿地總額達到1984億元，同比增長7.2％。為保持未來業績增長，龍頭企業紛紛加大土地儲備力度，也加大了競爭的激烈程度。從布局重點來看，房企普遍將目標鎖定在一二線重點城市，尤其是粵港澳大灣區、長三角一體化區域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點三四線城市。
3月以來，房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務，包括加大地塊推介、調整優化地塊開發要求等，使得房企拿地的顧慮減少。若后續房屋銷售市場能夠盡快恢復正常，土拍市場回暖的壓力會更小。綜合上述因素，易居房地產研究院預判，3月份土地交易市場將有反彈和小復蘇的可能。
一二手住宅交易現回暖信號
在經歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷后，3月的樓市表現被業內人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制后市場能夠迎來“報復性增長”。
3月頗為賣樓人士所津津樂道的是，3月16日晚間萬科星城288套公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達2.99億元。萬科星城在線上選房結束后不久，便加推房源。3月13日位于蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源，套均價格4200萬元起步，8秒售罄，銷售金額達6億元。3月12日光明區勤誠達正大城453套酒店公寓產品——8C獨棟亞朵酒店公寓開盤，吸引了過百人戴著口罩前往。結合廣州等其他城市表現來看，有人認為一線城市已提前結束“休眠模式”。
從監測機構的數據來看，3月以來，一二三線城市成交量逐漸恢復到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周，一線城市就成交46.75萬平方米，環比上一周增加2.27萬平方米。3月中上旬，中原地產監測的全國40個主要城市的市場成交量相比2月份有明顯復蘇，網簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調了20%以上。
數據顯示，截至3月25日，廣州3月網簽一手住宅成交量達4391宗，環比上漲487%；總成交面積為47.82萬平方米，環比上升480%。同時，3月廣州新增供應一手住房5930套，約合62.16萬平方米，套數超過1月的5406套，創下年內新高。對此，中原地產認為，當前新批預售審批速度加快，市場從源頭起被逐步激活。
3月16日至3月22日，CREIS中指數據則顯示，一線城市成交面積環比增長31.6%，二線代表城市環比增長15.7%，三線代表城市環比增長36.5%。其中，北京環比上一周增長了50.29%，上海環比增長18.49%，廣州環比增長84.74%，深圳環比減少11.49%，是一線城市唯一環比減少的城市。在二線城市中，福州、大連、青島、濟南、重慶、東莞等均有大幅環比增長，三線城市韶關甚至環比增長超過350%。
在二手房方面，3月16日至22日為例，鏈家監測的18城二手房市場成交量環比繼續增加27.5%，連續七周增加，成交量已經超過去年12月周均水平，相當于2019年3月周均水平的75%。過去4周，18城平均以91.3%左右的環比增幅速度回升。其中，18個城市中有10個城市成交量已經超過去年3月周均成交水平的80%。
政策分化 30城下調房貸利率水平
土地拍賣和房屋交易市場的復蘇，與當前國家“三穩”政策和“一城一策”的科學調控有關。
據中指院監測，新冠疫情暴發以來，受多地線下售樓處、中介門店關停等影響，房地產市場銷售嚴重受阻，為緩解房企短期資金壓力，防范行業運營風險，各地積極靈活因城施策，截至3月26日，約50個省市在供給端出臺了促進行業平穩健康發展的利好政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時間、降低房屋預售條件、為企業減稅降費延緩繳納期限等內容。
金融政策層面的改善和優化不僅讓企業得到更多融資機會，同時也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關鍵。融360大數據研究院日前發布的《2020年3月中國房貸市場報告》顯示，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，環比下降4個基點；二套房貸款平均利率為5.77%，環比下降4個基點。這已經是房貸利率連續4個月下調。
數據顯示，全國有30城下調房貸利率水平。從首付比例來看，3月份，全國41個重點城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分（支）機構下調首付比例，涉及到4個城市，其中上海的部分銀行將首套房首付首次調至三成。6家銀行分（支）機構上調首付比例，涉及到4個城市，北京有3家銀行將首套房首付首次由原來的3.5成調至四成。總體而看，51個重點城市貸款利率有升有降，樓市政策區域分化比較明顯，這意味著未來樓市整體走向也將出現分化。
有專家認為，隨著“一城一策”的政策效應逐步落地顯現，4月的房地產市場有望繼續復蘇，企業的投資開發熱情也將加快升溫。中原地產也認為，隨著疫情影響不斷降低，預計4月將有越來越多買家走出家門，回流市場；同時各行各業復工復產亦將引導更多潛在買家返回一線城市，預計樓市熱度將進一步回溫。
來源：南方日報
編輯：wangdc
