伴隨疫情在國內得到有效控制，3月宏觀經濟已出現企穩回彈勢頭，物業市場隨之逐步回暖。歷經一場全范圍無死角的疫情測試，哪里租賃市場復蘇最快？產業園、寫字樓、數據中心、綜合體、酒店等多種業態中，哪個又深得投資人青睞？
寫字樓市場：高空置負吸納
受疫情影響，一季度北上廣深4城寫字樓市場基本處于停緩狀態，空置率在此前高居不下的基礎上持續推升，再創新高。
2019年曾有數據顯示，北京甲級寫字樓市場第三季度空置率達10.9%，創近八年來最高水平；上海上半年空置率達到18.5%，成為近十年新高。
2020年一季度北上深3地寫字樓空置率徘徊在20%上下，高力國際《中國物業市場2020展望》報告顯示，一季度北京甲寫市場空置率推升至16.7%，上海升至19.2%，深圳仍然保持在21%的高位。作為不一樣煙火的廣州，2019年甲寫市場保持5%的低空置率，如今也呈現上漲趨勢。
▲一線城市2020年一季度空置率。來源：高力國際
疫情抑制了甲寫市場的短期需求，一季度北廣兩地錄得凈吸納量為負，再創歷史紀錄。其中，北京市場有史以來第一次出現連續兩個季度凈吸納量為負（高力國際）；廣州市場則是十年內首現負值（第一太平戴維斯）。北上廣深及成都、西安等重點城市寫字樓市場普遍承壓，租金迎來階段性下調。
▲一線城市2020年一季度租金走勢。來源：高力國際
除寫字樓市場外，疫情給產業園市場也帶來負面影響。一季度上海產業園區出現負吸納量，租金亦有所下跌，但幅度較小，整體穩健。3月下旬以來，醫療健康和新基建等受疫情影響較小的行業對產業園區的租賃問詢開始增多。值得注意的是，面對疫情，產業園展現出良好的市場韌性。
這得益于兩方面原因：一方面受疫情影響較小甚至有所增長的行業，例如線上科技、醫療健康、新基建等大多位于產業園中；另一方面，國企園區開發平臺落實租金減免等措施，助力中小企業、初創企業過難關。
物流倉儲：需求大租金漲
與寫字樓市場慘淡景象截然相反，疫情培養起來的線上消費習慣長期利好電商及物流倉儲行業，一線城市物流倉儲市場租金有望迎來全面上漲，2020年物流倉儲成為投資與租賃的窗口期。
總體而言，一季度一線城市核心地段的高標倉依然維持了穩定的租金增長，二線城市由于電商搬遷至自建庫大面積退租。
具體來看，一季度北京倉儲市場租金處于高位水平，環比上漲0.6%，至1.72元/平方米/天。《中國物業市場2020展望》報告顯示，北京市場倉儲物流需求量較大，加上政策對于物流用地的限制，未來北京倉儲市場可租面積有限，租金將持續走高。
深圳市場一季度高標倉負吸納1.85萬平方米，但深圳倉儲市場空置率僅為2.9%，處于一線城市最低水平。疫情影響逐漸減弱，深圳倉儲市場即將反彈，由于未來新增供應有限，深圳市場租金有望持續上漲。據戴德梁行董事總經理鄧懿君介紹，深圳物流倉儲需求將向東莞、佛山等地外溢。
上海、廣州兩地倉儲市場2020年新增供應超10%。預計上海2020年新增供應將達到65.2萬平方米。受此影響，上海倉儲市場空置率可能推升至15.8%，租金增長整體放緩，保持2%或以上的增幅。廣州倉儲市場2020年第一季度入市的新增供應良好的預租情況良好，凈吸納量達10.4萬平方米。
受疫情期間線上信息量激增，疊加新基建影響，數據中心成2020年投資風口。一季度北上深一線城市數據中心空置率相對于去年年底明顯降低。由于能評政策的限制，一線城市的數據中心供給較為稀缺，資本正積極尋找優質投資標的。
來源：高力國際
匯率穩定、疫情控制良好的中國成為全球資本避風港。因此，投資人長期看好中國市場。
▲疫情對大宗物業投資的影響。來源：高力國際
歷經疫情考驗，物流、數據中心、產業園成為投資者最為關注的大宗資產。
來源：高力國際
