多家研究機構近日發布的報告顯示，在熬過一季度租金下調、空置率大幅提升的低潮期之后，隨著疫情影響的逐步消退，二季度上海寫字樓需求逐步復蘇，租賃需求進一步得到釋放。不過，受經濟的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復蘇的租賃需求影響，預計下半年上海市場租金水平仍將繼續面臨下行壓力。
二季度上海寫字樓帶看量大增
7月8日，CBRE世邦魏理仕發布《2020年上半年上海房地產市場回顧與展望》報告顯示，隨著上海疫情得到進一步有效控制，商務活動逐步恢復正常。二季度寫字樓帶看量顯著增多，需求活躍度回暖，錄得凈吸納量72,874平方米，環比增長259%。
該報告稱，新興商務區前灘、大虹橋及核心區周邊次中心板塊，以及南京西路、陸家嘴等核心區域吸引了金融、TMT、專業服務、醫療生物等相關企業的入主，呈現出較強的復蘇韌性。同時，上海商務園區寫字樓市場上半年也迎來13.8萬平方米新增供應，其中近八成來自于漕河涇板塊；二季度凈吸納量達48,815平方米，環比上升293.7%。而在上半年商務園區租賃成交中，近1/3來自醫藥產業。
仲量聯行報告強調，盡管市場一度將至冰點，但辦公樓物業仍是投資者首選：二季度辦公樓成交量達到135億元，占上海投資市場總成交量的77.7%。例如，鐵獅門以人民幣17.6億元的價格將上海浦東前灘的一處辦公樓出售給TST庭秘密；上海銀行以人民幣49億元的價格收購了位于綠地外灘中心的T2號辦公樓。
盡管如此，上海寫字樓市場的高空置率現狀仍無法忽視：第一太平戴維斯發布的報告指出，由于新項目入市和吸納放緩，二季度上海全市甲級寫字樓平均空置率環比上升0.5個百分點至17.4%，且預計隨著未來大量供應的陸續交付，空置水平還將進一步走高。其中，核心商務區平均空置率升至14.7%，為過去十年最高。
另一方面，整體的租金表現也不盡如人意。據世邦魏理仕報告，二季度上海寫字樓市場平均報價為282.1人民幣/月/平方米，較去年底下跌3.0%。而第一太平戴維斯及仲量聯行提供的數據亦顯示上海寫字樓租金在二季度有所下降。
整個上半年，上海僅有靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與金融街一期三個新增項目入市，總計12.2萬平方米，多個項目推遲至下半年交付。不過，據仲量聯行方面表示，在疫情導致施工延誤后，一些業主加快了在建項目的工程進度，二季度共有六個非中央商務區的新項目竣工，總建筑面積達29.5萬平方米。另有部分業主為應對激烈競爭和供應壓力，策略性地推遲了項目竣工時間。
下半年凈吸納量或逐步攀升
對于上海寫字樓市場的下半年走勢，市場分析人士表現得比較中立。
“隨著上海各項秩序逐漸恢復，經濟出現好轉，之前被推遲的租賃需求將一一落地，預料下半年凈吸納量逐步攀升。”CBRE華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越向《華夏時報》記者表示，預計上海寫字樓市場下半年供應還將有100萬平方米。
張越補充說，過去幾個月上海市政府相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發外資企業需求。同時在長三角一體化發展和臨港金融領先開放的大格局下，積極深化中資企業可持續發展。“預計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。”張越說。
但市場的壓力仍然存在。第一太平戴維斯相關人士指出，下半年計劃還將迎來78.4萬平方米寫字樓新供應，且隨著經濟逐步復蘇加之年末更多租戶將到期，業主為沖刺全年業績或給出更多優惠，預計下半年市場需求或出現一定反彈。但長遠來看，由于外資企業和其它一些受疫情影響較大的行業企業面臨一定成本壓力，或將使所在區域租金和空置率承壓。
但重要的是，業內人士們也認為，疫情雖然給上海寫字樓市場帶來短期不確定性，但同時也迎來了新的轉型可能性。例如，戴德梁行在疫情爆發后的一項調查顯示，疫情或將催生未來辦公物業要求提升，包括熱感成像、空調過濾殺菌系統等智能健康樓宇技術將受到市場追捧。
來源：華夏時報
編輯：wangdc
