據世邦魏理仕《2020年第一季度上海房地產市場回顧與展望》，一季度，甲級寫字樓供應“歸零”，預計年內新增供應新供應約120萬平方米，比去年末的預測量縮減35%。(第一太平戴維斯)一季度，上海僅兩個甲級寫字樓項目完工。(戴德梁行)一季度，上海寫字樓租賃放緩，主力需求具有韌性，TMT、醫療及生命科學等行業需求穩健。
3月20日，5家全球知名金融機構同時舉行中國項目“云開業”儀式，落戶陸家嘴金融城;4月29日，18家跨國公司地區總部意向項目在浦東集中簽約……通過多家機構的分析，以及目前的成交情況，我們可以看到基本一致的結論——上海的寫字樓需求有韌性，但今年供應量縮減。
上海的寫字樓需求有韌性，但今年供應量或將縮減，那么今年是不是“抄底年”?什么樣的寫字樓值得投資?
“抄底”上海寫字樓，如今已是最佳時機
2019年，整體經濟疲軟、中美貿易戰等因素的多重影響下，國內寫字樓市場承壓明顯，隨著今年年初新冠疫情的蔓延，使整個寫字樓市場雪上加霜。無疑2020年對于寫字樓甚至商業物業來說都是“難過”的一年。
數據來源：高力國際
“這是最好的時代，也是最壞的時代。”
雖然2020年的“壞年景”甚至將會延續影響到2021年的寫字樓市場，但隨著國內經濟的逐步復蘇，寫字樓租賃活動也已開始恢復，而待全球疫情結束后，健康、醫療、IT及物流行業的需求將被看好。
尤其是在經歷了疫情后，寫字樓測溫、通風、定時消毒等防疫措施，以及期間與房地產科技的結合運用，企業將愈加重視樓宇健康和安全，高品質樓宇將獲得更多的關注。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年一季度
另一方面，政府發布30條具體措施，推進上海國際金融中心建設和金融支持長三角一體化發展。在2020年，上海向外國金融機構全面開放證券、基金管理和期貨業務，摩根大通證券(中國)有限公司、大韓再保險上海分公司、羅素投資管理(上海)有限公司就是第一批入滬金融公司。
可見，無論是借機“疫情”快速發展的健康、醫療、IT等行業，還是上海作為金融重鎮支撐的金融行業，都將在未來三年有集中的需求出現。那么需要著重考量的就是，這些企業需求的將是什么樣的辦公物業?
虹橋商務區還是內環商圈?公司選址區域各有優勢
雖然上海寫字樓的供應今年整體將有所放緩，但整體上由于規劃與設計，虹橋商務區、內環商圈作為重要區域仍將會有部分供應提供給企業選擇。而這兩個截然不同的地方，對不同企業又將有怎樣的影響?
對于剛起步，或者處于高速發展的健康、醫療、IT等行業，其實更適合虹橋商務區，從創業城到創業服務中心，再從創業政策到未來規劃，虹橋的野望都是一個全球視野下的創新創業中心。
但雖然有眾多支持，但眾多和紛雜的創業體系下，很難形成某一個獨特行業的合力。就像上海的陸家嘴，北京的金融街，合力打造成的城市金融心臟。而目前以陸家嘴為核心的內環商圈的特色就更加明確表現出來了。
但陸家嘴和外灘最大的問題就是“性價比”，或者更直接的說就是“價格”。動輒10萬加的價格，無疑是另外一種風險的。那內環是不是就沒有適合入滬公司選址的地段了?未必。
其實，陸家嘴和外灘的商業資源已經開始外溢，這種外溢從北外灘的發展上就可以看出來，而且北外灘的價格已經逐漸向陸家嘴和外灘靠攏，黃金三角已經形成。而下一個將受益的板塊則是東外灘。
東外灘不僅可以承載從陸家嘴外溢的金融產業，同時還有五角場商圈的購物娛樂產業。而且值得注意的是，上海北橫通道直接打通了虹橋商務區和東外灘內環的溝通。可以說，未來的東外灘內環將兼容陸家嘴、五角場、虹橋的三方優勢。
如果從東外灘內環的“面”更加細分下去，到某一個“點”，那這些資源的聚焦處，就是大連路總部商圈。
“大換小”、“小換大”，企業所需的“流動性”
但是，無論是企業高速發展中，因場地不足面臨的“小換大”;還是將寫字樓作為投資手段，在面臨現金流不足情況下的樓盤折現;又或者傳統公司辦公場地“大換小”，整體資源整合，企業需求趨緩。這些都將成為寫字樓市場未來的一種重要現象，在這樣的情況下流動性就變成公司必須面臨的問題。
虹橋商務區未來數年的商業物業供應都將處于供過于求的狀態，對于企業的總部選址來說將面臨尷尬。面對可以說是“巨量”的供給，寫字樓的出售就將面對一系列問題，時間成本、溝通成本也都將增加。相應商辦未來價值的判斷也將受到更多的因素影響。
在上海的部分金融公司也面臨同樣問題，在陸家嘴這樣“寸土寸金”的核心區域安營扎寨的金融公司，也面臨著相當高額的房租成本。如果選擇節約場地成本，與陸家嘴隔江相望的北外灘、東外灘就成了相當不錯的選擇。
相比陸家嘴動輒十幾萬的價格，北外灘的寫字樓價格低了20%。而東外灘內環，以保利綠地廣場B4和高和云峰為例，價格更是低了30%-40%。對于急需整合資源節約成本，又集中依托于金融區位的公司，無疑具備相當大的吸引力。
對于入滬企業既要“抄底”上海樓市，又需要為未來考慮，從區位、政策、流動性等多方面考慮。如此，才能在發展中保證“進退有度”，得到商業地產投資帶來的穩定收益，同時保證企業的未來的發展有戰略縱深。
來源：大眾新聞
編輯：wangdc
