近日，仲量聯行發布《2020西安辦公樓市場企業客戶Top50報告》，以前瞻視野解構西安全市甲級辦公樓市場需求端全貌，挖掘企業市場價值，旨在助力業主、商業地產運營商、行業主管機構等研判未來發展趨勢，重構辦公樓市場戰略。
本次發布的西安Top50報告，將放眼西安市場全樣本——調研樓宇數量30棟，總建筑面積達164萬平方米，入駐企業承用面積接近100萬平方米。
2020年西安辦公樓市場企業客戶Top50榜單
截至2020年第一季度，西安Top50榜單中，金融和科技互聯網企業占據半壁江山，其上榜企業數量分別高居14家和13家，該數據在2016年僅為11家和3家。銀行等傳統金融業作為主導辦公樓需求的頭部產業，是榜單的首位貢獻者；而科技互聯網上榜企業數量的激增亦為本次Top50榜單的一大亮點，從產業辦公到商業辦公需求的升級迭代，展現出科技產業對西安甲級辦公樓市場需求可持續增長的未來價值。在線教育行業近年成為投資風口，尤其在新冠肺炎疫情后，線上教育對傳統教育方式的短期擠出更是極大提振該行業未來發展預期。
在本次榜單中，學而思成功躍居西安Top50榜首，此外，恒大、華為、浦發銀行、延長石油首次躋身前十行列。
西安Top50榜單企業的辦公規模逐年提升，入選門檻明顯提高。數據顯示，Top50企業辦公面積的中位數為4,352平方米，較2016年的2,320平方米，大幅提升87.6%；而榜單的入選門檻也從2016年的1,554平方米上升至2,156平方米。值得關注的是，上榜企業總數僅占全市甲級辦公企業客戶樣本總量的4%，但面積貢獻率卻達到19%之多。
市場洞察 全樣本解析西安甲級辦公樓市場企業客戶結構
西安甲級辦公樓大于2,000平方米的主力企業客戶雖數量不多，僅占市場總量的8.7%，但其面積貢獻占比卻高達47.8%，足見頭部企業對辦公樓市場的拉動效應十分顯著。300平方米以下的面積需求超過50%，西安辦公樓市場現階段從數量上講仍以中小規模需求為主，究其原因，一方面是由于中小規模企業的需求較多，另一方面進駐西安的中外資企業所設立的分支機構的規模仍相對較小。
產業結構方面, 金融、科技互聯網、服務業持續成為主導西安甲級辦公樓需求的三大產業，而房地產建筑業在調控中或面臨占比下滑的挑戰。
金融與服務業。長期以來，金融與服務業是中國一二線辦公樓市場需求的絕對主力，西安亦不例外。金融業在2019年新成交占比高于2020年的企業客戶結構占比，足見金融業在產業調整的經濟周期中仍然扮演著至關重要的角色，未來對辦公樓需求的影響力或將進一步提升。而服務業整體保持平穩，雖然企業規模不及金融業，但服務業的企業數量較大，是一個城市經濟活力的集中體現。
科技互聯網。近年來，高科技、新媒體、在線網站等互聯網產業成為產業發展的風向標，西安致力于打造“硬科技之都”，積極引入高附加值產業，加速城市產業轉型升級。早期，科技互聯網產業依托軟件園等產業園區實現產業鏈聚集，而今快速發展的企業逐步走出產業園，成為西安商業辦公樓需求的新亮點。科技互聯網產業在2019年新成交占比遠高于2020年企業客戶結構占比，預示著未來此類產業對辦公需求的拉動作用有望進一步大幅攀升，成為驅動西安經濟發展與辦公需求的新引擎。
房地產建筑業。房地產開發商、建筑公司伴隨地產行業輝煌的“十年”，成為西安甲級辦公樓需求排名第二的行業，但其購置自用需求占比在所有產業中最高。而近一兩年，隨著國家對地產行業的調控與定位，行業優勝劣汰，淘汰低效產能和市場主體。房地產建筑類企業在2019年西安新成交的占比明顯低于2020年租戶結構占比，印證相關行業增量需求疲軟的走勢，未來其占比或進一步下滑。
第三方辦公。仲量聯行將提供商務中心、眾創空間、聯合辦公等服務式辦公空間的運營企業定義為第三方辦公。他們是一級租賃市場的需求端，也是二級租賃市場的供應端。在一級市場中，此類企業客戶的需求規模位列第五。聯合辦公的投資風口已然遠去，市場既有主體開始調整運營策略，不再盲目擴張，轉向存量資產運營。在仲量聯行統計的甲級辦公樓宇中，2019年并未錄得第三方辦公的擴張案例。未來，相關產業或將邁入集約化發展時代。
西安甲級辦公樓企業客戶結構的地理信息特征
毫無疑問，金融業在各個子市場都占據較高的排名。高新區唐延路（北）與錦業路（南）兩大商務聚集區最受科技互聯網企業青睞，與周邊產業園區形成上下游產業集聚。服務業主要聚集于市中心、南二環等城市核心區。第三方辦公對成熟度更高的商務區更加青睞，因此其在市中心的占比超過30%。建筑及房地產在全市大多數商務板塊的分布相對平均，保持在10%左右；而在城北板塊，地產商、建筑公司成為需求主力，其占比接近40%。
辦公需求新觸點——“科技”+“金融”。隨著金融信息化的深入，金融科技自主創新的價值逐漸顯現，國內大中型金融機構相繼建成軟件開發中心，以科技創新驅動業務、服務和管理。傳統金融行業也將注意力從傳統的商務區轉向更多適合投放研發、數據中心的片區，2019年以來，多家大型銀行保險機構都在積極地拓展研發中心和數據中心 。依據仲量聯行MapIT系統，西安甲級辦公樓的科技互聯網企業客戶中近2/3落戶高新區。在2019年高新區持續引入數家科技龍頭公司，例如華為進駐綠地人壽中心，晉升Top50榜單一員。傳統金融和科技互聯網的交叉產業催生出金融科技，以銀行的軟件研發中心為代表的新經濟產業市場需求增長，例如農業銀行軟件研發中心選址西安國壽金融中心等，科技技術對辦公樓宇的新增需求增長點，有可能成為新一輪的市場爆發點。
仲量聯行西安商業地產部總監何娜表示，作為西安戰略新興產業，科技互聯網企業成為辦公樓需求的重要支撐，產業位列西安辦公樓市場新增需求前三名。對比過去三年間科技互聯網企業在西安甲級辦公樓中的分布，不難發現，依托科技互聯網產業優勢，高新區兩大商務區吸引了大批科技企業進駐，已形成產業聚集效應，且企業選址越來越具有鮮明的特色需求和產業驅動的趨勢。例如中資大客戶華為在西安的布局選址，企業從戰略角度關注區域間的聚集和樓宇間的分散，是企業客戶選址需求多元化的表現。
市場展望 “樓宇生態”新動能
從宏觀視角總結
作為絲路經濟帶的起點，西安經濟與產業發展的活力與潛力毋庸置疑。伴隨科技互聯網等戰略新興產業的持續導入，尤其是以華為為代表的企業在西安設立區域總部，西安對頭部企業、世界500強企業、創新獨角獸企業、科技硬核企業的吸引力將逐年增強，進而建立完整產業鏈，提升城市產業集群，奠定未來樓宇經濟可持續發展的基礎。
從中觀視角闡釋
企業需求演化與辦公空間發展相輔相成。伴隨更多優質商業樓宇落成，西安樓宇經濟的硬件水平還將進一步提升，然后樓宇經濟的“軟實力”須同步發展，與之匹配。《樓宇經濟3.0》報告提出未來樓宇經濟發展的四大趨勢——科技與數字、綠色與健康、多元與融合、共享與靈活，都應成為未來西安辦公樓開發、招商、運營關注的焦點。仲量聯行將持續關注樓宇經濟最新動態，并堅信西安辦公樓未來將更加智能、綠色、多元、靈活，市場亦邁入存量集約化發展時期。
從微觀視角收尾
樓宇經濟聚焦“辦公空間”與“招商運營”兩端，即研發端與市場端。未來辦公空間聚焦客戶真實需求，是辦公多元空間營造，“空間+”的概念與科技、智慧、場景有機結合，打造辦公新生態。回歸市場端，招商運營應更加聚焦經濟調整時期的資本流向，動態捕捉前瞻性產業布局，搶占市場先機。既有客戶管理、租約管理、渠道管理在這一時期的價值尤為突顯。依據仲量聯行前期發布的《華西辦公樓市場量話分析報告》，業主價格策略仍是決定市場競爭的關鍵，須合理規劃。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
