為深化“放管服”改革，持續優化營商環境，促進北京房地產市場平穩健康發展，北京市住建委今日發布《關于優化商品住房售許可辦理事項的通知》的征求意見稿，面向社會公開征求意見。征求意見稿擬明確，商品住房項目預售許可的截至日期調整為預售方案中確定的房屋交付日期；一個施工許可證批準范圍內的可售住宅部分可以申請辦理兩次預售許可。
相關負責人表示，此次調整是在市住建委在堅持“房住不炒”定位，落實城市調控主體責任，實現“三穩”目標的基礎上，對商品住房辦理預售許可提出的優化措施，開發項目預售許可申請“門檻”沒有降低，預售價格引導的力度沒有放松，房地產宏觀調控政策沒有改變。
下面就來給大家具體的解讀一下此次的調整。
1
此次調整主要有兩大變化，一是調整了預售許可證的截止期限。
目前，北京對于商品住房預售許可截止日期的界定，遵循的還是2007年的規定，為竣工日期之后4個月，但不能超過開發企業與購房人簽訂的商品房預售合同約定的交房日期。
但實際上，近年來開發商受多種原因的影響，很多項目實際交付的日期要晚于竣工日期。
【京房字】拿到的一項調查統計顯示，目前北京商品住房竣工日期與交付日期相差時間平均在10個月左右，有的甚至長達兩到三年，最長的一個項目，兩者之間相差36個月。
也就是說，在交房前的很長一段時間里，這個項目的預售證都是過期的狀態，房子是無法銷售的。
可能有人會問，預售證過期了，但房子竣工了，那就直接申請現房銷售唄。
是這樣的，沒有辦理初始產權登記，就無法辦理現房銷售的。
所以，從預售許可證截止，到可以辦理現房銷售，不少項目在這之間存在較長時間的“空窗期”，這期間如果開發企業違規改造房屋，就存在購房者合法權益被侵犯的風險。
主管部門考慮更多的一個問題是，在這段“空窗期”里，其實對于開發商來說，該營銷還是在營銷、該蓄客依然在蓄客，但對于購房者來說，他們無法辦理網簽，就無法簽訂購房合同、無法辦理貸款，也就無法辦理正常的購房手續。而且之前和開發商之間的一些約定由于沒有網簽的法律依據，還可能會被開發商鉆空子，被侵權。
因此，此次征求意見稿擬規定，商品住房（含共有產權住房）預售許可截止日期調整為預售方案中確定的房屋交付日期，且應與預售合同中約定的房屋交付日期一致。
也就是說，預售許可證的截止日期，不再根據竣工日期來定，而是和合同約定的房屋交付日期一致了。
這也符合商品住房銷售的實際情況。本來嘛，交房了購房者才能入住，房子才能成為現房。
如果在預售方案確定的房屋交付日期前，商品住房項目已辦理不動產首次登記的，預售許可截止日期為不動產首次登記日期。
如果某個項目超過了交付日期，還沒有辦理不動產首次登記的，卻需要延長預售許可期限的，開發企業可以提出申請，但必須要提交與全部已購房人簽訂的“延期交房”協議。
也就是說，只有全部購房人都同意了你開發商延期交房，才能申請辦理預售證延期。
大家都知道，延期交房在購房合同里是有約束條款的，如果延期交房，開發商是要按日付給購房者賠償金的。所以不到萬不得已，開發商也不會延期交房。
專家表示，此次北京將預售許可的截止日期調整至開發企業和購房人雙方約定的交房日期，一方面，讓商品住房項目的預售期限更加清晰明了，方便了購房人辦理網簽手續，保障了購房人的合法權益。另一方面，優化了預售期限的有關規定，便于開發商組織銷售。
2
此次調整的另一個變化就是，新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準范圍內的可售住宅部分，可以申請辦理兩次預售許可，但最低規模不得小于棟，不得分層、分單元申請預售許可。
對于預售許可證申請的范圍，就是一個預售許可證可以銷售多少套房源，這一塊兒解讀一下，按照2010年國辦轉發住建部文件規定，商品住房預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。
也就是說，國家的規定是一個預售證最低是對應一個樓棟的房源，比如1號樓的數十套房源。而北京此前的規定，是一個施工許可證批準范圍內的可售住宅只能辦理一次預售許可，也就是一個預售證對應好幾棟樓、甚至十幾棟樓的房源。可以說是全國最嚴。
大家都知道，近兩年北京樓市平穩，各樓盤的去化率較低，如果動輒一次性推出上千套乃至數千套房源，市場也消化不了。
即便此次調整后，北京也只是可以多辦一次預售證，仍然要比國家規定的更嚴格。
這樣的改變有利于優化區域住房供應節奏，也有利于企業緩解資金壓力盡快復工復產。
可能有些人要問了，那這還是放松了，開發商可以多辦一次預售證了呀。
關于這一點，關鍵要看的是多辦這一次預售證有什么用？有什么影響？
兩次辦理預售許可，大家最擔心的是開發商趁機捂盤惜售、分批漲價。
這一點政府部門早就考慮到了，不會給開發商留這個機會的。
此次北京在征求意見稿中明確規定，開發商在首次辦理預售許可時，就要一次性申報施工許可證批準范圍內全部可售住房、倉儲、車位的銷售價格。
也就是說，雖然兩次辦預售許可，但第一次辦的時候，就要申報全部房源的售價。第二批后開盤的房源，執行的也是同樣的價格。
開發企業想捂盤惜售、分批漲價，門兒都沒有!
3
此外，此次北京還擬規定，施工許可證批準范圍內地上住宅已辦理兩次預售許可的，可售的倉儲、車位等部分可以再辦理一次預售許可。
車位也是大家非常關心的，這一塊兒再解讀一下。
目前，各個區對于商品住房項目的地下倉儲、車位的銷售要求并不一致，有的是要求只能辦理現房銷售，有的是要求與住宅同步辦理預售。
但如果倉儲、車位等是等到入住后再現房銷售的話，是滯后于購房者購買住房的（住房是預售的，倉儲、車位是交房入住之后再買），這就容易給開發商產生漲價的預期，或是出現是否與住宅同步交付的糾紛。
如果倉儲、車位是和住宅部分同步辦理預售的話，因為車位后期可能還會有調整，比如車位劃線時，受層高、設施等影響進行調整，又容易造成購買者與開發商之間的糾紛。
因此，此次北京市擬統一規定，地下的倉儲、車位等可以單獨辦理一次預售證，這就杜絕了這些問題的產生，更好的維護購房者的權益。
同時，為了防止開發商的漲價預期，倉儲、車位的銷售價格也是要隨著住宅部分一次性申報的。
4
最后，來分析一下大家最關心的問題，就是此次調整是否意味著北京樓市調控放松？或者變相救市？
看一個城市的房地產調控是否放松，最重要的是看對于需求端的調控。也就是大家所熟知的限購、限貸、首付等政策，這也是調控最有力度的手段，比如史上最嚴的“317”新政，執行了“認房又認貸”，提高首付比例，遏制了投資和投機性需求。
而從“317”到現在，包括這次的調整中，北京都沒有放松過對于需求端的調控，可以說是一點兒都沒有變化。
北京此次則是對于預售許可證方面的優化，而且和國內其他城市放寬預售證的申請標準不同，一些城市放寬了申請預售證所必須的工程進度的標準，提前了開發商可以銷售房屋的節點。而北京對于開發商辦理預售證的條件、工程進度要求、資金監管等政策都沒有變化，優化的則是預售證執行層面的一些具體規定，目的還是維護購房者的合法權益，促進房地產市場健康發展，而且還預留了防止開發商捂盤惜售、借機漲價的規定。無論是預售證截止日期的變化，還是可以多辦一次預售證，都沒有留出“松綁”的可能。
因此可以明確，北京此次的政策優化和放松房地產調控“半毛錢”關系都沒有。更多的是優化預售許可手續，維護購房人合法權益。
想借此炒作“北京調控放松”、“北京變相松綁”的，可以洗洗睡了。
來源：京房字
