隨著疫情防控形勢的好轉，北京樓市開始逐步復蘇，本應在3月到來的“小陽春”姍姍來遲。
貝殼研究院數據顯示，5月前13天，北京二手房日均成交量相比4月日均增加42.4%，相比去年5月日均增加86%。
“北京的小陽春已經到來了”，中原地產首席分析師張大偉告訴財聯社記者，“但這個小陽春比較弱，后市能否持續還要看新盤供應量的情況以及信貸政策會不會繼續寬松。”
“現在的北京樓市是回歸正常狀態，后續如果沒有政策方面的大力支持，樓市應該不會有大的變化。不過目前因為M2的急劇擴張，肯定會是一些資本、資金想進入樓市。”一家北京本地房企的高層向記者表示。
西城學區房熱潮仍在持續
北京二手房成交快速回暖，得益于北京西城區實行的“多校劃片”入學和“六年一學位”政策。
日前，西城區教委發布新規稱，自2020年7月31日后在該區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
作為北京最后一個落地多校劃片的區域，西城區宣布多校劃片后，部分家長急于趕在7月31日新政實施前購買學區房，而一些業主也急于出手，促成西城區二手房成交量大漲。
中原地產數據顯示，5月前兩周，西城區二手房住宅成交量達到上千套，兩周的成交量與去年同期一個多月相近。而貝殼研究院數據也顯示，“五一”期間西城區二手房交易量同比和環比增幅均超過100%，尤其是金融街和德勝片區。
多位受訪的專家認為，西城區多校劃片使得不少家長為搶搭“末班車”加快入市，而學區房業主為避免房屋貶值，也在迅速掛牌出售。
“經過兩個星期的井噴成交，現在西城區優質二手房已基本售罄，總價不高的房源已經一房難求。”張大偉表示。
“目前西城幾個熱點區域的一居兩居已經基本買不到了，市場上低總價房源也基本賣完了。”一位熟悉北京學區房的業內人士告訴記者。
中原地產方面表示，從預期來看，學區房成交熱度一直會持續到7月31日，西城區的二手房成交量有望每個月保持在2000套左右，5月-7月合計還將有5000套左右二手房成交。
“現在來看學區房的人依然比較多，每天的帶看量也比較大，不少業主為了盡快出手不惜降價，隨著政策落地時間的臨近，未來議價空間也會加大。”西城區一位房產中介人士顧問告訴記者。
合碩機構首席分析師郭毅接受記者采訪時表示，西城區學區房的火熱，對于二手市場的拉動作用是“先揚后抑”的過程。二手房的成交周期是2周到1個月時間，在交易的過程中，如果某個環節出現問題或出現脫節的現象，就可能導致簽約時間晚于7月31日，這會導致學區房失去了原本的購買價值。
“因此購房者買房時需保有時間周期，提前去看房和選房，現在體現在網簽數據方面是上升的狀態，但臨近7月31號之前，會出現一個逐漸衰減的過程。”郭毅說。
房企以價換量回籠資金
“從北京樓市的現狀來看，從三月份開始，市場已經出現了逐漸上揚的狀態，四、五月份的回暖則更為明顯，看房量、簽約量基本恢復到了疫情前的平均水平。”郭毅表示。
中原地產數據顯示，4月北京新建住宅市場總成交套數為3118套，環比3月增加1216套，創今年新高；4月二手房住宅網簽13161套，套數環比上漲68%，較去年同期下降9%。
“新房市場基本上已經超越了去年同期的成交水平，二手房的成交量也基本上回歸到單月萬套的市場陰晴線之上了。”一位房地產研究機構分析師告訴記者。
貝殼研究員分析師許小樂指出，從后市來看，預計北京二手房5-6月成交量將保持中高水平，全市約1.5萬套左右，隨后會自然回落。
“數據面上的回暖，不代表整個市場所有的在售項目出現銷量反彈。目前新房整體庫存量比較大，而且近期計劃供應以及未來潛在供應貨量非常充裕，再疊加市場庫存，未來整體市場會出現成交分化的局面，雖有熱銷盤，但更多的還是一些成交艱難、去化緩慢的滯銷盤。”郭毅如是說。
近期北京新房市場供應有所加大，據北京市住建委公開信息，今年前4月北京發放的預售證數量共25個。有專家表示，北京庫存積壓依然嚴重，潛在供應量較大，五、六月份會迎來項目入市的井噴期。
“新房的庫存壓力疊加目前二手房市場的掛牌房源量持續上升，對于未來的房價走勢會形成明顯的抑制作用，并會持續存在。”上述研究機構分析師表示。
張大偉也指出，未來北京房價不會有太大上行的可能性，但輕微波動難免。
多位接受財聯社記者采訪的人士認為，目前推動北京新房成交量回升的主要因素是以價換量，一方面是商品住宅預售價格管控，迫使開發商以價換量，另一方面是一些開發商在拿地時的地價成本可控，在市場壓力下主動以價換量。
中原地產數據顯示，今年4月，北京新房市場總成交面積34.84萬平方米，成交均價49756元/平方米，環比3月下降1799元/平方米。
“以價換量在今年來看應該會比較普遍，從開發商的角度上來講，也在主動降低價格或者說以市場能接受的價格入市，這樣的現象，不管是在限競房還是在純商品房當中都普遍存在。”一家研究機構的高層告訴記者。
許小樂表示，償債高峰疊加疫情影響，適當的以價換量、促回款有助于房企度過難關，預計今年成交價格不會大幅上漲，這也與“三穩”的調控政策相一致。
來源：財聯社
編輯：wangdc
