地產暴跌，依舊加壓
近期，內地省市都在給樓市紓困，甚至“救市”。但是，海南，這個樓市調控最嚴厲的省份，卻在逆行。
3月7日，海南發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，明確“全島限購”的同時，祭出“取消預售”的重磅政策。自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，全部現房銷售。現房銷售的房屋，通過竣工驗收，且水電氣和通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
真的很重磅，海南是中國第一個取消商品住房預售制度的省份！怎么評價？海南太“硬核”了，調控棒棒的，不是一時的棒，而持之以恒。
2018年3月，海南喊出“以壯士斷腕的決心，減少對房地產的依賴”；
2018年4月22日，海南祭出史上最強調控：全域限購，五年社保，七成首付，五年限售；
2019年9月16日，海南再次發布歷史性政策：全國范圍內，首次明確提出，全面禁止低端制造業，房地產行業榜上有名，禁止開發產權式酒店、中部4個生態縣禁止開發外銷項目！
要知道，2019年，海南GDP增長5.8%，未完成7%-7.5的目標！
要知道，2019年，海南房地產開發投資下降了22.1%，這是上世紀90年代泡沫破滅以來，海南地產開發投資的最大跌幅！全國是多少呢？9.9%，接近兩位數！相比全國，海南足足低了32個百分點。
商品房銷售額呢？2019年，全國商品房銷售額上漲6.5%，海南下降了38.8%，也是上世紀90年代，泡沫破滅以來的最大跌幅。相比全國，海南低了45個百分點。土地出讓方面，海南已連續近10年負增長了！
取消預售，“以退為進”
令人疑惑的是，近期全國有20多個省市出臺政策，給地產紓困。其中，降低預售門檻，備受各地重視，比如江蘇經濟重鎮無錫，規定地產項目形象進度達到25%，就可以去申請預售了。什么意思呢？基本上就是，很多項目出地面后，就可以賣了，這比“賣樓花”，只前進了一小步。
再比如，華東另一經濟重鎮——蘇州，2月24日發布新政，取消土地現房銷售和封頂銷售的出讓政策。也就是說，不管地賣的多貴，都可以預售。
另外，很多省市規定，開發商可以跨節點提取預售監管資金，什么意思呢？為防止樓盤爛尾，要求開發商賣房的資金存在銀行，房子建設進度前進一步，就提取這一步的資金。現在，可跨節點提取，預支資金。臺面上，是為了疏解開發商的資金鏈，但本質上，其實就是給開發商加杠桿。
中國的開發商，有兩大生命線：快周轉、加杠桿！
預售制度，本身就是讓開發商加杠桿、快周轉。
2018年，關于“取消商品房預售制度”的傳言很多。最后，都不了了之了。取消預售，影響太大，不僅對房地產商、對金融的沖擊非常大，房地產開發投資也會下行，對行業上下游（建材、水泥、玻璃等）影響也很大。
那么，現在房地產的臉都“杵在地上”了，海南為何還要逆勢加壓？
筆者認為，這是海南“以退為進”的做法。
海南壯士斷腕，去除地產依賴的決心，其心可誠，其志可堅，日月可鑒！
不靠房地產刺激，說了不靠，堅決不靠！
但是，不依賴，絕非是污名化地產，絕非消滅這個行業，而是讓這個行業正常起來！
什么叫正常？作為國民經濟20個行業中的一個平等的行業，房地產與國民經濟、城市發展和其他行業，有合理的依存關系。我們要“去地產依賴”、“去地產投機炒作”，但不是“去地產”。比如，近幾年房地產開發投資，依然占據海南固定資產投資的近半壁江山。
2016年，海南暫停新住宅用地審批、暫停新住宅項目規劃，到目前為止，已4年過去了。海南要建設全島自貿區，醫療、教育、體育、文化、種業等多個行業；要大發展，還要引進外資，引進人才，做大外貿，地產這個基礎性行業，不可能不發展。
2018年3月開啟斷腕“去地產”，目的是去地產投資和依賴。兩年過去了，想在海南炒房，已絕無可能。既然如此，市場恢復正常，就提上議事日程。恢復從供地到開發，再到賣房，可以！前提是，杜絕給市場傳達再次依賴地產、再次激活投機炒房的信號。于是，住宅土地出讓重啟了，但所有房子必須“現房銷售”。
加杠桿炒樓的開發商，請走開！
吸引人才、搞安居房，地產不可離
此次海南新政，還有一個看點，就是“發展安居型商品住房，讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能以與收入水平相適應的價格，購買一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿區（港）紅利。這就涉及到海南當下面臨的另一個重任——“搶人”，同樣也離不開地產。
自2018年6月以來，海南省、海口市、三亞市，相繼出臺了8次人才政策。最近一次是2019年10月25日，海南發布《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案》，將居民落戶全面放開，取消農業戶口與非農業戶口性質區分，統一登記為居民戶口。
當下，要吸引人才、留住人才，放開落戶限制是不夠的。你全面放開，別的省市也會放開。現在，非熱點省市，落戶基本無門檻。關鍵是，產業經濟、教育、科研等發展水平怎么樣？有沒有補貼、有沒有購房優惠？對海南，地處天南，孤懸海中，除了拿房子來吸引，還有什么呢？
即便是杭州、成都、武漢等熱點二線城市，也要拿房子來引人才，比如武漢提出的人才8折買房的“百萬人才留漢計劃”。對海南來說，上世紀末的地產泡沫、2010-2015年國際旅游島概念下的又一輪泡沫，真是傷筋動骨。一時間，“天涯，海角，爛尾樓”成為海南的三大景觀，基礎設施相對薄弱，實體產業發展滯后。
2018年4月13日，領導在海南建省辦經濟特區30周年大會上鄭重宣布：支持海南全島建設自由貿易試驗區，并提出了9大支持產業。不管哪一類產業，都要吸引人才。此次新政提出安居房，目的之一也是為吸引人才。讓商品房市場再次復活，并給價格低的安居房輸送建設資金，這就是政策初衷。
取消預售，海南只是個案
2019年，海南GDP增長5.8%，與2018年持平，下滑的局面控制住了，房地產開發投資占比降到了2012年以來的新低。可見，脫虛入實，取得了實效。2019年，海南地產還在明顯下跌，但第三產業增加值同比增長7.5%，比2018年上升了0.7個百分點。2019年，海南利用外商直接投資更是爆增了84.5%。
中國只有一個海南，只有一個海口、一個三亞。獨特的地理位置、獨特的氣候，賦予了獨特價值，絕不會讓泡沫暴殄天物。上面的決心很大，只要自貿島的各項政策落地，海南的地產就會重新煥發生機。經過2018年下半年以來的快速下跌，2019年下半年以來，三亞和海口新房價格指數漲幅開始穩定，2020年1月，海口、三亞新房價格指數漲幅分別為6.6%和6.7%。可見，自貿島的規劃利好，政策落地，開始利好樓市預期了。
最后，大家關心的是，海南現房銷售制度，是不是個例，其他省份、城市會不會跟進。畢竟，很多人認為，預售是當下地產諸多問題的根源之一。去年，上面就討論過，要不要廢除這一制度。
筆者認為，海南只是個案，取消預售，是在確保繼續斷腕“去地產依賴”、“去地產投機炒作”的既定戰略不改的前提下，恢復商品住房供地和開發，讓地產回歸正常，并給海南建設安居房、吸引人才，搞好基建，輸送資金。
作為島型經濟體，海南的經濟體量小、產業簡單、人口少（常住人口近944萬），地產規模很小（占全國的1.2%）。從地產依賴到產業轉型，包袱少、負擔輕、轉身快，地產斷崖都能承受，遑論全面推行限售制度。對國內其他省市，不存在海南這種要斷腕去地產依賴的大環境。
全面推行限售，開發商的資金鏈頓時承壓，住房供應節奏驟降，房價可能將會明顯上漲。對上下游的沖擊，對開發投資的沖擊，對地方財政的沖擊等，都不可同日而語。所以，海南可以搞，別的省市不行！
（作者：李宇嘉 經濟學博士 財經專欄作家廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：李宇嘉筆記
