近期樓市又爆出各種神盤：有的項目推出了上千套房子，但一日售罄，有的項目需要購房者額外支付百萬茶水費，才有資格購買。
神盤真有這么夸張？樓市真有這么火嗎？這種異動背后，原因究竟何在？中國新聞周刊對此進行了調查。
追蹤：日光盤都光了嗎？
在前2月樓市成交大幅下降的背景下，進入3月底4月初，日光神盤再現樓市。
3月25日，市場消息稱，位于北京順義的某樓盤當晚8點通過網絡途徑開盤，20分鐘賣出814套，打響了京城樓市復蘇的第一槍。
不過，由于實行網上售房，數據的可操作性空間較大，其銷售業績一直備受質疑。
中國新聞周刊通過查詢該項目的銷控表了解到，該項目自2月29日開始蓄客，3月25日正式開盤，截至4月7日，在開盤13天后，目前已預訂套數僅為43套，另有83套房源已在核驗購房者資格。
這意味著，截至目前，該項目總體成交只有126套，相比于該項目總體批準預售數1530套，目前已完成去化率不足1/10。很顯然，這一項目目前已完成的去化率比市場消息要低很多。
對此，該項目銷售人員告訴中國新聞周刊，該項目的購房資格核驗和簽約都在陸續推進中，后續成交情況將會逐步在銷控表中顯示出來，不過也的確有客戶因首付不足而退訂的情況。
深圳的日光神盤同樣撩動市場的神經。4月5日，有消息稱，位于深圳市南山區臨海的某項目公寓開盤，單套總價最低2900萬元，共計54套，開盤半天全部售罄，吸金約23億元。而且此前3月7日，該項目推出70套N3公寓，2000萬起步，當日售罄；3月13日，又推出14套豪宅，4200萬起步，8秒售罄！
中國新聞周刊查詢該項目銷控信息看到，該項目自2019年4月18日取得預售證，共有222套商業房源對外預售，多數房源售價在8萬元/平方米左右，少量項目最高售價接近18萬元/平方米。在去化近一年后，截至4月7日，該項目已賣出108套房源，去化率接近50%。
目前來看，一方面，該項目的實際銷售情況與所謂的開盤售罄，有較大出入，另一方面，該項目通過小批量推盤，從而達到捂盤營銷樓市大熱的效果，與相關政策相左。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，深圳一些豪宅項目開盤售罄的市場消息，一定程度上是開發商聯合一些營銷機構炒作的結果。
4月2日，有消息稱，位于深圳寶安區的新錦安海納公館項目銷售人員，向購房者收取百萬茶水費，從而保證后者獲得購房入場券。
中國新聞周刊查詢該項目銷售信息了解到，該項目自2019年6月取得預售證，目前銷售基本結束，處于尾盤清盤階段。
誰是背后推手？
目前來看，當前市場上所謂的日光神盤，主要是剛需、小批量推盤、尾盤銷售等，且熱銷成色并不足。
對此，李宇嘉分析認為，目前部分城市的項目銷售較好大多是個例，樓市整體并未出現成交火熱的態勢，從全國市場而言，3月以來樓市依然保持平穩為主。
中國指數研究院日前發布的一季度市場形勢數據顯示，近期市場交易規模低位回升，但距去年同期小陽春行情仍有差距。
其中還顯示，2020年一季度一線城市商品住宅月均成交面積約27萬平方米，同比下降39.7%，3月以來，北上廣深成交規模有所回升，深圳成交規模已略超去年同期；二線城市一季度月均成交面積同比下降37.6%，3月熱點二線城市市場逐步回溫，杭州、成都等周度成交規模已超去年同期；三線城市成交同比下降40%，3月多數三線城市同比仍下降。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，目前部分城市樓市成交出現了一定程度的回升，主要源自于樓市政策的疊加效應。
一方面，在樓市調控政策方面，近期城市出臺了相對寬松的樓市調控措施，如提高公積金使用額度等；另外，從資金端政策來看，央行出臺了一系列降準降息等組合拳。
4月3日，央行公布，為支持實體經濟發展，促進加大對中小微企業的支持力度，決定對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元。
此前3月16日，央行決定實施普惠金融定向降準，共釋放長期資金5500億元。再加上之前降息、逆回購等，近期央行已出臺多項措施，支持實體經濟復蘇。
李宇嘉表示，央行的本意是扶持實體經濟，但從最終資金流向來看，很多原來要流向實體經濟的資金最終卻流入了房地產業。
“近期樓市的復蘇尤其是深圳等地樓市的大幅回暖就是這種資金推動的”，李宇嘉進一步指出，在貨幣資金充裕的條件下，很多投資者只用付較低的首付，然后再利用銀行資金做杠桿，就可以順利購房，尤其還有一些企業主從銀行拿到較低成本的資金，甚至是企業紓困資金，然后再將這部分資金用于購房，從而改變了資金用途，推高了樓市交易。
警惕報復性反彈
對于后市，鄒琳華表示，就整體樓市而言，當前實現全面回暖的可能性并不大，畢竟受到疫情的沖擊，今年經濟面存在較大的壓力，購房需求也受到了一定遲滯。
李宇嘉認為，不過，在當前的形勢下，也必須警惕少數城市如深圳等地出現了報復性反彈的苗頭，畢竟深圳作為樓市領頭羊，對整個市場存在一定的聯動效應。
數據顯示，今年3月，深圳市新建商品房成交為41.13萬平方米，同比上漲1.48%；其中新建商品住宅成交為32.38萬平方米，同比上漲1.54%；深圳市二手商品房成交為71.65萬平方米，同比上漲2.86%；其中二手商品住宅成交為67.95萬平方米，同比上漲3.04%。
李宇嘉表示，3月深圳樓市成交數據基本以上漲為主，更加值得警惕的是這種成交上漲是建立在價格大幅上漲的基礎之上。
國家統計局公布的數據顯示，自去年2月以來，一年多來深圳二手住宅的價格逐月環比持續上漲，只有少數月份出現了下跌，積累了較大漲幅。截至今年2月，深圳二手住宅環比上漲0.5%，同比上漲8.8%，在70個大中城市中其二手住宅價格同比漲幅位居前列。
整體上漲8.8%意味著市場上個別樓盤普遍漲幅更高。據貝殼二手房數據顯示，近一年來（2019年3月-2020年2月），深圳二手房掛牌價同比漲幅普遍在10％以上。
對此，市場分析人士認為，必須打擊諸如茶水費、小批量推盤以變相捂盤等種種樓市違規操作，避免過度刺激樓市投資。
4月3日，深圳市寶安區住建局發布通知稱，近期相繼出現購房繳納喝茶費、更名費負面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。為維護房地產市場健康有序發展，即日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取喝茶費、更名費等價外費用違法行為的行動。
鄒琳華表示，從政策面來看，目前不宜松綁限購限貸等樓市基本調控政策。
“當前亟需斬斷各種信貸資金流入樓市的鏈條”，李宇嘉告訴中國新聞周刊，必須真正地從嚴監管資金的用途和流向，擰緊貨幣的龍頭，以免樓市出現報復性反彈。
來源：中國新聞周刊
編輯：wangdc
