因為新冠肺炎疫情，房企拿地心態正變得愈發謹慎。
4月23日，克而瑞研究中心發布數據報告顯示，截至4月21日，今年重點監測城市流拍率升至21.8%，較2019年同期增長5.8%。
中原地產近日公布的數據進一步揭示，3月單月拿地金額方面，頭部房企僅有綠地控股和中國恒大同比為正，萬科地產、碧桂園、融創中國、中海地產和保利發展等呈現下滑態勢。
數據變化背后，反映著房企們2020年投資重心的變化—向高能級城市傾斜。時代周報記者匯總各家看法發現，這些高能級城市往往是發展基礎較好城市群里的一二線和強三線城市。
4月24日，前20強房企陽光城召開業績發布會，明確表示要把有限的資源放在關注的目標城市，包括二三線城市，有發展潛力的、人口有聚集力的城市。
即便是在三四線起家，有著“小碧桂園”稱號的中梁控股，上個月業績會上，董事長楊劍也表示公司戰略投資已經“轉二線城市，轉省會城市，轉都市圈里的中心城市。”
4月26日，多位房企人士向時代周報記者表示，自2014年來的棚改貨幣化安置政策紅利釋放殆盡后，目前部分三四線城市增長乏力。不過隨著城鎮化進程推進，今后房地產的機會在城市群，城市群的布局會成為房企穿越調控周期的強有力保證。
長三角仍是投資重點
時代周報記者注意到，目前在京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游、中原和關中平原7大城市群中，不同房企各有側重。
龍頭房企已基本實現在7大城市群布局。一些區域型房企則根據自身條件選擇幾個重點城市群進行布局。
值得注意的是，十九大報告明確指出我國城鎮化路徑和方向—“要以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化。”
4月9日，發改委還發布了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》。
事實上，我國常住人口的城鎮化率已從2017年的58.5%上升到2019年的60.6%。
“在城鎮化的第一階段，往往以單個城市發展為主；到了第二階段，城市之間會出現分化，原先的一二三四線劃分不再適用，往往用城市群和都市圈來推進城鎮化進程。”4月23日，全國工商聯房地產商會理事李驍對時代周報記者表示，“房企要抓住機會。”
事實上，目前很多房企也已認識到這一點。例如，長三角城市群正成為諸多房企們業績最為突出的區域，更是必爭之地。
頭部房企如萬科，公司五大區域中，上海區域2019年實現銷售金額2045.11億元，約占總體的32.42%，為第一位。
同樣，行業前十位的招商蛇口，其華東區域和江南區域2019年總計實現營收超過300億元，在內部各區域中處于領先。
更有意思的是，一些起步于華南體量較小的成長中房企，其在長三角的業績甚至超過了其在華南的業績。
比如美的置業在長三角和珠三角地區的業績貢獻占比分別為36%和19%。而合景泰富在長三角的業績占比達43%，遠超大本營華南，后者占比為30%。
從中國指數研究院的報告可以看出，目前長三角仍是房企投資的重點。一季度數據顯示，TOP10企業在長三角地區拿地金額共計834億元，位于首位。長三角城市群里的城市，比如浙江省省會杭州，土地出讓金一直排名居首。
“企業在繪制出城市群之后，需要確定瞄準哪些城市群，以及在每個城市群運用什么樣的策略。需要實施四個關鍵步驟：尋找增長最快的城市群、對目標城市群進行優先排序、設定城市群層面的發展愿景、以及定義戰略性原型并量身定制市場策略。”麥肯錫在一份研究報告中給出建議。
蘇粵浙三省堅挺
對比看來，不同城市群，有不同的重點省份對房企構成投資吸引力。
根據國家統計局最新公布的31個省份最新房地產開發投資數據，時代周報記者梳理發現，江蘇、廣東和浙江包攬2020年一季度前三，分別為2717.82億元、2548.83億元和2044.65億元。
3月份單月的房地產開發投資數據上，上述三省也居于前三位。江蘇、廣東和浙江分別為1383.85億元、1239.26億元和955.17億元。
同樣，反映在一季度商品房銷售額上，江蘇、廣東和浙江各2648.33億、2557.51億和2149.28億，為31個省份中的前三。
值得一提的是，上述三省也是經濟活力較強的省份。
中長期來看，決定房地產開發投資的因素，主要指標是經濟活力。
經濟活力越強的地區，房地產開發投資的熱度和強度就越大、活力也越強。
從階梯分布來看，一季度，除蘇粵浙在第一梯隊，房地產開發投資在1000億到2000億元之間的省份有5個，分別為山東、四川、安徽、河南、福建；500億到1000億元之間的省份有9個，分別為上海、重慶、云南、湖南、廣西、北京、貴州、河北、陜西，以中東部省份為主。
除此之外，人口與產業的高頻流動也顯示著這些省份在開發投資方面的活力。
最新的人口統計數據顯示，浙江省2019年新增外來人口流入84.1萬人，超過廣東的82.62萬人，成為最吸引人的省份。
而廣東已連續5年年均新增人口超過百萬。
公開數據顯示，2019年，粵港澳大灣區所屬的廣東、香港和澳門三地的常住人口增長將近1.5%，是唯一增長率超過1%的地區。長三角城市群所在的江浙滬皖四地常住人口增長近0.8%，排名第二。
“江蘇、浙江和廣東三省本身底子就不錯， 加上今年出臺樓市利好政策以及各類人才政策。房企出于避險考慮，也會重點在這些省份所在的城市群布局。”李驍表示。
今年初，浙江省社科院發布《2020年浙江發展報告》中就已預測：盡管浙江房地產短期內“雙限”不放松，城鎮化率進一步提高，意味著城市人口繼續增長，這對房地產市場來說是一個重要支撐，因此浙江“房地產市場仍有發展空間”。
來源：時代周報
編輯：wangdc
