全球最大的租戶代理服務公司Cresa世樺嘉潤6月23日發布北京寫字樓市場二季度回顧與展望報告，報告顯示，2020年第二季度北京寫字樓市場呈現以下特點：
2020年第二季度北京寫字樓市場回顧：
中央商務區中服地塊再迎新項目入市
對疫情的整體有效控制令租戶活躍度有所回升
麗澤的新租及擴租成交面積領跑全市各商圈
整體空置率繼續攀升
業主加大租金下調力度，中央商務區甲級寫字樓平均租金首度低于中關村
據Cresa世樺嘉潤董事總經理李芳月介紹，2020年第二季度，位于中央商務區中服地塊的三星大廈竣工進入北京甲級寫字樓市場，北京甲級寫字樓市場的總存量因此已突破900萬平方米。北京乙級寫字樓市場本季度無新項目入市。受新冠肺炎疫情影響，2020年上半年北京市僅有兩個新項目入市，預計全市將在下半年迎來大量新增供應的集中放量。
在需求方面，李芳月表示，雖然疫情在近期有所反復，但全市對疫情的整體有效控制，令租戶活躍度在第二季度有所回升。受益于新入市項目的良好預租情況以及諸多業主提供的大幅租金優惠，全市甲級寫字樓市場的凈吸納量在本季度錄得37,210平方米，環比增加約29,800平方米。就乙級寫字樓市場而言，由于租戶的抵御風險能力整體弱于甲級寫字樓市場，且甲級寫字樓市場平均租金的持續下調令部分有升級需求的租戶選擇升級搬遷，本季度全市乙級寫字樓市場的凈吸納量僅為-79,300平方米，較上季度減少近134,600平方米。
細分來看，科技與金融行業仍是北京寫字樓市場需求的最主要驅動力，其受疫情沖擊較小的頭部企業在本季度仍積極尋找擴張或升級樓宇品質的機會。這兩個行業的租戶在全市新租及擴租成交面積中的占比合計超過68%。此外，在2019年回歸沉寂的聯合辦公行業在本季度再度吸引市場目光，其在全市成交面積中的占比達到7%，位于專業服務與制造業之后，在所有行業中排名第五。就商圈而言，樓宇品質較高且租金具有吸引力的麗澤商圈持續受到租戶青睞，多起矚目成交的達成令麗澤商圈的成交面積占比躍居全市首位。
在空置率方面，Cresa世樺嘉潤高級董事總經理徐榮卿認為，盡管租戶的活躍度有所回升，但疫情的沖擊及宏觀經濟的放緩仍繼續導致諸多租戶在本季度選擇退租或縮減租賃面積，疊加新增供應的推升，全市甲級寫字樓市場的空置率在本季度升至17.7%，環比及同比分別上升0.6與4.5個百分點。乙級寫字樓市場的空置率上浮程度更大，環比及同比分別攀升1.2及5.5個百分點，至14.6%。就甲級寫字樓市場各商圈而言，傳統核心商圈的整體租金下調令望京/酒仙橋商圈的競爭力有所減弱，外加商圈內諸多租戶的行業內部調整，其空置率本季度環比大幅攀升4.3個百分點至16.3%，漲幅在各商圈中居首。受大量新增供應入市及租戶整體承租能力減弱影響，中央商務區商圈的空置率在本季度已升至17.2%，環比上浮1.8個百分點。與此相對，受到市場廣泛關注的麗澤商圈的空置率在本季度下降4.0個百分點至78.7%。
就租金而言，激烈的市場競爭令諸多承受空置壓力的業主為挽留現有租戶或吸引意向租戶，選擇加大租金下調力度或提供具有競爭力的裝免期優惠。受此影響，本季度北京甲級寫字樓市場的平均租金環比下滑1.4%，至人民幣370.7元每月每平方米；乙級寫字樓市場的平均租金環比下調幅度達到2.6%，錄得人民幣218.2元每月每平方米。值得關注的是，由于租戶對成本的節省越加看重，在整體租賃成本較高的核心商圈，甲乙級寫字樓市場平均租金的下滑幅度均大于非核心商圈。中央商務區商圈甲乙級寫字樓市場的租金降幅在本季度分別達到-3.4%與-7.4%，在全市各商圈中排名首位，且其甲級寫字樓市場的平均租金價格也已被中關村商圈超越。此外，一些租金常年在高位保持堅挺的超甲級品質樓宇，由于感受到競爭壓力，租金也已開始出現較大松動。部分新近入市且空置率較高的超甲級項目，業主在談判中的靈活度也不斷提升。
2020年下半年北京寫字樓市場展望：
大量新增供應集中入市，甲乙級項目合計超過85萬平方米
需求端或將繼續回升，但仍面臨較大不確定性
甲級寫字樓市場的空置率或將被推升至逾
甲級寫字樓市場的平均租金同比降幅預計將超過
世樺嘉潤執行董事總經理王剛預測，在2020年下半年，北京市預計將迎來共計超過85萬平方米的新增供應集中入市，其中甲級項目近62萬平方米，且超過65%的甲級項目將位于麗澤商圈。盡管疫情在第二季度末再度出現反復，但政府的高度重視與迅速反應，令其影響目前來看并未擴散至全市范圍。若本次反彈能盡快得到有效控制，則預計將不會對下半年的租賃活動產生過大的額外影響。然而，考慮到國內外經濟環境的整體疲軟，面對大量新增供應的集中放量，預計全市甲級寫字樓市場的空置將在年末進一步攀升至約22%的歷史最高水平。此外，在租戶整體更加看中成本節省的背景下，加劇的市場競爭預計將繼續加大業主的租金下調力度，北京甲級寫字樓市場在2020年末的平均租金同比降幅或將超過5%，至人民幣358.1元每月每平方米，創下自2011年以來的新低。
基于目前全球的疫情與經濟發展態勢，世界銀行等多家機構已預測全球經濟或將在2021年迎來較大規模的全面回暖，同時考慮到新增供應量的減少，北京寫字樓市場的出租與租金壓力有望自2021年起逐漸減輕，并重回上行通道。因此，對于廣大業主，Cresa世樺嘉潤建議其積極完善樓宇的軟硬件水平，并不斷提升對市場與行業發展趨勢的敏銳度，以便在持續變化的市場環境中甄選并獲得優質客戶。對于有擴張或續租需求的租戶而言，Cresa世樺嘉潤建議把握當前難得的歷史機遇，以最理想的租金價格鎖定租約。對于當前位于相對老舊樓宇或尋求租賃成本節省的租戶，我們建議加大對麗澤等租金水平相對較低、但項目品質良好的非核心商圈的關注，以便兼得成本的節省與企業形象的更新升級。
來 源：鳳凰網
編 輯：liuy
