作為全國小產權房存量最多的城市之一，深圳過半房屋屬于小產權房。隨著深圳商品房市場再度火熱，小產權房這一不被法律允許的隱形交易市場也隨之活躍。
在新冠肺炎疫情風險逐步散去的四五月份，深圳的小產權房市場快速回暖。一些市場參與人士告訴第一財經記者，每套小產權房自四月份以來，每周售價上漲十萬元左右。即便是常年趨于穩定的房屋過戶費也趨于上行。
有交易人士表示，最好賣的時候一天賣出二十多套，市場意料之外的火爆。購買客群已不拘泥于剛需群體，身份越來越高端化。
由于小產權房價格遠低于同區域的商品房，使得這些購買者普遍選擇無視小產權房的違法身份、難確權、反價毀約等風險，對這一市場抱以極大熱忱。而深圳持續推動舊改、棚改等政策，也助長了小產權房投資中“短期靠收租，長期博拆遷”的套利心理。
隔周每套跳漲十萬
深圳小產權房交易的火爆程度超出了房屋中介們的預期。
按通常理解，小產權房一般特指經批準在集體土地上建設的合法村民住宅。深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，原特區內、外的農村集體土地已全部轉為國有，農業戶口已全部轉為城市戶口。
基于這種特殊原因，深圳官方認為，農村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質方面與“小產權房”存在著本質區別，全國通行的“小產權房”概念并不適用于深圳。但由于歷史遺留、舊改進程遲滯等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集體手中，小產權房的說法被廣泛流傳于世。
小產權房包括村集體土地所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農民房。
深圳作為全國小產權房存量最多的城市，體量龐大。據深圳相關部門公布的數據顯示，深圳市的違法建筑數量約40萬棟，建筑面積高達4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。直到現在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產權房中。
寶安區沙井片區是深圳小產權房最為密集的區域之一。整個片區90%以上的房屋屬于小產權房。周圍小學、商超、公園、地鐵等生活配套設施完善，很多配帶空中花園、露臺的房屋，從外觀上看與商品房幾無差異，實則卻是當地村委與開發商合作蓋起來的小產權房，或冠以裕盛華庭、名豪麗城等類似于商品房的樓盤名稱，居住體驗絲毫不遜色于商品房。
即便是獨立成棟的別墅，也少屬于商品房。用當地人的話來說就是“目光所及之處幾乎都是小產權房。”有意尋覓小產權房的購買者基本都會選擇去沙井看看。
受疫情沖擊，小產權房交易直到三月底仍趨于冷淡。但此后，小產權房交易快速回暖。
在沙井從事小產權房買賣交易五年的劉浩告訴第一財經記者，“買家普遍是買漲不買跌的心理，今年四月份以來，每套小產權房差不多每周要跳漲十萬元左右。”
當地一位王姓房屋中介告訴第一財經記者，即使是甚少價格發生變動的過戶費都受益于小產權房交易的回暖而有所上行，“上個月一套75平方米的小產權房過戶費是500元，現在是600元。”該中介人士直言，看中了基本都要交一千多元誠意金鎖定，要不然下周來基本就被買走了。
這種緊俏的行情也進一步帶動小產權房價格上行。當地有多位從事小產權房的人告訴第一財經記者，在2015年之前，市面上在售的小產權房單價從6000-8000元不等；但隨著2015-2016年行情大熱，小產權房單價持續上漲，現在已經漲到1.5萬-3萬/㎡。
行情穩中上行，市場熱度不減，購買客群也隨之變化。
在2016年之前，買小產權房的絕大部分是低收入群體。
“我們沙井這邊工業區多，很多外地務工人員到年齡要成家又不想回老家發展，花費七八十萬能買到戶型好、裝修很不錯的兩房。住幾年之后，再拋出去能賺二三十萬，再騰挪換大的商品房。”當地多位中介人士表示。
如今，深圳小產權房的購買群體越來越高端化。“深圳南山區、寶安區等投資客很多周末開車過來沙井看小產權房；一些香港客戶也會過來，都是整層樓買。”當地多位人士表示。
有價有市的灰色市場
小產權房交易活躍與這類房屋低總價低上車門檻的核心優勢密不可分。
以沙井為例，一套70平米兩房的小產權房售價僅100萬左右，而附近的商品房每平米單價5-6萬。同樣居住品質只是沒有房產證的小產權房套價僅為商品房的三分之一左右。如果是小產權新盤，購房者只需要跟開發商或者村委簽約，首付五成左右，剩下的款項基本都可以向銀行貸款，三到五年內還清貸款即可。除此之外，到律師處公證產生的律師費由買家付款，一般在1500元左右。
不得不說，相比于深圳商品房購買者首付款達數百萬元還要背負三十年還貸壓力而言，小產權房的高性價比對于剛需低收入群體來說很有吸引力。
另一方面，小產權房不占用購房名額，短期靠收租、長期博拆遷是吸引投資客的主要原因。
第一財經記者接觸到的投資客們表示，圈內有兩種主流“打法”。
一種是在鄰近地鐵口等處拿下幾套房源用以出租。“只要房源看準，很少會有賠付的風險。”一位有類似操盤經驗的張姓人士告訴第一財經記者，盡量買村委統建、地鐵口的優質房源，年回報率超過20%。
另一種是三四個人合伙湊足千萬元本金，但凡有優質房源放出來就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右，利潤回報更豐厚。
香港人羅兵是比較早就嘗到小產權房投資甜頭的那撥人。
他于2013年以1000萬元的資金從沙井當地村委手中買下一棟統建樓，用以放租。至今，僅以房屋總價來看，該樓已升值到4000萬元左右。
“1000萬的話在香港只能入手一兩套普通商品房，回報率遠跟不上這邊300%的漲幅。小產權房每個月放租的租金收入也近百萬。”他坦言,若是再遇上拆遷補償，房屋的收益無疑將會是倍數級躍升。
近兩年，深圳拆遷進程有所加快，隨著白石洲、上沙、下沙這些深圳人耳熟能詳的城中村相繼被納入拆遷，一棟棟農民樓、村委統建樓被夷為平地，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富，身家過億元的各類傳說。這令不少小產權房投資客欣羨神往。
在不少小產權購買者看來，深圳近年持續上漲的商品房房價也直接促進了小產權房交易市場的繁榮。
以寶安區熱盤金域豪庭為例，十年間房價由1萬元/㎡上漲到如今的6.5萬元/㎡。周邊福永片區的小產權房縱然每平米單價從3000元左右也上漲到2字頭，但上車門檻也僅處于100萬元左右。對于遲遲難以購買商品房的剛需群體來說，小產權房也就成了時下的最優選擇。
“即使能勉強湊夠買房的首付，每月七八千甚至上萬的月供壓力也讓人吃不消。在居住屬性上與普通商品房上無多大差異，價格卻便宜一半的村委統建樓，中介費用和過戶費用等相關稅費相對比普通二手房交易少一半，買起來壓力不大。”一位以105萬全款入手了沙井榮泰園兩室小產權房的人士表達了自身沒有選擇商品房的主要原因。
農民自建房、村委統建房等小產權房泛濫的原動力也與這個市場更高的利益補償機制有關。
沙井片區的多位農民自建房人士告訴第一財經記者，在房地產開發過程當中，土地增值部分收益只有5-10%到農民手上，地方政府拿走20-30%，地產開發商則拿走土地增值收益的大頭。然而，農民通過出售、出租小產權房所獲的收益，遠高于政府征收土地的補償金額。這被認為是小產權房泛濫的核心動力。
買方的強需求、賣方尋求更高回報的強動機、越來越高的商品房上車門檻等因素綜合作用，小產權房這個隱形市場便被注入了源源不斷的動力，不竭地生長。
銷售環節監管不足
巨大的隱形市場持續運轉，深圳的小產權房交易已經形成了較為完整的地下房地產市場銷售鏈條。
深圳的小產權房在銷售環節上，有組團看房、現場銷售、律師見證下的合同簽訂，甚至部分項目還具有分期付款的金融服務，已形成較為完整的鏈條和操作程序。
沙井片區的多位人士告訴第一財經記者，當地主要有兩種購買方式，一種是村集體股份公司統建后委托房屋中介銷售；一種是違法建筑的開發商直接對外銷售。這差不多也是深圳小產權房的主要交易方式。購房體驗與商品房幾無差別。
盡管，深圳近年來也在強調加大對小產權房的整治和查處力度，但多位當地人士告訴第一財經記者，政府的監管力量主要集中在建設環節，注重查違建；銷售環節基本處于放任不管模式。
多位當地房屋中介人士直言，比起以前小產權房售賣者四處散發銷售廣告單、中介門店大肆張貼銷售小產權房紅條幅等，小產權房營銷近幾年只是更為隱秘低調而已。“默認還是正常交易，只是動作沒以前那么高調，不清楚具體哪個部門在監管銷售環節。”
所謂“深圳小產權房門戶網站”、銷售深圳小產權房的微信群及遍布地鐵口附近的銷售小產權房的中介門店隨處可見。
此前，沙井當地街道辦、規劃監察人員、市場監督人員也曾有表示村委統建房、農民自建房等不允許外售。但由于當地房屋基本都屬于村集體股份公司所有，出租或是售賣收益均屬于村委，主管相關部門便對這一市場選擇睜只眼閉只眼。
當地多位人士告訴第一財經記者，在2015年“330”新政出臺，深圳商品房價格快速從3字頭跳至5字頭，當地的小產權房價格也迅速從每平米千元跳至萬元；同時，近年深圳寶安沙井片區大量工業企業搬遷至東莞、惠州等臨深片區之后，搬遷走的廠區隨即迅速變身為小產權房。這些外溢性因素愈發促進了深圳小產權房市場的壯大和交易的活躍。
“之前可能主管部門還能通過建設、銷售環節嚴格行政管控讓小產權房市場‘降降溫’；2015年之后，這個市場的勢頭就不是政府的手能夠管控住的，供需旺支配市場運行，想降溫基本不大可能。”當地一家工業園的莫姓負責人士見證了這四五年間工業退位居住用地的過程，有些無奈地感慨道。
看得見的回報也驅使更多人將農民自建房裝修用以出租或出售、村委統建樓也由早年的十余層變身為裝修越來越考究的二三十層高層住宅；公寓、住宅、別墅等匹配不同層次人需求的各類小產權房也如雨后春筍般涌現。
當地多位中介人士介紹，業主過戶、律師公證，以及村委蓋章，房價一次性付清，購房者就能拿到《律師見證書》、《集資建房協議》、《房屋轉讓協議》，基本沒有后顧之憂。
更簡易快捷的交易程序、品質上不輸給商品房的居住體驗、市場參與方默認的交易市場機制、監管環節存漏洞，也讓小產權房二手房購買者敢于“接盤”。
還未拋出的接盤者們也多會拿出“買小產權法不責眾”、“2000年這里房價才3000元，到現在已經2萬+”的數據和故事，一邊居住，一邊等待拋盤撈金時機。
確權難及反價毀約風險
龐大的市場能成長壯大并不意味著小產權房交易就不存在問題。它價格低的主要原因恰是它存在風險。
早在2007年，住建部就曾發出風險提示，小產權房不受法律保護。這種房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產權證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
第一財經記者了解到，所謂的《律師見證書》這一操作并沒有律所蓋章背書，只是律師個人蓋私章見證。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律師對小產權房做見證。這也意味著交易雙方在律師面前簽訂的系列合同均屬于無效合同。一旦賣方毀約，買方很難保障自身權益，多數只能自認倒霉。
在深圳投資小產權房的群體不少都抱持一種博拆遷賠償的暴富心態。實際中，利字面前翻臉不認人，投資人竹籃子打水一場空的案例比比皆是。
“購買納入舊改/棚改的小產權房基本可以視為買方在下注賭博：一賭，房屋是否會拆；二賭，業主是否毀約反價。”羅兵告訴第一財經記者，伴隨深圳城市更新進程的推進步驟加快，納入舊改的房屋村民反悔，和投資方、購房者搶房的現象也越來越多，“當然，賭贏了就搖身一變為白石洲那樣的億萬富翁了。”
除了以價格作為賣點外，小產權房推銷還有另一大殺手锏：日后有可能轉正。
但是實際中，不少歷史遺留違法建筑申報和舊改房的申報者系原村民，即便購房者所購買的小產權房轉正了，其房產證上也是申報人的名字，與購房者沒有任何關系。確權難引發各類糾紛，法律不承認小產權房購買者行為合法，都會使購買方的資金打水漂。
對于小產權房的這些風險，小產權房的購買者們并非不了解。相反，大多數購房者都知道該類房屋交易屬于違法行為。
不少購買了村委統建樓的購房者均向第一財經記者表示，村委統建樓比普通村民自建房有保障；深圳過半土地屬于像沙井這樣的小產權房聚集區，拆起來難度大，至少數以萬計人的安置問題，政府一時間難以協調。購買者們對風險普遍選擇無視。
深圳相關主管部門近年對小產權房也始終保持高壓態度，嚴查違建。
相較于東莞、廣州等部分區鎮小產權房屬于農業用地/集體用地，主管部門可采取一刀切的方式，出臺明文，嚴禁小產權買賣，且拆除不賠。深圳的小產權房由于已全部實現了集體土地的國有化，具備轉正的基礎條件，處理起來也要復雜得多。
正是因為小產權房處理起來棘手，業內也有反復強調，強拆并非唯一出路。對于合理合法建設的小產權房，在補辦相關手續和費用后應該給予相應的正式產權，或者政府通過收購等方式將這些小產權房轉變成經濟適用房或者回遷房，存量增量應區別對待。
此前的5月，國土資源部發布通知，做好小產權房的產權歸屬登記工作。這也令部分業內人士再度聚焦至小產權房的風險。但是多位熟悉深圳小產權房的業內人士在接受第一財經記者采訪之際，都有直言，深圳近兩年在處理小產權房上并未有實質性突破。
“最核心的小產權房土地確權登記至今都沒什么方案拿出來。”一位深圳規劃專家人士表示。
深圳市規劃和自然資源局相關人士在接受第一財經記者采訪之際也坦言，“小產權房體量大，涉及面廣，情況復雜，我們也一直在探索處理歷史遺留違建的方式，想在既能尊重歷史事實又能厘清法律邊界的基礎上，找到具人性化又合法的解決路徑，但這個處理起來的確難度系數比較高。”
來源：第一財經
編輯：wangdc
