A股年報季接近尾聲，各大房企緊鑼密鼓發布過去一年成績單。
4月24日，華夏幸福、中國建筑、濱江集團、華遠地產等多家房企發布2019年財報。其中，華夏幸福2019年實現營業收入1052.1億元，同比增長25.55%；中國建筑房地產業務（包括中海地產）實現合約銷售3826億元，同比增長28.1%；華遠地產去年實現營業收入74.71億元，同比增長8.64%。
另據Wind數據顯示，截至4月21日晚20時，已有135家上市房企發布2019年年報，占全部應披露年報數量的61.92%。其中A股上市房企占55家，赴港上市內房股占80家。
從整體營收看，房企“增收不增利”現象仍在延續。數據顯示，期內135家上市房企合計實現營業收入約4.8萬億元，同比增長超2成；但歸屬于上市公司股東的凈利潤僅約6636.62億元，同比下降3.33%。
“影響房企增收不增利的因素有很多，比如近兩年拿地成本提高以及“限價”政策。”4月26日，一位地產分析師告訴時代周報記者，房企近年來的規模化擴張，也在一定程度上影響利潤表現。
從行業集中度看，兩級分化格局正不斷加劇。來自恒大研究院數據顯示，2019年，前10強、前50強、前100強房企市占率分別高達28.4%、59.7%和74.2%。到了2020年一季度，上述房企市占率分別較2019年再提升10.0、11.0和7.8個百分點。
大房企市占率跳升背后，則是中小型房企相繼退場。
據人民法院公告，截至2020年4月8日，受疫情影響，65天內共84家房地產開發企業破產清算，均為地方中小房企，數量較去年同期增長25.3%。
“大型房企在融資方面處于優勢，中小房企的資金狀態會越來越差。”4月19日，一家千億元房企高管告訴時代周報記者，未來中小房企會加速退出，行業集中度將有所提升。
“增收不增利”
2019年，各大房企的營收規模保持穩步增長，但盈利卻呈下滑趨勢。
以萬科為例，2019年公司實現毛利潤和凈利潤分別為1333.4億元、551.3億元，同比增長19.5%和11.9%，但增速較2018年的逾30%有明顯降低；盈利指標上，公司毛利率和歸母凈利率為36.2%和10.6%，較2018年分別降低了1.2和0.8個百分點。其中房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點。
“長期來看，行業毛利率下降是一個趨勢，且這個趨勢已經形成。”在今年3月的萬科業績會上，總裁及首席執行官祝九勝解釋稱，毛利率雖然會下降，但管理的效率和效益是可以逐步提升的，甚至是有一個對沖的過程。
克而瑞也認為，目前行業整體的利潤空間受到擠壓，房企利潤增長和盈利能力面臨較大的下行壓力。但其也同時指出，萬科利潤增速降低，也與該公司年內土地增值稅支出大幅提升，長期股權投資中資產減值損失、以及遞延所得稅費用中土地增值稅清算準備金增加有關。
再看陽光城。4月23日，陽光城發布財報顯示，公司實現結算營業收入610.49億元，同比增長8.11%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元，同比增長33.21%。雖然利潤增速明顯，但陽光城毛利潤率和凈利潤率分別僅為26.6%、7.08%，明顯低于行業平均水平。
來自億翰智庫的數據顯示，50家標桿房企的平均毛利潤率為32.61%，平均凈利潤率為16.39%。
“利潤率一直是陽光城的一個短板，因為前些年的項目影響，目前公司的凈利潤率還是比較低的水平，我們自己很不滿意。”2019年中期業績會上，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌并不諱言。今年業績會上，執行副總裁吳建斌表示，提升利潤是陽光城非常重要的目標，公司會在買地、設計、大運營、財務成本降低等多個環節，繼續把它做得更好。
面臨盈利下滑趨勢，提質增效逐漸成為行業共識。“銷售規模的增長未來不是重點，利潤和品質才是第一位的。”融創中國董事會主席孫宏斌在今年3月的業績會上如是稱。
在此前的2月份，旭輝控股CEO林峰也曾公開表示，利潤是里子，是根本。規模是面子，是方式手段。今年行業一定會關注利潤排行榜，多過于規模排行榜。
分化加劇
年報季透露的另一個明顯信號，是房企融資成本的上升以及融資能力的分化。
克而瑞根據已發年報的50家典型上市房企進一步分析，2019年約有60%的房企融資成本同比上漲，整體的融資成本同比上漲0.33個百分點至7.13%，再次突破7%。
從個體看，房企之間的融資成本分化顯著。數據顯示，2019年，中海地產、華潤置地、龍湖集團、越秀地產等房企平均融資成本均在5%以下，其中中海更是低至4.21%。
部分企業融資成本則相對較高，如中梁控股、新力地產2019年加權融資成本均超過9%，是中海的2倍有余。據克而瑞統計，50家典型上市房企中，融資成本在9%以上的有10家企業，占比達20%。
另據樂居財經研究院榜單顯示，以單筆債券看，中海在去年7月成功發行20億港元（5.5年期）及4.5億美元（10年期）雙幣種固息高級債券，其中10年期美元債票息僅為3.45%。反觀當代置業，其去年發行3.5億美元債券，利率高達15.5%，是中海的4倍有余。
“從數據看，融資成本較低的企業主要集中在國企、央企之中，也有部分優秀的民營企業如龍湖等融資成本相對較低。”今年4月，易居企業集團CEO丁祖昱表示，隨著融資難度和成本的逐步增加，部分企業，尤其是融資能力相對較差、經營不善的中小企業債務違約風險需警惕。
3月6日，新華聯發布公告稱，公司控股股東新華聯控股因未能按照約定籌措足額兌付資金，導致中期票據不能按期足額兌付本息，已構成實質性違約。公告稱，受疫情影響，新華聯控股多項業務遭受重創，經營回款大幅減少；加之持續受到“降杠桿、民營企業融資難發債難”的影響，償付貸款和債券導致現金持續流出，流動資金極為緊張，最終導致債券違約。
新華聯雖然在公告中聲明與新華聯控股為不同主體，具有獨立完整的業務及自主經營能力，但其目前的經營狀況也并不樂觀。4月11日，新華聯發布財報顯示，公司2019年實現營業收入119.88億元，較上年同期下降14.37%；實現歸屬于上市公司股東凈利潤8.21億元，較上年同期下降30.80%；公司2020年第一季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損2.5億―3.5億元。
4月25日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，疫情對于中小房企的影響要分類看，一方面，經營困難的中小房企可能會被淘汰，但今年政府對于各類企業的支持力度增加，包括金融政策，對于額度比較充裕的中小房企，也有可能打“翻身仗”。
來源：時代周報
編輯：wangdc
