近日，央行發布2019年第四季度中國貨幣政策執行報告。報告提到，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。與此同時，財政部、國家統計局相關人士近期或在發文中或在解讀中明確提及堅持房住不炒。
筆者注意到，央行作出上述強調，觸發因素就是，房地產金融政策出現松綁的跡象。比如，5年期以上LPR下行5個基點，多地公積金貸款首付比 例下調，重啟二套房公積金貸款，有的銀行（甚至是大行）下調非限購地區商業性按揭貸款首付（從30%降至20%），有的地方政府督促銀行增加地產信貸投放，有媒體甚至在傳言市場開始放水。
眾所周知，5年期LPR下降，就意味著針對居民購房的“定向降息”，而這段時間央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放低成本流動性，市場資金面充裕，客觀上也利好地產。另外，近期中央會議先后明確，努力實現今年經濟社會發展目標任務；穩健的貨幣政策要更加靈活適度，用好已有金融支持政策，適時出臺新的政策措施等。在此背景下，各地都發布了數量巨大的重點項目建設計劃，以緩解疫情沖擊，而地產又是各地比較重視的行業。總之，以上這些給市場傳達了這樣的信號，即包括地產在內的信貸投放可能會放量。
作為樓市調控最重要的監管部門，央行實時表態和澄清，這是對“房住不炒”一以貫之的強調，也是對“穩定調控”與“短期紓困”邏輯關系的明晰。更重要的是，疫情影響的范圍很大，影響時滯在拉長，不僅今年宏觀經濟各項指標面臨壓力，而且上下游產業鏈、需求和供給，都受到了沖擊。因此，作為宏觀調控的金融政策，必須要平衡好“穩增長”和“防風險”的關系。綜合以上分析，地產行業的融資政策，自然要在多重目標下作平衡。
筆者認為，“紓困不刺激”，將是地產金融政策的主基調。正如近期一篇官方媒體文章《“房住不炒”不應因疫情而變化》所言，房地產企業和從業人員受疫情影響出現困難，其實與旅游、住宿、會展、文娛、影視、餐飲等諸多行業是一樣的，需要進行紓困。哪些企業和從業人員受到沖擊，就對其進行定向疏解困難。比如，疫情期間貸款償還、利息支付的履約，可以延期；比如，住建部表示，2020年6月30日前，公積金貸款不能正常還款，不作逾期處理等。
但是，紓困是基于行業、企業、從業人員遭受疫情沖擊的正常疏解，也是基于“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標的考慮。2019年底，基于2020年“十三五”收官，全面建成小康社會，完成脫貧攻堅等綜合考慮，國家首次明確，“三穩”是2020年房地產調控長效機制的目標。現在的問題是，疫情沖擊下，地產施工、售樓處全部按下了“暫停鍵”。2月10日以后，盡管復工復產漸進開啟，但復工的重點還是疫情防控相關行業、國計民生行業。
根據筆者調研，目前熱點城市售樓處開放率在80%左右，但很多非熱點城市開放率并不是很高。即便售樓處開放了，基于多地政府不鼓勵大家外出和集聚，商品房銷售也比較慘淡。比如，中泰證券統計顯示，2月16日~22日40個重點城市新房銷售同比下滑85%。
值得一提的是，房地產及上下游產業鏈條長，吸納大量就業人口。因此，金融對地產企業的紓困，除了基于行業受疫情沖擊外，還有恢復地產上中下游資金鏈循環，助推國民經濟相關行業復產復工，以及“六穩”之首的“穩就業”方面的考慮。此次疫情下，勞動力密集行業受到沖擊，就業人群收入會受到影響，資金面寬裕、5年期LPR下調，也正是為了驅動銀行降低按揭利率，緩解月供負擔壓力，緩解市場對地產前景不很樂觀的預期。但是，地產金融政策調整，底線也就在這里了，不會在需求端出臺加杠桿的政策。基于此，筆者認為，只有在既有的政策內作騰挪（比如非限購城市按揭從30%降至20%），從而兼顧“政策穩定”和“短期紓困”。
來源：每日經濟新聞
