房企“半年考”已拉開帷幕，截至7月23日，已有50家A股和H股房地產(chǎn)上市公司披露2019年上半年業(yè)績預(yù)告。
整體來看，相較于去年同期，房企盈利增速總體放緩。上述50家房企，預(yù)計盈利增加的僅21家，不足一半，另有7家房企的歸母凈利潤同比下降，20家房企甚至預(yù)計盈利虧損。
今年上半年，房企的盈利愈加冷熱分化。
金科、榮安的歸母凈利潤同比增長達(dá)200%，招商蛇口、大悅城、泛海控股的同期歸母凈利潤預(yù)計降幅則在70%以上。
億翰智庫認(rèn)為，房企2020年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項目有部分來自企業(yè)2017年～2018年拿的高價地，這部分項目在限價政策下，利潤相應(yīng)降低。疊加上半年的疫情影響，竣工時間后延，進(jìn)一步拉低結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入和利潤。但前期拿地較謹(jǐn)慎，推盤節(jié)奏把控穩(wěn)定的企業(yè)，在這一輪交付周期中，能更穩(wěn)一些，距離一下就拉開了。
盈利能力分化加速 風(fēng)控成企業(yè)關(guān)鍵
市場調(diào)整期，房地產(chǎn)馬太效應(yīng)持續(xù)放大，盈利能力的分化尤為明顯。
2019年上半年，預(yù)計盈增（排除扭虧）的房企中，11家是百強房企，而盈虧的房企，基本都是200強之外的小規(guī)模房企，且下降速度很快。
具體來看，今年上半年歸母凈利潤居首位的是綠地控股，88億元，同比增長46%，增速同比上升16個百分點。盈利預(yù)增主要歸功于房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的增長（上半年銷售金額1677億元，同比增長3.1%），另外則是毛利率的同步提升（房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項目的平均毛利率為28.16%，同比增長2.06%）。
金科和榮安的歸母凈利潤漲幅則最快，同比增長200%左右，主要受到項目交付規(guī)模大幅提振，增加結(jié)算收入所致。南山控股也伴隨地產(chǎn)項目的結(jié)算，預(yù)計凈利潤較去年同期扭虧為盈。
值得一提的是，泰禾的歸母凈利潤也預(yù)計增長，幅度在40%～60%，但主要是受益于股權(quán)合作項目的投資收益。
不過百強房企雖主基調(diào)是“盈增”，也有不少企業(yè)歸母凈利潤同比下滑。
例如中交地產(chǎn)，預(yù)計下滑83%；招商蛇口預(yù)計下降79.59％～83.67％；大悅城預(yù)計同比降低65%～76%，都是“近乎腰斬”的態(tài)勢，泛海控股的凈利潤更夸張地預(yù)降135%。
58安居客研究院分院長張波認(rèn)為，大中企房企追求規(guī)模化的腳步并沒有停止，無論是上半年銷量下滑，還是營收不及預(yù)期，都不會阻擋這一步伐。弱市下，中小房企站穩(wěn)腳跟更不容易。部分房企的營收還有個位數(shù)增長，就已經(jīng)表現(xiàn)良好了。
在房企集中度不斷提升的行情下，應(yīng)對風(fēng)險的管控能力以及及時的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。
房企銷售開始修復(fù) 下半年壓力仍大
站在下半年的視野來看，隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，房企的銷售修復(fù)逐漸走好。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年1～6月房企銷售業(yè)績持續(xù)修復(fù)，多房企單月銷售業(yè)績大幅增長。TOP10房企門檻值已經(jīng)達(dá)到1106億元，同比增長5%；TOP50房企的門檻值322億元，也同比抬高了2%。
不過在50強陣營中，TOP30房企略有“放水”，門檻值降低了7%至482億元。
張波指出，房企銷售業(yè)績逐漸向好主要有3個原因。
其一，年中一直是房企的業(yè)績關(guān)鍵期，紛紛搶收、沖刺業(yè)績；其二，6·18年中大促已經(jīng)從電商專屬，擴(kuò)大到了整個消費，尤其是與電商平臺有合作的房企，也開始了各種營銷手段，比如直播、打折、購房補貼、紅包雨等，希望促進(jìn)流量變現(xiàn)；其三，疫情一定程度抑制了銷售業(yè)績，房企也有現(xiàn)金流壓力，所以在回款導(dǎo)向下，對推盤有訴求強烈；其四，疫情的負(fù)面影響逐步被市場消化，需求的釋放節(jié)奏穩(wěn)定，有些非重疫區(qū)域的購房熱情高漲。
“就下半年而言，預(yù)計完成業(yè)績目標(biāo)的房企數(shù)量會明顯超過上半年。”
但張波也指出，下半年房企的競爭將白熱化。
上半年受疫情沖擊，銷量下滑是大背景，房企業(yè)績增長降速，上半年營收不及去年，都屬正常。但房企的全年供貨節(jié)奏和體量，以及后續(xù)銷售都尚未恢復(fù)至疫情之前，下半年能否恢復(fù)或逆勢趕超，還很難說。
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯：wangdc
