深圳寫字樓市場二季度總體向好，凈吸納量已經超過去年同期水平。下半年新項目入市提速，存量迎來高峰，過量供應的大環境下，寫字樓租金難以在短期內回升。但是與其他一次線城市相比，深圳寫字樓存量依舊不高，當下正是吸貨好時機。
需求源自TMT和金融
7月14日，第一太平戴維斯《大灣區甲級寫字樓指數》顯示，二季度，深圳寫字樓凈吸納量環比大幅回升11.7倍，至17.1萬平方米，上半年合計凈吸納量已超過去年同期水平。
該報告指出，二季度隨著經濟活動復蘇，受此前停工停產影響而滯后的需求開始集中釋放，科技園、前海子市場需求表現均傳遞出積極的信號。需求主要源自于TMT及金融類企業，TMT行業預計繼續是需求增長的主要貢獻者，尤其是行業中的龍頭企業；金融業由于迎來新的大灣區利好政策，有望逐漸衍生新的租賃需求。
二季度空置率28.1%
盡管二季度需求顯著回升，上半年深圳寫字樓市場租金指數（反映寫字樓租金的變化趨勢）及價格指數（反映寫字樓銷售價格和投資市場的變化趨勢）呈下跌趨勢。第一太平戴維斯報告顯示，以價換量成去化手段首選，租金指數半年環比下跌4.7%，至141.5；深圳因業主對價格修正表現出較高的靈活度和洽談意愿，價格指數半年度環比下降8.5%至190.8，降幅為大灣區內最高。
新冠疫情是租金下行的催化劑，供過于求才是租金下行主因。第一太平戴維斯分析：“甲級寫字樓過量供應現狀在深圳、佛山、東莞、珠海均有所體現，因近年內外部經濟不確定性持續，需求增長動力有限，導致這些城市供過于求的市場特征突出，租金增長因此備受掣肘。該情況對租金走向的影響較疫情所致更為顯著及深遠。”
甲級寫字樓項目入市步伐回速，增量市場繼續擴張。第一太平戴維斯數據顯示，二季度深圳市新增供應量共計約43萬平方米，全市市場總存量環比上升5.8%，至781.2萬平方米。報告分析：盡管部分項目工程進度因疫情而有所延誤，但深圳總體市場復工效率甚高，年內仍將迎來供應高峰，預計有約83.4萬平方米的新增項目于下半年陸續交付入市，供過于求的現象料將延續。
“深圳新出的寫字樓都是在非核心區，核心區已經沒有地塊來新增。深圳南山區供應較多，其現有存量已可與福田比肩，兩者共占市場總存量的85%。” 第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇對《華夏時報》記者說。他表示，過量供應成為市場最大隱憂，二季度深圳全市平均空置率環比上升1.9個百分點，至28.1%，在一線城市中最高。
未來投資熱度不減
深圳中原寫字樓部范進佳則表示：“短期來看，因市場調整及供應量的增加，全市寫字樓空置率提升，租金下滑。但是與其他一線城市相比，深圳甲級寫字樓的存量仍處于低位，需通過新供應來進行補充（其他一線城市甲級寫字樓的存量大概1200-1500萬平米）。2024 年后甲級寫字樓基本處于低供應或無供應的狀態，未來市場租金價格將會趨于穩步上升的趨勢，空置率也將會逐步降低。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，深圳的問題不大，市場供應過剩是短期的，宏觀經濟刺激，深圳市場后續會有較好的表現。
說到過量供應對投資的影響，范進佳對《華夏時報》記者表示：“近期過量的寫字樓供應，使業主會通過提升其管理及運營能力來增加招租的競爭力，長遠看對樓宇穩定租金是個利好。也可以說這幾年是吸貨的好時機，近幾年集中供應，令整個市場租金調整明顯，能為政府招商引資提供有利的條件。”
“深圳即將迎來經濟特區建立40周年，加之大灣區建設的推進，深圳的城市發展預計或獲得更充沛的政策支持，將繼續支撐投資市場熱度不減。”謝靖宇對《華夏時報》記者說。為改善供過于求的情況，政府政策支持將起主導作用，除政策支持產業發展及引進新增企業外，吸納和挽留人才，優化配套設施及營造優良的營商環境都值得額外關注。
范進佳表示：“近幾年供應過大，政府也看到這個問題，今年年初政府已經出具文件同意商辦物業可以改成公寓或酒店進行出租，第一緩解商辦市場供應過大的壓力問題，第二也緩解住宅租金漲幅過快的現象”。
來源：華夏時報
編輯：wangdc
