進入五月，上市房企2019年業績披露已經基本完成。在過去的2019年，“穩”仍然是房地產政策的主旋律。熱點地區持續加強調控措施，確保市場平穩運行；中央重申堅持房住不炒，著力防范房地產金融風險。在“穩”的基調下，各大房企的營收規模保持穩步增長，但盈利卻呈下滑趨勢。
利潤空間被壓縮 行業利潤整體下行
在2019年萬科的業績會上，萬科總裁及首席執行官祝九勝曾表示“長期來看，行業毛利率下降是一個趨勢，且這個趨勢已經形成”。
機構研究的數據印證了這一觀點。根據克而瑞研究數據顯示，在50家典型上市房企中，2019年毛利率下降的房企數量達到37家。2019年50家典型上市房企的加權平均毛利率為29.9%，同比2018年下滑3.1個百分點；2019年毛利率中位數為28.8%，同比下滑2.8個百分點。房企利潤率下行成普遍現象。
如，萬科2019年房地產業務毛利率27.2%，同比下降2.5個百分點；銀城國際2019年毛利率為16.0%，較2018年下降13.0個百分點；中國恒大毛利率為27.8%，同比下降8.4個百分點；新城控股毛利率32.64%，下降4個百分點；弘陽地產毛利率25.1%，降低6.1個百分點等。
數據同時顯示，50家典型上市房企2019年整體營業收入為34427億元，同比增長24.7%，較2018年34.8%的增速下降10.1個百分點。
毛利率和營業收入增速的明顯下降，同時帶動了凈利潤率和Roe下降。據中指研究院近日發布的《2020中國房地產上市公司研究報告》顯示，2019年，A股房企和內房股的凈利潤率分別為13.3%和16.6%，同比分別減少1和0.4個百分點；Roe均值分別為10.8%和14.6%，分別減少0.3和0.2個百分點。
數據可見，2019年，房地產行業的利潤空間被持續擠壓，房企利潤增長面臨較大的下行壓力。
房企普遍降杠桿 資本更加青睞“強者”
資產負債率一定程度上可以反映上市公司的負債水平。據中指研究院數據顯示，2019年A股上市房企資產負債率均值68.8%，同比下降0.2個百分點；內房股資產負債率均值75.5%，同比上升0.3個百分點。資產負債率小幅波動，但房企手持現金及現金等價物情況明顯改善。截至2019年末，內房股現金及現金等價物凈增加額均值60.5億元，同比增加13.8%，A股房企現金及現金等價物均值為22.1億元，同比提升16.8%。
2019年，房地產金融政策維持收緊態勢，相關部門對房地產行業的資金監管力度依舊，充分實踐“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策基調。同時，房地產市場依舊處于下行周期，房企為了降低運營風險，普遍選擇降低杠桿，維持財務穩定。
數據顯示，規模較大的房企在控制負債方面表現更為積極。碧桂園、萬科、中海、華潤置地、招商蛇口等規模房企凈負債率均控制在50%以內，而徘徊在千億門檻左右的部分房企，杠桿依然偏高。
但是整體看來，降負債是2019年房企的整體趨勢。泰禾經過一年努力調整，2019年底的有息負債水平下降約30%，由2018年底約1380億下降至960億，凈負債率下降約140個百分點，資產負債率下降約2個百分點；融信中國2019年凈負債率為70%，同比下降35個百分點；新力地產凈資產負債率從2018年的238%降為2019年的67％，大幅下降171個百分點。
根據億翰智庫研究數據顯示，2019年50家典型房企平均凈負債率為94.1%，相比2018年的105.3%下降11.2個百分點，行業整體負債水平明顯下降。
在2019年恒大中國業績會發布會上，許家印表示“恒大要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”并提出目標：有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下；佳兆業管理層也明確提出降負債，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下；富力地產聯席主席李思廉也表示2020年負債率將再降15%。
房企融資成本上升是2019年房企財報中表現的另一個明顯特征，根據克而瑞相關數據的縱向對比，2019年，50家典型上市房企的整體融資成本同比上升0.33個百分點。
融資成本一定程度上是房企綜合實力的體現，2019年，房企之間的融資能力分化明顯。作為財務穩健的代表企業，中海再次在融資方面表現出巨大優勢，2019年中海加權平均借貸成本為4.21%，比2018年的4.3%降低近0.1個百分點。此外，華潤置地、龍湖、保利、萬科、金地、金茂、招商蛇口等房企的融資成本均也在5%左右，融資優勢明顯。
部分企業融資成本則相對較高。如中梁控股2019平均借貸成本為9.4%，新力控股為9.2%。
據克而瑞數據統計，50家典型上市房企中，有10家企業融資成本在9%以上。
與此同時，有多家實力較強的房企，如上文提到的中海，還有華潤、龍湖、金茂、保利、綠城、世茂等，這些企業2018年的融資成本均不到6%，已經遠低于市場平均水平。同時，在2019年整體融資成本上升的環境中逆市而行，融資成本再次降低，“強者恒強”在資本市場再次上演。
疫情之后市場逐漸復蘇 行業集中度再次提升
2020年初，突如其來的疫情打亂了市場節奏，房產銷售受到嚴重影響。從目前房企公布的一季度銷售業績來看，銷售規模下降現象普遍。
因為疫情影響，市場不確定性增加，房企行動也更加謹慎。從目前公布的情況來看，房企對2020年銷售目標的設定普遍保守，目標增幅超過20%的房企屈指可數，提質降速成為行業共識。甚至融創、中海、華潤、龍湖、融創等基數較大的龍頭企業，將業績目標增速降至10%以內。據克而瑞數據顯示，2020年房企整體目標增長率在10%左右，較2019年進一步放緩，該數據甚至低于2019年的業績實際增速。
如今，疫情對房地產行業的沖擊逐漸減弱，隨著各地經濟生活回歸常態，全國房地產市場各項指標均持續回暖。疫情期間積壓的購房需求正在逐步釋放，經濟鼓勵政策也在一定程度上加快房地產業回歸正軌。
突如其來的疫情加速了房地產行業的分化，中小房企紛紛出局，行業集中度再度提升。在房地產行業整體利潤下滑的大背景下，一部分杠桿偏高的中小房企正在經歷生死棋局。
來源：經參產經融合
編輯：wangdc
