房訊網訊 工業經濟看廠房、服務經濟看樓宇。對于以現代服務業為主的都市樓宇經濟來說，即便沒有此次突如其來的新型冠狀肺炎疫情影響，2020年樓宇經濟也面臨著巨大挑戰。
自疫情發生以來，產業地產包括產業園、經開區及上下游企業防疫復工兩條戰線免租減租損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，產業地產行業、企業受到哪些影響和沖擊？產業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？產業地產市場未來有何預測和展望？
為此，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網開展"新園區50人專題采訪行動"，邀請50位產業地產行業內的公司老總、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞影響和沖擊、應對和反思、預測和展望等為產業地產行業平穩發展提供真知灼見。
我們期待與大家共享思想，共克時艱。
一、影響和沖擊：沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春
中科產城董事長郭瑩輝：
覆巢之下，焉有完卵"，在本次新冠病毒疫情巨大的自然災害面前，房地產行業深處其中自然難以幸免，但是，從房地產開發銷售、資產持有運營、產業鏈服務等各個領域的影響烈度又是差異非常大的。產業地產在以往每年有十幾萬億的銷售額中本來比重極小，但是，卻同時受到產業客戶經營壓力傳導、金融機構貸款風險預警、產業物業銷售限制政策有增無減等等多重環境壓力，預計2020年可能有大量的產業地產項目停工停產甚至爛尾，產業地產企業因此而快速倒閉。現在疫情尚未結束還都不好說，但生存比以往更加困難，這點是肯定的。
中國宏泰發展董事局主席王建軍：
突如其來的疫情造成了巨大的影響和損失，對所有行業來說這是一次大考，任何企業如果過不了這道坎就要被淘汰。其實偶然的背后都是必然。從商業的角度來說，每一次危機也蘊含著契機，有內在規律和節點。這次疫情之后，可以預計很多行業企業開始出現分化，加快優勝劣汰，有的面臨生死攸關，也會有一些逆襲而上，讓2020年成為一個重要的分水嶺。
嘉豐達科技發展有限公司董事長汪浩：
突然出現的新冠黑天鵝對商業地產的沖擊直接體現在商業零售（閉店率高、人流量低）、公寓（返程延后、資金鏈承壓、租戶維權）、酒店（旅游消費基本停滯，入住率斷崖式下跌）等。寫字樓、商務園、產業園等作為企業復工、復產的物理空間承載主體，受到疫情影響相對緩和，主要表現為企業延遲復工可能引發的出租率的波動以及租戶結構的調整和轉移。此辦公類產品存在替代性、承接性，面對突發性風險事件的抗跌能力較強，具有較強的韌性。
全聯房地產商會城市更新和既有建筑改造分會秘書長夏子清：
疫情對商業地產行業、企業的沖擊主要有以下三個方面：首先，因為受疫情影響，園區空置率和空置周期雙向上升；同時還面臨違約率增加，租金主動或被動下跌的問題，企業造成營業額損失，但園區防疫管理和服務壓力有增無減，導致整個園區收益降低，甚至出現虧損、資金鏈斷裂的風險。其次，面對諸如員工工資、銀行貸款利息等硬性支出，企業資金周轉壓力大。第三，因疫情影響，導致在施或計劃實施工程被迫中斷或延期；而且即使復工也需要面對工人隔離、建筑材料采購困難、物流緩慢等問題，進而增加企業成本。
新松智能產業集團副總裁曲洪波：
疫情對于產業園區的沖擊并不是直接的，更多的是通過對購買和租賃的企業的開工影響來作用于產業園區的，隨著節后企業大面積的復工，被疫情波及，大量的產業工人不能及時到位，訂單無法按時完成，產業園區的負面影響會逐步顯現。產業園區的市場和信心的恢復可能也需要較長的時間。
宏遠·智慧產業園招商運營總經理王凱：
突發的疫情讓我們從另外的視角冷靜審視產業園區建設，應該更加科學理性地構劃區域產業協同發展和產業園區建設，特別是京津冀協同發展的機遇。圍繞中心城市以及核心產業聚集區推進產業的合理布局，做到產業及人群的有合有分，達成從區域產業核心到周邊區域產業配套及外圍產業延展的協同效應和可持續發展模式，這當中更要關注園區和企業人員的健康與保障。
聯科智慧城投資集團副總裁袁建功：
年一場疫情席卷全國，從武漢宣布疫情進入緊急狀態到全國各地出臺各種防控措施，幾乎整個中國只有一個主題，就是如何共同抗擊新型冠狀病毒，確保國民的身體健康。企業停產，國民禁足；疫情對產業園區帶來了很大的影響和沖擊，從以下幾個層面來看至關重要：
其一，招商運營端，多數產業園區企業面臨著停工/復工、入園企業面臨疫情防疫以及疫情期間的正常運營挑戰；
其二，租金收益端，多數中小微企業是大部分園區的主力，疫情期間中小微企業的抗風險能力較弱，中小微企業面臨的問題，現在不僅僅是在家辦公的問題，而是沒有業務和訂單，基本都是成本，這種大環境下大部分企業現金流有很大影響，沒有利潤來源，產業園區的租金收益會直接受到影響；
其三，行業洗牌端，疫情之后全國會迎來新一輪的基建投資，但是基建的對象一定會轉向數字化基礎建設的方向，傳統的產業園區面臨新一輪的競爭經營壓力。
綠科科技國際執行董事汪傳虎：
疫情用最簡單粗暴的方式檢驗了我國在基礎設施建設、城市管理、民生服務和產業發展等方方面面的成績。中國企業面臨著經濟下行壓力、產能過剩、需求短缺、出口不足、疫情引起停產停工等多重危機的疊加。而日趨完善的產業體系、厚積薄發的科研實力、先進的科學技術，正成為戰"疫"的有力武器。
作為我國經濟社會發展的重要載體--產業園區承載了眾多創業企業，產業園區如何在這種黑天鵝式的社會經濟逆境中保發展、穩增長，仍面臨巨大挑戰。疫情之下，產業園區產業如何升級轉型、打造產業創新能力、產業園區的運營策略和未來的發展規劃，是如今各大產業園區目前最重要也最亟待解決的問題。
那么，現階段各類園區及入園企業受到的影響有哪些？
1、疫情對產業園區的影響：園區收繳租金壓力增大，管理壓力增大，園區服務體系受到影響，新客戶招商工作停滯，新項目建設進度滯后，園區經營壓力加大，資金鏈緊張，園區空置率增加，園區未來發展不確定性增加等問題。
2、疫情對入園企業的影響：主要是生產型企業原材料供應不足，市場訂單減少，收入減少，生產困難增加，資金鏈承壓雪上加霜，企業用工緊張，市場預期下降，對園區智能化要求高等問題。
中管世紀創發科技有限公司董事總經理王連生：
全生命周期介入園區客戶企業，在企業發展節點事件上及時有效互動，給予企業外部資源支持，保障穩健持久經營，實現園區與客戶企業的共生、共贏、多贏局面。疫情下很多中小企業在政府資源、市場資源、人員流動、流動資金、成本管控、政策爭取、突發事件處理等方面把握不好，會出現斷崖式發展情況，在這種情況下外部資源給予支持，對中小企業的發展將是一個轉折點。
順勢而為響應國家政策、地方政府政策，注重產業鏈延伸的上下游企業孵化。按照園區所在地方政府行政區域內的產業布局、空間規劃、環境資源、人文特點結合國家層面政策導向去定位或調整園區業態，即是順勢而為達到天時、地利、人和。與此同時注重產業鏈延伸的上下游企業孵化，這些企業里面會有隱形冠軍企業、獨角獸企業。
二、應對和反思：山重水復疑無路，柳暗花明又一村
嘉豐達科技發展有限公司董事長汪浩：
作為產業園運營商，面臨的更多是企業研發、生產、辦公的綜合需求。疫情后緊張的復工局面再一次說明企業最重要的是正常生產經營、政策支持、融資需求、上下游配套等等，這些形成一個企業發展的生態環境。 因此，在給園區客戶提供上述安全、健康環境的基礎之上，及時了解客戶客戶面臨的難點、痛點，積極協助企業復工復產，通過針對性的協助部分企業通過爭取政策補貼、融資支持等方式度過難關顯的更為重要。
隆基泰和產業發展集團總裁李國忠：
疫情發生以來，產業園區行業從業者積極響應政府號召，全力協助政府抗擊疫情，支持園區企業發展。隆基泰和產業發展集團所屬的所有園區嚴格執行防疫措施，每天兩次對園區進行消毒，并迅速完成了防疫物資的采購及儲備；同時，為了協助園區企業順利復工復產，隆基泰和產發集團積極對接人社局，共同舉辦"2020春風行動暨就業援助月網絡招聘會"，協助將用人企業和勞動者之間架起'橋梁'；另外，面對園區內部分企業經營困難的現狀，隆基泰和產發集團第一時間與多家銀行對接，協助銀行面向園區內企業推出小微快貸、防疫保障企業貸款綠色通道等融資措施，全力保障園區企業平穩發展。
中關村協同發展投資有限公司董事長高中成：
目前應對措施主要包括，第一，加快轉型發展，加強傳統園區企業向互聯網業務模式轉移。產業組織、產業招商、產業服務都要快速轉向互聯網模式，加強相關線上產品開發和大數據積累，探索互聯網產業組織商業模式。第二，與當地政府密切合作，推出適應形勢的產業促進政策。此措施因項目因地制宜。第三，適當調整年度各項工作計劃，在保障防疫安全的前提下，安排和組織園區企業盡快復工。
洪泰產業社區CEO盛英泰：
首先，信心是金。疫情給企業帶來的最大問題可能是恐慌，企業的創始人或者一把手自己的信心十分重要。其二，用好政策。最近，國家和地方陸續出臺一些特殊時期支持中小企業的政策。其三，現金為王。危機時期，資金緊張，要開源節流，注意現金為王。其四，智慧化數字化管理。在運營方面，在像物業管理和企業服務方面，我們要更多的考慮線上的資產管理、數字化的能力，盡量減少線下人與人的直接接觸，通過智慧園區的平臺實現園區的管理和運營變得更加便捷和高效。對運營商來說，原來線下部分占了75%，未來這個比例一定會縮小，線上的比例會進一步擴大。過去很多園區和政府機構可能更關心招商的效果，而對運營的安全性、運營的效率、運營的便捷性和準確性都不是很重視，所以未來輕資產運營的一種新方式新思路。
坤鼎投資管理集團股份有限公司副總裁楊冬：
園區地產作為地方承載產業發展的物理平臺，在市場尚未恢復的情況下，尚難以通過有效的促銷模式和服務提升手段緩解壓力。但是面對前述整體市場的巨大變化，在地方政府必然需要提振經濟發展的時候，或許正是產業地產尋求突破的良機。這個機會就是，爭取地方政府認可和支持，促進地產行業進一步融合，以產業地產為核心支柱，突破土地性質的制約，放開園區物業的租售限制，真正按照產城融合理念，實現工業地產開發與商業配套、住宅配套開發一體化，使工業地產價值獲得釋放！如果真正使工業物業成為企業優質資產，這對全社會經濟體系正常發展具有重要的意義！
中國高科技產業化研究會智能制造產業促進中心副主任郗龍飛：
此次疫情帶來的思考有以下幾點：
一是新一代信息技術產業給這次疫情防控重大支撐無疑是非常明顯的，不論是統一的城市疫情防控、監測，統籌、調配、指揮及信息傳遞；還是智能化的監測設備和無人值守服務，與2003年的SARS時期相比，都顯示出了無與倫比的優勢；
二是此次疫情危機中，我們可以看到國內園區在應對速度、力度、創新性等方面呈現出較大差距，總體來說，東部園區在疫情排查效率、政策響應、行政審批綠色通道建設以及產業鏈的協調同步上都更為突出，這種園區"速度"和"力度"得益于政府及開發區充分授權型體制和較高的園區治理水平；
三是突如其來的疫情，在5G、數字信息、智能制造的發展方面，將加快布局與應用，同時也提出更高的要求。將倒逼園區重新審視配套服務的重要性，在園區中生鮮電商、無人便利店、同城物流、機器人配送車等的服務能力建設，都將影響未來企業的入駐選擇。
四是疫情也導致企業員工在家遠程辦公，由此可見遠程辦公可能成為一種趨勢形態，同時延伸相應的產業鏈，因此開發商應有脫離原有的租售模式的固有思維，在園區產業定位、產品規劃設計、招商運營方面進行迭代、變革，未來市場產品一定是具有獨棟、低密度、高綠化率、高品質智能化樓宇、配套完善的園區和高水準運營能力的園區將受到青睞。
啟迪協信集團園區運營部總經理徐鵬：
一是積極和政府溝通，爭取補貼和免租金，特別是對業主方是國企的情況，爭取更長的免租期；
二是和客戶進行溝通，爭取緩交而非免除租金，對于部分企業用最近換取股份，對于擬入駐企業進行溝通；
三是與物業服務方溝通，對消毒、人員進出等進行嚴格管理；
四是做好復工準備，同時壓縮人力成本；
五是與供應商進行溝通，減輕付款壓力。
綠科科技國際執行董事汪傳虎：
通過疫情反思，政府會加大新一代基礎設施和互聯網平臺的投入，充分調動企業積極性，扶持企業發展的優惠政策，對智慧生態園區發展利好。
能力體現：產教、產城、產服融合是未來園區發展的大方向，產融結合是新手段，智慧生態是目標，對園區企業發展提出更高的要求。園區企業需要從頂層設計、產業生態構建、金融創新、空間承載優化、運營服務創新等幾個方面系統提升，才能適應發展的要求。
數字化轉型：從長遠來看，全社會的線上服務需求、數字化轉型需求的不斷增長會成為必然趨勢，我國在消費、應用領域已經具備了一定的創新領先優勢，前端消費互聯網帶動后端產業互聯網發展，是我國數字化轉型最為典型的一個特征。
產業彈性：重視產業彈性，提高企業危機應對儲備能力。產業彈性是企業在受到意外沖擊時靈活調整產品種類和規模的能力，產業彈性強，意味著企業能夠根據市場變化進行轉產，適應新的市場需求從而得以持續生存。
適應辦公、教育、制造方式、社會治理的新變化，創新居家、移動、線上辦公，在線教育，及公共服務互聯網平臺化。
園區中國董事長梁椿：
第一，不論是品牌運營商還是中小型運營商，要做好打持久戰的準備。因為園區本身就不是一個短期牟利的暴利行業，要遵循自身發展的規律。而且園區的成功一定是看你培育了多少優秀的企業，產生了多少上市公司或者有能力的企業家。而不是簡單的賣掉了多少物業，招租出了多少面積，所以我認為園區運營商一定要練好內功，首先從各方面做好長期作戰的準備。
第二，加強團隊培養。疫情過后，我認為園區會發生組織機構、管理架構和人員裁減的變化。這幾年園區發展雖然也到處招人，但其實有的運營商人員并不少，一個招商團隊就是幾百上千人，這一次他們肯定會在人員精減合作、管理扁平化發展上做更多的安排。
第三，加強區域深耕能力。以前大家看園區注重規模，認為復制更多的面積才能檢驗商業模式的成功，但是我認為，未來園區會向小而美發展，更多體現區域的深耕發展，深度資源整合，深度運營，提供更有價值的服務，這對園區本身才是最重要的。園區運營商要學會在危中找機，更加客觀和務實地看待園區的發展，而不是盲目的一哄而上。未來園區數量不會少，但是運營商的質量和品牌度會越來越集中。
深圳贏城產業運營有限公司總裁王玉祥：
面對疫情帶來的沖擊，產業園和寫字樓要加強園區管控，著力提升防疫管理水平；要幫助入駐企業解決生產要素瓶頸，盡快恢復生產，并積極響應國家和當地政府的減免租金倡議，適度減免租金，降低"空置率"；要適度加大相關智能化投入，構建智慧園區管理"云平臺"，將園區招商、運營服務功能盡可能轉移到線上，升級服務水平，加強"社群"關系營造，構建"有溫度"的園區；加強自身成本控制，爭取外部融資或政策性補貼，確�，F金流安全。
針對未來可能再次出現的"黑天鵝"事件，園區必須要"未雨綢繆"，構建預警機制和應對策略。
三、預測和展望：長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海
榮盛產業新城集團副總經理王玉龍：
從新冠疫情看產業園區的五大轉變。第一、園區配套升級及硬件的轉變。對新建的園區來講，經過這次疫情，應該將健康、綠色作為園區建筑設計中的一個重要的評價因素。第二、政策扶持的轉變。政府肯定會出臺更加有利，更有針對性的政策和措施來刺激經濟，大家要密切關注，快速反應，詳細解讀政策，抓住這次少有的窗口期。第三、產業轉型升級的轉變。在互聯網時代下，產業園區不再是一個獨立的個體，而應該是一個產業的集聚。第四、產業招商能力的轉變。線上招商方式可能會成為趨勢。第五、園區智慧運營能力的轉變。未來的產業園區，將會是通過互聯網新興技術"大數據""云計算""移動互聯"等技術，打造一個智能化的運營服務信息平臺，實現企業資源共享、高效辦公、業務管理、合理決策等功能的一體化。
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱：
新冠肺炎疫情發生以來，產業地產包括寫字樓、產業園奮戰在防疫復工兩條戰線，同時免租減租損失嚴重，經營受阻業績停滯。直接面臨的是疫情和經濟環境疊加效應的影響。我們預計，疫情之下產業地產開發商、運營商、渠道商會面臨很大的生存和經營壓力。
疫情之后，我們認為產業地產包括寫字樓、產業園將發生五大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產運營模式輕者勝，資產管理和資產運營大行其道、專業化運營與服務團隊崛起，科技賦能智慧運營迎來窗口期。
嘉豐達科技發展有限公司董事長汪浩：
疫情是調整優化租戶結構的重要契機。從行業角度看，生物醫藥、互聯網、科技等依舊看好；疫情催生的新的細分產業比如第三方檢測、公共衛生防疫、醫藥與醫療設備、大數據、5G、AI、線上辦公&游戲&視頻、遠程教育、遠程健身和醫療等等也會快速增長；律所、會計師事務所等專業服務業及金融業受到的直接影響較小；這些客戶擴租能力更強，將會成為未來爭取續租、擴租的重要對象。
智慧樓宇、智慧園區將成為發展趨勢。深度 B 端運營，培養客戶粘性，將成為未來運營商重要的評價指標。
疫情之后，我們認為商業地產將發生五大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產運營模式輕者勝，資產管理和資產運營大行其道、專業化運營與服務團隊崛起，科技賦能和智慧運營迎來窗口期。
中智科博產業經濟發展研究院院長黃永剛：
第一，智慧園區、高水平物業管理方將不斷凸顯價值，樓宇智慧服務等將愈發引起市場青睞。
疫情期間，通過搭配智慧平臺展現出的智能體溫檢測、空氣實時監控、人員智能定位等可視化無接觸服務備受矚目，智慧服務對樓宇的價值影響已然顯現。疫情期間更加凸顯高水平物業管理企業方，此次均豪物業、中海物業等這些企業讓我們欽佩。在本次疫情中體現出的專業度、敬業度以及高效應對突發事件的能力為市場帶來了啟示，或帶來了行業升級風口。
第二，后疫情時期，將加速樓宇經濟升級，催生專業化品牌樓宇誕生。
按照一樓宇一園區"、"一園區一特色。更加注重特色產業人才圈的人文關懷，形成產業合力；更加注重發揮每幢樓宇自身優勢和功能定位,搭建產業公共服務平臺，集聚創新創業團隊,全面提速助推經濟發展形成若干增長極。專業化樓宇創造的良好的創新環境、產業生態環境必將是特色樓宇經濟發展的強大動力。
第三，疫情之后加快推動實樓宇經濟高質量發展
著力提升新建樓宇的品質、提升樓宇服務能力尤其應急管理能力。做好城市樓宇經濟區域整體規劃，除寫字樓建設外，要配套規劃建設餐飲商業、高品質商務酒店、公共交通設施、公共應急物質裝備等。制定商務樓宇物業服務標準促進樓宇物業服務規范化、優質化。
泛華集團董事長楊天舉：
疫情的過程，將倒逼園區重新審視配套服務的重要性，在園區中生鮮電商、無人便利店、同城物流、機器人配送車等的服務能力建設，都將影響未來企業的入駐選擇。同時，產業園對于流行病監測系統上線也許會成為國家對公共建筑的常態化要求，涉及到中央空調的過濾升級、無接觸測溫設備、大數據分析系統、配套食堂與零售等無人化等，將會集成人工智能-大數據-機器人等高科技產品協同以滿足全新的應用場景。
在產業園區發展形態上，在園區產業定位、產品規劃設計、招商運營方面進行迭代、變革，未來市場產品一定是具有獨棟、低密度、高綠化率、高品質智能化樓宇、配套完善的園區和高水準運營能力的園區將受到青睞。
產業園區作為產業發展的重要載體，已經成為各地區域經濟發展的重要助推器，本次疫情將推動園區現有產業進行"整理、優化、升級"，從單一生產型的園區，逐漸規劃發展成為集生產與生活于一體的新型城市。由單純的土地運營向綜合的"產業開發"和"產業培育"轉變；未來的產業園區，將會是通過互聯網新興技術"大數據""云計算""移動互聯"等技術，打造一個智能化的運營服務信息平臺，實現企業資源共享、高效辦公、業務管理、合理決策等功能的一體化。
北京實創億達科技服務有限公司總經理官蘭蘭：
從前景來看今年非常不樂觀 ，疫情已經在全球范圍擴散，疫情停止時間不容樂觀。估計上半年基本業績很差，下半年預計會接近恢復正常。
中聯智創董事長曹志國：
在這樣困難的環境下，對園區來說是生死考驗，行業內將有80%園區逐漸退出舞臺，市場將進行重新洗牌，這對產業園區來說同樣是一個機遇。"地產式"產業園區失去市場，剩下的產業園區將逐漸"去地產化"，專注運營、賦能價值，真正回歸產業本質。
山雨欲來風滿樓，產業人的緊張與不安昭示著市場的風起云涌。地產熱潮必將成為歷史，實業終將務實。疫情澆了一盆涼水，人們有機會冷靜下來去思考，從個人、企業、園區、產業、城市，每個環節的人都意識到一切將發生改變，思考在這個浪潮中如何找到自己，找到未來。
產業園區市場格局的改變是必然的，未來地位的上升同樣是必然的。變革過后將推動中國產業化進程，出現無數家獨角獸企業、獨角獸園區。價值，將成為產業園區的核心，也是整個產業生態鏈的根本；賦能，將成為產業園區的價值輸出方式。政府、園區、企業，三者將成為同伴關系，為產業事業并肩作戰，同舟共濟，向共同目標前進。產業園區的未來，就是中國產業化的未來，抓住關鍵機遇，產業園區將迎來新的春天。
匠人科技創始人兼CEO項銘：
我認為未來整個產業的發展趨勢一定是兩極分化，這兩極分化是由這個行業的存量市場這根本性來決定的。兩極分化以后，未來行業會出來非常多的專業機構和運營機構，這也是必然的。
所以，我認為寫字樓、產業園一定是從招租變成真正的招商。
左鄰副總裁周薈榮：
園區和樓宇管理方在防控疫情過程中，紛紛將眼光投向智慧園區運營平臺，但都十分注重平臺對長遠發展的實際效益。管理方的需求更具體，對效益追求更明確；已經擺脫早期為了智慧化而智慧化的盲目。這是行業發展良好的方向。
通過疫情，很多園區樓宇意識到可持續的增值營收的重要性，會更注重運營。疫情發生，影響到大部分園區和樓宇管理方的穩定租金收入，促使管理方思考增值運營方向，實現收入多樣化，確保良性發展。
北京龍創宏業科技發展有限公司總經理高富強：
產業園市場應是先低后高，逐步回暖，3-6個月恢復期過后，一定會迎來一個持續性的爆發期，這段時間就是各家園區的機會和競爭，無論租賃還是銷售型的，提前做好準備，積累引導客戶，可以開展線上營銷，梳理更多更務實的服務內容，有針對性的推薦給客戶。
在未來園區發展展望方面，智慧園區建設會是一個趨勢，信息化、數字化、智能化將加快推進，專業性的園區尤其是醫療防護、大健康、人工自能、大數據園區建設會火熱起來。另一方面，疫情給園區進行轉型升級提供了加速的進程，推動了產業機構的優化升級。個人還是比較看好產業園的發展未來，一起努力，未來可期。
來源：房訊網
